臺灣士林地方法院民事判決113年度簡上字第177號上 訴 人 徐銘遠訴訟代理人 朱俊穎律師
葉芸君律師黃郁婷律師被上訴人 起維物聯科技有限公司法定代理人 杜可渝訴訟代理人 李語婕上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國113年2月29日本院內湖簡易庭113年度湖簡字第5號第一審判決提起上訴，本院於114年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
二、前項廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣玖元，及自民國一百一十二年十一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及自民國一百一十二年十月七日起至清償原判決第一項本金新臺幣柒萬玖仟參佰參拾參元及本項前揭玖元之日止，按日給付上訴人新臺幣壹拾伍元。
三、其餘上訴駁回。
四、第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔四分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項按當事人不得在第二審訴訟程序提出新攻擊或防禦方法，但事實發生於第一審言詞辯論終結後者，或如不許其提出顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第447條第1項第2款、第6款定有明文，此項規定，依同法第436條之1第3項規定，於簡易訴訟之第二審上訴程序準用之。查被上訴人於第二審始提出在原審判決後，曾向上訴人表示願意依原審判決意旨為給付，然為上訴人所拒絕之抗辯，此項事實既然發生在第一審言詞辯論終結之後，依前揭規定，自應准許其提出。又上訴人雖於第二審始提出被上訴人未將租賃房屋回復原狀，被上訴人並無請求返還履約保證金權利之主張，惟審酌上開上訴人於第二審始提出之新攻擊方法，核與被上訴人得否以履約保證金扣抵欠繳之租金至關密切，如不許其提出將顯失公平，揆諸前開說明，亦應准許其提出。
貳、實體事項
一、上訴人主張：伊與被上訴人簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，將伊所有門牌號碼新北市○○區○○○路0段00號25樓之7房屋（下稱系爭房屋）出租予被上訴人，系爭房屋面積99.17坪，雙方約定租賃期間自民國107年10月8日起至112年10月7日止，共計5年，第1年至第4年每月租金以每坪新臺幣(下同)500元計算，即49,585元，第5年每月租金則以每坪650元計算，即64,461元。惟被上訴人於租賃期間第5年仍僅支付伊每月49,585元之租金。爰依系爭租約第3條第1項、第3項約定提起本件訴訟，請求被上訴人給付111年10月8日至112年10月7日短付之租金178,512元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，以及自112年8月26日起至被上訴人清償上開租金之日止，每日給付645元之違約金。
二、被上訴人則以：上訴人於111年上半年已同意第5年之租金維持前4年之金額，伊一次開立12張代租金給付之支票均已由上訴人提示兌現，上訴人未曾向伊表示調整租金或須補足不足租金，縱認兩造無第5年租金維持前4年之金額之合意，亦應認為兩造業以意思實現之方式，合意第5年之租金不予調整，故伊並未短付租金，亦無違反系爭租約情事。伊已於112年10月6日將系爭房屋騰空返還上訴人，並簽立終止房屋租賃協議書(下稱系爭協議書)，上訴人迄未返還被上訴人系爭租約之履約保證金99,170元，被上訴人爰以此主張抵銷。另系爭租約第3條第3項違約金(下稱系爭違約金)之約定，僅適用於租賃契約存續期間伊違約未給付租金之情形，而不能擴張適用於系爭契約終止後之情形，上訴人之主張顯有不當增加罰款違約金之情事存在等語，資為抗辯。
