臺灣士林地方法院民事判決113年度訴字第1967號原 告 李質穎
王宇文李倩穎共 同訴訟代理人 高宥翔律師被 告 祭祀公業法人新北市朝熙公法定代理人 闕聰輝訴訟代理人 余惠如律師
張東揚律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於中華民國114年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告李質穎新臺幣柒拾壹萬柒仟陸佰壹拾貳元，及自民國113年5月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告應給付原告王宇文新臺幣肆拾壹萬伍仟壹佰陸拾肆元，及自民國113年5月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告應給付原告李倩穎新臺幣參拾伍萬壹仟柒佰肆拾肆元，及自民國113年5月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決原告勝訴部分，於原告李質穎、王宇文、李倩穎各以新臺幣貳拾參萬玖仟貳佰零肆元、壹拾參萬捌仟參佰捌拾捌元、壹拾壹萬柒仟貳佰肆拾捌元為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣柒拾壹萬柒仟陸佰壹拾貳元、肆拾壹萬伍仟壹佰陸拾肆元、參拾伍萬壹仟柒佰肆拾肆元為原告李質穎、王宇文、李倩穎預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、原告主張：
一、原告李質穎與被告於民國107年8月1日簽訂房屋租賃契約（下稱A1租約），約定由李質穎向被告承租門牌號碼新北市○○區○○路00號1樓房屋權利範圍全部（下稱1樓房屋），租賃期間自107年8月1日起至113年2月28日止，並於第2條約定：「租金及保證金：第一年自107年8月1日起至108年2月28日止，共計7個月，每月租金照舊為新臺幣（下同）53,010元（含税），自第二年起每月租金依物價波動調整，但不得低於前一年之租金…。」另李質穎與被告於107年8月1日簽訂房屋租賃契約（下稱A2租約），約定由李質穎向被告承租門牌號碼新北市○○區○○路00號2樓、2樓之1房屋權利範圍全部（下合稱2樓房屋），租賃期間自107年8月1日起至113年2月28日止，並於第2條約定：「租金及保證金：第一年自107年8月1日起至108年2月28日止，共計7個月，每月租金照舊為122,416元（含税），自第二年起每月租金依物價波動調整，但不得低於前一年之租金…。」
二、原告王宇文與被告於107年8月1日簽訂房屋租賃契約（下稱A7租約），約定由王宇文向被告承租門牌號碼新北市○○區○○路00號7樓、7樓之1、7樓之2、7樓之3、7樓之4、7樓之5、7樓之6、7樓之7房屋權利範圍全部（下合稱7樓房屋），租賃期間自107年8月1日起至113年2月28日止，並於第2條約定：
「租金及保證金：第一年自107年8月1日起至108年2月28日止，共計7個月，每月租金照舊為101,505元（含税），自第二年起每月租金依物價波動調整，但不得低於前一年之租金…。」
三、原告李倩穎與被告於107年8月1日簽訂房屋租賃契約（下稱A12租約），約定由李倩穎向被告承租門牌號碼新北市○○區○○路00號12樓、12樓之1、12樓之2、12樓之3、12樓之4、12樓之5、12樓之6房屋權利範圍全部（下合稱12樓房屋），租賃期間自107年8月1日起至119年4月30日止，並於第2條約定：
「租金及保證金：第一年租金自107年8月1日起至108年4月30日止，共計9個月，每月租金照舊為165,500元，第二年每月173,700元，第三年每月182,450元，自第四年起每月租金依物價波動調整，但不得低於前一年之租金…。」
