臺灣士林地方法院民事判決113年度訴字第1122號原 告 楊于安訴訟代理人 潘艾嘉律師被 告 江聰義訴訟代理人 葉銘功律師上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國114年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國111年9月簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約
書），由原告出售門牌號碼臺北市○○區○○路00號建物（權利範圍185/10000）、12之1號6樓建物（權利範圍全部，下合稱系爭房屋）暨同市區○○段○○段000地號土地（權利範圍225/10000，下稱系爭基地，與系爭建物合稱系爭房地）予被告，約定總價金新臺幣（下同）3,285萬元，且被告依系爭契約書第4條約定應於111年10月20日前給付尾款2,000萬元至價金履約保證專戶，代為清償原告原有之房屋貸款，並約定由被告將系爭房地出租予原告8個月。嗣原告於111年10月13日將系爭房地所有權移轉登記予被告，被告亦出租系爭房屋予原告，且於履約保證專戶中保留20萬元價金，待租期屆滿原告搬遷騰空系爭房屋，經被告確認後始得領取，可見兩造成立租賃契約，則被告因此取得間接占有以代交付，是原告已履行交屋義務，且被告給付尾款並不以原告點交系爭房屋為前提。
㈡詎料，被告竟藉詞推稱須讓被告看屋點交後才願支付尾款云
云，拒絕依約給付尾款，後屢經拖延遲至112年1月3日始給付尾款至履約保證專戶，合計遲延75日。而依系爭契約書第12條第2項約定，被告若有遲延給給付購屋款，應賠償原告自應付之日起，按已給付買賣價款每日千分之1計算之違約金至完全給付時為止，此核屬懲罰違約金，是被告應賠償原告違約金96萬3,750元（計算式：1,285萬x1/1,000x75=96萬3,750）。此外，原告復因被告遲延給付尾款，受有額外支出房貸利息8萬9,351元之損害。原告乃以存證信函請求被告給付違約金及賠付前述損害共105萬3,101元（計算式：96萬3,750+8萬9,351=105萬3,101），然遭被告拒絕。
㈢為此，爰依系爭契約書第12條第2項、民法第229條第1項、第
231條第1項規定提起本訴，請求並聲明：1.被告應給付105萬3,101元予原告，及自112年11月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯以：㈠依照系爭契約書所附買方作業流程表：「過戶設定：看屋無
誤後代清償賣方貨款：撥款前先行看屋」之記載，以及簽約時兩造於永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）承辦人員楊依倩、陳彥豪在場時之口頭約定，兩造應分別於交屋、租約期滿時共作二次交屋，是原告負有交屋義務。後兩造於111年10月14日約定於同年月17日9時30分辦理交屋，惟原告竟於同年月15日23時48分突然通知不交屋。被告為履行依限給付尾款之義務，於同年月18日經永慶房屋提出聲明書請原告簽署，亦遭原告拒絕。其後兩造經陳彥豪居間溝通，於同年月27日至原告之律師事務所協商仍未果，被告遂於111年11月9日發函催告原告交屋，惟原告僅於同年月17日回函稱應係永慶房屋人員未盡居間仲介之善良管理人義務云云，而未置理。被告復於同年月18日申請區公所調解，原告仍拒不出席。嗣被告於112年1月3日支付尾款，惟原告稱其律師無時間，故兩造迄同年月16日始簽立增補契約及房屋租賃契約。
㈡原告雖主張兩造間存有回租契約、原告依民法第946條準用第
761條第2項間接占有之規定已履行交屋義務，惟間接占有並無從使被告履行檢查系爭房屋之義務進而對原告主張瑕疵擔保責任，是原告於回租契約存在下仍負有交屋義務。
㈢又按系爭契約書第4條第1項：「價款給付：一、甲方應依下
