臺灣士林地方法院民事判決113年度簡上字第279號上 訴 人 林明珠訴訟代理人 劉信賢律師
陳鎮律師被上訴人 台北小別墅社區公寓大廈管理委員會法定代理人 李勁生訴訟代理人 林楚儒上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國113年7月16日本院內湖簡易庭113年度湖簡字第782號第一審判決提起上訴，本院於民國115年1月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人主張略以：上訴人為被上訴人所管理台北小別墅社區（下稱系爭社區）之新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）所有權人，而系爭土地上原建有門牌號碼:新北市○○區○○路○段00巷00弄0○0○00號3戶（下稱系爭房屋，現均已拆除）獨棟獨戶之透天別墅房屋。而依台北小別墅社區公寓大廈規約（下稱系爭規約）、系爭社區民國111年12月3日召開之111年度區分所有權人會議決議（下稱系爭決議）及台北小別墅社區財務收支管理辦法（下稱系爭財務收支管理辦法）約定，系爭社區管理費為每戶每月新臺幣（下同）1,200元，且積欠社區管理費需繳納違約金。而坐落系爭土地上原有系爭房屋，嗣後雖經第三人拆除，惟系爭土地上系爭房屋本為3戶，故每月應繳之管理費為3,600元，詎上訴人自110年4月1日至112年12月1日未繳納管理費33期共11萬8,800元，並應給付違約金共1萬5,000元（下稱系爭管理費、違約金），屢經催討無果，爰提起本件訴訟。並聲明：上訴人應給付被上訴人13萬3,800元，及自起訴狀繕本送達之翌日（見原審卷第61頁）起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
經原審判決判命上訴人應給付被上訴人13萬3,800元，及自113年2月18日起至清償日止按週年利率5%計算之利息後，上訴人不服，提起上訴，被上訴人於本院補陳：系爭決議程序合乎系爭規約規定而成立生效。縱認系爭決議未成立，被上訴人仍得依109年10月30日系爭社區區分所有權人會議決議修訂之規約及系爭財務收支管理辦法收取管理費。又上訴人縱非實際居住住戶，依公寓大廈管理條例第21條規定，仍應給付系爭社區之水塔、蓄水池、水管、抽水機等物之維護管理費用。並聲明：上訴駁回。
二、本件上訴人抗辯略以：㈠依系爭規約第1條約定，系爭規約之效力僅及於公寓大廈區分
所有權人及住戶。而系爭財務收支管理辦法第4條第2項第1目規定，僅系爭社區住戶有繳納管理費之義務，如僅所有土地而無建物，自難認屬「住戶」。又上訴人受讓系爭土地時，原坐落系爭土地上之系爭房屋早已遭拆除而不存在，則系爭規約及系爭財務收支管理辦法效力自不及於上訴人。
㈡縱認系爭規約及系爭財務收支管理辦法效力及於上訴人，上
訴人前有要求被上訴人協助辦理重建等申請事宜，然被上訴人置之未理，並未實際管理上訴人所有之系爭土地，其未盡管理義務，被上訴人之請求有違誠信原則而失公平。
㈢並聲明：原判決廢棄。上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、本院之判斷㈠被上訴人主張：上訴人為被上訴人所管理系爭社區之系爭土
地所有權人，而系爭房屋業經第三人拆除；且上訴人並未繳納自110年4月1日至112年12月1日管理費（計33期），並經被上訴人催繳定期給付仍未給付等情，為上訴人所不爭執，並有被上訴人提出之公寓大廈管理組織報備證明、存證信函及系爭社區地號平面圖等可按（以上均為影本，見原審卷第
27、63頁、本院卷第304頁），堪信為真實。而被上訴人請求上訴人給付系爭管理費及違約金，為上訴人所否認，並以上揭情詞置辯。是本件爭點為：系爭房屋已經拆除尚未改建下，被上訴人請求上訴人給付系爭管理費及違約金是否有理由？茲判斷論述如下。
㈡系爭房屋已經拆除尚未改建下，上訴人仍應給付管理費，其理由如下：
⒈按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使
用與管理，經直轄市、縣（市）主管機關認定具有整體不可分性之地區，屬公寓大廈管理條例第53條所定之集居地區，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定，此觀公寓大廈管理條例第53條、公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款規定即明。而被上訴人主張系爭社區319戶本均為獨棟透天別墅，雖無共用外牆電梯屋頂及建築基地，而系爭社區設有辦公室、收發室、自來水設施之高腳水塔、蓄水池及其附屬管線系統及抽水機等地上物設施，而供系爭社區共同使用等情，為上訴人所不爭執，並有被上訴人提出之平面圖、佈置圖、照片及自來水設施維修支出表及系爭社區支出總表等可佐（見本院卷第304至368頁）。又被上訴人於88年間，即依公寓大廈管理條例施行細則之規定申請報備，經主管機關同意備查等情，有被上訴人提出之公寓大廈管理組織報備證明可按（見原審卷第27頁），且為上訴人並未爭執。又被上訴人主張上訴人因仍在系爭社區中所有系爭土地（本為3筆土地，現已合併為1筆即系爭土地），故仍為系爭社區之區分所有權人（即原戶所有權人，詳下述）等情，亦為上訴人並不爭執（見本院卷第391頁）。依上揭法律意旨，系爭社區之管理及組織即應準用公寓大廈管理條例之規定，合先敘明。⒉按住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分
