臺灣士林地方法院民事判決113年度訴字第1854號原 告 朱志偉訴訟代理人 張耕豪律師被 告 林郁蘋訴訟代理人 郭柏鴻律師
李牧宸律師上 一 人複代理人 黃挺豪律師上列當事人間減少買賣價金等事件，本院於民國115年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰肆拾玖萬元，及其中新臺幣貳佰萬元自民國一一三年八月二十一日起；新臺幣肆拾玖萬元自民國一一五年三月二十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰肆拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明第1項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）287萬6,437元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息(見本院卷一第10頁)。嗣變更請求金額為336萬6,437元，及其中287萬6,437元自起訴狀繕本送達翌日起；49萬元自民事準備㈥狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷二第230至231、272頁）。核其所為係擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，應准許之。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於民國112年7月21日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定以總價1,660萬元購買其所有之臺北市○○區○○段0○段000地號土地持分（下稱系爭土地），及其上10903建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷0號2樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），伊已給付全部價金，被告則將系爭房地所有權移轉登記予伊。詎伊於113年2月間進行系爭房屋裝潢時，發現屋內主臥室廁所馬桶糞管堵塞（下稱糞管堵塞瑕疵），同年3月10日並有大量排泄物自糞管地板開口處倒灌，且天花板、牆面之混凝土剝落，導致鋼筋外露，經於同年5月間送請檢測，始知系爭房屋混凝土內氯離子含量超標（下稱氯離子超標瑕疵，與糞管堵塞瑕疵合稱系爭瑕疵），被告未告知系爭瑕疵，應依民法第360條、第227條規定，賠償伊就糞管堵塞瑕疵所支出疏通污水幹管費8,000元、後陽台設置馬桶費9萬6,550元、重新改建2間廁所工程費77萬1,887元，及依民法第359條、第179條、第227條規定，給付系爭房地價格因氯離子超標瑕疵所減少以買賣總價比例15%計算之款項249萬元，合計請求被告給付336萬6,437元與法定遲延利息，並聲明︰㈠被告應給付原告336萬6,437元，及其中287萬6,437元自起訴狀繕本送達翌日起；49萬元自民事準備㈥狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：伊持有系爭房屋14年，從未發生廁所馬桶糞管堵塞，且鑑定技師於114年6月11日至系爭房屋初勘後，發現馬桶糞管堵塞係頂樓屋主將糞管排氣管封死，糞管內氣體無處宣洩，加上大樓住戶生活習慣等原因所致，系爭房屋交付前未有糞管堵塞瑕疵，原告不得請求伊賠償修繕馬桶等費用。縱糞管堵塞瑕疵於交屋前已存在，原告於112年9月14日交屋後近半年之113年3月10日始發生馬桶糞管堵塞，亦違反民法第356條第1項從速檢查與通知義務之規定，應視為承認，伊無須負瑕疵擔保責任。又原告於簽署系爭契約前之112年7月13日，已由仲介人員陪同至系爭房屋確認屋況，並在「成屋標的現況說明書」（下稱現況說明書）、「不動產買賣契約書之其他約定事項」（下稱其他約定事項）載明該屋有牆壁裂縫、壁癌、滲漏水、混凝土剝落、鋼筋外露等情事，應知悉或重大過失而不知上開牆壁裂縫等情係氯離子超標瑕疵所致，伊為此下修交易價格，原告則同意免除伊之全部瑕疵擔保責任，不得請求減少價金。縱原告得以氯離子超標瑕疵請求減少價金，朝華不動產估價師事務所之不動產估價報告書(下稱估價報告書)之鑑價比較標的可能為海砂屋而有重大瑕疵，且應依其他約定事項，扣除原告同意負擔之修復費用，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張其於112年7月21日與被告簽訂系爭契約，以總價1,6