四、而A1、A2、A7、A12租約第2條所約定之「租金依物價波動調整」，雙方真意係依行政院主計總處（下稱主計總處）發布之消費者物價指數（房租類）銜接表指數基期：110年＝100（下稱基期110年銜接表）計算平均漲幅，由主計總處統計專區中物價指數試算區可知，物價指數漲幅之計算方式係「（去年累計平均/前年累計平均－1）×100%」，此係一般社會大眾所理解與採信、符合數理邏輯之計算方式，自應以此為上開租金調整計算基礎。而被告於108年3月1日、110年5月1日起，分別以A1、A2、A7租約第2條、A12租約第2條約定，依主計總處發布之消費者物價指數（房租類）銜接表指數基期：105年＝100（下稱基期105年銜接表），向李質穎、王宇文、李倩穎（下合稱原告）進行租金調整如附表一編號1至17所示金額（含稅），原告基於對被告之信任，即按被告計算如期付款，李質穎自108年3月1日起至113年2月29日止，繳納1、2樓房屋之租金290,608元、671,100元，共計961,708元，給付方式為每年預先一次交付被告12張支票繳納上開租金；王宇文自108年3月1日起至113年2月29日止，繳納7樓房屋之租金556,453元，給付方式為每年預先一次交付被告12張支票繳納上開租金；李倩穎自110年5月1日起至113年4月30止，繳納12樓房屋之租金615,685元，給付方式為每年預先一次交付被告12張支票繳納上開租金。惟原告於111年9月30日發現被告過往計算租金調漲，係以前年度累計平均－105年度累計平均100計算，此計算方式明顯重複計算先前年增率，造成年度租金漲幅過高，且隨租期越長租金以複利形式調漲幅度更劇，計算所得數額不正確，已逾越A1、A2、A7、A12租約第2條所約定租金調整方式，惟兩者計算差距並非原告一望即知，原告又非專業會計人員，無從預知差額累積效果並表示同意，原告簽收被告寄發之租金調漲通知，僅屬單純收受，並非對內容表示承諾，且原告於111年9月30日即已明確對被告表示租金調漲不合理，僅為免另生訴訟而持續繳納租金，難謂兩造已合意以錯誤計算方式所調整後之租金數額。因此，如附表二編號1至13所示差額即被告溢收款項非屬A1、A2、A7、A12租約第2條約定之租金範圍，被告係無法律上原因而受利益，致原告受有損害，為不當得利，原告乃委請律師於113年4月26日發函請求被告返還1、2、7、12樓房屋溢收租金共1,480,202元，被告於113年4月30日收受後拒絕返還。則依民法第179條規定，李質穎、王宇文、李倩穎各得請求被告返還如附表二編號1至5、6至10、11至13所載溢繳金額717,888元、415,248元、352,224元，為此，提起本訴等語。
五、並聲明：㈠被告應給付李質穎717,888元，及自113年5月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡被告應給付王宇文415,248元，及自113年5月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈢被告應給付李倩穎352,224元，及自113年5月1日起至清償日
止，按週年利率5%計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告於108年至113年出租朝熙大樓之租金均採取相同之計算方式，即參考主計總處網站公告之基期105年銜接表，以「前一年累計平均－105年基期指數100×前一年度租金」，此一計算方式行之有年，多年來除原告之外，並無任何承租戶表示異議，且租金之計算並非根據數學邏輯，而是兩造協議及市場行情，被告亦按年度於前一年最末月寄發經調整之租金數額，以書面補充意見對原告要約下一年度調整後之租金計算方式及其總額，均經原告簽收確認，堪認兩造已按年度陸續依A1、A2、A7、A12租約第2條約定依物價波動調漲之租金數額及其計算方式，再次以書面達成明示合意，原告並簽發支票反覆確認，並一次簽發12張支票支付調整後租金，而承諾租金調漲數額履行完畢，已為租賃契約之一部分，具有拘束兩造之效力，被告收取租金即具有法律上原因，自無不當得利，詎原告於112年突然指稱被告調漲租金有誤，訴請返還租金，原告實係藉詞爭取調降未來新租約之租金。至於李倩穎係因將續5年租約，始個別協商於112年5月1日至113年4月30日未調漲租金，亦可佐證如附表一編號1至17所示租金調整數額確係經兩造明確達成合意之結果，故原告請求被告返還不當得利，為無理由等語，資為抗辯。
二、並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：（見本院卷㈠第371至373頁，租約內容為免重複記載故予以刪除，另更正原告繳納之租金均含稅，其餘依判決編輯修改部分文字）
一、兩造對彼此所提出之書證形式上真正不爭執。
二、李質穎與被告於107年8月1日簽訂A1租約，約定由李質穎向被告承租1樓房屋，租賃期間自107年8月1日起至113年2月28日止，並於107年8月1日經公證人公證，內容詳如本院卷㈠第72至76頁。
