臺灣士林地方法院民事判決112年度重訴字第201號原 告 張念慈
張定中
張一中共 同訴訟代理人 張智尊律師被 告 葉友華
陳偉民共 同訴訟代理人 何思瑩律師
姚本仁律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國112年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
（一）原告張念慈、張定中、張一中（下合稱原告，如單指1人則逕稱其名）及被告葉友華均為訴外人張義成（於民國111年3月11日死亡）之繼承人。如附表所示之房屋（下稱系爭房屋）原為張義成所有，於97年3月10日以夫妻贈與為原因移轉登記予葉友華，再於109年12月4日以買賣為原因移轉登記予被告陳偉民（下與葉友華合稱被告，如單指1人則逕稱其名）。惟張義成並無將系爭房屋贈與葉友華之意思，係葉友華無權處分擅自為贈與移轉登記，此情亦為陳偉民所知悉，故被告間買賣系爭房屋之行為係基於通謀虛偽意思表示所為，爰請求確認被告間買賣系爭房屋之行為無效，並依繼承法律關係及民法第242條、第767條第1項規定，代位葉友華塗銷被告間就系爭房屋所為之買賣移轉登記，並回復登記為葉友華所有；再依繼承法律關係及民法第767條第1項規定，請求塗銷張義成及葉友華間就系爭房屋所為之贈與移轉登記，並回復登記為張義成所有等語。
（二）並聲明：
1.確認被告間就系爭房屋之買賣債權行為及所有權移轉登記物權行為無效。
2.陳偉民應將系爭房屋以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷，回復登記為葉友華所有。
3.葉友華應將系爭房屋以贈與為原因之所有權移轉登記塗銷，回復登記為張義成所有。
二、被告抗辯則以：
（一）就葉友華無權處分擅自為贈與移轉登記、張義成並無贈與系爭房屋之意思等情，原告並未能舉證證明之；且原告亦未證明被告間買賣系爭房屋屬通謀虛偽意思表示，故原告之訴並無理由等語，資為抗辯。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判決意旨參照）。經查：
1.原告及葉友華均為張義成之繼承人。系爭房屋原為張義成所有，於97年3月10日以夫妻贈與為原因移轉登記予葉友華，再於109年12月4日以買賣為原因移轉登記予陳偉民。
嗣陳偉民訴請張念慈、張義成遷讓房屋，經本院以110年度訴字第197號判決張念慈、張義成應將系爭房屋騰空遷讓返還予陳偉民確定，並於判決理由認定陳偉民係適法取得系爭房屋所有權（下稱197號確定判決）等情，為兩造所不爭執，是此部分事實，應堪認定。
2.又被告就系爭房屋簽立買賣契約並為所有權移轉登記，陳偉民另於109年11月12、24日、同年12月7日分別匯款新臺幣（下同）192萬元、66萬2,142元、200萬元至葉友華帳戶；且系爭房屋之貸款係葉友華於109年11月12日由臺灣銀行北投分行將款項匯入其本人所有內湖區農會帳戶，再於同日臨櫃提款而辦理貸款清償等情，有系爭房屋之第一類謄本、異動索引、內湖區農會112年7月5日北市內農信字第1120001428號函、臺灣銀行北投分行112年7月3日北投營密字第11200022861號函檢附之存摺存款歷史明細查詢、被告提出之匯款憑條在卷可稽（本院卷第208、226-2
28、231-232、408、416-418、464-466頁），並經本院職權調閱197號確定判決事件卷宗查核屬實。則由被告間簽立買賣契約、給付價金、辦理所有權移轉登記、清償系爭房屋貸款等行為觀之，堪認被告間就系爭房屋確實有買賣之真意甚明。
3.原告固主張被告以960萬元買賣系爭房屋，遠高於市價，且陳偉民未交付尾款，可知被告買賣系爭房屋為通謀虛偽意思表示云云。惟系爭房屋經鑑定於111年12月1日之合理市場價格為1,130萬7,906元（本院卷第34頁），考量房價上漲及整體市場趨勢，被告於109年間以960萬元買賣系爭房屋，應屬合理之價格，並無原告所稱交易價格遠高於市價之情形。至陳偉民是否有給付尾款及如何給付尾款予葉友華，核屬被告間是否依約履行買賣給付義務之問題，與系爭房屋之買賣契約有無成立無涉；縱陳偉民迄今仍未給付尾款，葉友華亦僅得依約向陳偉民請求買賣價金，或另依債務不履行規定為主張，尚無從依此逕認被告間之買賣為通謀虛偽意思表示。況張義成由張念慈擔任告訴代理人對陳偉民提起詐欺等告訴，主張陳偉民係以詐欺手段購得系爭房屋，經臺灣士林地方檢察署以111年度偵字第763號為不起訴處分，並經臺灣高等檢察署以111年度上聲議字第2571號駁回再議確定乙節，復為兩造所不爭執（本院卷第461頁），益徵被告間確實有買賣系爭房屋之真意無訛。