三、原審判決：㈠被上訴人應給付上訴人79,333元及自112年11月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被上訴人應自112年8月26日起至同年10月6日止，按日給付上訴人645元（被上訴人未就敗訴部分提起上訴，此部分已告確定，即非屬本審審理範圍，於茲不贅）。上訴人對其不利部分提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人99,179元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自112年10月7日起至清償原判決主文第1項本金79,333元及上開99,179元之日止，按日給付上訴人645元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（本院卷第95頁，本院並依論述需要，調整其文字用語）：
㈠兩造於107年10月5日就系爭房屋簽訂系爭租約，約定租賃期
間為107年10月8日至112年10月7日，共5年。㈡兩造於系爭租約第3條第1項約定，107年10月8日至111年10月
7日之每月租金以99.17坪，每坪500元計算；111年10月8日至112年10月7日之每月租金以99.17坪，每坪650元計算。
㈢兩造於112年10月6日簽訂如本院卷第60、62頁所示之系爭協
議書，約定兩造間就系爭房屋之租賃關係於112年10月6日終止。
㈣兩造約定租金逾3日未繳付，自第4日起每逾1日應加付月租金總額1%之逾期罰款（違約金）。
㈤被上訴人前已依系爭租約第4條第1項交付99,170元之履約保證金(下稱系爭履約保證金)即押租金予上訴人。
五、本件爭點(本院卷第121至123頁，本院並依論述需要，調整其順序及文字用語)：
㈠被上訴人是否已將系爭房屋點交予上訴人？㈡被上訴人所交付之系爭履約保證金即押租金99,170元，得否
扣抵欠租？履約保證金之返還義務是否已經發生？㈢系爭違約金應按全部租金計算，抑或應按欠租部分計算？㈣上訴人請求被上訴人自112年10月7日起至清償原判決主文第1
項本金79,333元及上開99,179元之日止，按日給付上訴人645元，是否有理由？
六、得心證之理由:㈠被上訴人已於112年10月6日將系爭房屋點交返還上訴人
按「租賃期限屆滿或租約終止時，乙方(即被上訴人)應立即交還租賃標的物，會同甲方點交無誤後返還予甲方(即上訴人)」，系爭租約第11條約定有明文(原審卷第25頁)。而按所謂不動產之點交者，應指解除自己就不動產之占有外，並使不動產歸他人占有而言。查，兩造於112年10月6日簽署系爭協議書，並約定當日為點交日及契約終止日，此有系爭協議書(本院卷第60、62頁)在卷可稽，足見兩造已合意系爭契約提前1日於112年10月6日終止，並進行點交程序，否則實無在簽署簽署系爭協議書時即約定當日為點交日之理。上訴人雖主張被上訴人尚未歸還系爭房屋之鑰匙、門禁卡，且未將房屋回復原狀，而否認被上訴人已將系爭房屋點交予上訴人。惟觀諸上訴人提出之「鑰匙領取清單」(本院卷第58頁)已載明112年10月6日由李語婕即被上訴人訴訟代理人歸還5支鑰匙，再由被上訴人借用1張門禁卡及1支鑰匙，並由李語婕簽收等情。上訴人既已取回系爭房屋之5支鑰匙，僅「出借」1支鑰匙與門禁卡予被上訴人，且被上訴人借用鑰匙與門禁卡，係因上訴人認為被上訴人未將系爭房屋回復原狀，而要求被上訴人續為處理(見本院卷第94頁言詞辯論筆錄被上訴人之陳述)，應認系爭房屋已歸由上訴人支配管領，被上訴人僅於應上訴人要求就系爭房屋為後續處置時，方得進出系爭房屋，故系爭房屋之占有已自被上訴人解除而移轉歸由上訴人占有，自已完成點交程序。至於被上訴人點交系爭房屋時，是否已將系爭房屋回復原狀，僅為被上訴人是否履行系爭租約及系爭協議書回復原狀之義務問題，尚與上訴人是否已由被上訴人取回系爭房屋之占有無涉。故本件上訴人主張被上訴人未將系爭房屋點交返還上訴人等語，洵非可採。
㈡被上訴人所交付之履約保證金99,170元得扣抵欠租
