臺灣士林地方法院民事判決112年度訴字第535號原 告 李境展訴訟代理人 楊政達律師被 告 楊肇慶訴訟代理人 王維立律師
蔡柏毅律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國113年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰貳拾萬壹仟壹佰捌拾玖元；暨其中新臺幣參佰壹拾貳萬伍仟元自民國一百十一年八月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；其中新臺幣參萬柒仟柒佰參拾元，自民國一百十二年五月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；其中新臺幣貳萬陸仟參佰玖拾玖元，自民國一百十二年十一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；其中新臺幣壹萬貳仟陸拾元，自民國一百十三年五月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾萬元為被告供擔保後得假執行；但被告以新臺幣參佰貳拾萬壹仟壹佰捌拾玖為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴聲明原為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）3,947,171元，其中3,125,000元自民國111年8月3日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，其餘822,171元自本起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院審理中，迭經追加、變更，其最終聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣4,023,360元；其中3,125,000元自111年8月3日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；其中822,171元自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其中37,730元，自112年5月18日民事擴張訴之聲明暨準備（一）狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其中26,399元，自112年11月27日民事擴張訴之聲明暨準備（三）狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其餘12,060元，自民事擴張訴之聲明狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（本院112年度訴字第535號卷【下稱本院卷】第12、11
4、186、220、224至225頁）。經核原告就前揭訴之聲明所為之變更，乃擴張應受判決事項之聲明，於變更前後所主張之基礎事實相同，訴訟資料均可相互援用，且被告亦同意原告變更或追加其訴之聲明（本院卷第131、220、241頁），則原告所為上開變更訴之聲明，與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠緣訴外人李雲峯經被告授權，於民國111年3月11日代理被告與原告簽訂不動產買賣契約書1紙（下稱系爭買賣契約），約定由原告以新臺幣（下同）6,250萬向被告購買門牌號碼臺北市南港區園區街28號9樓建物（下稱系爭房屋）暨該建物坐落基地即臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍：1568/100000，與系爭房屋合稱系爭房地）。
兩造原約定111年5月12日作為最後交屋日，然因系爭房屋遭第三人占用，被告無法如期騰空房屋點交，兩造遂合意展延最後交屋日至111年6月12日，惟被告屆期仍無法騰空交屋，被告復授權李雲峯與原告於111年7月12日簽署協議書1份（下稱系爭111年7月12日協議書），約明被告應於簽署系爭111年7月12日協議書之翌日起算15個工作日即111年8月3日前給付原告312萬5,000元方得再展延交屋日，惟被告卻遲未給付312萬5,000元，原告爰依系爭111年7月12日協議書第1條向被告請求給付312萬5,000元。又兩造既有約定給付日期為簽署系爭111年7月12日協議書之翌日起15個工作日即111年8月2日，則被告迄今未為給付，顯已負有遲延責任，應自約定給付期日之翌日即111年8月3日起算遲延利息，又兩造並未約定遲延利息，故依法定利息請求之。㈡又依系爭111年7月12日協議書第9條約定：「…若乙方（即被告）就本協議書第3條所示之民事訴訟（即乙方聲明於系爭111年7月12日協議書簽訂前已向占用系爭房屋之訴外人邱子瑜提起返還系爭房地之民事訴訟）一審程序遭法院判決駁回，或乙方於113年7月30日前仍未能合法交付本房地占有予甲方（即原告）者，甲乙雙方同意合意解除本房地之買賣契約，乙方應返還甲方已給付之買賣價金1,250萬元扣除本協議書所示1,083萬1,844元後所剩差額166萬8,156元予甲方，並負擔解除契約所生一切費用…」，因被告遲未對占用系爭房屋之訴外人邱子瑜提起返還房屋訴訟且遲未付款，原告方於111年8月10日發函解除系爭買賣契約，又被告嗣後雖對訴外人邱子瑜提出返還房屋訴訟卻又無故撤回之，乃故意使協議書第9條條件不成就，依民法第101條第1項規定，應視為「民事訴訟一審遭法院判決駁回」之條件成就，是原告自得依系爭111年7月12日協議書第9條約定，向被告請求給付解除契約所生之謄本費380元、代書費18,000元、契稅72,090元、土地印花稅12,429元、建物印花稅1,201元、地政規費64,081元、買方仲介服務報酬費625,000元，及若日後需回復原狀時原告應負擔之謄本費360元、不動產移轉登記代書費15,000元、土地印花稅12,429元、建物印花稅1,201元，合計822,171元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，依法定利率計算之遲延利息。