所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。公寓大廈管理條例第3條第8款定有明文。次按本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人及住戶；本規約中未規定之事項，應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及其他相關法令之規定辦理。109年10月30日修訂之系爭規約第1條第1項、第20條第5項分別約有明文。又按社區經費來源：一、戶數管理費：全體區分所有權人戶數繳納；另本社區所有住戶皆有繳納戶數管理費以因應社區共同事務之義務與責任。費用繳交之基準：收取標準依105年區分所有權人大會會議決議辦理。管理費：一般住戶：每戶以原始地號為原則。每月收費標準為1,200元（空戶及未遷入戶亦同），109年10月30日修訂之系爭規約所附之系爭財務收支管理辦法第3條第1項、第4條第2項第2款第1目前段分別定有明文（見本院卷第78、93、102、104頁）。
經查，由於系爭社區319戶本均為獨棟透天別墅，實際上就建物本身並無區分所有權情形，惟系爭社區之管理及組織既準用公寓大廈管理條例之規定下，是系爭規約所指「區分所有權人」應係指系爭社區即集居地中各戶之所有權人，就是原有獨棟透天別墅占有該筆原始地號土地之每戶所有權人（下稱原戶所有權人）而言。則109年10月30日修訂之系爭規約所附之系爭財務收支管理辦法第3條第1項已明文規定系爭社區經費來源之一為全體區分所有權人（即原戶所有權人）依戶數繳納戶數管理費。復參以109年10月30日修訂之系爭規約第1條第1項、第20條第5項約定及公寓大廈管理條例第3條第8款規定內容，足以認定109年10月30日修訂之系爭規約所附之系爭財務收支管理辦法第4條第2項第2款第1目前段所約定繳納戶數管理費之「住戶」，除指承租人或其他經原戶所有權人同意而為使用者外，當然包括原戶所有權人在內，且每戶係以原始地號為原則。每月收費標準為1,200元，空戶及未遷入戶亦同。而上訴人現為系爭土地所有權人，而系爭土地本為系爭社區中原始地號3筆土地合併而來，上訴人現即為原戶所有權人，則依109年10月30日修訂之規約、財務收支管理辦法之規定，上訴人自有以原始地號為戶數共3戶，每戶按月繳交1,200元管理費之義務。
⒊系爭社區111年12月3日召開之111年度區分所有權人會議決議
修訂系爭財務收支管理辦法第4條第2項第2款內容為：⒉管理費：本社區319戶每戶係有獨棟、獨戶之土地產權，為防止將來若有財團將社區中心處300家住戶買走，拆除並重蓋成一大棟宿舍，且將土地合併成單一地號以及房舍單一門牌號碼，卻只需繳一份管理費，對其他住戶將會非常不公平，因此管理費收入特採框框內產權編號之數量為管理費計價標準，其土地上無論有無地上物，皆概所不問，框框內每一單位產權編號業者收費1,200元，如以下特別註明每位業者編號外，餘皆參照附錄（新北市政府地籍之社區門牌配置圖。...上開所提到特別業者或住戶之管理費收取方式，資特別註明如下：五、71弄內附圖未示框框編號之530地號（即系爭土地）享有框框內編號8號、10號及12號（即指系爭房屋），故前揭530地號的業者負擔3份管理費等內容，有系爭社區111年度第一次區分所有權人會議記錄、111年度第二次區分所有權人會議記錄在卷可按（見本院卷第247頁）。且系爭決議符合系爭章程第3條第10款、第11款之規定已經表決通過等情，亦為上訴人所不爭執（見本院卷第390頁）。足見被上訴人主張上訴人自110年4月1日至112年12月1日，應依其原有系爭房屋戶數3戶，按月繳納管理費3,600元，亦明確符合經區分所有權人會議決議修正後財務收支管理辦法之規定，是上訴人本即有繳納系爭管理費之義務，益徵明確。
⒋上訴人抗辯：系爭社區住戶有繳納管理費之義務，如僅所有
土地而無建物，自難認屬「住戶」，且上訴人取得系爭土地時即無建物存在，系爭規約及系爭財務收支管理辦法效力自不及於上訴人云云。惟查：
⑴依上揭系爭章程及系爭財務收支管理辦法規定，均係以原戶
所有權人戶數作為管理費繳納單位基準，已如上述。且上訴人現為系爭土地所有權人，無論系爭房屋是否已經拆除，本為系爭社區之原戶所有權人。而系爭章程及系爭財務收支管理辦法，雖均未就「住戶」為定義性規定，然依系爭章程第20條第5項約定，並準用公寓大廈管理條例第3條第8款規定下，系爭章程及系爭財務收支管理辦法之「住戶」定義應包含相當於區分所有建物下之「區分所有權人」概念之系爭社區之原戶所有權人在內，均如上述。是上訴人僅以無建物即無住戶，遽指其非住戶而無繳納管理費義務，顯然曲解系爭章程及系爭財務收支管理辦法規定，並非可採。