60萬元購買被告所有之系爭房地，並已給付全部價金，及登記為系爭房地所有權人，惟於113年2月間裝潢時，發現有糞管堵塞瑕疵，同年3月10日並有大量排泄物自糞管地板開口處倒灌。又其因系爭房屋之天花板、牆面之混凝土剝落，導致鋼筋外露，於同年5月間送請檢測結果有氯離子超標瑕疵，業據提出系爭契約(見本院卷一第16至44頁)、土地、建物登記謄本、所有權狀(見本院卷一第46、48、50、52、74、76頁)、現況說明書(見本院卷一第56頁)、本票(見本院卷一第60頁)、屋況照片(見本院卷一第78至82、90至94、98頁)、硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告為證(見本院卷一第84頁)，本院就系爭房屋混凝土氯離子含量是否超標，委請台北市土木技師公會鑑定，經該會人員於114年8月22日自系爭房屋取樣送請山明檢測科技有限公司試驗後，認系爭房屋混凝土氯離子含量於112年7月21日及同年9月間，均超過我國所定國家標準，有鑑定報告書可稽（見外放卷），被告對上情均未爭執，堪信為真實。
㈡原告得以氯離子超標瑕疵，請求被告給付249萬元：
原告主張其購買系爭房地時，被告未告知氯離子超標瑕疵，請求被告給付系爭房地因該瑕疵所減少之價金249萬元，為被告否認，並以上開情詞為辯。經查：
⒈原告未有知悉或因重大過失而不知有氯離子超標瑕疵情事：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有明文。又民法上之「過失」，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽象的過失、具體的過失，及重大過失三種。應盡善良管理人之注意（即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意）而欠缺者，為抽象的過失，應與處理自己事務為同一注意而欠缺者，為具體的過失，顯然欠缺普通人之注意者，為重大過失。故過失之有無，抽象的過失，則以是否欠缺應盡善良管理人之注意定之，具體的過失，則以是否欠缺應與處理自己事務為同一之注意定之，重大過失，則以是否顯然欠缺普通人之注意定之，苟非欠缺其注意，即不得謂之有過失（最高法院42年台上字第865號裁判參照）。
⑵被告辯稱原告知悉或因重大過失而不知氯離子超標瑕疵，固
舉現況說明書與其他約定事項之記載、證人即原告委請之仲介陳琬菁、證人即被告委請之地政士楊順捷之證詞為證(見本院卷二第251至253頁)。觀諸：①兩造於112年7月13日簽署之現況說明書中項次11：「樑、柱
部分是否有顯見間隙裂痕?…房屋鋼筋是否有裸露之情形?」等問題，均經勾選為「是」，且依序標明位置為「房間」、「廁所、廚房、房間」，並後附相關照片(見本院卷一第210至225頁)。
②兩造於112年7月21日簽署之其他約定事項記載：「…一、甲方
(原告)已至房屋現場確認，本標的物現況有多處裂縫、壁癌、滲漏水、水泥塊剝落及鋼筋外露，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用，完全免除乙方(被告)上述全部瑕疵擔保責任…。三、甲方已知悉本社區疑似氯離子偏高，21世紀不動產天母克強加盟店已明確告知。」(見本院卷一第226頁)。
③證人陳琬菁於本院審理時證稱：兩造簽署系爭契約時，有併
簽立其他約定事項，簽約當時系爭房屋有肉眼可見之樑、柱及部分牆壁龜裂、鋼筋外露(參本院卷一第82頁照片)。又其他約定事項第1點所載瑕疵，為現況說明書後附照片所示(參本院卷一第212至225頁) 。另系爭房屋屋齡較舊，且靠近山區，氯離子可能偏高，也可能沒有，因本件沒有檢測氯離子，肉眼無法判斷是海砂屋，被告亦未提出系爭房屋或所屬社區其他房屋之氯離子檢測報告，或表示任何意見，陪同被告在場之楊順捷，也沒有發表任何意見，所以在其他約定事項為第3點之記載(見本院卷一第307至310頁)。
④證人楊順捷於本院審理時證稱：被告有告知我系爭房屋同棟
之其他房屋可能是海砂屋，請我陪同簽署系爭契約及其他約定事項，但本件沒有氯離子檢測，被告也沒有提出其他房屋是海砂屋的證明，且系爭房屋屋況比較原始，為免買賣雙方有認知上的差異，被告在銷售前有先告知屋況，並提醒買方系爭房屋可能是海砂屋，及在其他約定事項載明「疑似氯離子偏高」等語(見本院卷一第311至315頁)。
⑤經核上開①至④，僅足為兩造於簽署系爭契約時，就系爭房屋
存在之裂縫、壁癌、滲漏水、水泥塊剝落及鋼筋外露，達成由原告自行修繕之協議，及原告經告知系爭房屋所屬社區可能是海砂屋之證明，難認原告得據以知悉系爭房屋有氯離子超標瑕疵。又系爭房屋之滲漏水及因濕氣產生之壁癌(見鑑定報告書第6頁)，顯與混凝土氯離子無關，而該房屋之裂縫、水泥塊剝落、鋼筋外露之原因多端，非必係氯離子超標造成，加以被告未曾提出系爭房屋所屬社區之其他房屋係海砂屋之證據予原告觀覽，上開②其他約定事項第3點，亦僅記載「疑似氯離子偏高」等語，可認兩造均不知系爭房屋是否有氯離子超標瑕疵，一般普通人亦顯難僅憑上情，據以推認系爭房屋即為海砂屋，原告自未有顯然欠缺普通人之注意，而有重大過失不知氯離子超標瑕疵情事。
⑥從而，被告辯稱原告知悉或因重大過失而不知有氯離子超標
瑕疵，委無足採。⒉原告得依民法第179條規定，請求被告給付249萬元：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項本文、第359條本文分別定有明文。
⑵本件系爭房屋有氯離子超標瑕疵，已如上述，原告依民法第3
59條規定請求減少價金，即屬有據。又依估價報告書所載，系爭房地正常屋況之評估總價為1,684萬108元，氯離子超標瑕疵時評估總價會減損15%(見外放卷)，則系爭房地因系爭房屋氯離子超標瑕疵，以交易價格1,660萬元計算減損15%之金額為249萬元（1,660萬元×15%=249萬元)。