三、李質穎與被告於107年8月1日簽訂A2租約，約定由李質穎向被告承租2樓房屋，租賃期間自107年8月1日起至113年2月28日止，並於107年8月1日經公證人公證，內容詳如本院卷㈠第78至82頁。
四、王宇文與被告於107年8月1日簽訂A7租約，約定由王宇文向被告承租7樓房屋，租賃期間自107年8月1日起至113年2月28日止，並於107年8月1日經公證人公證，內容詳如本院卷㈠第84至88頁。
五、李倩穎與被告於107年8月1日簽訂A12租約，約定由李倩穎向被告承租12樓房屋，租賃期間自107年8月1日起至119年4月30日止，並於107年8月1日經公證人公證，內容詳如本院卷㈠第90至94頁。
六、李質穎自108年3月1日起至113年2月29日止，繳納1樓、2樓房屋之租金（含稅）290,608元、671,100元，共計961,708元，給付方式為每年預先一次交付被告12張支票繳納上開租金。
七、王宇文自108年3月1日起至113年2月29日止，繳納7樓房屋之租金（含稅）556,453元，給付方式為每年預先一次交付被告12張支票繳納上開租金。
八、李倩穎自110年5月1日起至113年4月30日止，繳納12樓房屋之租金（含稅）615,685元，給付方式為每年預先一次交付被告12張支票繳納上開租金。
九、原告委請律師於113年4月26日發函請求被告返還1、2、7、12樓房屋溢收租金共計1,480,202元，被告於113年4月30日收受，內容詳如臺灣新北地方法院113年度訴字第2665號卷（下稱新北地院卷）第51至57頁。
肆、本院之判斷：（依本院卷㈠第373頁所載兩造爭執事項進行論述）
一、李質穎、王宇文、李倩穎依民法第179條規定，分別請求被告給付717,612元、415,164元、351,744元，為有理由，逾此之部分，則無理由，論述如下：㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，民法第153條第1項、第2項前段定有明文。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項亦有明定。可知租金及租賃標的物，乃屬租賃契約成立必要之點，須經當事人互相表示意思一致，租賃契約始能成立。再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而契約，乃當事人本其自主意思所為之法律行為，基於私法自治及契約自由原則，不僅為當事人紛爭之行為規範，亦係法院於訴訟之裁判規範。倘當事人所訂立之契約真意發生疑義，法院應為闡明性解釋（單純性解釋），即以契約文義為基準、通觀契約全文、斟酌立約當時情形及其他一切資料、考量契約之目的及經濟價值，並參酌交易習慣與衡量誠信原則，以檢視其解釋結果是否符合兩造間權利義務之公平正義，且應兼顧不能逸出契約可預測之文義（最高法院113年度台上字第1151號判決意旨參照）。經查：
⒈有關A1、A2、A7、A12租約之租金調整，其中A1、A2、A7租約
第2條約定：「…自第二年起每月租金依物價波動調整，但不得低於前一年之租金…。」（見本院卷㈠第75、81、87頁）；A12租約第2條約定：「…自第四年起每月租金依物價波動調整，但不得低於前一年之租金…。」（見本院卷㈠第93頁），並未詳載租金調整之計算依據及方式，此部分經本院綜合審酌探求當事人之真意，認定如下：
⑴參酌被告自108年2月1日起至112年2月3日發函通知原告租金
調整後數額，係使用主計總處發布之基期105年銜接表為計算依據（見本院卷㈠第136至169頁）；而原告於114年6月25日本院言詞辯論期日則主張以主計總處發布之基期110年銜接表為計算依據（見新北地院卷第49頁、本院卷㈡第48頁），足見兩造就上開租約第2條所約定租金按物價波動調整之計算依據，其真意均係使用主計總處發布之銜接表，僅係援用基期年度不同。經主計總處函復本院：「本總處按月編製消費者物價指數（CPI）是衡量家庭購買消費性商品及服務的價格變動情形，每5年更換CPI基期。貴院來函附件（即基期105年銜接表）確實為本總處發布111年12月（資料月）指數資料時揭露之統計表（以105年＝100），惟自112年1月（資料月）起物價指數改以110年基期（以110年＝100），並回溯銜接歷史資料。」此有主計總處114年7月3日主統價字第1140052998號函在卷可稽（見本院卷㈡第72頁），可知基期110年銜接表係主計總處於112年1月始發布，自無從溯及適用，故兩造之真意就上開租約第2條所定租金依物價波動調整，於108年3月1日至113年2月29日應係依據被告提出之基期105年銜接表所載數值進行調整。
