臺灣士林地方法院民事判決112年度訴字第9號原 告 周靜儀訴訟代理人 陳明欽律師
邱清揚律師被 告 廖苗君訴訟代理人 辜得權律師複 代理 人 許文仁律師
鄧智徽律師上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國113年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告原起訴聲明第2項為：被告應自民國111年2月9日起至返還第一項停車位之日止，按月給付原告新臺幣(下同)5,000元(本院卷第12頁)。嗣於本件訴訟進行中，原告將上開聲明請求被告給付之金額擴張為按月給付7,000元(本院卷第446頁)，核其所為，係擴張訴之聲明，依前揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：原告經本院110年度司執字第33118號拍賣抵押物強制執行事件(下稱系爭執行事件)拍賣而取得原由訴外人彭建鍀所有之坐落臺北市○○區○○段○○段00○0000○0000地號土地(應有部分各為1萬分之277)(下合稱系爭土地)，暨同小段30138建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00弄0○0號1樓房屋所有權全部(含共有部分即同段30166建號建物應有部分1萬分之277，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地)。系爭建物所在之福琳公寓大廈(下稱福琳大廈)於74年間竣工時在地下層規劃有13個法定停車位，向建商恒進實業股份有限公司(下稱恒進公司)第一手買受系爭房地之訴外人孫陳秀英另外購買其中編號11號之停車位(即如附圖所示A部分，下稱系爭停車位)，可見福琳大廈之區分所有權人在該大廈興建完成時即已成立分管契約，將位於該大廈共用部分，即臺北市○○區○○段○○段00000○號建物(下稱30166建號建物)之系爭停車位專用權分配予孫陳秀英。而區分所有建物共用部分、未單獨編列建號之停車位，屬於區分所有權人對共用部分所有權之使用權能，應隨區分所有建物移轉於同一人。孫陳秀英於102年間將系爭房地出售予訴外人謝世明，彭建鍀於106年間因拍賣而自謝世明取得系爭房地所有權，嗣原告因系爭執行事件於111年2月9日取得本院同日士院擎110司執速33118字第1110302172號不動產權利移轉證書(下稱系爭權利移轉證書)，並於同年月25日辦理所有權移轉登記，而成為系爭房地所有權人，系爭停車位之專用權自應隨之移轉予原告。被告擅自占用系爭停車位並出租予福琳大廈其他住戶，為無權占有，並受有自111年2月9日起至騰空返還系爭停車位之日止每月相當於租金之不當得利7,000元，致原告受有損害。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段及民法第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將坐落於系爭土地上30166建號建物地下一樓如附圖所示A部分之停車位(即系爭停車位)，騰空並返還給原告。㈡被告應自111年2月9日起至返還系爭停車位之日止，按月給付原告7,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：30166建號建物為福琳大廈公共設施，用途登記為防空避難室兼停車場，其內所劃設之停車位為法定停車位。30166建號建物登記為福琳大廈全體區分所有權人共有，在該大廈落成之初，建商恒進公司已與各承購戶約定30166建號建物所劃設之停車位為專用部分，須向恒進公司加價購買取得永久使用憑證後，方可擁有停車位專用權。故應認福琳大廈全體區分所有權人就30166建號建物之停車位已有分管約定，當可讓與各停車位之專用權。被告於99年1月20日取得門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000巷00弄0號3樓房屋所有權(下稱2號3樓房屋)，成為福琳大廈之區分所有權人，並於102年9月間向謝世明購得系爭停車位之專用權，被告為系爭停車位之約定專用權人，自得合法使用、出租該停車位。原告雖因系爭執行事件取得系爭房地所有權，惟系爭權利移轉證書所載不動產標示有關系爭建物部分，僅記載「含共有部分：30166建號」，所彰顯之權利僅為系爭房地公共設施之應有部分比例，而非具體特定於系爭停車位的所有權或專用權，故原告並未取得系爭停車位之約定專用權。