臺灣士林地方法院民事裁定113年度執事聲字第229號異 議 人即 債權人 臺灣新光商業銀行股份有限公司法定代理人 賴進淵代 理 人 莊正暐相 對 人即 債務人 陳正儒上列當事人間請求清償票款強制執行事件，異議人對於民國113年11月23日本院司法事務官所為112年度司執字第76501號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
異議程序費用由相對人負擔。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認該異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之。強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2、3項分別定有明文。本件異議人即債權人就本院司法事務官於民國113年11月23日以112年度司執字第76501號清償票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）所為裁定（下稱原裁定）之終局處分，聲明不服而提出異議，核與上開規定相符，合先敘明。
二、本件異議意旨略以：相對人即債務人前於104年3月23日將其所有如附表所示之不動產(下稱系爭不動產)設定最高限額抵押權予異議人即債權人，嗣於105年2月16日始將系爭不動產出租予第三人蔡明桐，租賃期限至106年2月16日止。縱使蔡明桐就此提出租期自81年2月17日至83年2月16日止之租約，此租約已因更新有上開105年租約而當然消滅，是無從以此對抗異議人之抵押權。準此，前揭105年所成立之租賃契約關係既發生於上開最高限額抵押權設定之後，且已影響抵押物即系爭不動產之價值、抵押債權之受償，異議人本於民法第866條規定請求排除上開租賃契約關係，自屬有據，原裁定以蔡明桐自81年2月17日起占用系爭不動產迄今為由，否准異議人所為聲請，於法有違等語。為此，爰聲明異議，請求廢棄原裁定，並將相對人所有系爭不動產與蔡明桐訂立之租賃權負擔應予除去後續予以拍賣。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃後拍賣之，民法第866條第1、2項定有明文。是不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在扺押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行（最高法院91年度台抗字第33號民事裁判要旨參照）。又，上開規定依民法第881條之17規定，於最高限額抵押權準用之。再按定期租賃期限屆滿前，當事人合意於期限屆滿時，更新為不定期限之租賃者，固得就租賃契約之內容重為約定，惟苟當事人未重為約定，自應解為當事人係以原租賃契約之內容繼續契約（最高法院84年度台上字第1511號民事裁判要旨參照）。經查：
（一）相對人陳正儒於104年3月23日以其所有系爭不動產設定最高限額抵押權予聲請人，並辦妥抵押權設定登記，嗣異議人本於此最高限額抵押權聲請拍賣抵押物即系爭不動產，經本院司法事務官於112年9月11日以112年度司拍字第203號裁定准予拍賣確定，聲請人乃執上開民事裁定為執行名義聲請拍賣系爭不動產，而由本院民事執行處以112年度司執字第101440號清償債務事件受理在案，並併入系爭執行事件辦理等情，業經本院核閱系爭執行事件卷確認無誤，合先敘明。
（二）次查，第三人蔡明桐於本院民事執行處112年11月6日查封現場時，雖陳稱：系爭不動產係伊於多年前向債務人之父陳俊雄承租，每月租金新臺幣（下同）33,000元，112年2月之後相對人有口頭承諾讓伊繼續租到都更為止，每月租金為43,000元等語，此有上開查封筆錄，以及蔡明桐就此所提相對人向其表示「房租契約於民國112年2月16日到期，是否要續租，續租與否條件內容需要再約時間詳談」、「目前沒有考慮賣房子，現在沒有搬，都更時你還是要搬，這個月的房租33,000元，麻煩匯到本人帳號」等語之簡訊通訊截圖、相對人與蔡明桐於81年2月17日就系爭不動產所締結租賃契約（約定月租金為30,000元，租期自81年2月17日起至83年2月16日止，下稱81年租賃契約）附於系爭強制執行卷可資查考，據此，固足認蔡明桐曾自81年2月17日起向相對人承租系爭不動產至83年2月16日止，且蔡明桐自當時起即使用系爭不動產迄今。
（三）然查，蔡明桐另曾與相對人於105年2月16日就系爭不動產締結租賃契約，約定月租金為55,000元，租期自105年2月16日起至106年2月15日止（下稱105年租賃契約），此亦有異議人所提該租約影本附於系爭執行事件卷可參。而105年租賃契約所約定之租賃期間、租金數額等內容，均與前揭81年租賃契約不同，是於形式上觀之即已足認105年租賃契約乃係蔡明桐與相對人就系爭不動產之租賃重為約定，屬新成立之租賃契約性質，而非81年租賃契約之繼續、更新為不定期限之租賃。準此，105年租賃契約於租期屆滿後，縱有民法第451條關於租賃契約默示更新規定之適用，亦僅能認此契約係於系爭最高限額抵押權104年3月23日設定後所成立之租賃關係。況查，依上開簡訊所示，相對人既曾向蔡明桐表示「房租契約於民國112年2月16日到期，是否要續租，續租與否條件內容需要再約時間詳談」等語，顯見其2人於上開105年租賃契約租期屆滿後，另曾締結租賃期限於112年2月16日屆至之租賃契約，從而更難認105年租賃契約有民法第451條關於租賃契約默示更新規定之適用。據上，系爭不動產既足認有於上開最高限額抵押權設定後成立新的租賃關係，且系爭不動產前經執行拍賣程序，惟無人應買，足見前揭租賃關係之存在於抵押權人即異議人實行其抵押權顯有影響，是異議人本於首揭民法第881條之17準用同法第866條第1、2項規定，請求執行法院除去、終止上開租賃後拍賣之，即非無據。原裁定僅以蔡明桐於81年2月17日起即占有使用系爭不動產迄今，即認蔡明桐與相對人間就系爭不動產現存租賃契約關係，係81年租賃契約於83年2月16日租期屆滿後，因默示更新而繼續之不定期限租賃契約乙節，尚有未洽。
四、綜上所述，本院司法事務官以系爭不動產上之租賃關係非於本件最高限額抵押權設定後所成立為由，以原裁定駁回異議人所為除去該租賃契約後予以拍賣之聲請，容有未洽。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，即非無據，爰將原裁定廢棄，並發回本院司法事務官另為妥適之處理。
五、爰裁定如主文。中 華 民 國 114 年 1 月 7 日
民事執行處 法 官 趙彥強如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
附表：
113年執事聲字第229號 編號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 臺北市 士林區 永新 二 61 32 10000分之384 備考 2 臺北市 士林區 永新 二 62 970 10000分之384 備考 3 臺北市 士林區 永新 二 62-1 174 10000分之384 備考編號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 21294 臺北市○○區○○段○○段00○0000地號 -------------- 臺北市○○區○○○路0段000號 鋼筋混凝土造5層樓房 一層: 81.69 合計: 81.69 平台14.71 防空避難室80.20 全部 備考 2 21903 臺北市○○區○○段○○段00地號 -------------- 臺北市○○區○○○路○段000號未登記部分 五層 第一層未登記部分: 36.17 合計: 36.17 1分之1 備考 未辦保存登記建物、建號係會測後暫編