臺灣士林地方法院民事判決112年度訴字第1392號原 告 黃詩怡兼訴訟代理人 方世樑被 告 林鴻章訴訟代理人 鄭猷耀律師
張嘉珉律師林裕展律師上列當事人間請求返還文件事件，經本院於民國113年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附件所示存證信函寄送予收件人即原告及訴外人謝吉昌、謝武夫、謝王桂鳳、謝政良、謝文乾、林秀珠、林鳳山、李彥德、廖啓男、林淑華、陳麗清、廖林雪子、林玉英、謝長壽、謝長彰、謝坤宗等18人之雙掛號回執聯，及寄送予收件人即訴外人林志明、林鄭腰、林鳳景、林國榮、陳麗莉等5人之退回雙掛號寄件信封交付予原告及謝武夫。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。查原告起訴時，原係以方世樑為原告，主張其已對坐落苗栗縣○○鎮○○○段000○000地號土地(下合稱系爭土地)行使優先承買權，為辦理後續土地移轉登記事宜，故訴請被告將如附件所示民國110年1月7日竹南中港郵局第3號存證信函（下稱系爭存證信函）之雙掛號回執聯及退回雙掛號寄件信封交付予原告。
嗣原告方世樑於112年9月28日以黃詩怡亦有對系爭土地行使優先承買權為由，具狀聲請追加黃詩怡為原告（見本院卷一第72至74頁），並經黃詩怡表示願追加為原告（見本院卷一第214頁），本院認上開訴之追加，其請求之基礎事實同一，且不甚妨礙本件訴訟之終結，核與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張略以：系爭土地為兩造及其他人所共有，被告與訴外人林美花等系爭土地之共有人前依土地法第334條之1第1項規定將系爭土地以新臺幣（下同）15,715,500元出售予訴外人吉智建設有限公司（下稱吉智公司）而與吉智公司締結買賣契約（下稱系爭買賣契約），並以系爭存證信函通知原告、依土地法第34條之1執行要點詢問原告是否行使優先承買權，經原告回覆願依系爭存證信函所載條件行使優先承買權。又依土地法第34條之1執行要點第9點規定，原告等行使優先承買權人辦理後續土地移轉登記時，應檢附已為通知或公告之文件即系爭存證信函之雙掛號回執聯及退回雙掛號寄件信封，被告因受林美花等22名同意出售系爭土地之共有人委任處理系爭土地買賣事宜而取得前開文件，依系爭買賣契約第3條第2款、第5條之約定，原告已依約交付第1、2期款買賣價金予被告及其他同意出售土地之共有人，被告應將前開文件交付原告，再者，林美花等22名同意出售系爭土地之人已解除對於被告之委任，被告即應將前開文件返還委任人即林美花等22人，林美花等22人復已同意將前開文件交付原告，惟被告經原告要求交付前開文件後卻置之不理。為此，爰依民法第348條、第541條第1項、第767條第1項前段之規定、系爭買賣契約第3條第2款、第5條之約定以及債權讓與之法律關係，請求被告交付前開文件等語。並聲明：（一）如主文第一項所示。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於109年2月15日與吉智公司成立系爭買賣契約，被告經承辦地政士方春美委請擔任其他同意出售土地之共有人之代表，協助願出售土地之共有人依土地法第34條之1規定以系爭存證信函通知其他未同意出售土地之共有人，故系爭存證信函之雙掛號回執聯及退回雙掛號寄件信封為包含被告在內之寄件人所有，原告為收件人，並非所有權人，自無從本於民法第767條第1項前段規定請求返還前開文件。
被告寄發系爭存證信函後，原告及訴外人謝武夫雖先後回覆主張行使優先承買權，然依土地法第34條之1執行要點第9點規定，僅於申請權利變更時須檢附已為通知或公告之文件，並未規定共有人於移轉權利前有交付通知或公告之文件予權利人之義務，是原告據此主張其為前開文件之所有權人，顯無理由。另系爭買賣契約之真意在於同時買賣苗栗縣○○鎮○○○段000○000地號2筆土地，故系爭買賣契約第15條第7點約定以共有人行使優先承買權，為系爭買賣契約之解除條件，是系爭買賣契約已因原告及謝武夫行使優先承買權，使解除條件成就而全部失效，原告無從本於系爭買賣契約第3條第2款、第5條約定請求被告交付文件，且其等行使優先承買權，僅是對被告發生行使買賣契約訂立請求權之效果，惟因原告方世樑私下陸續與其他共有人購買系爭土地應有部分，導致被告無法與原告訂立相同條件之買賣契約，是兩造間既未依系爭買賣契約訂立相同條件之買賣契約，被告自不受系爭買賣契約效力拘束。況原告迄未依約給付第2期款，被告自亦無提供移轉登記所需證件之義務等語置辯。並答辯聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