⑵又原告主張調整租金數額方式為「（去年消費者物價指數〈房
租類〉累計平均/前年消費者物價指數〈房租類〉累計平均－1）×100%，再乘以去年月租金（未稅）×1＋年增率」，核與主計總處網站發布之消費者物價指數漲跌及購買力換算之計算方式相符（見本院卷㈡第62頁），參以上開租約約定之目的在於反應每年物價波動幅度調整租金數額，則本年度租金漲幅計算自應以去年消費者物價指數（房租類）累計平均與前年消費者物價指數（房租類）累計平均相比較定之，此由上開租約約定不得低於前一年之租金，亦可得證。故綜觀上開租約之契約文義及訂約目的、交易常情及誠信原則等，堪認原告主張以上開方式計算租金依物價波動調整合於兩造締約之真意。
⑶至於被告雖主張以「前一年消費者物價指數〈房租類〉累計平
均值－105年基期指數100×前一年度租金」為計算方式，計算調整租金（含稅）如附表一編號1至17所載，並提出被告通知函暨所附基期105年銜接表為證（見本院卷㈠第136至169頁）。然以此計算，於附表一編號1、6、11所示108年3月1日至109年2月29日調整租金，將無端計入105年累計平均；於附表一編號2、7、12所示109年3月1日至110年2月28日調整租金，將無端計入105、106年累計平均，並將前已計入租金數額之105年累計平均重複計入；於附表一編號3、8、13、16所示110年3月1日至111年2月28日、110年5月1日至111年4月30日調整租金，將無端計入105、106、107年累計平均，其中附表一編號3、8、13所示調整租金並將前已計入租金數額之105、106年累計平均重複計入；於附表一編號4、9、14、17所示111年3月1日至112年2月28日、111年5月1日至112年4月30日調整租金，將無端計入105、106、107、108年累計平均，其中附表一編號4、9、14所示調整租金並將前已計入租金數額之105、106、107年累計平均重複計入，其中附表一編號17所示調整租金並將前已計入租金數額之107年累計平均重複計入；於附表一編號5、10、15所示112年3月1日至113年2月29日調整租金，將無端計入105、106、107、108、109年累計平均，並將前已計入租金數額之105、106、107、108年累計平均重複計入，致租金調漲幅度如附表一編號1至17所載，於111年5月1日12樓房屋租金漲幅高達4.75%，與主計總處網站發布之消費者物價指數（1.房租）年增率於前一年即110年累計平均僅0.83%（見本院卷㈡第56頁）；於112年3月1日1、2、7樓房屋租金漲幅高達6.25%，與主計總處網站發布之消費者物價指數（1.房租）年增率於前一年度即111年累計平均1.68%（見本院卷㈡第56頁）相差甚遠，其中尚不包括重複計入租金數額部分，足見被告所列調整租金之計算方式，已逾越A1、A2、A7、A12租約第2條所約定之可預測文義範圍，自非兩造締約之真意。
⑷被告雖以前詞辯稱兩造已合意補充A1、A2、A7、A12租約第2
條調整租金計算方式如附表一編號1至17所載云云，並提出被告通知函暨所附基期105年銜接表、支票為證（見本院卷㈠第136至169、304至325頁）。然被告據以調整租金之計算方式逾越上開租約之約定，而該無端計入其他年度累計平均及重複計入其他年度累計平均，將增加租金漲幅攸關租金數額多寡，屬租賃契約成立之必要之點，上開計算方式又極端不利於原告，依民法第153條第1項、第2項前段、第421條第1項規定，被告自應告知予原告，經兩造合意更改上開租約第2條約定內容，始得為之。且依被告於函通知原告調整租金所檢附之基期105年銜接表，其下方備註欄僅記載依消費者物價指數（房租類）銜接表去年累計平均指數調漲計算租金，並框記該銜接表之去年累計平均欄位（見本院卷㈠第136至169頁），並未詳載租金漲幅之計算方式，則原告收受該通知後實無從發現租金漲幅之計算有無端計入其他年度及重複計入之情事，基於雙方之信賴關係，即簽發12張支票以支付一年之租金，須經過一段期間因租金漲幅過鉅且重複計入，支出租金數額龐大，始能查覺異狀，而原告於111年9月30日發現租金漲幅過鉅後，即與其他樓層承租人聯署向被告提出租金建議事項，此有原告提出之朝熙大樓各樓層房租建議事項在卷可稽（見本院卷㈠第170頁），又原告依被告通知繳納租金之原因諸多，或避免訟累等，尚難僅以原告有繳納如附表一編號1至17所示租金，即謂兩造合意變更A1、A2、A7、A12租約第2條所定租金依物價波動調整之計算方式，故被告仍以前詞置辯，即非可採。⒉綜上所述，依原告所提上開證據，足證兩造訂立A1、A2、A7
