臺灣士林地方法院民事判決113年度訴字第1154號原 告 張吉宏訴訟代理人 郭登富律師被 告 洪耀騰 住○○市○○區○○路○段000號00樓之0訴訟代理人 陳在源律師
張梅音律師上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國114年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國112年11月1日向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷00弄0號4樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約定總價為新臺幣（下同）2,820萬元，被告於同日收受30萬元買賣定金，為使伊先行出售現住房屋以支付系爭房屋價款，被告同意延至113年4月30日付款交屋。惟伊請代書去銀行申辦貸款時，發現系爭房屋係臺北市331地震列管黃單建築物，致無法辦理銀行貸款，伊雖商請家人以家人名義購買系爭房屋方式向銀行申辦貸款，仍因系爭房屋係列管黃單建築而無法辦理貸款。伊立即通知被告上情，請求被告退還定金30萬元，然被告均置之不理，且於113年4月30日前即將系爭房屋出售予他人，則被告顯已無法將系爭房屋出售予伊，而違反兩造間之契約，伊自得請求被告加倍返還定金。為此，爰依民法第249條第3款規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
二、被告則以：兩造原商定於112年11月1日就系爭房屋簽訂書面買賣契約，惟基於睦鄰情誼，經與原告接洽後，同意在收受定金30萬元後，將簽約期限延至113年1月31日。嗣原告於112年12月24日又請求將簽約期日延展至113年4月30日，伊表示原告須再加付定金30萬元方同意延展，然原告並未加付定金，更於113年2月19日時傳送LINE訊息明確表示不想簽約，請求伊返還訂金，伊確認原告違約事由明確，方於原訂簽約期限113年1月31日後之113年2月21日接洽新買家，並於113年2月26日簽約出售系爭房屋予訴外人簡女士。又系爭房屋為原告岳母所接洽，因原告岳母亦居住於同棟建物6樓，應有接獲列管黃單建築通知單，原告岳母明知此事，仍鼓勵原告購買系爭房屋，則衡情原告應無不知悉系爭房屋為列管黃單建築之理。況列管黃單建築並未影響貸款，此自購得系爭房屋之訴外人簡女士可順利向銀行貸得款項即可知悉，本件乃因可歸責於原告事由致未能履約，被告自得依民法第249條第2款規定拒絕返還定金，原告請求加倍返還定金，並無理由等語，資為置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院113年度訴字第1154號卷【下稱本院卷】第208至209頁，部分文字因判決編輯修改）：
㈠、兩造於112年10、11月間洽談系爭房屋買賣事宜，原告擬以總價2,820萬元向被告購買系爭房屋。
㈡、原告於112年11月1日交付定約定金30萬元予被告收受，以擔保買賣本約成立，兩造並約定於113年1月31日簽訂系爭房屋之買賣契約（本院卷第16、42頁）。
㈢、原告於112年12月24日傳送訊息予原告表示希望可以通融時間，待過完年後3個月時間讓其賣房籌款，被告於112年12月29日回覆「你再匯30萬元的定金給我，表示你的誠意，我們就再等你三個月到2024年4月30日」，原告迄今並未另付30萬元（本院卷第16頁）。
㈣、原告於113年2月19日傳訊予被告表示：「因為房子黃單的問題，所以沒辦法貸款，其實我們都很想買，但銀行不借款給我們也沒辦法，真的已經盡力了」等語，並請求返還定金，已明確表示不與被告成立買賣契約之意（本院卷第18頁）。
㈤、兩造迄今未簽立系爭房屋買賣契約。
㈥、被告於113年2月26日與訴外人簡女士簽訂系爭房屋買賣契約，以價金2750萬元將系爭房屋出售給簡女士，並於113年4月10日將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人簡女士（本院卷第86頁）。
四、兩造爭執事項：
㈠、系爭不動產買賣契約未能簽訂，是否係因可歸責於被告之事由？
㈡、原告依民法第249條第3款請求被告加倍返還定金，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院106年度台上字第480號判決要旨參照）；又當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。倘將來無法依所訂之契約履行而須另訂本約者，縱名為本約，仍屬預約（最高法院108年度台上字第2312號判決要旨參照）。查兩造於112年11月1日交付30萬元時僅就買賣標的為系爭房屋及總價款為2,820萬元達成共識，惟對於不動產買賣之其他重要履約條件，如價款繳納方法暨期限、移轉登記暨期限、點交方式及期限、相關稅賦負擔方式均未言明，而係約定於113年1月31日簽訂系爭房屋買賣契約，衡情應係待兩造簽訂系爭房屋買賣契約時再就前開細節為商議，是兩造於112年11月1日交付30萬元時，尚未就買賣契約必要之點均已達成意思表示合致，兩造間就系爭房屋所為之協議尚屬預約性質，兩造依約應有於約定期限即113年1月31日前簽立買賣本約之義務，而原告交付之30萬元應屬用以擔保買賣本約成立之立約定金，兩造就此節亦不爭執，應堪認定。