況福琳大廈於113年3月31日召開第1次區分所有權人會議，通過社區規約，將停車位依舊有共有物分管協議進行分配，要屬合理，而依現有法律狀態可知，該分管協議係由被告取得系爭停車位專用權，原告欲取得該專用權，應以變更分管協議方式為之等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查系爭房地係於74年2月11日建築完成，且位在福琳大廈，恒進公司為起造人，該大廈共有35戶，30166建號建物為福琳大廈之全體區分所有權人所共有，但僅設有13個停車位，各區分所有權人須另向恒進公司購買，方能取得停車位之專用權。系爭房地之所有權於74年8月9日由孫陳秀英向恒進公司購買而取得，嗣於102年5月1日以買賣為原因辦理所有權移轉登記於謝世明，又於106年6月3日以拍賣為原因辦理所有權移轉登記於彭建鍀，再於111年2月9日因系爭執行事件拍賣，而於同年月25日以拍賣為原因辦理所有權移轉登記予原告，原告現為系爭房地之所有權人等情，業據原告提出系爭權利移轉證書、福琳大廈使用執照存根、系爭建物登記謄本、30166建號建物測量成果圖，以及被告提出之恒進公司停車位永久使用權屬之證明為證(本院卷第30至36頁、第162頁)，並經本院調閱系爭建物之土地及建物異動索引查詢資料(本院卷第58至59頁、第214至218頁)、系爭執行事件卷宗查證屬實。又被告以買賣為原因，於99年1月20日取得同位在福琳大廈之2號3樓房屋所有權，於102年9月18日與謝世明訂立買賣契約，向謝世明購買系爭停車位之權利，亦有被告提出2號3樓房屋之建物登記謄本、與謝世明之買賣契約書可稽(本院卷第156至160頁、第164至166頁、第370頁)。復經本院囑託臺北市士林地政事務所測量系爭停車位占用30166建號建物地下1樓之位置及面積，測量結果如附圖所示A部分，占用面積為13.2平方公尺，亦有該所113年4月22日北市士地測字第1137007368號函所附土地複丈成果圖(即附圖)可佐(本院卷第298至300頁)。上開事實為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、本院得心證之理由：㈠按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。次按公寓大廈之地下室停車位，與其他公共設施共同編列於同一建號者，其應有部分是否即為停車位權利之表彰，應先視登記之狀態而定。若在公共設施之應有部分登記狀態中加註含停車位者，得認所有權範圍包含停車位在內。若未為任何加註者，於公共設施(即共用部分)之應有部分登記，即未表彰停車位之權利，此時共用部分之共有人得否使用停車位，則應視公寓大廈規約是否載明停車位為約定專用部分(公寓大廈管理條例第23條第2項第1款參照)，或共有人間是否成立分管契約而定。又按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於明知或可得而知之受讓人仍繼續存在(最高法院98年度台上字第633號判決、同院110年度台上字第858號民事判決意旨參照)。查，福琳大廈規約係在原告提起本件訴訟後，方由該大廈住戶成立管理委員會，並於113年3月31日所訂定，且就系爭停車位之約定專用權屬，保留依本件判決確定後補正，有該規約及福琳大廈管理委員會113年4月5日福琳(壹)字第0000000-0號函可佐(本院卷第386至411頁、第442頁)。故尚不得逕以該規約約定內容為據，認定系爭停車位專用權之歸屬，合先敘明。
㈡福琳大廈包含系爭停車位在內的13個停車位，均畫設於該大
廈共同使用之30166建號建物內，業據兩造陳明在卷，且有停車位位置圖可稽(本院卷第38頁)；又各停車位均無獨立建號，而就共同使用之應有部分亦未加註含停車位，有系爭建物登記謄本、30166建號建物測量成果圖可稽(本院卷第34、36頁) ，30166建號建物所有權係以福琳大廈區分所有權人共有方式為登記至明。又恒進公司在出售福琳大廈房屋時，已與各承購戶約定須另外加價購買停車位，取得停車位「永久使用權屬之證明」，方可取得停車位之使用權，此為兩造所不爭執(本院卷第98頁、第190至191頁)，堪認福琳大廈各承購戶向恒進公司購屋時，已就30166建號建物之停車位專用權成立分管契約，由購買停車位取得「永久使用權屬之證明」之承購戶取得約定專用權。原告主張孫陳秀英在向恒進公司購買系爭房地時，曾買受系爭停車位，為被告所不爭執，堪信為真實。依前揭說明，孫陳秀英曾依與30166建號建物共有人間之分管契約，取得系爭停車位之約定專用權，而上開分管契約約定內容，非不得由後續承購福琳大廈房屋之人經由前手告知或自行觀察、訪查等方式而獲知停車位分管使用狀況，則在30166建號建物共有人終止該分管契約之前，該分管契約對於福琳大廈各區分所有權之歷次承購人均應有其拘束力。