、A12租約第2條所定租金依物價波動調整之真意，係以主計總處發布之基期105年銜接表所載數值為依據，而計算調整租金數額方式為「（去年累計平均/前年累計平均－1）×100%，再乘以去年月租金（未稅）×1＋年增率」，並按兩造所不爭執之調整後租金數額加計5%稅費。至於被告雖提出上開反證，然不足以證明其所抗辯兩造已合意更改為前述調整租金之計算方式，則此逾越上開租約約定之內容，對兩造自不生效力，不得據此計算租金調整數額。㈡又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。另按基於給付而受利益之給付型不當得利，所謂「無法律上之原因」，係指受益人之得利欠缺「財貨變動之基礎權利及法律關係」之給付目的而言，依舉證責任分配原則，應由主張該不當得利返還請求權存在之人即原告，舉證證明其給付欠缺給付目的。次按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張如抗辯為不實，並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院110年度台上字第1804號判決意旨參照）。經查：⒈兩造依上開判決意旨分配舉證責任後，可認兩造訂立A1、A2
、A7、A12租約第2條所定租金依物價波動調整之真意，係以主計總處發布之基期105年銜接表所載數值為依據，而計算調整租金數額方式為「（去年累計平均/前年累計平均－1）×100%，再乘以去年月租金（未稅）×1＋年增率」，並按調整後租金加計5%稅費，業如前述。則本院據此計算原告依上開租約第2條約定租金依物價波動調整如附表三編號1至18所示「原告應繳納每月租金」欄所載，並計算被告每月溢收金額如附表三編號1至18所示「每月差額」欄所載，總計被告自108年3月1日至113年2月29日向李質穎溢收1、2樓房屋租金共計717,612元（計算式：216,888元＋500,724元＝717,612元）；自108年3月1日至113年2月29日向王宇文溢收7樓房屋租金415,164元；自110年5月1日至113年4月30日向李倩穎溢收12樓房屋租金351,744元，上開溢收金額均不在上開租約之約定範圍，被告受領上開給付自屬無法律上原因，致原告受有上開損害。
⒉因此，依民法第179條規定，李質穎請求被告給付717,612元
；王宇文請求被告給付415,164元；李倩穎請求被告給付351,744元，自屬有據，應予准許；逾此之部分，即屬無據，應予駁回。
二、末按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第182條第2項前段、第203條分別定有明文。查原告於113年4月26日已發函請求被告返還溢付之租金，經被告於113年4月30日收受，而知悉受領上開溢付之租金無法律上之原因，依前揭規定，原告就被告應分別給付之上開金額，一併請求自113年5月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。
三、從而，原告依民法第179條規定，請求：㈠被告應給付李質穎717,612元，及自113年5月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付王宇文415,164元，及自113年5月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應給付李倩穎351,744元，及自113年5月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
伍、本件原告勝訴之部分，兩造分別聲明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額併准許之。又原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。
柒、本件原告敗訴金額僅840元，故本件訴訟費用依民事訴訟法第79條規定，命由被告負擔。
捌、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 蘇錦秀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
書記官 詹欣樺