㈢再者，系爭111年7月12日協議書第5條尚約定：「甲乙雙方同意，就乙方依買賣契約第9條之方式將本房地交付予甲方前所生之本房地地價稅、房屋稅及管理費均由乙方負擔。就前開費用之給付方式，有甲方先行墊付款項後，提供收據予乙方，乙方應於收受前開收據之翌日起10個工作日內，以匯款方式給付至甲方指定之帳戶」，原告爰據此向被告請求給付其先代繳納111年、112年、113年地價稅、房屋稅共計76,189元，及自各筆款項請求日翌日起至清償日止之遲延利息。㈣為此，爰依系爭111年7月12日協議書第1條、第9條、第5條約定，提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應給付原告新臺幣4,023,360元；其中3,125,000元，自111年8月3日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；其中822,171元，自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其中37,730元，自112年5月18日民事擴張訴之聲明暨準備（一）狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其中26,399元，自112年11月27日民事擴張訴之聲明暨準備（三）狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其餘12,060元，自113年5月6日民事擴張訴之聲明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠訴外人李雲峯在未告知並獲取被告同意及授權之前提下，逾越被告僅就出賣系爭房地之事所授與之代理權範圍內，逕自代表被告簽署系爭111年7月12日協議書，顯屬無權代理，被告未承認訴外人李雲峯所簽署之系爭111年7月12日協議書，該協議書應不發生法律上之效力。㈡又系爭111年7月12日協議書之內容係基於雙方繼續履行系爭買賣契約為前提，然兩造另依解除系爭買賣契約之意向，已另於111年12月28日簽署協議書（下稱系爭111年12月28日協議書），由被告返還剩餘之1,668,156元買賣價金予原告，是系爭111年12月28日協議書已取代系爭111年7月12日協議書，成為兩造就系爭買賣契約爭議之解決方案，是原告自不得據系爭111年7月12日協議書向被告請求3,125,000元及解除契約所生之費用822,171元。縱系爭111年7月12日協議書合法有效，惟3,125,000元係屬被告遲延點交系爭房地，並致原告受有持續繳納房屋貸款損害之補貼，然原告之房屋貸款暨未經核撥，且原告所支付之12,500,000元買賣價金均已退還予原告，原告並無任何繼續繳納房屋貸款或已付價金之利息損害，被告自無須履行系爭111年7月12日協議書之約定。㈢就原告依系爭111年7月12日協議書第9條請求部分，被告撤回請求訴外人邱子瑜返還房屋之訴訟，乃因誤用民法第767條之故，並非故意使條件不成就，且被告已另訴請求訴外人邱子瑜返還租賃房屋並經本院以112年度湖簡字第499號判決勝訴，益徵被告並無故意使條件不成就之行為。至第9條所定113年7月30日期限則尚未屆至，原告依此約定請求被告給付82萬2,171元，顯無理由。㈣另關於原告依系爭111年7月12日協議書第5條請求被告給付地價稅、房屋稅部分，因雙方事後已簽署系爭112年12月28日協議書朝解除契約意向進行，故認為上開地價稅、房屋稅屬於返還物所支出必要費用，因原告尚未返還系爭房地之所有權，是就此主張同時履行抗辯權等語，資為置辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、訴外人李雲峯經被告授權，於111年3月11日代理被告與原告簽訂系爭買賣契約，約定由原告以62,500,000元向被告購買系爭房地，兩造原約定111年5月12日作為最後交屋日。又原告給付買賣價金12,500,000元至系爭房地之履約保證專戶，經被告於111年7月21日退還10,831,844元，111年12月29日退還1,550,000元，112年1月6日退還118,156元等節，為兩造所不爭執（本院卷第147至148、180、182、194至196頁）。本件爭點係訴外人李雲峯是否經合法授權而得代理被告與原告簽訂系爭111年7月12日協議書？原告是否得依系爭111年7月12日協議書第1條、第9條、第5條約定向被告請求給付上揭款項？茲判斷論述如下：
四、本院之判斷