⑵另公寓大廈管理條例第6條第1項第5款已明定住戶應遵守規約
規定事項，則上訴人既為系爭社區之系爭土地所有權人，具有原戶所有權人地位，則上揭系爭規約第10條關於管理費之約定及經系爭社區區分所有權人會議決議之修正之系爭財務收支管理辦法第4條第2項第2款規定，上訴人自應受其拘束，有依該約定內容繳納管理費之義務，是上訴人抗辯不受規約及系爭財務收支管理辦法效力所及云云，難認為可採。另法院依職權適用法律，不受當事人所引另案判決所持法律見解之拘束，被告援引與其主張相同之本院111年度湖小字第1177號判決見解(見本院卷第380至382頁)，本院不受拘束，無礙於上開判斷，併予敘明。
⒌上訴人抗辯：上訴人前要求被上訴人協助辦理重建等申請事
宜，然被上訴人置之未理，且其未實際管理上訴人所有之系爭土地，未盡管理義務，被上訴人之請求有違誠信原則而失公平云云。惟查：
⑴依系爭規約第11條第2項規定，管理費用途如下：⑴委任或僱
傭管理服務人員之報酬。⑵共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。⑶有關共有部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險。⑷管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。⑸稅捐及其他徵收之稅賦。⑹因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。⑺其他基金及共用部分等之經常管理費用（見本院卷第88、205頁）。而上訴人為系爭社區之區分所有權人，對於系爭社區之專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用之辦公室、收發室、自來水設施之高腳水塔、蓄水池及其附屬管線系統及抽水機等地上物設施之管理維護費用、人員報酬、辦公事務費用等，無論上訴人所有系爭社區內系爭土地上是否仍有建物存在，是否實際使用系爭社區之設備，在系爭社區運作前提下，即會有上揭費用支出，至於上訴人是否使用系爭服務設備，如何利用系爭土地，是否重建地上物，與被上訴人無涉，上訴人無從據以拒絕繳納管理費。而上訴人現為系爭土地所有權人，現具有原戶所有權人地位，依系爭規約第10條、第11條約定，本即須分擔系爭社區上揭事項費用甚明，被上訴人請求給付管理費，並無違反誠信原則顯失公平情形。
⑵又系爭土地本為上訴人單獨所有，且非供系爭社區共同使用
，被上訴人對於系爭土地本無管理權限與義務，是上訴人抗辯：被上訴人未實際管理上訴人所有之系爭土地，未盡管理義務云云，顯然有誤會。而區分所有權人繳納管理費之義務，係因於法律規定、住戶規約或區分所有權人會議決議，並非基於與管理委員會間之委任契約所生。再者，區分所有權人繳交之管理費，屬全體區分所有權人共有，並由管理委員會保管及統籌運用，管理費給付，與管理委員會執行區分所有權人會議決議事項，及公寓大廈管理維護工作間，並不存在對價關係，則上訴人抗辯：其前要求被上訴人協助辦理重建等申請事宜，然被上訴人置之未理云云，固不論被上訴人就此表示因上訴人申請改建將影響社區水塔、抽水機等物之運作，其非故意不協助辦理重建等申請事宜置辯（見本院卷68至70頁），即使被上訴人未為協力辦理重建，亦與上訴人應否繳納管理費本屬二事，則亦無從以此認定被上訴人請求給付管理費，有何違反誠信原則顯失公平情形。是上訴人就此所辯亦非可採。㈢被上訴人請求上訴人給付系爭管理費及違約金為有理由，判斷如下：
按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第21條定有明文。又按住戶拖欠社區管理費（含一般住宅、分租住宅），凡積欠達半年者，需繳交2,000元違約金，積欠達1年者需繳5,000元違約金，積欠達1年以上者，每月需另繳500元違約金，系爭規約第10條第5項約有明文。而上訴人所有3戶計算之管理費，自110年4月1日至112年12月1日未繳納管理費33期，並經被上訴人催繳定期給付仍未給付，且上訴人所有3戶均積欠達1年，則被上訴人請求上訴人給付管理費33期共11萬8,800元（3戶每期共3,600元，33期共計11萬8,800元）及違約金共1萬5,000元（3戶均積欠達1年，每戶5,000元），自屬有據，應予准許。
四、綜上所述，被上訴人請求被上訴人給付管理費11萬8,800元及違約金共1萬5,000元，合計13萬3,800元及自起訴狀繕本送達之翌日即113年2月18日起（送達證書見原審卷第11頁）至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 2 月 24 日
民事第一庭 審判長法 官 蕭錫証
法 官 張得莉法 官 方鴻愷以上正本係照原本作成。本件判決不得上訴。
中 華 民 國 115 年 2 月 24 日
書記官 吳紫音