1.按「此項履約保證金於租期屆滿或契約終止時，乙方將租賃標的物返還甲方及履行本契約全部義務並經甲方驗收確認無誤，亦未對甲方有任何應付未付款項或責任之負擔時，甲方應於乙方將租賃標的物返還甲方後15日內全數無息退還乙方。」、「乙方遷讓時應將房屋回復原狀並清理廢棄物，如有遺留物品、雜物等如第7條第5項之廣告招牌及第6項各款之設施造作隔間不除去者，均以放棄論，聽由甲方處理，其費用由乙方負擔，並得自履約保證金項下扣抵。」、「點交日，雙方應共同至租賃房屋内檢視。租賃房屋如有損害或與原狀有改變者，乙方應負責修理及回復原狀之責。七日內如乙方不履行時，同意授權甲方另聘協力廠商修復，可不另行知會乙方，並從乙方的押租保證金中扣除修復費用，如不足時，並得要求乙方負賠償之責。」系爭租約第4條第2項、第9條第5項、系爭協議書第4條定有明文(原審卷第23、25頁、本院卷第62頁)。故於系爭租約終止點交房屋時，如被上訴人未將系爭房屋回復原狀者，上訴人可就回復原狀所需之費用由系爭履約保證金扣抵，否則即應將履約保證金返還被上訴人。
2.查上訴人主張被上訴人返還系爭房屋時，房屋天花板仍為黑色漆，未回復原始屋況、牆壁滲水未處理、地面裂痕或凹洞尚需修補，而未將房屋回復原狀，固據上訴人提出系爭房屋相片為證(本院卷第64至86頁)，惟上訴人並未提出系爭房屋出租時原始屋況之證據，亦未提出回復原狀所需費用之相關單據，難認被上訴人違反系爭租約終止後之回復原狀義務，並得由上訴人於履約保證金中就回復原狀之費用以予扣抵，上訴人主張以履約保證金全部扣抵回復原狀之費用等語，自非可採。而系爭協議書雖以手寫備註：「茲因乙方(即被上訴人)退租拆除搬遷，造成滲水至本棟24F之8之相關損失，願負一切修繕之責任。」惟上訴人亦未提出造成滲水至系爭房屋同棟24樓之8之損失，以及需要被上訴人負責維修與相關費用之證據，上訴人主張以押租金扣抵此一費用等語，亦屬無據。
3.按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決意旨參照）。而所謂「當然抵充」，係指抵充發生之時點屆至時，不待經過擔保物權實行之程序、不問當事人意思如何、亦無須當事人之意思表示，即自動發生以押租金抵償承租人債務而結算餘額之效力，出租人並無決定是否以押租金抵充之自由，又押租金所抵充之債務，兼及租賃關係終了、租賃物返還前所生債務，是以押租金自動抵充債務清償之時點，應發生於租賃關係終了且租賃物返還出租人之時，亦有臺灣高等法院106年度上字第1495號民事判決意旨可資參照。查，被上訴人已交付系爭履約保證金99,170元予上訴人，系爭租約第4條第1項約定之履約保證金、系爭協議書所稱之押租保證金，性質為兩造之押租金契約約定，此為兩造所不爭(見不爭執事項第㈤點、本院卷第93頁)，而被上訴人並未違反租約終止時之回復原狀義務，已如前述，則本件被上訴人於系爭租約終止且將系爭房屋點交返還上訴人時，除有欠租之違約情形外(詳後述)，對上訴人並無其他應付未付之款項或責任負擔，依上開最高法院判決意旨，被上訴人所交付之履約保證金99,170元，與被上訴人之欠租即發生當然抵充之效力。又關於被上訴人短付第5年每坪所調漲150元之租金部分，被上訴人已為自認，並表示願意給付等語(見本院卷第94頁)，則被上訴人於系爭租約第5年所欠之租金為178,512元【計算式：(64,461元－49,585元)/月×12個月＝178,512元】，經抵充後，上訴人尚得向被上訴人請求給付之欠租為79,342元(計算式：178,512元－99,170元＝79,342元，原審判決以履約保證金之金額為99,179元，而認上訴人尚得請求租金79,333元，應屬有誤)。
4.上訴人雖主張依系爭租約第3條第4項、第4條第4項、第9條第5項、第11條之約定，僅上訴人有選擇以履約保證金扣抵之權利；依第4條第4項約定，上訴人得沒收全部履約保證金，具有懲罰之性質，因此不當然發生扣抵之效力；被上訴人尚未完成系爭房屋之點交，無法結算被上訴人所應負之最終債務責任，被上訴人不得主張以履約保證金扣抵欠租等語。惟被上訴人已完成系爭房屋之點交，業經本院認定如前，並無不能結算被上訴人應負之最終債務責任情形，且依前揭說明，押租金抵充承租人欠租或其他債務不履行等債務，係「當然抵充」，並不待當事人為意思表示，出租人亦無決定是否以押租金抵充之自由，故上訴人主張本件被上訴人所交付之履約保證金不得抵充其所欠租金等語，並非可採。
