臺灣士林地方法院民事判決113年度訴字第1746號原 告 朱昭年訴訟代理人 林文淵律師
林志遠被 告 林谷鴻（即楊寶雲之承受訴訟人）
林言達（即楊寶雲之承受訴訟人）
林繼勝（即楊寶雲之承受訴訟人）上 一人 藍玉芬訴訟代理人上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告於繼承被繼承人楊寶雲之遺產範圍內負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰零陸萬壹仟肆佰零玖元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰壹拾捌萬肆仟貳佰貳拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第168條、第175條、第178條分別定有明文。查被告楊寶雲於訴訟繫屬中之民國114年8月3日過世，其法定繼承人為林谷鴻、林繼勝、林言達，有繼承系統表、戶籍謄本（除戶全部）、（現戶全戶）在卷可查（見本院卷一第372至382頁），並由林繼勝、林言達具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第398至399頁、第404頁），並經本院依職權裁定命林谷鴻承受訴訟（見本院卷二第12至13頁），自應以林谷鴻、林繼勝、林言達（下合稱被告）為被告。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴聲明為：㈠被繼承人楊寶雲應將門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告；㈡願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷一第12頁）。嗣於本院審理中，變更聲明為先位聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明為：㈠被告應於繼承被繼承人楊寶雲之遺產範圍內連帶給付原告新臺幣（下同）4萬5,000元，及自變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告就系爭房屋之租金，應自114年8月4日起，調整為3萬4,663元。被告應自114年8月4日起至租賃關係消滅之日止，按月連帶給付原告3萬4,663元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷二第50、117頁）。經核原告係基於同一基礎事實而變更聲明，揆諸上開法條規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：原告前於104年11月26日，由訴外人即原告丈夫林志遠，以配偶贈與為登記原因將系爭房屋移轉登記予原告，然因系爭房屋於移轉登記前，長年由林志遠無償提供訴外人即林志遠之祖母林李阿玉居住，楊寶雲則與林李阿玉同住在系爭房屋，林李阿玉於101年過世後，楊寶雲繼續居住在系爭房屋，原告對於楊寶雲有於101年7月1日向林志遠以每月1萬元承租系爭房屋（下稱系爭租約）並不知情，惟渠等未簽訂字據，而屬於不定期租賃契約，且未經公證，對於受贈取得系爭房屋所有權之原告而言，自無民法第425條第1項買賣不破租賃之適用，楊寶雲占有系爭房屋無正當權源；縱認原告與楊寶雲間存有不定期租賃關係，因系爭房屋已老舊，位於訴外人忠泰建設股份有限公司（下稱忠泰公司）都市更新案之更新區域，忠泰公司之都市設計及土地使用開發許可審議，經臺北市政府於112年3月3日認定符合臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議決議，准予核備，原告遂於同年月10日以存證信函通知楊寶雲，依土地法第100條第1款之規定，系爭房屋將收回重建而終止系爭租約，而被告既為楊寶雲之繼承人，原告自得依民法第767條第1項之規定，先位求為判命被告應將系爭房屋返還予原告。退步言，倘若認原告與楊寶雲間之租賃關係未終止，原告已向楊寶雲提出自114年5月1日起至同年8月3日止，調漲系爭房屋月租金為2萬5,000元之要求，扣除楊寶雲已支付之3萬元，楊寶雲尚積欠原告4萬5,000元租金；再系爭房屋之租金數額經本院送宏大不動產估價師聯合事務所鑑定（下稱本件鑑定），認合理之月租金為3萬4,663元，原告自得依民法第1138條、第1148條、第1153條、第442條、第227條之2規定，備位求為命被告於繼承被繼承人楊寶雲之遺產範圍內連帶給付積欠之租金4萬5,000元，及請求系爭租約自114年8月4日起，調整租金為每月3萬4,663元，被告應自114年8月4日起至租賃關係消滅之日止，依調整後之租金，按月連帶給付原告3萬4,663元。並聲明：如變更後之聲明。
