臺灣士林地方法院民事判決112年度重訴字第250號原 告 林雅莉訴訟代理人 楊晉佳律師
盧姿羽律師被 告 楊烈訴訟代理人 洪東雄律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國114年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣伍佰伍拾貳萬貳仟壹佰肆拾壹元，及自民國一一二年六月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之六十二，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰捌拾肆萬零柒佰壹拾肆元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰伍拾貳萬貳仟壹佰肆拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事 實 及 理 由
一、原告主張：㈠原告於民國111年3月19日經由住商不動產居間仲介，與被告
簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定以總價新臺幣（下同）3,700萬元，向被告購買坐落於臺北市○○區○○段○○段00地號及60-4地號土地（下稱系爭土地），及其上門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00巷00弄0號1樓暨地下1樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）。原告依約給付買賣價款予被告，被告於111年4月28日將系爭房地所有權移轉登記予原告所有，並於同年5月17日完成交屋手續。
㈡原告於交屋後，為裝修系爭房屋，預計進行裝潢拆除工程，
惟於111年6月27日自鄰居處聽聞系爭房屋所在社區之房屋為海砂屋，於同月29日進行地下室天花板拆除工程時，始發現天花板樑柱多處裂縫、鋼筋多處裸露、多處樑柱鑽孔等屋況，而系爭買賣契約標的物現況說明書第39點載明：「本標的樑、柱部分是否有顯見樑柱裂痕」，並勾選「否」。原告自發現上開瑕疵後，開始對系爭房屋屋況是否為氯離子含量過高之建物乙節感到不安，並將屋況照片傳送給住商不動產，告知系爭房屋應進行結構與氯離子檢測。
㈢原告於111年7月19日委託臺北市土木技師公會，針對系爭房
屋地下一層進行建築物損害之安全及補強、高氯離子混凝土構造物之安全鑑定，並以Line通訊軟體通知住商不動產仲介，請其轉達被告，並請被告於檢測日即111年7月22日下午5時30分偕同到場或委請住商不動產仲介協助到場陪同檢測。
然被告以工作為由不克到場，係由住商不動產仲介協助被告到場會勘。嗣臺北市土木技師公會委請通過財團法人全國認證基金會TAF認可之國立檢驗科技股份有限公司進行檢測，並作成111年8月18日北土技字第1112003615號鑑定報告（下稱3615號鑑定報告），就系爭房屋地下一層之硬固水泥砂漿及混凝土水中水溶性氯離子含量試驗，鑑定結果為，硬固混凝土氯離子含量超過標準，為規範允許值之3.3倍，系爭房屋之平均氯離子含量為1.987kg/m³，可判定為高氯離子混凝土建築物；其地下一層柱、頂版及一樓樑損害原因，其檢測出之氯離子含量分別為2.328kg/m³、1.686kg/m³、1.949kg/m³，分別係規範允許值的3.9、2.8、3.3倍，經研判係氯離子含量超標，造成BIF頂版鋼筋侵蝕，為平頂混凝土剝落及造成大於0.3mm結構性裂縫之主因。原告並於111年9月8日委請律師寄發存證信函告知被告系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之重大瑕疵。
㈣系爭房屋係於74年1月8日興建完成，適用83年7月22日第一次
