臺灣士林地方法院民事判決
112年度訴字第654號原 告 戴李瑞子訴訟代理人 徐紹鐘律師被 告 李雅英訴訟代理人 楊昀芯律師複 代理人 許博凱律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國112年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號九樓房屋騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬元。
被告應自民國一百一十二年二月十五日起至騰空返還主文第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬玖仟零陸拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣玖佰陸拾伍萬零肆佰參拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣貳拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。查原告起訴聲明原為：㈠、被告應將門牌號碼臺北市○區○○街00號9樓房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告；㈡、被告應給付原告新臺幣（下同）22萬元，及自民國112年1月起至騰空返還前項房屋之日止，按月給付原告5萬5,000元；㈢、願供擔保請准宣告假執行（見士司調卷第11頁）。嗣變更上開為：㈠、被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡、被告應給付應給付原告22萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬5,000元。㈢、就上開聲明第㈠項、第㈡項前段部分，願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第248、249、323頁），經核原告所為，乃基於同一基礎事實所為變更，與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：系爭房屋原為訴外人李維光所有，被告於李維光生前向其承租系爭房屋，並約定租金為每月2萬元，未約定租賃期間（下稱系爭租約）。李維光於109年6月2日死亡，其全體繼承人於110年12月25日協議分割李維光之遺產，並約定由伊繼承系爭房屋及所坐落之同小段176、176-1、176-2地號土地（權利範圍均為10000分之557，下依序稱系爭176、176-1、176-2地號土地，並合稱系爭土地，並與系爭房屋合稱系爭不動產），伊於111年1月26日以分割繼承為原因，登記為系爭不動產之所有權人，伊自同日起繼受系爭租約之法律關係。又伊因行動不便，有收回系爭房屋與伊女即訴外人戴佳茹共同居住之需求，且被告已積欠租金達2個月以上，伊乃於同年12月15日委託律師寄發台北青田5637號存證信函（下稱系爭存證信函）予被告，通知欲依土地法第100條規定，將系爭房屋收回自住，及催告被告給付積欠租金，並於同年月16日送達被告。嗣被告仍未給付租金，伊乃依土地法第100條第1款、第3款規定，以起訴狀繕本送達作為終止系爭租約之意思表示，爰依民法第455條、第767條第1項規定，擇一請求被告返還系爭房屋，及依系爭租約法律關係、民法第179條規定，請求被告給付自111年2月起至同年12月止之租金共計22萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利5萬5,000元等語。並聲明：㈠、被告應將系爭房屋騰空返還予原告；㈡、被告應給付原告22萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬5,000元；㈢、就上開聲明第㈠項、第㈡項前段部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告名下除系爭房屋外，另有5棟房屋及臺北市○○路0段000巷0○0號3樓房屋（下稱八德路房屋）可供居住，且該5棟房屋均僅簽訂1年期之定期租賃，八德路房屋亦未確定都更之期日或拆除時程，況原告尚有其4名子女之住處可供居住，並無收回系爭房屋自住之必要與正當理由。又系爭存證信函未合法表明催告伊給付租金之金額、方式及對象，不生催告之效力，況伊與李維光就系爭租約租金之給付並無約定確定期限，屬無確定期限之債權，系爭存證信函至多僅屬民法第229條第2款之催告，原告未依同法第440條第1項規定，定相當期限再為催告之程序，逕以起訴狀為終止系爭租約之意思表示，不生合法終止之效力。伊復已提存自111年1月26日起至112年11月26日之租金，已生清償效力，並無積欠租金達2月以上情事，原告自不得以伊積欠租金為由，終止系爭租約。另原告請求相當於租金之不當得利金額過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、被告於李維光生前向其承租系爭房屋，並約定租金為每月2萬元，未約定租賃期間之系爭租約。
㈡、李維光於109年6月2日死亡，其全體繼承人於110年12月25日協議分割李維光之遺產，並約定由原告繼承系爭不動產，嗣原告於111年1月26日以分割繼承為原因，登記為系爭不動產之所有權人。原告自同日起繼受系爭租約之法律關係。
㈢、被告與其侄子即訴外人李宇恩於110年8月18日有如司調卷第43頁所示對話紀錄；被告與原告之女即訴外人戴佳茹於110年8月18日有如本院卷第166至170頁所示對話紀錄。
㈣、被告自111年2月起至112年2月止，未給付系爭租約之租金予原告。被告分別於112年3月24日、同年6月2日、同年7月28日、同年9月25日、同年11月27日，以給付系爭租約自111年1月26日起至112年3月26日止、同年月27日起至同年5月26日止、同年月27日起至同年7月26日止、同年月27日起至同年9月26日止、同年9月27日起至同年11月26日止之租金為由，向臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）提存所提存28萬元、4萬元、4萬元、4萬元、4萬元，並經臺北地院依序以112年度存字第772、1290、1780、2278、2754號准予提存。