二、被告則以：系爭房屋之所有權人原為訴外人即原告婆婆林何幸子所有，楊寶雲、被告林繼勝自65年起，即與林李阿玉同住於系爭房屋，渠等並不知系爭房屋先後於87年1月21日、104年11月26日分別移轉登記予林志遠、原告，林何幸子於林李阿玉過世後，同意改由楊寶雲以每月1萬元承租系爭房屋，自101年7月起至110年4月止，楊寶雲每月將租金以現金方式交付予林何幸子，自110年5月起迄今，則由被告林言達每月以匯款方式轉帳予林志遠，被告林繼勝於楊寶雲過世後，仍居住在系爭房屋，已習慣此住所，原告受贈取得系爭房屋，依法應承受系爭租約。又系爭房屋尚在使用年限內，且尚未收到都更正式拆遷通知，顯無急迫性。另鑑定機關依原告要求未進入室內勘查，且作為比較標的之房屋臨路寬為8公尺、鄰近建成圓環商圈，系爭房屋臨路寬僅2公尺、位於深巷，不具可比性，致鑑定結果與現況諸多不符，有重大瑕疵，鑑定結果評估之月租金市場價格過高，而系爭房屋租金是否調整及其幅度，應審酌系爭房屋實際價值及參考全國行政區租金統計資訊等裁量等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張系爭房屋於87年1月21日，以買賣為登記原因登記在
林志遠名下，林志遠於104年11月26日，以配偶贈與為登記原因將系爭房屋移轉登記予原告，而楊寶雲自101年7月1日起至110年4月止，每月將1萬元租金，以現金方式交付予林何幸子，自110年5月起迄今，則由被告林言達每月匯款1萬元租金予林志遠等情，有系爭房屋建物登記第一類謄本、異動索引、通訊軟體LINE對話紀錄、交易明細等件為證（見本院卷一第24至28頁、第156至164頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
㈡原告請求被告返還系爭房屋有無理由？⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之；民法第425條定有明文。其立法理由謂：「本條第1項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行（目前因有土地法第100條及第103條之規定，民法第450條第2項於出租人幾無適用之餘地），俾杜爭議而減訟源。
故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1項之規定，爰增訂第2項」。據此，民法第425條第2項立法目的在於防止虛偽之長期或不定期限租賃契約，一經物權化將會影響受讓人權益，故明訂逾五年或不定期限租賃契約應經公證，方有民法第425條第1項適用，以杜絕爭議，是民法第425條第2項乃係將買賣不破租賃原則做衡平之調整，非專為保障承租人之權利。承租人所訂之逾5年租賃契約或不定期契約，對當事人間影響甚鉅，宜付公證，以昭公信，並且立法者既未就民法425條第2項設有任何例外情況，應認在未付公證情況下，全部租賃契約均無民法第425條第1項之適用，方能達成立法目的。
⒉查系爭租約為不定期限、未經公證，為兩造所不爭執，參諸
前述條文及說明，自應回歸債權相對性原則，楊寶雲自陳：林何幸子與其口頭約定，於101年7月起，由其以每月1萬元承租系爭房屋等語（見本院卷一第147頁），且觀諸林志遠與被告林言達之對話紀錄，被告林言達於110年5月28日下午12時許以訊息向林志遠稱：「哥，我媽身體不舒服，她請我從5月份開始，每月給伯母的10000租金，從我這邊用匯款的給她…」，林志遠遂提供其帳戶供被告林言達匯入租金等情，有LINE對話紀錄在卷可佐（見本院卷一第156頁），由上開對話紀錄亦可知林志遠有代林何幸子收受租金之情形，倘林何幸子為出租人，因林何幸子於101年7月1日系爭房屋出租時，即已非該屋所有權人，核與民法第425條出租人應為租賃物所有權人之要件不符，原告自不受林何幸子與楊寶雲間租賃契約之拘束。縱系爭租約之出租人嗣經變更為林志遠，系爭租約之承租人即楊寶雲占有中，系爭房屋所有權業經林志遠讓與原告取得，被告亦未能證明原告與楊寶雲間存有租賃關係，原告並非系爭租約之當事人，系爭租約對於受讓人即原告並不繼續存在，被告自不得以其與林何幸子或林志遠間之系爭租約對原告主張有權占有，均無從適用民法第425條之規定對於受讓人即原告繼續存在。又租賃契約為債權契約，乃特定人間之權利義務關係，除法律別有規定外，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則，本件既無民法第425條第1項規定之適用，原告自不受林何幸子、林志遠與楊寶雲間租賃契約之拘束，被告不得以系爭租約對抗原告。是被告辯稱：原告應承認系爭房屋上既存之租賃法律關係及其內容云云，即無可採。
⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
民法第767條第1項前段定有明文。原告為系爭房屋所有權人，且系爭租約不得拘束原告，業經本院認定如前，則原告主張楊寶雲無權占用系爭房屋，而被告既為楊寶雲之繼承人，原告自得依民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告先位之訴本於民法第767條第1項前段，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。原告先位之訴既有理由，本院自毋庸就其備位之訴再為審酌，併此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 1 月 12 日
民事第四庭 法 官 鄭欣怡以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 1 月 12 日
書記官 陳玥彤