臺灣士林地方法院民事判決112年度訴字第520號原 告 紘福國際有限公司法定代理人 胡峻魁訴訟代理人 陳慶尚律師複 代理人 王兆華律師被 告 宇鴻光電股份有限公司法定代理人 鄭博彥上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國112年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾陸萬玖仟伍佰玖拾陸元，及自民國一百一十二年四月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾參萬元為被告預供擔保，得假執行。但被告以新臺幣陸拾陸萬玖仟伍佰玖拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國108年9月12日向原告承租門牌號碼新北市汐止區
新台五路1段81號19樓全部、19樓之1全部、19樓之2部分、19樓之6部分、19樓之7全部房屋（下逕以門牌號碼稱之，並合稱系爭房屋）及地下4樓9個停車位（車位編號：343、344、424、425、426、427、432、433、434，下合稱系爭停車位），並簽立不動產租賃契約書（下稱系爭契約）及公證書（下稱系爭公證書），約定租賃期間自108年9月16日起至111年8月15日止，每月租金為新臺幣（下同）27萬3,466元，押金為54萬6,892元。
㈡系爭契約租期屆至時，被告表示僅擬續租系爭房屋其中19樓
全部、19樓之1全部、19樓之2部分之房屋及系爭停車位中編號343、344、424、425、426之車位（下合稱系爭A房屋及停車位），惟此與系爭契約就續租範圍之約定不同，兩造就續租之意思表示並未合致。因被告仍繼續占用系爭房屋及系爭停車位，原告乃於111年8月16日以存證信函催告被告遷出系爭房屋及系爭停車位，並以公證書為執行名義聲請強制執行，經本院執行處以111年度司執字第65499號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案。被告嗣收受系爭執行事件之執行命令，僅於111年11月14日先行返系爭房屋19樓之6部分、19樓之7全部之房屋及系爭停車位編號：427、432、433、434之車位（下合稱系爭B房屋及停車位），再經本院於112年2月17日點交返還系爭A房屋及停車位。
㈢被告自111年8月16日起至同年11月14日止，無權占有系爭房
屋及系爭停車位，暨自同年月15日起至112年2月17日止，無權占有系爭B房屋及停車位，分別受有相當於租金之不當得利81萬5634元、48萬7048元，被告並應依系爭契約第6條約定，就111年11月15日起至112年2月17日止無權占有系爭B房屋及停車位，給付1倍之違約金即48萬7048元。又原告於點交系爭房屋後，發現原已鋪設完成之地板及窗戶毀損，依系爭契約第4條第1項約定，請求被告給付修繕費用14萬7,000元。再被告於無權占用系爭房屋期間，未繳納電費、電費遲費、管理費、公共水電費、維保費等費用（下合稱系爭費用）共計14萬1,206元。爰依民法第179條、系爭契約第4條第1項、第6條第2項約定，請求被告給付170萬8,658元。並聲明：㈠被告應給付原告170萬8,658元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願提供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於111年6月間通知原告將續租系爭A房屋及停車位，並將返還系爭B房屋及停車位，原告於同年8月9日通知被告將於同年月15日簽訂每月租金15萬6,750元之租賃契約，惟原告於簽約日卻改稱租金為16萬元，因意思表示不合致而未訂立新租賃契約。又被告於同年月15日以電子郵件通知原告將於翌日返還系爭B房屋及停車位，並將結清費用，然未獲至理；被告再於同年月19日以存證信函通知將於同年月27日返還系爭B房屋及停車位，原告仍置之不理。再被告於96年8月16日承租系爭房屋時，原告交付狀態為毛胚屋，地板為被告所鋪設，故無損壞原告之財產權情形，至窗戶部分係因颱風吹襲導致破損。本件係因原告故意不辦理點交系爭B房屋及停車位，亦不願意與被告訂立新租賃契約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院的判斷㈠被告於108年9月12日向原告承租系爭房屋及系爭停車位，約
定租賃期間自同年月16日起至111年8月15日止，每月租金27萬3446元，並訂立系爭契約，及經本院所屬民間公證人陳志浩公證；兩造於111年8月15日未完成系爭契約之續約訂立等情，為兩造所不爭執（見本院卷第15、74、136-137頁），此部分事實，應可認定。
㈡關於原告請求不當得利部分
⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判決、97年度台上字第294號判決意旨參照）。
⒉系爭契約因未能完成續約之訂立，業經認定如前，則被告