修訂公布之建築物CNS規定法定標準值，即水溶性氯離子含量須小於0.6kg/m³，而前開數值均高於此法定標準值，且因前述混凝土氯離子含量過高狀況及混凝土抗壓強度明顯不足，已足以影響其結構及安全，確有減少其價值及通常效用之氯離子含量過高、多處鋼筋外露、樑柱多處結構性裂縫，致影響結構安全之瑕疵存在，系爭房屋實存在重大瑕疵。系爭房屋地下層及一樓技術性貶值之修復成本費用，依3615號鑑定報告內容，就地下一層梁鋼鈑補強及樓板勁扣鈑補強修復費用，估計為166萬3,696元，且該費用不包含施工前水、電管線拆除、施工後復原及現場水、電、照明之費用；又系爭房屋一樓之補強修復工法目前暫未經估價，比照前揭地下一層之修復費用預估，至少需要166萬3,696元，合計332萬7,392元。另系爭房屋為高氯離子建物，依目前交易市場慣例及海砂屋價值減損之判例，海砂屋之污名價損約占買賣價金總價之10%至30%，參照該比例之折衷數值，系爭房屋之交易價值至少減損15%即555萬元，為此依民法第359條規定請求減少系爭買賣契約之買賣價金，並依民法第179條規定，請求被告返還溢領之金額等語。並聲明：⒈被告應給付原告887萬7,392元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋於74年間興建完成並為第一次登記，被告係於96年
自前手買受，並依買受時之裝修沿用居住，居住其間未有發生天花板水泥塊掉落之情事。被告於委託出售系爭房地時，業已如實告知被告所知悉系爭房屋之現況，且從未保證系爭房屋之混凝土氯離子含量低於0.6kg/m³，或拒絕原告於系爭房地點交前進行檢測，再者，被告並非建築專業人員，系爭房屋亦非自建，無從可能知悉系爭房屋之混凝土中氯離子含量究為若干，亦斷無可能對其氯離子含量做出任何保證。另原告於擬買受系爭房地時，即已發現地下室天花板存有鋼筋外露之情形，而願「概括承受」，是系爭房屋縱有經檢測而混凝土氯離子含量超出87年間所定硬固混凝土國家標準，被告亦不負物之瑕疵擔保責任。被告於知悉原告提出前開訴求後，在系爭房地價格已低於市價之情況下，為求早日解決紛爭，乃同意再減價150萬元，或由雙方解除系爭買賣契約。
惟因原告要求減價金額甚高，致雙方未能達成和解。
㈡系爭房屋於111年3月13日兩造簽訂系爭買賣契約時，已為近4
0年之老舊建物，有關建築物混凝土氯離子含量之規範，係首見於83年7月22日，於該規範訂定前，我國並未對建築物之混凝土興建時之氯離子含量為任何之規範，是已難稱與系爭房屋同時期建築完成之房屋相較，系爭房屋有何瑕疵可言。再者，海砂屋之所以認定具有不適居住之瑕疵，乃在於一般其使用年限約6至10年，然系爭房屋興建完成迄系爭買賣契約簽訂時，已37年，顯見未有因其混凝土氯離子含量過高而影響其一般使用年限。又系爭房屋雖為鋼筋混凝土造，依固定資產耐用年數表之耐用年數雖為50年，然於921大地震前設計興建之建物，其設計安全性、混凝土之強度以及鋼筋的品質相對較差，基於居住安全，使用超過30年以上的建築即有更新改建之必要，亦可佐證系爭房屋於系爭買賣契約簽訂時，與同時期興建完成之建物，並不因氯離子含量而有滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
㈢退步言，縱認本件被告應負瑕疵擔保責任（被告否認），系
爭房屋幾已達耐用年限，使用30年以上建築有更新改建之必要已如前述，是該補強費用，究係單純針對「高氯離子混凝土」加速鋼筋鏽蝕所需之補強所需，抑或就一般時間興建完成建物再依現行設計要求所需之補強，已有不明，原告逕謂全數係因「高氯離子混凝土」而需進行修復補強，責由被告負擔，已有未洽。再者，依原告主張系爭房屋之價值減損，係以「修復成本」加「污名價損」合計，然原告援引之10%-30%海砂屋價值減損之判例，已明確說明核屬價值減損，非單純污名價損，是原告主張修復費用，實已重複計算等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張於111年3月19日與被告簽訂系爭買賣契約，約定以
總價3,700萬元購買系爭房地，原告依約給付買賣價款，被告於111年4月28日將系爭房地所有權移轉登記予原告所有，並於同年5月17日完成交屋手續等情，為被告所不爭執，原告此部分主張應堪信為真實。惟就原告主張系爭房地具有瑕疵，請求減少買賣價金一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。