⑶次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。系爭房屋存有氯離子超標瑕疵，致系爭房地交易價值受有249萬元之減損，應由被告負物之瑕疵擔保責任，則系爭契約之買賣價金應減少249萬元，被告不爭執已受領全部買賣價金，其就超額領得減少價金之款項，係無法律上原因而受有利益，致原告受有損害。則原告依不當得利法律關係請求被告返還249萬元，應屬有據。
⑷被告固辯稱估價報告書選定之比較標的均可能是海砂屋，以
之估算系爭房地正常屋況之評估總價即有錯誤，且原告請求返還減少之價金，應扣除其他約定事項第1點所載原告同意負擔之修繕費用云云(見本院卷二第253至254頁)。惟被告僅以估價報告書選定之比較標的(見估價報告書第22頁)均「可能」為海砂屋，未提出該等比較標的均為海砂屋之證明，其指摘估價報告書有瑕疵之理由，實難逕信。又原告請求返還減少價金款項，與其同意負擔修繕費用，尚屬二事，洵無扣除修繕費用可言，被告所辯，均無足取。㈢原告不得以糞管堵塞瑕疵，請求被告賠償疏通污水幹管等費用費：
原告主張其購買系爭房地時，被告未告知糞管堵塞瑕疵，請求被告賠償疏通污水幹管等費用，為被告否認，並以上開情詞為辯。經查：
⒈按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具
備之特別要件，負舉證責任。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字415號、17年上字第917號判決意旨參照）。
⒉觀諸原告所提系爭房屋主臥室廁所照片與光碟(見本院卷一第
90頁、證物存置袋、卷二第320頁)、系爭房屋所屬社區住戶之Line對話資料(見本院卷一第288至292頁)，僅足證明系爭房屋主臥室廁所糞管於113年3月10日發生洩漏，其後亦有異常，及系爭房屋所屬社區其他住戶曾發生馬桶堵塞等情，無從據以認定兩造簽署系爭契約，系爭房屋即存在糞管堵塞瑕疵。再者，依證人即被告委請之工程行老闆廖維文於本院審理時證稱：我於112年7月21日協助被告檢查系爭房屋，有檢查廁所、陽台、廚房等水路，廁所馬桶可正常使用，沒有堵塞，馬桶與地板交接處的水漬(參本院卷一第294至298頁)，可能是馬桶與地板間的水泥沙因老舊龜裂而滲水，如果糞管堵塞，馬桶沖水時，水會滿出馬桶等語(見本院卷一第316至318頁)；證人即原告委請之裝潢統包羅正三於本院審理時證稱：我受原告雇用裝潢系爭房屋，113年農曆過年前，主臥室廁所馬桶已由水電工拆除，馬桶管線以布塞住。農曆過年後我進場施工期間，主臥室馬桶管線發生洩漏(113年3月10日)等語(見本院卷一第319至322頁)，可認系爭房屋主臥室馬桶管線於112年7月21日兩造簽署系爭契約時，尚屬正常，迨至113年3月10日始因故發生堵塞，益難認被告於系爭契約成立時，有未告知糞管堵塞瑕疵情事。
⒊從而，原告主張其購買系爭房地時，被告未告知糞管堵塞瑕
疵，無足憑採。其據以依民法第360條、第227條規定，請求被告賠償因糞管堵塞瑕疵所支出疏通污水幹管費8,000元、後陽台設置馬桶費9萬6,550元、重新改建2間廁所工程費77萬1,887元，難認有理。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告不當得利之請求為未確定期限之債務，依法應為催告，被告始負遲延責任，而應給付法定遲延利息。查原告以起訴狀繕本送達被告為請求減少價金之意思表示後，被告就上開金額即無請求權存在，原告以起訴請求被告給付而送達訴狀，與催告有同一之效力，而起訴狀係於113年8月20日送達被告（本院卷一第114頁)；原告未提出民事準備㈥狀繕本送達被告之證據，爰以本院115年3月19日言詞辯論期日，為民事準備㈥狀繕本送達被告之期日，則被告請求200萬元自113年8月21日起；49萬元自115年3月20日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第179條不當得利之規定，請求被告給付249萬元，及其中200萬元自113年8月21日起；49萬元自115年3月20日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。至原告請求准許部分，其另主張依民法第227條規定之請求權基礎，乃以單一聲明，請求法院為同一之判決，屬訴之客觀重疊合併，本院認原告依民法第179條之不當得利請求有理由，其餘請求權基礎縱經審酌，無更為有利於原告之判斷，無庸再予論究。
七、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、請求調查及本院未經援用之證據，經斟酌後，認不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 4 月 17 日
民事第一庭 法 官 林昌義以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 4 月 17 日
書記官 陳薇方