自系爭契約租期屆滿後，即負有返還系爭房屋及系爭停車位之義務。查被告於111年8月15日前以郵件通知原告返還系爭B房屋及停車位一節，為原告所不爭執（見本院卷第138頁），系爭房屋及停車位之租賃契約於111年8月15日租期屆至時，被告就系爭房屋及停車位即失去占有權源，而被告雖於租期屆至前與原告洽商系爭A房屋及停車位之續租事宜，然至111年8月15日前未能完成繼續租賃契約之訂立乙情，為原告所不爭執（見本院卷第15頁），原告更於同年月16日寄發存證信函，限被告於同年月20日前遷讓返還系爭房屋及停車位，有該存證信函在卷可稽（見本院卷第40-44頁），而被告亦於同年月15日以存證信函通知原告返還系爭B房屋及停車位時，堪認被告主觀上已無繼續占有系爭B房屋及停車位之意；被告抗辯其已於同年月16日清空系爭B房屋，並結清電費、管理費、公共水電費、維保費用等語，並提出台灣電力公司繳費憑證、遠東世界中心費用繳納收據、現場照片為證（見本院卷第102-106頁），足見被告自111年8月16日起，已無再繼續占有系爭B房屋及停車位，原告未就被告自111年8月16日起有繼續占用系爭B房屋及停車位之事實，提出事證以實其說，原告主張被告自111年8月16日起無權占用系爭B房屋及停車位云云，難認可採。
⒊原告雖主張被告應返還系爭房屋及停車位之全部，被告僅
提出部分系爭房屋及停車位（即系爭B房屋及停車位）返還，未符合債之本旨，原告得拒絕受領云云，惟查，就被告是否受有相當於租金之利益，應以被告客觀上是否有無權占有之事實為認定，被告若無占有之事實，自不得僅以其未依系爭契約約定之標的未能全數返還，逕論原告拒未受領部分即屬被告無權占有。原告主張被告提出系爭B房屋及停車位返還未符合債之本旨云云，然被告自111年8月16日起，已無再繼續占有系爭B房屋及停車位，自不得令被告就此部分仍須負返還相當於租金不當得利之責。再者，原告雖認被告不得為一部標的返還，然原告持系爭契約及系爭公證書向本院聲請強制執行時，經被告於111年11月14日先返還系爭B房屋及停車位，嗣於112年2月17日返還系爭A房屋及停車位，而就不當得利之請求，逕依執行程序中返還日期而有區分等情，此為原告於起訴狀所主張之內容（見本院卷第15-16頁），倘原告認被告不得一部返還，何以於執行程序仍承認被告得為一部返還，就不當得利亦因返還時間不同，而與系爭A租賃房屋及停車位有不同之計算，其前後主張亦有矛盾之嫌。原告既未提出被告自111年8月16日有繼續無權占有系爭B房屋及停車位之事證，則原告主張被告就系爭B房屋為無權占有，應給付111年8月16日起至同年11月14日止相當於租金之不當得利，難認有據。
⒋被告於系爭契約租期屆至後，仍繼續占有使用系爭A房屋及
停車位，經本院民事執行處強制執行，於112年2月17日始返還一節，為被告所不爭執（見本院卷第139頁），是原告依前開規定請求被告就占有系爭A房屋及停車位，給付自111年8月16日起至112年2月17日止相當於租金之不當得利，即屬有據。被告雖抗辯原告故意不配合續約云云，然系爭契約第2條第1項已訂明，租期屆滿後房屋租金另議（見本院卷第34頁），兩造既因租金數額未能合致，未能完成續約，被告自租期屆滿後，自無權繼續占有使用系爭A房屋及停車位，是被告此部分抗辯，並不影響其無權占有事實之認定。又系爭A房屋及停車位之使用面積為248.77平方公尺，系爭房屋及停車位之使用面積為433.97平方公尺等情，為兩造所不爭執（見本院卷第76、137、145頁），系爭房屋每月租金為27萬3,446元，應可作為相當於租金不當得利之參考依據，是原告得請求之不當得利金額為95萬9,746元【計算式：248.77/433.97×273446×（16/31＋5＋17/28）＝959746，元以下四捨五入，下同】，原告主張被告應給付相當於租金不當得利95萬9,746元，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由。
㈢關於原告請求違約金部分
⒈當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦有明定。而違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭契約第6條第2項約定：「乙方（即被告）於本
租賃契約終止或期限屆滿之日，應將租賃房屋清潔完成並騰空交還返還甲方（即原告），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時騰空遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求按照房租增加一倍之違約金至遷讓日止。」（見本院卷第36頁），又系爭契約第6條第3項約定兩造任一方有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方之損害，是系爭租約第6條第2項之違約金約定，應認係懲罰性違約金約定。而原告固依上開約定請求被告應給付房租增加一倍之違約金，惟考量被告無權占有系爭A房屋及停車位期間為111年8月16日至112年2月17日，原告因無法及時收回系爭A房屋及停車位，而受有出租收益之損害，期間約6月，房屋租金上漲有限，原告縱再租賃予他人，其每月可得租金收益未必能高於系爭租約所定之租金數額1倍，及審酌兩造經濟情況、原告所受損害程度、被告所得利益及社會經濟狀況等一切情事，認系爭契約第6條第2項約定違約金數額過高，應予酌減。又原告無權占有系爭A房屋及停車位期間，每月相當於租金之數額為15萬6,751元（計算式：248.77/433.97×273446＝156751），本院認違約金應酌減至7萬元，則原告依此約定請求被告自111年11月15日起至112年2月17日止之違約金21萬7,497元【計算式：70000×（15/30＋2＋17/28）＝217497】，自屬有據，逾此部分之請求則不應准許。㈣關於原告請求電費、電費遲費、管理費、公共水電費、維保