㈡系爭房屋是否有氯離子過高之瑕疵？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。
⒉原告前請求臺北市土木技師公會鑑定，依該公會檢送之3615
鑑定報告（臺灣臺北地方法院112年度重訴字第334號卷第107-212頁），對1樓梁鑽取混凝土試體3顆，現場進行混凝土中性化試驗後，送國立檢驗科技股份有限公司材料實驗室進行抗壓強度試驗及氯離子含量試驗。經檢驗後認「混凝土試體抗壓強度：混凝土平均抗壓強度147.6kgf/c㎡，低於規範最低要求210kgf/c㎡，也低於本案結構計算書之設計強度210kgf/c㎡」、「硬固混凝土離子含量：超過標準，為規範允許值之3.3倍」、『本標的物之平均氯離子含量為1.987kg/m³，符合「臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定原則手冊」第一章、使用範圍之規定：「由民間興建於84年1月23日前已申報勘驗部分之建築物」，以及「1.建築物結構體之硬固混凝土中最大水溶性氯離子含量超過0.6kg/m³」之標準。可判定鑑定標的物屬「高氯離子混凝土建築物」』。
⒊於審理中再經本院囑託臺北市土木技師公會鑑定，依該公會1
14年1月21日北土技字第1142000287號函檢送之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），依其鑑定結果認：「考量系爭構造物前次已於結構梁處鑽心，為避免結構桿件過度損傷，鑑定技師擇於其他樓層取樣可鑽心之梁構件取樣（3F~RF，共4層樓），經實驗而得試體抗壓強度介於74kgf/c㎡-185kgf/c㎡，平均為120.9kgf/c㎡，原設計強度為210kgf/c㎡，現場鑽心結果約為原設計強度之58%；試體水溶性氯離子量測結果介於1.331kg/m³～3.519kg/m³，平均為2.438kg/m³，比對《臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定原則手冊》84年以前氯離子含量規定（﹥0.6kg/m³），以逾4倍之多；試體中性化深度介於0.5㎝～6.9㎝，平均為3.82㎝，鋼筋有效保護層厚度不足（正常RC梁保護層厚度應為4㎝，本案保護層僅剩4-3.82＝0.18㎝」、「參照前次鑑定鑽心試體試驗結果。試體平均強度147.6kgf/c㎡、試體氯離子含量1.987kg/m³，中性化深度平均為2.3㎝，鋼筋有效保護層厚度為1.7㎝，兩次鑑定結果均顯示氯離子超過標準且強度已不符原設計強度，故認定系爭構造物全棟為高氯離子混凝土建築物」。
⒋依臺北市土木技師公會兩次鑑定報告內容，堪認系爭房屋確
有多處因混凝土中氯離子超過國家安全標準值而含量過高、抗壓強度不足，且結構安全確值堪慮，參以混凝土氯離子含量超過標準值，長期會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限，以致威脅建物之居住安全等情。而一般買受建物供居住之用者，通常預期所購買之建物安全無虞，而有一般正常品質之標準，系爭房屋既因混凝土中氯離子含量過高而損及結構安全，應認已減少一般房屋應有之安全及結構穩固耐用之通常效用，故原告主張系爭房屋有欠缺其通常效用之瑕疵存在，應屬可採。
㈢原告得否請求上訴人減少價金，並請求被告返還？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請
求減少其價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條前段、第179條分別規定明確。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。查系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告據此行使價金減少請求權，則被告就該減少範圍內之價金，乃屬無法律上之原因而受利益，原告自得依民法第179條規定請求返還。至減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，與瑕疵物之買賣價金相比較，計算其應減少之數額（最高法院101年度台上字第1916號、107年度台上字第2295號判決意旨參照）。