5.依上說明，系爭履約保證金於抵充被上訴人所欠租金後，已無餘額，被上訴人自無請求返還系爭履約保證金之權利，被上訴人主張以履約保證金與上訴人請求之租金抵銷等語，即屬無據。
㈢上訴人得請求被上訴人給付之違約金數額
1.系爭違約金之約定，係以月租金之總額為計算基礎⑴按系爭租約第3條第3項約定：「三、租金…(三)逾期三日未
繳付時，每逾一日(第四日起)應加付月租金總額百分之一之逾期罰款，逾期六十日(二期)以上時，以乙方違約論，甲方得向乙方請求違約金並終止本契約，乙方應立即無條件遷出，不得異議。」上訴人主張上開違約金應以月租金總額(即月租金64,461元)為計算基礎，被上訴人則辯稱本條項約定僅適用於完全沒有繳付租金之情形，如僅有差額未付，不應依本條項規定規定計付違約金等語。惟探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院111年度台上字第511號民事判決意旨參照）。查，系爭租約上開條文之逾期罰款明定以「月租金總額」為計算基礎，顯有排除僅以所欠租金數額為計算之意，其文義至為明確，實無須再別事探求之必要。故本件被上訴人於系爭租約第5年之租金雖已為部分給付，然上訴人主張於計算系爭違約金時，仍應以月租金總額64,461元為計算基礎按日核計，應屬有據。
⑵次查上開違約金之計算，係依被上訴人違約之日數而與日
俱增，而非預定一定之賠償總額，且依系爭租約第3條第4項「上開一切金額如未獲清償時，按中華民國法律規定，甲方得在履約保證金內扣抵之，不足之數及甲方所遭受之損失，甲方仍得依法追償」之約定，甲方即上訴人除可請求系爭違約金外，對於所受損失仍得另行依法追償，故其性質應屬懲罰性違約金，其目的在於督促、確保被上訴人租金給付義務之履行。準此，於被上訴人欠繳部分租金時，亦當有上開違約金約款之適用，方能發揮其督促、確保租金給付義務履行之效用，被上訴人辯稱須租金全部未繳方有適用等語，自非可採。
2.查系爭房屋第5年之租金每坪每月租金應調漲150元(見不爭執事項第㈡點)，但被上訴人僅給付調漲前之租金，此為被上訴人所自認，故被上訴人有租金逾期未付之違約情形，已堪認定。本件上訴人於112年8月17日寄發存證信函催告被上訴人於3日內補開短付租金之支票，否則即按系爭租約第3條第3項請求逾期罰款，被上訴人於112年8月22日收受，有112年8月17日台北建北郵局第537號存證信函及其回執(原審卷第27至43頁)附卷可稽，則上訴人請求被上訴人應自112年8月26日起至清償所欠租金之日止，按日給付系爭違約金，自屬有據。
3.惟按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。至契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。倘違約金係屬懲罰性質者，尤應衡酌債權人實際所受之損害及債務人違約時之一切情狀斷之，庶符實情而得法理之平（最高法院113年度台上字第1804號民事判決意旨參照）。查，本件上訴人主張被上訴人因欠繳租金，每日應給付之逾期違約金，應以每月租金總額之1%計算，即每日645元(計算式：99.17坪×650元/坪×1％＝645元，元以下四捨五入，下同，見原審卷第11頁民事起訴狀所載)，依此方式計算違約金，其年利率高達365%，核屬過高。