（一）按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項定有明文。部分共有人依該條第1項規定，出賣共有土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分，並非以此剝奪他共有人依同條第4項規定享有之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人自仍有優先承購之權利（最高法院民事大法庭109年度台上大字第2169號民事裁定參照）。次按土地之部分共有人依土地法第34條之1規定，將土地全部出賣予他人而簽訂買賣契約，經其他共有人行使優先購買權，出賣之共有人與優先承購之共有人間之買賣契約即當然成立，條件與出賣之共有人與第三人所定買賣契約約定相同，無待另訂書面契約（最高法院112年度台上字第1768號民事判決參照）。經查，系爭土地為兩造及其他如附件所示系爭存證信函所載寄件人、收件人所共有；被告及其他如附件寄件人姓名欄所示系爭土地之共有人於109年2月15日與訴外人吉智公司簽訂系爭買賣契約，約定以總價15,715,500元出售系爭土地予吉智公司，其等並以如附件所示之系爭存證信函將上開事實通知如附件收件人姓名欄所示未同意出售土地之共有人，並詢問是否行使優先承買權，經原告2人以及訴外人謝武夫回覆主張行使優先承買權等情，有系爭土地登記謄本（置於限制閱覽卷內）、如附件所示之系爭存證信函（見本院卷一第18至25頁）、原告及訴外人謝武夫回覆主張行使優先承買權之存證信函（見本院卷一第30、74、318頁）、系爭買賣契約書（見本院卷一第270至274頁）在卷可稽，兩造就此亦不爭執（見本院卷一第61、215頁、卷二第79頁），足認屬實。準此，原告2人及謝武夫既已向被告等同意出賣系爭土地之共有人表明願依土地法第34條之1第4項之規定，以同一價格買受之意思，揆諸前開規定及說明，自應認其等已依土地法第34條之1第4項之規定合法行使其優先承購權，是原告2人及謝武夫與被告等同意出賣系爭土地之共有人間即因優先承買權之行使而當然成立與系爭買賣契約同一條件之買賣契約，無待另訂書面契約。又原告2人及謝武夫與被告等同意出賣系爭土地之共有人間既已依系爭買賣契約之內容成立買賣契約，此後，他共有人尚不得任憑己意附加條件或限制，若然，對於已成立之買賣契約內容，亦不生影響(最高法院104年度台上字第2161號民事判決參照)，是縱令原告方世樑於行使優先承買權而成立買賣契約後，另有被告所辯私下陸續與其他共有人購買系爭土地應有部分之事實，對於已成立之買賣契約內容仍不生影響，從而被告執此辯稱其對原告等人不受系爭買賣契約內容所拘束，核非有據。
（二）次查，系爭買賣契約第15條第7款後段雖約定：「若他共有人不出售者主張行使優先購買權時，則本約失效，賣方七日內無息退還買方已付款項（由代保管人將款項退還買方），雙方無違約情事，辦理土地法第34條之1相關費用由買方支付。」（見本院卷一第273頁）惟此約定解釋上應認僅係指未同意出賣系爭土地之共有人行使優先承買權時，則「同意出賣系爭土地之共有人與吉智公司間之系爭買賣契約」失其效力，然原告2人及謝武夫因行使優先承買權而與同意出賣系爭土地之共有人間所成立與系爭買賣契約同一條件之買賣契約則不因而失其效立，否則，若認為如此約定即足以阻卻共有人優先承買權之行使，將造成共有人行使優先承買權之結果，竟是導致該權利行使所欲成立之買賣契約無法成立之不合理結果，致使優先承買權永無行使之可能，而輕易架空土地法第34條之1第4項規定所欲保障共有人優先購買共有土地權益之立法意旨，此顯非妥適。從而被告本於系爭買賣契約第15條第7點約定，主張原告及謝武夫行使優先承買權所成立之買賣契約，因解除條件成就而全部失效，難謂可採。