費部分⒈原告主張被告就無權占用系爭A房屋及停車位期間，有為被
告支出電費、電費遲費、管理費、公共水電費、維保費合計共9萬8,357元（計算式：13405＋13571＋268＋271＋7083＋7083＋2361＋3850＋3850＋1283＋1133＋1133＋647＋7673＋7673＋2631＋4171＋4171＋1430＋1227＋1227＋701＋2640＋2640＋1509＋1498＋1498＋856＋340＋340＋194＝98357；明細見本院卷第177-179頁），有原告提出台灣電力公司繳費憑證、遠東世界中心費用繳納收據為證（見本院卷第182-189頁），為被告所不爭執（見本院卷第203-204頁），原告依系爭契約第6條第3項約定，請求被告給付9萬8,357元，為有理由。
⒉至原告主張被告就無權占用系爭B房屋及停車位期間，有為
被告支出管理費、公共水電費、維保費云云，因本院就系爭B房屋及停車位已認定被告並無無權占有情事，原告就此部分費用自不得請求被告負擔，其此部分請求，自無理由。
㈤關於原告主張修繕費用部分
⒈原告主張被告於承租期間，有破壞地板，致其修繕地板須
支出12萬6,000元云云，固據原告提出估價單、現場照片為據（見本院卷第52、210頁），然為被告所否認，被告並抗辯：系爭房屋於交付被告使用時，係毛胚屋狀態，系爭房屋之地板為被告所鋪設，並非原告鋪設等語，本院審酌原告並未提出證據證明其有交付鋪設完整地板之系爭房屋予被告，且系爭房屋於96年8月間出租予被告時，曾有約定免租裝潢期期間，有被告提出房屋租賃契約為憑（見本院卷第226-234頁），堪認被告抗辯系爭房屋有經被告重為裝潢等語，並非子虛，則系爭房屋於交還時之地板有遭毀損情形，自難認有何侵害原告之財產權情形，原告主張被告需負擔其所支出之修繕地板費用云云，難認有據。⒉原告次主張被告於承租期間有毀損窗戶，須支出修繕費用2
萬1,000元等語，業據原告提出估價單、現場照片為據（見本院卷第54、217-220頁），被告對於窗戶有毀損乙情，並不爭執，而係抗辯遭颱風來襲所致云云，此部分並未見被告有何舉證，尚難認定係非因被告之故意或過失所致，則原告請求被告應賠償窗戶修繕費用2萬1,000元，為有理由。
㈥被告得主張扣除部分
⒈被告於111年10月16日匯款8萬112元至原告帳戶乙情，為原
告所自陳（見本院卷第167頁），被告並主張此筆費用為其繼續占用系爭A部分房屋及停車位之租金，是此筆款項應可作為抵扣原告主張前開金額。
⒉被告依系爭契約第2條第2項第2款約定，有繳付押金54萬6,
892元予原告乙情，為原告所不爭執（見本院卷第207頁），而押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年台上字第1631號判決參照）。是被告抗辯其所繳付之押金，作為抵充原告本件得請求之款項等語，亦屬有據。原告雖主張系爭契約第5條第5項約定原告得先扣除1個月押金作為賠償云云，然系爭契約第5條第5項約定：「乙方於租約期滿，不再續租時，應於本租約屆滿前2個月（60天），以書面告知甲方，如乙方未盡告知義務，甲方得自乙方押金中，扣除1個月租金，作為賠償，反之亦同」（見本院卷第36頁），依上開約定意旨，應係指被告未依限告知續約時，原告得以被告繳付之1個月押金，作為賠償，而本件被告應賠償之款項，業經原告主張如前開㈡至㈤所示，是本院認於押金抵充賠償款項時，不因系爭契約第5條第5項約定應先扣除1個月款項，而係應將2個月押金全數予以抵充，原告此部分主張，並不可採。
⒊綜上，原告本件得請求之金額為129萬6,600元（計算式：9
59746＋217497＋98357＋21000＝0000000），被告得主張抵充款項為62萬7,004元（計算式：80112＋546892＝627004），經抵充後，原告得請求金額為66萬9,596元（計算式：0000000－000000＝669596）。
㈦遲延利息說明
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，原告本於系爭契約、民法第179條規定，請求被告給付原告66萬9,596元，及自民事起訴狀繕本送達被告之翌日即112年4月29日（送達證書見本院卷第66頁），至清償日止，按年息5％計算之利息，合於前開規定，為有理由，亦應准許。
四、綜上所述，原告依民法第179條、系爭契約第4條第1項、第6條第2項、第3項約定，請求被告給付66萬9,596元，及自112年4月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
另本院併依民事訴訟法第392條第2項規定，酌定被告供擔保金額宣告免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 8 月 18 日
民事第二庭 法 官 蔡子琪以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中 華 民 國 112 年 8 月 30 日
書記官 周苡彤