㈠、李雲峯業經合法授權而得代理被告與原告簽訂系爭111年7月12日協議書：系爭111年7月12日協議書乃李雲峯代理被告所簽立，為兩造所不爭執，此觀諸卷附系爭111年7月12日協議書後列「立協議書人」欄之簽名亦可得知（本院卷第44至46頁）。被告雖抗辯其僅授權李雲峯代理簽署系爭買賣契約，並未授權李雲峯代理簽署系爭111年7月12日協議書，李雲峯乃無權代理，被告亦未承認該法律行為，故系爭111年7月12日協議書對被告不生效力等語。惟查：被告於111年3月7日時即已事先簽立授權書授權李雲峯全權代理系爭房地之買賣或租賃等法律行為，授權期限自簽署授權書起至成交履約完畢日止，如之後發生解約，除有撤銷授權外，本授權繼續有效，授權事項除出售系爭房地外，尚包含簽立委託契約、受領定金、簽定不動產買賣契約、審閱不動產說明書內容暨簽章、辦理履約保證及專戶價金查閱、過戶點交、和解、解約、進行屋況檢測等事宜，及其他因過戶所衍生之必要法律行為，均在授權範圍，有卷附授權書1紙在卷可稽（本院卷第34頁），而李雲峯代理被告簽立系爭111年7月12日協議書時本件買賣契約尚未履約完畢，系爭111年7月12日協議書復係為處理系爭房屋之點交、和解事宜等而簽立，是李雲峯所為前揭法律行為時並未逾授權期限，所為事項亦未逾授權範圍，自無何無權代理之情形。再者，被告於李雲峯代理簽訂系爭111年7月12日協議書後，旋依該協議書第2條約定，於111年7月21日退還10,831,844元予原告，且嗣後由被告親自參與簽立之系爭111年12月28日協議書中亦有提及被告依系爭111年7月12日協議書約定對原告負有給付義務等語，被告亦未對於系爭111年7月12日協議書是否經有權代理表示異議，甚至在系爭111年7月12日所定給付內容基礎上，再行約定其他還款計畫，足徵被告始終肯認系爭111年7月12日協議書係經其授權而簽立。據此，李雲峯經被告授權代理被告與原告簽訂系爭111年7月12日協議書，則原告、被告等契約當事人自均受該協議書效力之拘束；被告臨訟方爭執李雲峯乃無權代理，自難憑採。
㈡、原告依系爭111年7月12日協議書第1條約定，請求被告給付3,125,000元，及自111年8月3日起按週年利率5%計算之利息，為有理由：
⒈按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第199條
第1項定有明文。代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項規定定有明文。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第1項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203條所明定。查李雲峯經被告授權代理被告與原告簽立系爭111年7月12日協議書，原告、被告雙方自均受契約效力拘束乙節，業經本院認定如前，而系爭111年7月12日協議書第1條約定明訂：「乙方（即被告）同意於簽署本協議書之翌日起15個工作日內，以匯款之方式給付3,125,000元至甲方（即原告）指定之下列帳戶，作為甲方於（第三人邱子瑜）返還房屋訴訟暨辦理強制執行程序期間之補貼，甲乙雙方同意互不就展延最後交屋日前所生遲延責任向他方或信義房屋為主張或請求」等語，被告自有依該約定於簽署本協議書之翌日起15個工作日內即111年8月2日前給付3,125,000元予原告之義務。被告逾期未為給付，原告依上開約定請求被告給付3,125,000元，及自給付期限屆滿時即111年8月3日起至清償日止按法定利率即週年利率5%計算之利息，即屬有據。
⒉被告雖抗辯兩造於簽署系爭111年7月12日協議書後，業已另
行依解除系爭買賣契約之意向，於111年12月28日簽署協議書取代系爭111年7月12日協議書，成為兩造就系爭買賣契約爭議之解決方案，故原告不得再依系爭111年7月12日協議書請求云云。惟觀諸兩造於111年12月28日簽立之協議書，其內容已明確記載「甲乙雙方知悉，本房地因有承租人占用房屋爭議而產生履約爭議，後續可能會有民事訴訟，故本協議書僅作為丙方辦理1,668,156元款項出款事宜，與信義地政士辦理最高限額抵押權塗銷事宜之依據，不創設、變更或消滅甲乙雙方依買賣契約獲有關協議所生之法律關係或爭議（包括但不限於買賣契約是否有效成立、買賣契約是否經合法解除、買賣契約是否係因甲乙雙方合意而解除契約、甲乙雙方是否有違反買賣契約或有關協議之約定、乙方依111年7月12日協議書之約定是否應給付3,125,000元予甲方，及是否有遲延違約金等）…」等語，被告抗辯顯與系爭111年12月28日協議書所載語意不符，且被告亦未舉證以實其說，自難憑採。
⒊被告雖又抗辯系爭3,125,000元係屬被告遲延點交致原告受有
損害之補貼，然原告房屋貸款未經核撥，且原告所支付之12,500,000元買賣價金均已退還予原告，原告並無任何繼續繳納房屋貸款或已付價金之利息損害，被告自無須履行系爭111年7月12日協議書之約定云云，惟觀諸前揭約定內容所載「甲乙雙方同意互不就展延最後交屋日前所生遲延責任向他方或信義房屋為主張或請求」等語，可知該違約金約定之性質為損害賠償總額預定性質違約金，此既經兩造以契約明定依前開方式計算違約金，且預定為損害賠償總額，兩造即毋須再就相關損害賠償之相當因果關係、所失利益、金額為何等事再詳加舉證，否則無異失去約定損害賠償總額預定性質違約金之實益，被告所辯顯無從為有利於其之認定。
㈢、原告依系爭111年7月12日協議書第9條約定，請求被告給付822,171元，及自111年8月3日起按週年利率5%計算之利息，為無理由：