審酌本件被上訴人並非全然未給付租金，而係短付第5年每坪所調漲之150元，即每月短付14,876元(計算式：99.17坪×150元/坪=14,876元)，系爭違約金約定以每月租金總額作為計算逾期給付租金之罰款，顯有過苛；又兩造業於112年10月6日合意終止系爭租約，被上訴人並於當日將系爭房屋點交返還上訴人，亦經本院認定如前，上訴人自112年10月7日起即可將系爭房屋再行出租，本件上訴人所受之損失當僅限於未如期收受租金所受之不利益，此部分既有法定遲延利息可為相當之彌補，如再就欠租部分請求加計相當於年利率365%之違約金，亦有失公允；此外，被上訴人所開立第5年未足額之租金支票(支票影本見原審卷第81至87頁)，均經上訴人提示兌現，上訴人卻至系爭租約期限屆滿前2月，方於112年8月17日以存證信函催告被上訴人給付短少之租金(見原審卷第27至37頁)，被上訴人不無誤認上訴人同意第5年租金不予調漲之可能，因而短付租金之違約態樣等一切情狀，認系爭違約金應以每月短付之租金14,876元之千分之1計算為適當(相當於年利率36.5%)，即每日應給付上訴人15元(計算式：14,876元×1‰＝15元)之違約金。
4.至於被上訴人就系爭違約金應計付至何時，基於系爭違約金係督促、確保被上訴人履行租金給付之懲罰性違約金性質，自應計付至將所欠租金全部清償之日為止。被上訴人雖辯稱原審判決後，公司財務有依照原判決意旨電聯上訴人，表示願依原審判決內容給付，但為上訴人所拒絕等語(本院卷第122頁)，然並未就其已提出給付而上訴人拒絕受領之事實提出證據證明之，自難採信。被上訴人又辯稱系爭違約金約定，僅適用於系爭租約存續中被上訴人未給付租金之情形，不得擴及計算至租約終止後等語。惟查，被上訴人於系爭租約存續期間有短付租金之事實發生時，即有系爭違約金按日計算逾期罰款規定之適用，此項違約金債權於債務人違約時已發生而獨立存在，非屬從權利，並不因系爭租約終止而受影響。且如被上訴人所辯為可採，則系爭租約終止後系爭違約金之約定即失去督促、確保被上訴人儘早履行租金給付義務之效用，應非系爭違約金約定之本意，是被上訴人所辯，洵非可採。準此，上訴人得請求被上訴人按日給付系爭違約金，至被上訴人將剩餘所欠租金79,342元全部清償完畢為止，逾此範圍即無理由，應予駁回。
七、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。按租金以1個月為1期，每月8日為當期租金繳付日，系爭租約第3條第2項約定有明文，則被上訴人請求短付之111年10月8日至112年10月7日租金，應於各該月份8日到期，本件上訴人僅請求起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自無不可，應認有據。又查，本件被上訴人之受僱人黃凱琳於簽收起訴狀繕本時，已手寫註明「11/1」，此有送達證書在卷可稽(原審卷第59頁)，故被上訴人係於112年11月1日收受起訴狀之繕本。則本件上訴人請求被上訴人就所欠租金79,342元，附加自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，其利息應自112年11月2日起算。
八、綜上所述，上訴人依爭租約第3條第1項、第3項請求被上訴人給付欠租79,342元，及自112年11月2日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，以及被上訴人應自112年8月26日起至清償剩餘欠租79,342元之日止，按日給付上訴人15元之違約金，為有理由，逾此範圍，即非有據，應予駁回。原判決駁回上開應准許部分之9元(計算式79,342元－79,333元＝9元)本息，以及自112年10月7日起至被上訴人清償原審判決
主文第一項所示79,333元本金及前述9元之日，按日給付15元部分，尚有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第2項所示。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無違誤，上訴人上訴意旨猶執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴人上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 11 日
民事第三庭審判長法 官 王沛雷
法 官 林哲安法 官 余盈鋒以上正本係照原本作成。本件判決不得上訴。中 華 民 國 114 年 6 月 11 日
書記官 張淑敏