4.綜上所述，依原告所提出之證據，並未能證明被告間之買賣契約屬通謀虛偽意思表示；此外，原告就被告間有通謀虛偽意思表示之事實，復未能提出其他證據以實其說，則其上開主張，實屬無據。又被告間就系爭房屋既有買賣之真意且非屬通謀虛偽意思表示，則原告自無從依繼承法律關係及民法第242條、第767條第1項規定，代位葉友華請求塗銷被告間就系爭房屋所為之買賣移轉登記，並請求回復登記為葉友華所有。
5.至原告聲請傳喚北投分局警員謝政翰，欲證明並非陳偉民親自匯款予葉友華云云，然陳偉民縱非親自匯款而係委託他人代為匯款，亦無礙於被告間有買賣系爭不動產真意之認定。是此部分屬無關連且無調查必要之證據，本院自毋庸予以調查，附此敘明。
（二）次按不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力（98年1月23日修正公布同年7月23日施行之民法第759條之1第1項，已增訂「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」之保障明文）。如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第43條規定「依本法所為之登記有絕對效力」之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證責任（最高法院99年度台上字第592號判決意旨參照）。經查：
1.被告間之買賣行為非屬通謀虛偽意思表示，原告不得依繼承法律關係及民法第242條、第767條第1項規定，代位葉友華請求塗銷買賣移轉登記及回復登記等情，既經認定如上，應認陳偉民即已合法取得系爭房屋之所有權。而陳偉民業經合法登記為系爭房屋之所有權人，於其所有權登記未塗銷且回復登記為葉友華所有之情形下，原告依繼承法律關係及民法第767條第1項規定，請求塗銷張義成及葉友華間就系爭房屋所為之贈與移轉登記，並回復登記為張義成所有云云，亦屬無據。
2.原告固主張：縱認被告間買賣系爭房屋並非通謀虛偽意思表示，然因陳偉民知悉張義成並無將系爭房屋贈與葉友華之意思，葉友華係無權處分系爭房屋，陳偉民為惡意第三人，不受善意取得之保護云云。惟原告僅空言主張陳偉民為惡意第三人，就陳偉民如何知悉張義成並無贈與系爭房屋予葉友華之真意，且系爭房屋係葉友華擅自為贈與移轉登記等節，均未能提出任何證據以實其說，揆諸上開最高法院判決要旨，原告上開主張，實難謂有理由。
3.至原告聲請傳喚臺北○○○○○○○○○職員游彩霞、余書帆，欲證明葉友華辦理贈與移轉登記時所使用之印鑑證明為偽造云云。惟倘葉友華確係持偽造之印鑑證明於97年間擅自為贈與移轉登記，然因原告並未說明陳偉民於109年間購買系爭房屋時有何知悉上情之可能，並就此為相關之舉證，縱原告之主張為真，亦無從推翻陳偉民應受信賴登記之善意推定。是上開證人亦屬無調查必要之證據，本院自毋庸予以傳喚，附此敘明。
四、從而，原告請求確認被告間就系爭房屋之買賣債權行為及所有權移轉登記物權行為無效，並依繼承法律關係及民法第242條、第767條第1項規定，代位葉友華塗銷被告間就系爭房屋所為之買賣移轉登記，回復登記為葉友華所有；再依繼承法律關係及民法第767條第1項規定，請求塗銷張義成及葉友華間就系爭房屋所為之贈與移轉登記，回復登記為張義成所有，均為無理由，皆應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
民事第三庭 法 官 楊忠霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
書記官 賴怡婷附表：土地標示 編號 土地坐落 面積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 臺北市 北投區 崇仰 二 562 793.6 72974分之3691建物標示 編號 建號 基地坐落 ------------ 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 樓層面積合計 附屬建物用途 1 20008 臺北市○○區○○段○○段000地號 ------------ 臺北市○○區○○路000號3樓 鋼筋混凝土造、4層樓 3層：112.59 全部 備註