㈤、原告於111年12月15日委託律師寄發系爭存證信函（如司調卷第39至40頁所示）予被告，並於同年月16日送達被告。
㈥、原告名下除系爭房屋外，尚有臺北市○○區○○路0○段000○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號1樓，權利範圍3分之1）、同小段556建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路000號1樓，權利範圍3分之1）、同小段557建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路000號2樓，權利範圍1分之1）、臺北市○○區○○段0○段000○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路00號1樓，權利範圍1分之1）、臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0弄00○0號2樓，權利範圍1分之1）等5建物。
㈦、本院卷第172至211頁所示房屋租賃契約書均為真正。
㈧、原告原居住之八德路房屋乃原告之子女即訴外人戴志強、戴佳玲、戴佳琪、戴佳茹（下稱戴志強等4人）共有，戴志強等4人於111年9月25日與訴外人新碩建設股份有限公司簽立合作興建契約書（如司調卷第25至29頁所示），其所涉都市更新事業計畫及權利變換計畫案，於112年10月11日召開公聽會，該都更案尚未經主管機關審議通過、核定發布實施。
㈨、系爭房屋實際上僅坐落系爭176地號土地，系爭176地號土地111年度及112年度之申報地價均為4萬9,970元/平方公尺。系爭房屋112年之建築物價額為965萬430元。
四、本院得心證之理由：
㈠、按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。經查：
⒈被告於李維光生前向其承租系爭房屋，並約定租金為每月2
萬元，未約定租賃期間之系爭租約；李維光於109年6月2日死亡，其全體繼承人於110年12月25日協議分割李維光之遺產，並約定由原告繼承系爭不動產，嗣原告於111年1月26日以分割繼承為原因，登記為系爭不動產之所有權人，原告自同日起繼受系爭租約之法律關係等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈡），堪認被告自111年1月26日起，即有依系爭租約法律關係，給付租金予原告之義務。
⒉惟被告自111年2月起至112年2月止，未給付系爭租約之租金
予原告；原告於111年12月15日委託律師寄發系爭存證信函予被告，並於同年月16日送達被告等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣、㈤），可見被告在原告於111年12月15日寄發系爭存證信函之際，已有積欠租金總額達2個月以上之情事，是原告以系爭存證信函催告被告於文到10日內清繳欠租，自生民法第440條第1項催告之效力。至被告固辯稱其與李維光就系爭租約租金之給付並無約定確定期限，屬無確定期限之債權云云，縱原告未能證明系爭租約已約定具體日期支付租金，惟參諸被告陳稱：已在系爭房屋居住超過15年，過往皆「按時」給付系爭房屋租金，不曾有怠等語（見士司調卷第73頁）、已將111年1月租金交予代理人即訴外人李達平代為簽收等語（見本院卷第222頁），及被告與李維光就系爭租約乃約定租金為「每月2萬元」，暨租賃房屋通常係按月於相當租期始日支付租金之習慣等節，足認原告主張被告應每月給付租金，及至遲應於當期末日給付該月租金等語，應非無稽，是被告執前詞抗辯系爭存證信函至多僅屬民法第229條第2款之催告云云，洵非可採。
⒊又系爭存證信函記載：「茲據當事人戴李瑞子女士委稱：『查
臺北市○○區○○街00號9樓房屋原為本人兄長李維光所有，其生前將該屋出租予李雅英，租金為每月新台幣2萬元，嗣李維光於000年0月間過世，其遺產經繼承人協議分割後，由本人取得前開房屋及其上一切權利，然自111年1月26日辦畢登記後，迄今李雅英均拒絕繳付租金。現因本人需將上開房屋收回自住，爰委請貴大律師代為發函告知即日起終止租賃關係，並於文到十日內清繳欠租及遷讓系爭房』等語」（見士司調卷第39、40頁），可知該函固未敘明被告欠租之數額，惟催告乃債權人請求給付之意思通知，為催告時無須具備使其發生遲延效力之效果意思，是為準法律行為，其應僅表示特定債權，請求債務人給付之意思為已足，無須表明其確定之金額或數量，是在被告應付之租額範圍內，尚難謂不發生催告之效力（最高法院98年度台上字第335號判決意旨參照）。再兩造就系爭租約若未約定給付租金之方式，被告自應依民法第六節第二款之相關規定為清償，無待原告表明。另系爭存證信函明揭原告已繼承系爭房屋與取得其上一切權利，及被告應清繳積欠租金等情，並無未表明給付租金對象之情。是被告抗辯系爭存證信函未合法表明催告伊給付租金之金額、方式及對象，不生催告之效力云云，亦無足取。
⒋再被告於收受系爭存證信函後，未遵期於10日內繳納積欠租
金，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），又原告主張於112年1月16日以民事起訴狀載明被告積欠租金已逾土地法第100條第3款所定之2個月租金額，前已以系爭存證信函催告給付租金，惟被告仍未遵期給付，故以該狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，該起訴狀繕本已於同年2月14日送達被告等情，有民事起訴狀及本院送達證書可參（見士司調卷第13、14、57頁），堪認原告已合法於112年2月14日終止系爭租約。
⒌從而，原告既已合法終止系爭租約，則其依民法第455條前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋，自屬有據。
⒍又原告雖併援引民法第455條前段、第767條第1項規定，以客