⒉按買賣標的物因瑕疵所產生之價值減損，可分為技術性貶值
及交易性貶值，技術性貶值係指回復該標的物本來之外觀及效用所需之修復費用，交易性貶值係指透過現代修復技術進行修復後仍無法排除該標的物所殘餘之貶值。而所謂建物有瑕疵，類型多樣，例如海砂屋、輻射屋、傾斜屋、凶宅、滲漏水、龜裂、違建等情況均可泛稱有瑕疵，但並非建物有瑕疵存在就必然導致污名效果，亦未必因此造成污名價值減損，仍須視污名效果是否顯著，以明瞭價值減損與瑕疵問題間之因果關係，倘不存在污名效果之顯著性，更難認有污名價值減損存在。故污名效果產生係基於市場多數參與者擔心瑕疵問題增加風險或不確定性，且即使經過修復，仍擔憂瑕疵問題未完全消除或有復發之可能性，在分析污名效果是否顯著時，得從收益性及市場性風險進行分析，收益性風險指具有瑕疵問題之不動產在修復後仍無法達到原有收益表現，或瑕疵問題無法進行修復導致收益性降低，市場性風險指多數潛在買方在知悉不動產曾經發生瑕疵問題時，無法確定瑕疵問題已完全修復或擔憂日後有復發的可能性，導致市場性降低。是以，污名價值減損存在之前提，在於污名事件為多數市場購屋意願者所知，且依客觀情況可認該污名事件會影響房屋商品之價格。
⒊技術性價值減損部分：
系爭建物既有前述之瑕疵，依臺北市土木技師公會系爭鑑定報告，經選用內政部國土管理署「PSERCB」系統，評估系爭房屋構造物結構強度，顯示建築物耐震能力有疑慮，應補強或拆除。其補強方案依全棟構造物結構性補強、全棟構造物飾面補強、系爭房屋功能性補強，其費用總計為342萬7,941元（見系爭鑑定報告第6-8頁）。故系爭房屋因前述瑕疵所致之技術性貶值為342萬7,941元。
⒋交易性價值減損部分：
⑴本件另囑託台北市不動產估價師公會，就系爭房屋是否受有
交易性貶值予以鑑定，依該公會114年7月7日（114）台北估價師字第129號函檢送之估價報告書（下稱系爭估價報告），就：「修復可能性及修復完善度：‧‧‧本案勘估標的建物混凝土氯離子含量過高瑕疵，係屬無法根治之瑕疵問題。且依台北市土木技師公會鑑定報告內容雖有提供修復方式及整修工程費用，但該鑑定報告亦指出因氯離子無法改善去除，因此僅能加以治標性之修繕補強。故本次依上開鑑定報告內容，推論勘估標的之氯離子含量過高瑕疵，修復完善度中等」、「資訊揭露度：‧‧‧鑑定結果顯示氯離子含過高，經本所調查發現，市場交易及銀行融資仍以專業機構所出具的鑑定報告為依據，且實際上建物混凝土氯離子含量資訊係交易時的重要資訊，足以影響交易者的決策。‧‧‧本案估價報告分析法律上及交易上的資訊揭露問題後，認定本案勘估標的瑕疵資訊的揭露度中等」、「市場替代性：對於市場上的多數潛在交易者而言，假設市場上有足夠得交易標的可以選擇，就會避免選擇具有瑕疵的不動產進行交易。換言之，當可替代的正常不動產數量越多，瑕疵不動產的價值減損額度便越高。亦即當市場替代性越強，污名效果越強。‧‧‧經查勘估標的物於價格日期之市場供需狀況，發現標的物所在區之替代品供給數量充足。綜上，本案勘估標的之替代性難易度屬中等」、「融資困難度：‧‧‧對於銀行而言，本案勘估標的相較於正常不動產，在還款期間內受損的機率較高，且於拍賣時恐因市場接受度較低而難以結標清償。最重要的是，多數銀行對於具有混凝土氯離子含量過高瑕疵之標的，皆列為不得放貸項目或避免放貸項目。綜上，本案勘估標的具有較高的承貸風險，故融資困難度高」（見系爭估價報告第55-57頁）。綜合上開因素，系爭房屋縱使補強後，因其混凝土氯離子含量過高為無法消除之瑕疵，縱使補強後，於交易市場上仍有顯著之污名效果而致價值減損。
⑵系爭估價報告鑑定系爭房地於111年5月17日交屋當時，如無