㈢次按建築法第102條之1規定：建築物依規定應附建防空避難
設備或停車空間。而區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間（例如依建築技術規則建築設計施工編第59條設置之法定停車空間），均不得與主建物分離，應為區分所有建物全體所有權人所共有或合意由部分區分所有建物所有權人所共有。參以修正前即69年1月23日修正發布（自69年3月1日起至84年8月31日止施行）之原土地登記規則第72條規定：「區分所有建物之共同使用部分，未能依第六十九第一項規定辦理者，得另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分人不需使用該共同使用部分者，得予除外。共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人。區分所有建物共同部分不得分割。…」，是自69年3月1日起至下述內政部80年9月18日台內營字第8071337號函釋（下稱內政部80年9月18日函）之前，關於區分所有建物附設停車空間之登記，於80年9月18日以前，只要符合區分所有建物專有部分之要件，即具備構造上及使用上之獨立性並經編訂門牌，即得單獨編建號辦理登記。嗣內政部80年9月18日函公布以後，該等停車空間只能以共有部分登記，無法登記為專有部分。而內政部80年9月18日函，係明定建築法依規定應附建防空避難設備及停車空間，依下列規定：「㈠區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建物分離，應為該區分所有權人所共有或合意由部分區分所有權人所共有。㈡前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條（現行土地登記規則第81條）規定辦理登記為共有部分。㈢區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」，該函並規定：「…對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。」，易言之，上開規定發布生效前取得建照者，尚未辦理所有權第1次登記者，得依原有規定以主建物單獨編列建號，辦理建物所有權第1次登記；反之，如已以共有部分方式辦理登記，即歸屬區分所有建物全體或部分區分所有權人所共有，且為貫徹內政部80年9月18日函意旨，嗣後即無由更改以主建物單獨編列建號。且於84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行後，84年7月12日修正發布（自84年9月1日起至90年10月31日止施行）之原土地登記規則，將上開第72條改列第75條，修正為：「區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外。區分所有建物共同使用部分僅建立標示部，及加附區分所有建物共同使用部分附表，其建號，應於各區分所有權物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」，內政部並於85年2月27日台內地字第8573716號函釋要旨：「有關區分所有建物內作為共同使用部分之法定防空避難室或法定停車空間，不得合意由某一專有部分單獨所有。」，且於同年6月27日以台內地字第8505406號函釋關於上開85年2月27日台內地字第8573716號函示「有關區分所有建物內作為共同使用部分之法定防空避難室或法定停車空間，不得合意由某一專有部分單獨所有。」僅係就該部80年9月18日函為補充解釋，申言之，所稱法定停車空間係就建築物整體之法定停車位為計算之基礎，並非每一個別停車位等語；復於87年11月21日以台內地字第8790796號函釋：「案經本部87年10月2日邀集有關機關研商區分所有建物之認定及法定停車空間產權測量登記事宜，獲致結論如下：按『專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。』