原告固主張因被告遲未提出對第三人提告之佐證且遲未依約付款，其已於111年8月10日發函解除系爭買賣契約，自得視為系爭111年7月12日協議書第9條約定條件已成就，而得依該約定向被告請求給付解除契約所生費用822,171元，並提出其給付謄本費、代書費、契稅、土地印花稅、建物印花稅、地政規費、買方仲介服務報酬等付款證明為憑（本院卷第54至69頁）。然觀諸系爭111年7月12日協議書第9條約定，被告係於「若乙方就本協議書第3條所示之民事訴訟一審程序遭法院駁回」或「乙方於113年7月30日前仍未能合法交付本房地占有予甲方」時，兩造方得「合意解除」系爭買賣契約，原告始得請求被告負擔解除契約所生之一切費用。而本件被告業已向占用系爭房屋之訴外人邱子瑜提出返還租賃房屋訴訟，該事件經本院以112年度湖簡字第499號承審，並於112年12月11日判決命邱子瑜應將系爭房屋騰空返還予原告，有卷附判決影本可稽（本院卷第232至237頁），是系爭111年7月12日協議書第9條所載此部份條件並未成就，又兩造合意所定113年7月30日之給付期限亦尚未屆至，是原告依此約定請求被告為上揭給付，即屬無據。原告固主張被告原在簽署系爭111年7月12日協議書前即已向訴外人邱子瑜提起返還房屋訴訟，嗣後卻又撤回起訴，顯有故意使條件不成就之情事等語，惟被告就此業已抗辯其係因誤用請求權基礎方撤回起訴，嗣後亦另行起訴並獲得第一審勝訴，業如前述，是尚難認被告有何故意使條件不成就之情形，此外原告亦未舉證證明被告有何故意使條件不成就之情事，自難認其主張有據。
㈣、原告依系爭111年7月12日協議書第5條約定，請求被告給付76,189元，及其中37,730元，自112年5月18日民事擴張訴之聲明暨準備（一）狀送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，其中26,399元，自112年11月27日民事擴張訴之聲明暨準備（三）狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，其中12,060元，自民事擴張訴之聲明狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由：
⒈按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第199條
第1項定有明文。查李雲峯代理被告與原告簽立系爭111年7月12日協議書，則原告、被告雙方均應受該協議書拘束乙節，業經本院認定如前，系爭111年7月12日協議書第5條約定明訂：「甲乙雙方同意，就乙方依買賣契約第9條之方式將本房地交付予甲方前所生之本房地地價稅、房屋稅及管理費均由乙方負擔。就前開費用之給付方式，由甲方先行墊付款項後，提供收據予乙方，乙方應於收受前開收據之翌日起10個工作日內，以匯款方式給付至甲方指定之帳戶」等語，而原告業已繳納111年地價稅26,399元、112年度房屋稅11,331元、112年度地價稅26,399元、113年度房屋稅12,060元，亦有卷附原告提供之蓋印繳款章戳之111年地價稅繳款書、112年房屋稅繳款書、112年地價稅繳款書、113年房屋稅繳款書等件在卷可稽（本院卷第120、122、192、228頁），原告自得依上開約定請求被告給付前開款項。又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203條所明定。本件原告分別以112年5月18日民事擴張訴之聲明暨準備（一）狀、112年11月27日民事擴張訴之聲明暨準備（三）狀、113年5月6日民事擴張訴之聲明狀請求上開款項（本院卷第114、186、225頁），被告則分別於112年5月18日、112年11月27日、113年5月6日收受上開書狀繕本，有原告提供之部分回執在卷為憑（本院卷第208頁），且為被告所不爭執（本院卷第242至243頁）。則原告據此請求被告給付76,189元，併其中37,730元，自112年5月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，其中26,399元，自112年11月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其中12,060元，自113年5月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據，應予准許。
⒉被告固就此主張同時履行抗辯，惟原告係依系爭111年7月12
日協議書約定為上揭請求，與被告主張之解除契約返還系爭房地並非具有對價關係之雙務契約而生之債務，自無主張同時履行抗辯之餘地。被告前揭抗辯，難謂可採。
五、綜上，原告主張依系爭111年7月12日協議書第1條、第5條約定，請求被告給付3,201,189元；暨其中3,125,000元自111年8月3日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；其中37,730元，自112年5月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其中26,399元，自112年11月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其中12,060元，自113年5月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法有據，應予准許，逾此部分請求，於法無據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
民事第三庭 法 官 黃瀞儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
書記官 宋姿萱