氯離子含量過高之瑕疵時，評估該房地於市場正常交易價格為3,680萬8,520元，若有該瑕疵之存在，縱使修復後其市場價值仍有5.66%之交易價值減損。以本件買賣價金3,700萬元計算，系爭房屋因氯離子含量過高污名所致之交易價值減損數額為209萬4,200元（3,700萬x5.66%＝209萬4,200）。
⑶以上，原告得請求減少之價金總計為552萬2,141元（342萬7941+209萬4,200）。
㈣被告雖抗辯系爭房屋地下１層天花板有鋼筋外露情事，為原告
所知悉，且原告於111年3月22日以通訊軟體Line訊息要求於交屋前進行氯離子含量檢測，原告自屬知悉或因重大過失而不知上述瑕疵，被告依民法第355條規定不負瑕疵擔保責任云云。經查，依系爭買賣契約所附標的物現況表（臺灣臺北地方法院112年度重訴字第334號卷第75頁），關於建物瑕疵情形記載：「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測？（勾選）否」、「本標的房屋鋼筋是否裸露？（勾選）是，地下室天花板」。說明系爭房屋未曾施作混凝土中水溶性氯離子含量檢測，及地下室天花板有鋼筋裸露之情形，惟地下室鋼筋裸露代表水泥層包覆脫落，但其原因多端，可能為水泥層施作或品質不良所致，且據被告所稱其於96年購入系爭房屋以供自住，以被告長久居住其內尚無法依此情形認知系爭房屋有混凝土氯離子含量過高情事，即難以此認定原告於購屋看屋之際，即可目視判斷而知悉系爭房屋有混凝土氯離子含量過高情形。另依系爭買賣契約第6條第8項第1款約定：「本約簽訂後，若買賣之任一方針對標的物氯離子含量是否超標有疑義，則由雙方協商共同指定合格檢測廠商‧‧‧」、同條項第4款約定：「無論買方有無依本條約定辦理氯離子含量檢測或放射性污染檢測，倘有依法應負瑕疵擔保責任之情事，則由賣方負責」（臺灣臺北地方法院112年度重訴字第334號卷第65頁）。就訂約後是否實施混凝土氯離子含量測試，應由兩造協議共同為之，縱使未進行混凝土氯離子含量檢測，賣方仍應負瑕疵擔保責任。原告於111年3月22日曾以簡訊委請仲介轉知被告得否進行混凝土氯離子含量檢測，惟經仲介回覆被告未予同意，此有原告所提其與仲介聯繫之Line對話簡訊內容（臺灣臺北地方法院112年度重訴字第334號卷第215、217頁），可見兩造未就交屋前是否進行混凝土氯離子含量檢測一事達成合意，難認原告就本件買賣具有重大過失，是被告前述抗辯並不可採。
㈤被告另抗辯現時系爭房屋牆面已掛有建商之廣告，顯見原告
購買系爭房屋應非作為居住使用，而係為拆除改建投資用云云。惟按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354條前段定有明文。是出賣人應否負瑕疵擔保責任，係以買賣標的物交付時有無瑕疵作為判斷。至買受人買受標的物後之利用、處分行為，核與出賣人之所負瑕疵擔保責任無涉。原告購入系爭房屋後，是否得予重建都更及其獲益如何，均屬不確定之事實，且此為原告購入系爭房屋後所為利用、處分行為，尚難依此解免被告所負瑕疵擔保責任。
㈥按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。原告請求被告給付一定之金錢，屬以支付金錢為標的，依上開規定，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達即112年6月26日（見本院卷第20頁送達證書）翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有
四、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付552萬2,141元，及自112年6月27日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。就原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 11 月 19 日
民事第四庭
法 官 辜 漢 忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 11 月 19 日
書記官 林 蓓 娟