為公寓大廈管理條例第3條第3款所明定，故依建物使用執照所附竣工平面圖之記載，公寓大廈之室內法定停車空間如不兼防空避難室使用，其為地面層主建物附建且相連或上下直接連通，並有獨立出入口通室外道路，具使用上之獨立性及為區分所有之標的者，依上開規定屬專有部分，該法定停車空間於申辦建物所有權登記時，得併入主建物內辦理測繪登記，其用途欄依使用執照之記載填載。該停車空間並不得自主建物分離或為分割標的。」等語；嗣內政部於90年9月14日修正發布（於同年11年1日至98年7月22日施行）之土地登記規則，將上開第75條改列第81條，並修正為：「區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」；於98年7月6日修正發布（自同年7月23日起施行）之現行土地登記規則第81條第1項、第2項規定：「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。」、「區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」，其立法理由謂：「第一款移列於第一項規範。區分所有建物共有部分對項目及所有權之劃分，係屬私法上契約關係，原則上應由全體區分所有權人合意為之。惟因區分所有建物之共有部分，性質上應為建物區分所有權人利用該建物所必要者，故區分所有權人間之約定仍應合乎設置目的及使用性質，亦即應以該共有部分之固有使用方法為之，爰參照公寓大廈管理條例第九條第二項及司法院釋字第六００號解釋意旨，修正共有部分依各區分所有權人按其設置目的及使用性質約定情形，分割編列建號單獨登記為各相關區分所有權人共有，俾使共有部分之登記客觀明確。另條文已明定共有部分得單獨登記為各相關區分所有權人共有，因現行條文第一款但書重複規定，爰予刪除。民法修正施行前原已登記之『共用部分』，即本條所稱『共有部分』，同屬區分所有權人共有，民法修正施行後，以使用執照及相關圖說所載『共用部分』申請登記者，亦以本條所稱『共有部分』依法辦理登記。第二款移列於第二項，酌作文字修正。」。是自98年7月23日起，法定防空避難設備或法定停車空間等區分所有建物之共同使用部分，各共有人對該共同使用部分之設施，雖得依經濟目的或區分所有權人約定加以使用，但不得約定由某一專有部分區分所有權人單獨取得所有權，且除法令另有規定外，應僅能隨同各相關區分所有建物移轉。再按公寓大廈中屬於共同使用部分之地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人，如區分所有權人買受停車位後，因故不需停車位者，依98年7月6日(修正前)土地登記規則第75條第1款及第80條規定關於「不需使用共同使用部分者得予除外」之規定，僅得單獨移轉予同一公寓大廈之其他區分所有權人，足認購買該共同使用之地下室停車位者，必須係區分所有權人，否則不得單獨購買停車位（最高法院90年度台上字第605號判決意旨參照）。且於98年7月6日修正之土地登記規則第81條第1項刪除但書規定之理由已載明「另條例已明定共有部分得單獨登記為相關區分所有權人共有，因現行條文第一款但書重複規定，爰予刪除」。是公寓大廈中屬於共同使用部分之地下室停車位，係屬得為買賣之標的物，區分所有權人買受停車位後，得單獨移轉予同一公寓大廈之其他區分所有權人。準此，公寓大廈之區分所有權人成立分管契約，約定向建商購買停車位而取得共用部分停車位之專用權，如該專用權僅在同一公寓大廈之區分所有權人間移轉者，即屬適法。又因福琳大廈區分所有權人係以向建商恒進公司購買停車位，為取得30166建號建物之停車位專用權之單一要件，未加價購買特定停車位之其他區分所有權人，對於該特定停車位專用權如何在區分所有權人間移轉，理當不會多加干涉，則各該區分所有權人在取得各該停車位專用權後，其專用權若僅在區分所有權人間移轉，應認為不違背30166建號建物共有人原成立分管契約之合意範圍，該專用權之受讓人即被告仍依分管契約而享有系爭停車位之專用權。
㈣原告雖以使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分
