臺灣士林地方法院民事判決112年度訴字第970號原 告 詹侑諠訴訟代理人 羅湘蓉律師被 告 樊婷上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國一一五年四月二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾陸萬陸仟貳佰捌拾貳元，及自民國一一三年一月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾伍萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰貳拾陸萬陸仟貳佰捌拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴聲明㈠原為：被告應給付原告新臺幣（下同）237萬5,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣原告於民國115年3月19日具狀變更聲明㈠為：被告應給付原告226萬6,282元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（本院卷二第242頁）。經核原告所為之訴之變更，為聲明之減縮，揆諸前揭規定，應予准許。
二、本件被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠原告透過佑兆資產管理有限公司即東森房屋忠孝SOGO加盟店
（下稱東森房屋）居間仲介，以1,250萬元之買賣價金向被告購入門牌號碼新北市○○區○○○路000巷00弄0號5樓建物（此為樓中樓房型，實際居住部分涵蓋5至7樓，下稱系爭房屋）及其坐落基地即新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭不動產），並由訴外人即被告之母兼代理人周四德於110年5月8日與原告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），原告依約付清價款後，經被告於110年9月16日點交系爭房屋。
㈡詎料，原告於111年間發現系爭房屋5樓客廳牆面、天花板、5
至6樓樓梯處、6樓客房天花板及7樓廁所均有明顯漏水之現象，隨即透過東森房屋仲介人員向周四德反應，要求被告處理，惟未獲回應。原告續於112年間委託閎集工程行了解系爭房屋漏水情形，惟打開屋內天花板燈具後赫然發現天花板內層早已有裝設漏水盤以及漏水打針工程，可見系爭房屋前已有漏水狀況，經詢問鄰居後得知系爭房屋頂樓多個水塔以及外牆龜裂早已導致系爭房屋漏水嚴重。原告再於112年3月10日以存證信函催請被告出面協商，並請東森房屋仲介人員告知上情，然被告仍置若罔聞。由上以觀，被告明知系爭房屋有漏水情事，卻於不動產標的現況說明書中就系爭房屋是否有漏水情況勾選「無」，顯見被告係惡意詐欺原告，使原告陷於錯誤而簽立系爭契約書，且系爭房屋漏水狀況已嚴重威脅原告家中成員健康及正常生活之權利，亦致原告無從依原本計畫將客房用作小孩房。又經新北市建築師公會進行鑑定，並出具鑑定報告書（下稱系爭鑑定書），認定系爭房屋之外牆及屋頂版均有漏水情況，原因應為外牆及屋頂版防水失效所致，交易價格因而減損226萬6,282元等語，則原告自得請求被告減少價金226萬6,282元，故被告前自原告收受之買賣價金1,250萬元中之226萬6,282元即屬不當得利，被告應予返還。
㈢為此，爰依民法第179條、第359條規定提起本訴，請求並聲
明：㈠被告應給付原告226萬6,282元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠本件原告透過東森房屋居間仲介，以1,250萬元之價金向被告
購入系爭不動產，交易標的包含系爭房屋之5樓、6樓夾層及7樓頂樓加蓋，原告並於110年5月8日與被告之代理人周四德簽立系爭契約書，當時周四德在系爭契約書之不動產標的現況說明書「有無滲漏水狀況？」欄位勾選「無」，嗣原告依約付清價款，並於110年9月16日前完成點交等情，有證人即東森房屋負責人周榮義證詞、系爭契約書、不動產標的現況說明書、土地建物查詢資料及異動索引等存卷可參（見本院卷一第46至53、84至86、150至154、265至266頁），且互核一致，是此部分事實，首堪認定。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號民事判決要旨參照）。又物之瑕疵擔保責任，為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負之法定無過失責任，買賣標的物倘於危險移轉時具有瑕疵，出賣人原則上即應負責。次按民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。又買受人依前條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照）。經查：