（三）再按共有人依土地法第34條之1第1項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。土地法第34條之1第2項定有明文，土地法第三十四條之一執行要點第9點第1項並規定：「依本法條規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依下列規定辦理：(一)部分共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人及其繼承人，並檢附已為通知或公告之文件」，是未同意出賣土地之共有人依土地法第34條之1第4項規定行使優先承買權而成立買賣契約後，於依該買賣契約辦理不動產變更登記時，自應檢附同意出賣土地之共有人已依土地法第34條之1第2項規定對於未同意出賣土地之共有人為通知或公告之文件，就本件共有土地買賣而言，系爭存證信函之雙掛號回執聯及退回雙掛號寄件信封即屬前揭同意出賣土地之共有人已依土地法第34條之1第2項規定對於未同意出賣土地之共有人為通知或公告之文件。又系爭買賣契約第5條前段約定：「賣方應於買方支付第貳次款同時，備齊登記有關文件並蓋妥印鑑交與買方辦理產權移轉登記手續，在辦理中倘需賣方補齊證件補蓋章或出面協辦時，賣方應無條件提供，不得藉詞刁難、拒絕或要求任何費用」（見本院卷一第272頁）。準此，被告等同意出賣系爭土地之共有人依前揭契約約定，即應於原告及謝武夫等行使優先承買權之共有人給付第2次款之同時，備齊包含系爭存證信函之雙掛號回執聯及退回雙掛號寄件信封等登記有關文件交付予買方即原告及謝武夫。經查：
1.系爭買賣契約第3條第1、2項約定，買方應給付第1次款、第2次款均為1,571,550元，共計3,143,100元（見本院卷一第271頁），而原告就此陳稱：我已經給付570餘萬元給其他同意出賣的共有人，一次付清，沒有依買賣契約分4期給付，有的用現金、有的用支票給付，我已經給被告160萬元，合計已經超過第1、2期款應領的金額等語（見本院卷二第140頁），原告就其此節所述並提出原告黃詩怡於112年7月6日寄送之存證信函既支票影本（見本院卷一第38至40頁）、其他共有人出具之受領證明暨支票影本及印鑑證明為證（見本院卷二第28至74頁），核與所述大致相符，且被告亦陳稱其確實有收到原告給付之160萬元款項等語（見本院卷二第140頁），堪認原告此節主張應可採信。準此，原告等人行使優先承買權後，先後給付予被告等同意出賣土地共有人之買賣價金，合計既已逾系爭買賣契約所約定第1、2次款之金額，且被告對於原告起訴主張爭存證信函之雙掛號回執聯及退回雙掛號寄件信封為其所持有乙節復未爭執，則原告本於前揭系爭買賣契約第5條前段之約定，請求被告交付所持有系爭存證信函之雙掛號回執聯及退回雙掛號寄件信封等登記有關文件自屬有據。
2.另按數人有同一債權，而其給付不可分者，各債權人僅得請求向債權人全體為給付，債務人亦僅得向債權人全體為給付。民法第293條第1項定有明文。又不可分債權依民法第293條第1項之規定，不必債權人全體共同請求給付，但各債權人僅得為債權人全體請求給付，故債權人中之一人提起給付之訴時，其原告之適格雖無欠缺，而該債權人請求債務人向自己為給付，而非請求債務人向債權人全體為給付者，仍不能認為有理由（最高法院32年上字第6292號民事判例要旨可資參照）。查，原告本件請求被告交付系爭存證信函之雙掛號回執聯及退回雙掛號寄件信封等登記有關文件，乃本於原告2人及謝武夫因行使優先承買權所共同成立買賣契約第5條前段約定之權利，核屬原告2人及謝武夫3人有同一債權，且該文件交付義務之性質不具有可分性，揆諸上開規定及說明，原告2人及謝武夫固不必共同起訴請求給付，惟僅得為債權人全體（即原告2人及謝武夫）請求給付，債務人即被告亦僅得向債權人全體為給付，從而本件僅由原告2人請求被告交付系爭存證信函之雙掛號回執聯及退回雙掛號寄件信封等登記有關文件予債權人全體即原告2人及謝武夫，即屬適法，併此敘明。
四、綜上所述，原告本於系爭買賣契約第5條前段之約定，請求被告交付所持有系爭存證信函之雙掛號回執聯及退回雙掛號寄件信封等文件予原告2人及訴外人謝武夫，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行之宣告，核與法律規定均相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 6 月 21 日
民事第五庭 法 官 趙彥強以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 6 月 21 日
書記官 陳玥彤