列日期給付乙方價款......尾款：新台幣貳仟萬元整，交屋日期訂於民國一百一十年十月二十日以前，同時付清尾款」，是交屋與付清尾款為對待給付，被告自得因原告拒絕交屋而行使拒絕給付尾款之同時履行抗辯，縱被告於112年1月3日始交付尾款，仍不負遲延責任，故原告不得請求違約金。退步言，縱認被告不得主張同時履行抗辯，由上開流程觀之，被告積極履行給付尾款之義務，應認被告就遲延給付尾款一事並不具可歸責性。再退步言，縱認被告負遲延責任而應給付違約金，惟原告主張之違約金過高，應予酌減。
㈣就原告主張受有額外支出房貸利息8萬9,351元之損害部分，
一般而言，一筆貸款僅有1個貸款帳號，惟原告主張系爭房地貸款卻有3個貸款帳號，有違常情，是此3個貸款帳號非皆為系爭房地擔保之原告房貸貸款，原告應舉證證明之等語。並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第295-296頁）：㈠兩造於111年9月就系爭房地之買賣簽立系爭契約書，約定總
價金為3,285萬元。依系爭契約書記載，交屋日期訂於111年10月20日，同時付清尾款2,000萬元，但乙方（即原告）原有銀行貸款需由甲方（即被告）代清償時，應依第5條第2項約定支付尾款，始辦理交屋。
㈡系爭房地之銀行貸款需由被告代清償。
㈢兩造於111年8月20日簽立買賣訂金收據、同年9月1日簽立系爭契約書時，就回租乙事已達成協議。
㈣兩造約定系爭房屋出租予原告8個月。㈤原告於111年10月13日將系爭房地移轉登記予被告，被告則於
112年1月3日支付系爭房地買賣價金尾款。
四、原告主張被告依系爭契約書第4條約定，應於111年10月20日前給付尾款2,000萬元至價金履約保證專戶，被告既將系爭房屋出租原告而成立回租契約，即係以間接占有代替交付，故原告已履行點交義務，兩造復未約定於交屋、租約期滿時共做二次點交，且被告給付尾款並不以原告點交系爭房屋為前提，故被告遲至112年1月3日始給付尾款，依法自應負擔賠償責任。惟此為被告所否認，並以前開情辭置辯。經查：㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，此為民法第264條第1項所明定。是依民法第264條第1項但書之規定，同時履行抗辯權之行使，須債務人自己無先為給付之義務（最高法院73年度台上字第1906號判決意旨參照）。系爭契約書第4條第1項關於價款給付部分約定如下：「尾款：
新台幣貳仟萬元整，於交屋日期訂於民國一百一十一年十月二十日以前，同時付清尾款。乙方原有銀行貸款需由甲方代清償時，依第五條第二項規定支付尾款，始辦理交屋」（本院卷第21頁），是依系爭契約書上開約定條款，交屋與尾款之交付於本件買賣契約乃屬對待給付。又據證人即永慶房屋買方仲介人員楊依蒨所述，依照通常流程，簽約後交付尾款前會再安排看屋，之後進行點交，所謂點交係賣方就屋況和現況說明書是否一致做最後確認，並於點交完畢後，進行交屋，買方於點交、交屋後，即應支付尾款等情綦詳（本院卷第340頁、第343-344頁）；證人即永慶房屋店長兼賣方仲介人員陳彥豪同證稱：買方的貸款條件談好之後，會請買方去看屋確認與當初決定購屋之狀況是否一致，並比對買賣契約書之現況說明書，此為點交（即買方作業流程說明所載之看屋，詳後述），確認無誤後，才會通知銀行撥款以清償賣方貸款等語（本院卷第346-347頁），核與系爭契約書所附買方作業流程說明於過戶設定階段載明「尾款：2000萬」、「撥款前先行看屋」、「看屋無誤後代清償賣方貸款」、「撥付銀行貸款清償賣方貸款」等情相符（本院卷第108頁），堪信屬實。從而，依一般買賣交易實務，倘兩造未有特別約定，自應待被告確認屋況並點交完畢後，始續行交屋及支付尾款程序。又兩造於111年9月1日簽約時曾達成點交共識，並於事後議定點交日期為111年10月17日，但原告臨時於111年10月15日透過陳彥豪轉達原告取消，表示如果有回租的狀況，就不用點交；被告嗣於111年10月18日經永慶房屋出具聲明書請原告簽署，希望依照標的物現況說明書代替現場點交，惟仍遭原告拒絕等情，業據證人楊依蒨、陳彥豪到庭證述明確（本院卷第341-343頁、第347-348頁），並有卷附LINE對話紀錄截圖可證（本院卷第182-185頁），足見被告於簽約時，業已提出在撥款前進行點交之要求，並經原告首肯，事後因原告拒絕履行前開承諾，致被告無法確認屋況等情無誤。