1.系爭房屋之5樓客廳牆面、天花板、5到6樓樓梯處、6樓客房天花板及7樓廁所均有明顯漏水之現象，業據原告提出與該情相符之現場照片以資為憑（見本院卷一第172至182頁），證人即閎集工程行負責人蔡秉橋、證人周榮義於本院113年5月23日審理期日亦分別證稱於112年1月28日前往系爭房屋及後續進行場勘時，確實在場目擊或透過照片確認前述漏水情況(下稱系爭瑕疵)無誤（見本院卷一第261至263、267頁），並有112年2月2日閎集工程行估價單可資佐證（見本院卷一第208頁），堪認屬實。又經原告聲請，送請新北市建築師公會就系爭瑕疵進行鑑定，該會認定本件應係系爭房屋之外牆及屋頂版防水失效，以致發生漏水狀況，進而導致系爭瑕疵，亦有系爭鑑定書及附件在卷可稽（見本院卷二第14至222頁），則原告主張系爭房屋因防水失效而有系爭瑕疵，顯有所憑，堪予採信。
2.次查，證人周榮義證稱於112年1月28日在現場偶遇隔壁鄰居，該人表示周四德住在系爭房屋時，已有漏水狀況，伊曾入內看過等語（見本院卷一第267至268頁），而證人蔡秉橋亦證稱：「（問：112年1月28日到現場查看時，你看到的狀況是漏水導致的嗎？）是，床頭的上方木製天花板有漏水痕跡、發霉，我們跟現場屋主借梯子，打開天花板的崁燈，在裡面有發現漏水點，有施作過的痕跡，漏水點剛好在床頭的正上方，在樓梯面有滴水有水痕，應該是7樓漏下來。至於施作過的痕跡，有高壓灌注的痕跡，高壓灌注的工法有可能沒有抓到正確的漏水點，才會導致下雨天水又灌進來」（見本院卷一第261頁）、「（問：7樓樓板部分是要處理什麼？）7樓屋頂有鐵皮，鐵皮的排水管是走7樓的樓地板，是明管，可以直接看到水管，雨下很大的話，排水宣洩不及，會造成漏水，可能防水層也失效，藉由地面滲漏到樓下，樓板就是要處理這個部分」、「（問：2月2日估價的內容不包括其餘在1月28日看到的7樓廁所、5樓至6樓樓梯下方、5樓客廳天花板的狀況？）是，因為要先釐清之前的工程再決定後面這些需不需要做，而且這些也都是漏水的痕跡，這應該是累積一段時間的漏水痕跡，但是時間多久我沒辦法判斷」等語在卷（見本院卷一第261至263頁），佐以一般房屋滲漏水非短時間所能形成之常理，足見系爭房屋於交屋前已有漏水之狀況，被告雖曾進行如上補救措施，但未能就實際造成漏水原因之外牆及屋頂版防水功能徹底進行修繕，故系爭瑕疵應係於交屋前即已存在，洵堪認定。準此，原告主張被告應對此負物之瑕疵擔保責任，進而主張減少價金，於法自無不合。㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。買受人之減少價金請求權為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應負不當得利之返還責任。另買受人依民法第359條規定，請求因物有瑕疵而減少其價金者，旨在平衡買賣雙方之利益與損失，是該減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準(最高法院109年度台上字第1289號判決意旨參照)。本院審酌系爭鑑定書業已詳載其估價之理論基礎，並認定系爭房屋因系爭瑕疵價值減損之金額應包括修復成本及汙名價損，其中修復成本為76萬6,282元，汙名價損部分參酌專家意見、法院判例及鑑定權重比例後，應為買賣價金之12%，故此部分減損之交易價格為150萬元（計算式：1,250萬元x12%=150萬元），兩者合計為226萬6,282元（計算式：150萬元+76萬6,282元=226萬6,282元，見本院卷二第44至50頁），經核並無不當，應可憑採。由上以觀，原告本已給付全部買賣價金予被告，惟因原告得請求被告減少價金226萬6,282元，被告受領此部分價金之法律上原因已不存在，則原告依民法第179條後段規定，請求被告返還226萬6,282元，自屬有據。㈣再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件起訴狀繕本係於113年1月21日送達被告（被告已遷出國外，起訴狀繕本由本院依原告聲請為國外公示送達，該公告於112年11月22日公告於司法院網站，經60日於000年0月00日生效，見本院卷一第194頁），則原告就前開金額併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年1月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦有理由。
四、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定請求被告給付226萬6,282元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年1月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告供擔保得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
民事第二庭 法 官 蘇怡文以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
書記官 黃靖芸