離而為單獨之買賣標的，以及公寓大廈管理條例公布施行前之土地登記規則第72條第2款之規定，主張系爭停車位之專用權，不得與福琳大廈之區分所有權分離而為讓與云云。惟查，系爭停車位之約定專用權係源自30166建號建物共有人間之分管契約，而非以共用部分之登記為據，已如前述，則此一專用權自得依分管契約在共有人間生滅變動，不因區分所有權是否變動而受影響。同理，公寓大廈管理條例公布施行前土地登記規則第72條第2款：「共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人」之規定，亦僅在規範共用部分之應有部分「所有權」應與專有部分「所有權」隨同移轉，實與分管契約之內容無涉。故系爭停車位之專用權得在30166建號建物共有人間彼此讓與，不以區分所有權之移轉為必要。至於原告提出之最高法院85年度台上字第569號、同院87年度台上字第2199號、同院108年台上字第2189號等判決(本院卷第196至208頁)，據此主張建物專用部分所有權人，不得將共同使用部分之停車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。惟上開判決之基礎事實均為購買停車位之住戶登記共同使用部分之應有部分比例較多，未買受停車位者，其登記應有部分比例較少。換言之，在上開最高法院案例中，停車位之專用權係反映在共用部分應有部分之登記上，有停車位專用權者，其應有部分登記比例較無停車位專用權者為高，與本件原告主張之事實並非相同，自無法據此為有利於原告之認定。是原告主張系爭停車位專用權不得與系爭房地所有權分離而讓與云云，尚難謂足採。
㈤被告於99年1月20日取得2號3樓房屋之所有權，成為福琳大廈
之區分所有權人，並持有30166建號建物應有部分1萬分之259，於102年9月18日以175萬元向系爭房地之當時所有權人謝世明購買系爭停車位之權利，而執有由建商恒進公司所出具之系爭停車位之永久使用權屬之證明，有2號3樓房屋建物登記謄本、永久使用權屬之證明、買賣契約書可稽(本院卷第156頁、第162至166、370頁)。系爭停車位專用權原係孫陳秀英向建商恒進公司所購買，而被告購買系爭停車位前必已查明謝世明確實有此權利，方願以175萬元購買，且購入後使用也未有爭議，應可推論系爭停車位乃謝世明自孫陳秀英合法取得，謝世明再將之出賣予被告，故該停車位專用權均是在福琳大廈區分所有權人間移轉，如前所述，自為法之所許，亦未逾越原分管契約之合意範圍。故系爭停車位專用權已於102年間因謝世明與被告間之買賣契約，合法移轉予被告。又福琳大廈規約第二條第四項第㈠款第⑾目約定，系爭停車位為2號3樓之區分所有權人約定專用，原告並主張此係當天區分所有權人決議依照舊有現狀辦理(本院卷第390、448頁)，足認被告取得系爭停車位之專用權係經全體住戶原分管契約合意之範圍。是原告主張謝世明將系爭停車位專用權讓與被告不生效力云云，乃不可採。
㈥又系爭房地之拍賣公告(系爭執行事件卷宗內未編頁碼)及權
利移轉證書(本院卷第30、31頁)就系爭房屋部分，雖均記載「含共有部分：30166建號」，然此僅在表明其拍賣與移轉之範圍包含原告前手彭建鍀於共有之30166建號建物應有部分而已，與系爭停車位之專用權是否隨拍賣而移轉無涉。原告主張系爭停車位之專用權應隨系爭房地所有權移轉予伊等語，亦非可採。
㈦依上說明，系爭停車位之專用權已於102年間自謝世明移轉讓
與被告，106年間彭建鍀取得系爭房地所有權時，並未受讓取得系爭停車位專用權，嗣原告於111年2月9日經由拍賣，於同年月25日辦理系爭房地所有權移轉登記(含共有部分即30166建號建物應有部分1萬分之277)，而自彭建鍀取得系爭房地所有權時，原告並未取得系爭停車位專用權，又如前所述，被告基於分管契約而為合法占有使用系爭停車位，故原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告騰空返還系爭停車位，即屬無據。又被告依分管契約而為系爭停車位之約定專用權人，本得合法占有使用系爭停車位，其占有使用系爭停車位所得之利益，非無法律上原因，原告主張被告有不當得利，依民法第179條規定請求被告返還相當於租金之不當得利云云，亦屬無據。
五、從而，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告騰空返還系爭停車位，並依民法第179條規定請求被告自111年2月9日起至返還系爭停車位之日止按月給付7,000元，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 16 日
民事第二庭 法 官 陳月雯以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 9 月 16 日
書記官 李佩諭