臺灣士林地方法院民事判決113年度訴字第1949號原 告 洪和仁訴訟代理人 劉炳烽律師(兼送達代收人)被 告 李文男
沈正川沈正雄沈巧真共 同訴訟代理人 朱家弘律師(兼送達代收人)共 同複 代理人 黃燕鳳上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國114年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認兩造間就新北市○○區○○段○○○段○○○○○地號、第○○○○地號、第○○○○地號、第○○○○地號、第○○○○地號、第○○○○地號、第○○○○地號土地之私有耕地租約（汐烘字第三四八號）之耕地租賃關係不存在。
二、被告應向新北市汐止區公所辦理塗銷新北市○○區○○段○○○段○○○○○地號、第○○○○地號、第○○○○地號、第○○○○地號、第○○○○地號、第○○○○地號、第○○○○地號土地之耕地三七五租約註記。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序部分
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件兩造間租佃爭議事件，前經新北市汐止區公所、新北市政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成立，而由新北市政府移送本院，是原告提起本訴，程序尚無不合，先予敘明。
二、又耕地租約部分出租人訴請確認與承租人間無租佃關係存在之訴訟，此項訴訟，祇須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確之人，對於爭執其主張者提起，其當事人之適格即無欠缺，並非必要共同訴訟，無對全體出租人必須合一確定之必要（最高法院103年台上字第2579號民事判決意旨參照）。查新北市汐止區北港段烘內小段227、227-3、227-4、227-5、231、231-1、231-2地號土地(下合稱系爭土地，分稱系爭各地號土地)所有人自55年1月起與承租人沈茂松簽訂臺灣省臺北縣私有耕地租約汐烘字第348號(下稱系爭租約)，嗣於80年1月1日改列沈樹林、被告李文男為承租人，經歷次核定續約後，目前租期為110年1月1日至115年12月31日，並因沈樹林於111年11月9日過世，由其繼承人即被告沈正川、沈正雄、沈巧真(與被告李文男合稱被告，分則各稱其名)繼承系爭租約，而原告係系爭227-3、227-4、227-5、231、231-1地號土地共有人，並為系爭租約出租人之一等情，有新北市汐止區三七五耕地租約登記簿、系爭租約、新北市汐止區公所104年6月4日函及所附更正表、戶籍謄本、繼承系統表、土地建物查詢資料等存卷可參（本院卷一第184-210頁、第346-374頁、第456-462頁）。又原告就訴之聲明第1項主張被告不自任耕作，系爭土地之租賃關係不存在，惟被告否認之，則原告依耕地三七五減租條例第16條規定，提起本件訴訟，即不生當事人適格欠缺之問題。至訴之聲明第2項，係本於系爭土地所有權請求註銷系爭租約登記，本得由共有人中之一人或數人單獨提起，亦無由全體共有人一同提起之必要，故原告提起本件訴訟，於法並無不合，且具有確認利益。
三、本件被告經合法通知，無正當理由，未於最後一次言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」、「農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：四、現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形」，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項、農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第5條第4款分別定有明文。查原告為系爭土地之共有人，兩造間就系爭土地成立系爭租約。惟被告除提供系爭231地號土地予訴外人黃笑鋪設柏油、私設通路，並提供系爭227-4地號土地予訴外人沈姓婦人、潘彩玉種植植物，且亦有鋪設柏油、私設道路之情事，而經新北市政府農業局認定非作農業使用，則被告顯有未自任耕作並將系爭土地借與他人使用之事實，已違反耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，故系爭租約應屬無效。為此，爰依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項、民法第767條規定提起本訴，並聲明：㈠確認系爭土地上系爭租約之耕地租賃關係不存在；㈡被告應向新北市汐止區公所辦理塗銷系爭土地之耕地三七五租約註記。
二、被告辯以：系爭231地號土地之柏油鋪面非由被告鋪設，此係供黃笑通行使用，蓋黃笑所居住之新北市○○區○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋）與公路並無適宜聯絡，須通過系爭231地號土地始能到達新北市汐止區汐萬路，難認被告就此部分未自任耕作等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按耕地三七五減租條例第16條第1項規定：「承租人應自任耕
作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人」；第2項規定：「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」。所謂「原訂租約無效」，係指承租人違反同條第1項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。所謂「承租人應自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地供非耕作之用者，均不在自任耕作之列。耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，無論面積多寡，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其全部租約均歸於無效(最高法院70年台上字第4637號判決意旨參照)。
㈡經查，系爭231地號土地有部分為柏油鋪面，此有112年8月24
日新北市汐止區公所函附112年8月14日會勘紀錄、系爭231地號土地會勘紀錄表、現況照片、系爭231地號土地空照圖在卷可憑(本院卷一第140-146頁、第170頁、第174頁、第464頁)，被告亦坦認系爭231地號土地部分柏油鋪面係供黃笑通行使用(本院卷一第450頁)，則系爭231地號土地確有部分土地未由被告自任耕作，應堪認定。又該柏油鋪面之道路同時橫跨系爭227-4地號土地，此觀卷附系爭227-4地號土地會勘紀錄表右上方之白色橫線自明(本院卷一第160頁)，且與前述系爭231地號土地空照圖所示情狀相符，則系爭227-4地號土地同有部分土地未由被告自任耕作之情事，亦堪認定。被告雖辯稱此係因黃笑所居住之系爭房屋與公路並無適宜聯絡，而須通過系爭231地號土地始能到達新北市汐止區汐萬路。惟觀諸原告所提出之空照圖(本院卷二第71頁)，系爭房屋與新北市汐止區汐萬路間已有既存通道可供通行，被告復未能舉證證明系爭房屋係坐落於袋地，而有在系爭227-4、231地號土地鋪設柏油路面對外通行之必要，則被告上開所辯，難認有據，無可憑採。至於原告另以108年11月間、113年11月7日之系爭227-4地號土地照片為據(本院卷二第75-77頁)，主張被告提供部分系爭227-4地號土地予沈姓婦人、潘彩玉種植植物。然由上開照片僅得證明該處土地確有整地、種植情事，而無從推論係經被告提供予他人耕種，故原告此部分主張，並無可採，附此敘明。
㈢是以，系爭227-4、231地號土地既為系爭租約租賃標的之一
，被告本應以前開土地之全部供自己從事耕作使用，卻有部分土地供非耕作使用之情事，揆諸前開說明，無論該面積之多寡，即屬系爭租約耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，全部租約即系爭租約均歸於無效。系爭土地上之系爭租約既已歸於無效，則原告請求確認系爭土地上之系爭租約之耕地租賃關係不存在，為有理由，應予准許。㈣又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條分別定有明文。查系爭土地上之系爭租約因承租人即被告就系爭227-4、231地號土地未自任耕作，而致系爭租約全部無效，業如前述，是系爭土地上有三七五租約註記，自屬對所有權之妨害，被告為系爭租約之承租人，即有義務辦理塗銷，則原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告塗銷註記，亦屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依耕地三七五減租條例第16條第2項、民法第767條、第821條規定，請求確認兩造間就系爭土地上之系爭租約之耕地租賃關係不存在，及被告應向新北市汐止區公所辦理塗銷系爭土地之耕地三七五租約註記，均有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，爰依法判決如主文。中 華 民 國 114 年 5 月 15 日
民事第二庭 法 官 蘇怡文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 15 日
書記官 黃靖芸