觀訴之合併，請求擇一為其勝訴之判決，然本院已認原告依同法第455條前段規定之請求為有理由，就其依同法第767條第1項之請求有無理由，即無庸再論。
㈡、按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之，民法第314條定有明文。次按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第326條亦有明文。準此，以提存方法為債之清償者，須有債權人受領遲延或不能確知孰為債權人之情形始得為之。而所謂受領遲延者，乃指債權人對於清償人依債務本旨提出之給付，拒絕受領或不能受領之情形而言。是故清償人以債權人受領遲延為原因而提存者，必須依債務本旨提出其給付，經債權人表示拒絕受領或有不能受領之情形，始得為之。倘未為給付之提出，或不依債務本旨提出，均不能構成提存之要件，清償人若逕為提存，尚不生清償之效力（最高法院75年度台上字第1905號判決意旨參照）。經查：
⒈原告已合法於112年2月14日終止系爭租約，業認定如前，又
被告自111年2月起至112年2月止，未給付系爭租約之租金予原告，亦如前述，原告自得依系爭租約法律關係，請求被告給付上開期間積欠之租金，是原告在此範圍內，請求被告給付自111年2月起至112年1月止之租金共計22萬元（計算式：
2萬元×11月＝22萬元），即非無據。
⒉至被告分別於112年3月24日、同年6月2日、同年7月28日、同
年9月25日、同年11月27日，以給付系爭租約自111年1月26日起至112年3月26日止、同年月27日起至同年5月26日止、同年月27日起至同年7月26日止、同年月27日起至同年9月26日止、同年9月27日起至同年11月26日止之租金為由，向臺北地院提存所提存28萬元、4萬元、4萬元、4萬元、4萬元，並經臺北地院依序以112年度存字第772、1290、1780、2278、2754號准予提存等情，固為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），而被告雖抗辯已以民事答辯一狀通知原告於文到5日提供銀行帳號以利匯款，惟原告未遵期提出，而有拒絕受領租金情事，故以上開提存清償積欠之租金云云，惟被告未能舉證證明兩造就系爭租約租金之清償方式，另有約定，或另有習慣，依民法第314條第2款規定，被告自應至原告住所地為清償，原告並無提供銀行帳號供被告清償租金之義務，然未見被告依前揭規定，提出合於債之本旨之給付，是被告執已寄發前開書狀，被告拒絕提出銀行帳號為由，辯稱原告有拒絕受領租金情事云云，尚非可採。揆諸前開規定及說明，被告既未依債之本旨提出給付，不能構成提存之要件，則被告逕以原告拒絕受領租金為由，所為之前開提存，自均不生清償之效力。
㈢、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無權占有他人房屋土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額則依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額而言。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院102年度台上字第2494號判決意旨參照）。經查：
⒈被告迄今仍占用系爭房屋，為兩造所不爭執，惟系爭租約已
於112年2月14日經原告合法終止，業如前述，則被告自同年月15日起已無繼續使用系爭房屋之權利，依前揭規定及說明，被告自應返還相當於租金之不當得利。
⒉又被告依系爭租約占有使用系爭房屋期間，應按月給付租金2
萬元，固如前述，惟本院審酌系爭房屋在原告起訴時屋齡為17年，位在建物層數10層之第9層，總面積為169.36平方公尺、附屬建物（陽臺）面積為11.43平方公尺（見士司調卷第31頁所附建物所有權狀），系爭房屋實際上僅坐落系爭176地號土地上，該土地面積為585平方公尺，原告持有系爭176地號土地權利範圍10000分之557（見士司調卷第33頁所附土地所有權狀），系爭176地號土地112年度之申報地價為4萬9,970元/平方公尺，系爭房屋112年之建築物價額為965萬430元（見不爭執事項㈨），及系爭房屋步行1分鐘可達涼州重慶路口公車站、步行2分鐘可達臺北市立圖書館延平分館、步行3分鐘可達家樂福重慶店、步行5分鐘可達太平國小、永樂國小、步行6分鐘可達捷運大橋頭站、步行8分鐘可達延三夜市、步行10分鐘可達寧夏夜市（見本院卷第323、324頁），暨被告占用系爭房屋作為住家使用等一切情狀，認應以系爭176地號土地申報地價年息百分之6及系爭房屋經主管機關估定價額年息百分之6計算相當於租金之不當得利數額，方為適當。依此計算，原告請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即112年2月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利數額在4萬9,066元【計算式：（4萬9,970元×585平方公尺×1/10層×557/10000×6％×1/12）＋（965萬430元×6％×1/12）＝4萬9,066元，元以下四捨五入】之範圍內，應屬有據，逾此範圍之請求，則非有理。
五、綜上所述，原告依系爭租約法律關係、民法第455條前段、第179條規定，請求被告騰空返還系爭房屋，及給付22萬元，暨自112年2月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付4萬9,066元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明就原告聲明第1項、第2項前段部分，願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，茲分別酌定相當金額，宣告得假執行及免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 12 月 27 日
民事第二庭 法 官 黃筠雅以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 12 月 27 日
書記官 陳芝箖