準此，被告因上情依法行使同時履行抗辯權，主張於原告履行點交、交屋義務前，暫不支付尾款，即有正當理由。原告雖執其與陳彥豪間之LINE對話紀錄截圖（本院卷第374-375頁），稱原告向陳彥豪反應回租案件應於租約期滿原告遷出時再行點交細看時，陳彥豪並未表示雙方於簽約日已約定看屋，而係回以「楊小姐我真的覺得對您很抱歉，我會想辦法在這幾天盡可能的多溝通與說服的」，顯見兩造於簽約時並無達成應作二次點交之約定云云，然原告並未提出該部分完整、連續對話紀錄，且回覆內容亦非如原告所述上情，而係零星陳述「這個事情是我以經驗判斷導致的問題發生..也因此也真的才頓悟，但造成您的困擾和麻煩..真的很抱歉」、「(那他不會再吵要來了吧）那麼我再來和買方要求一次」等語（本院卷第375頁），則原告前開主張是否可採，已堪存疑。況由上開對話紀錄截圖，亦無從認定本件係被告事後臨時改口要求點交，是原告否認兩造曾約定點交乙事，難認有據，無可憑採。
㈡原告另以兩造就系爭房屋成立回租契約、履約保證專戶中有2
0萬元保留款為據，主張被告取得間接占有以代交付，是原告已履行交屋義務。然查：
1.兩造於111年8月20日簽訂買賣訂金收據、同年9月1日簽訂系爭契約書時，就回租乙事固已達成協議，業如前述，但兩造於111年9月1日簽署之增補契約係記載「租期自交屋日起算8個月」，迄112年1月16日再行簽訂另紙增補契約，記載於當日完成交屋書面作業，並於同日簽訂房屋租賃契約，約定租期自112年1月16日至同年9月16日止等情，亦有111年9月1日、112年1月16日增補契約、房屋租賃契約存卷可參（本院卷第26頁、第204-209頁），顯見兩造就系爭房屋回租8個月乙事雖早已達成共識，但兩造之租賃關係始於交屋日即112年1月16日，故原告主張被告早已取得間接占有代替交付，原告業已履行交屋義務云云，實屬無稽。
2.次查，即使在買賣雙方有回租合意之狀況下，除非特別約定，否則仍應進行點交、交屋，又本件並未約定不進行前述程序，而係約定後遭原告事後拒絕，且被告應在系爭房屋點交後支付尾款，此一時間點不因有無回租而有所差別等情，有證人楊依蒨、陳彥豪證詞在卷可佐（本院卷第342-343頁、第347-348頁）；另證人即福正地政士聯合事務所職員陳信志亦證稱：通常回租案件會特約保留一筆款項作為屋主之擔保，日後回租結束雙方點交屋況有問題時，可以用此筆款項處理。但若買方在簽約時有要求，仍會進行買賣部分之點交，亦即會有二次點交，所以有無特約保留款項與是否約定二次點交並無絕對關係（本院卷第442-443頁）；證人即永慶房屋代書林美慧則證稱：回租狀況之下，雙方通常會保留一筆價款在履保專戶，在租期屆滿騰空之後，確認屋況無誤，再將保留款退回，但是撥款前是否看屋，就要看雙方如何約定、協調等語在卷（本院卷第450頁）。是由上開證人證詞可知，兩造是否有回租合意、是否因回租而特約保留款項，與是否進行二次點交，核屬二事，故本件原告是否有點交、交屋義務，仍應依兩造具體約定行事。而兩造於簽約時確已達成點交共識，事後一度約定於111年10月17日進行點交，業如前述，則原告主張本件為回租案件，且於履約保證專戶中保留20萬元價金作為擔保，故原告已履行交付義務，被告不得再請求交屋云云，即非有據，要無可採。
㈢基上，被告既係因原告遲未履行點交、交屋義務，合法主張
同時履行抗辯，而未於原定之111年10月20日給付買賣價金尾款（惟業於交屋程序完成前之112年1月3日支付尾款），核其所為，係依法行使法律上之權利，自毋庸負遲延責任，故原告請求被告給付違約金及賠付損害共105萬3,101元，即無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭契約書第12條第2項、民法第229條第1項、第231條第1項規定，請求被告給付105萬3,101元，及自112年11月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
民事第二庭 法 官 蘇怡文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
書記官 黃靖芸