㈡、系爭房屋買賣契約本約是否因可歸責於被告之事由致未能簽立？按定金，除當事人另有訂定外，於契約履行時，應返還或作為給付之一部；如契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，不得請求返還定金；如契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金；契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條定有明文。原告主張兩造未簽立系爭房屋買賣契約本約係可歸責於被告所致，原告得請求加倍返還定金，被告爭執此節，並抗辯未簽立系爭買賣契約本約係可歸責於原告所致，原告不得請求返還定金等語。經查：
⒈原告於112年11月1日交付定約定金30萬元予被告收受，以擔
保系爭買賣契約本約成立，兩造並約定於113年1月31日簽訂系爭房屋之買賣契約，為兩造所不爭執，業如前述，惟兩造並未於113年1月31日前簽立系爭房屋買賣契約，而觀諸兩造間於113年2月19日LINE對話紀錄：「（原告）洪叔叔～我姑姑去問了關係很好的銀行襄理，因為房子黃單的問題，所以沒辦法貸款，其實我們都很想買，但銀行不借款給我們也沒辦法，真的已經盡力了，定金的30萬可以先歸還嗎？」等語（本院卷第18頁），可見原告因貸款遭拒，無足夠資金購買系爭房屋，希望被告退還定金30萬元，已表示不願訂定系爭買賣本約之意，足徵兩造未依預約於113年1月31日前簽立買賣本約，係因原告不願依約簽訂所致。
⒉原告固主張系爭預約已延展履約期限至113年4月30日，被告
卻於履約期限屆至前即將系爭房屋轉賣他人並移轉過戶，是兩造間無法依預約簽訂系爭房屋買賣契約本約，乃因可歸責於被告事由所致云云。惟查：觀諸原告所提出之兩造間112年12月24日、29日對話紀錄：「（原告）黃叔叔～先跟你說不好意思，跟你民權的交易會延期到…我是真的很有誠意要買您的房子，但現在時間只剩一個月，又遇上年底、過年和總統選舉，就算我交給仲介賣也沒辦法那麼快賣掉，而且整個交易到銀行撥款下來，也要1個半月…所以希望你能在通融一下時間，給我過完年後的3個月時間讓我賣，而且我勢必一定要換屋了，真的希望你能答應」、「（被告）…我太太就是喜歡把我們的房子賣給你們，所以才會依你們的要求等你們三個月。我們雙方都同意並約定在113年1月31日前完成簽約手續…這次你們又因為貸款的問題要求再延三個月，從你傳來的訊息，我們也知道你不是故意要拖延，我看就這樣，你再匯30萬元的定金給我，表示你的誠意，我們就再等你三個月到2024年4月30日…這是我們的決定，你們去商量一下。如果你們同意要照我們的提議進行，我再給你我的銀行帳號，你用匯款的就好了」等語（本院卷第16頁），足見被告係以原告再匯款定金30萬元，作為延展預約履約期限至113年4月30日之前提，此核與被告抗辯原告於112年12月24日又請求將簽約期日延展至113年4月30日，伊表示原告須再加付定金30萬元方同意延展，然原告並未加付定金，故仍維持維持原約定之113年1月31日為預約履約期日等節相符。而原告並未給付30萬元延展履約期日，是兩造約定簽訂系爭房屋買賣契約本約之期限仍維持係原預約約定之113年1月31日，然原告並未於113年1月31日簽立系爭買賣契約本約，更於113年2月19日傳送前揭所示LINE訊息表達不欲簽約之意，被告方於113年2月26日與訴外人簡女士簽訂系爭房屋買賣契約，並於113年4月10日辦理系爭房屋移轉登記，是被告行為並無違反預約之約定，原告前揭主張系爭房屋買賣契約本約係因可歸責於被告之事由致未能簽立等情，實屬無稽。
⒊原告固另主張因被告於締約前未告知系爭房屋為黃單建築，
致原告無法貸款而未能購屋，是兩造間無法依預約簽訂系爭房屋買賣本約，乃因可歸責於被告事由所致云云。惟查，系爭房屋並未因列管黃單建築而無法貸款乙情，業經台北富邦銀行即系爭房屋購買者即訴外人簡女士辦理房貸之銀行函覆在卷：該筆借款貸放金額為2,200萬元，且本筆設定抵押權並無其他不動產共同擔保債權等語在卷（本院卷第228頁），查訴外人簡女士以價金2,750萬元購買系爭房屋，其房貸金額為2,200萬元，貸款成數約8成，核與一般金融機構房貸放款成數大致相同，並無相對偏高或偏低的情形，此外原告亦未提出任何證據證明系爭房屋有何因為列管黃單建築致影響貸款的情事，則原告前揭主張尚屬無據，自難為對原告有利之認定。
⒋綜上，本件買賣契約本約未能簽訂，致不能履行，係可歸責
於原告之事由所致，被告得類推適用民法249條第2款規定沒收定金，則原告依同條第3款請求加倍返還定金，即屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第249條第3款之規定，請求被告給付60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。至原告雖另聲請傳訊證人即代書黃廷緯到庭作證及聲請函詢臺北市銀行公會關於臺北市銀行對於列管黃單建物辦理貸款之審核及處理流程，待證事實均為列管黃單建物無法辦理貸款等情（本院卷第210頁），然金融機構是否核准貸款、貸款成數如何，乃係依個案情況為認定，列管黃單建物之通常辦理情形未必適用於系爭房屋，且系爭建物並未因黃單列管致未能順利貸款，業如前述，是本件判決基礎已臻明確，本院認上開證據尚無調查之必要，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 6 月 20 日
民事第三庭 法 官 黃瀞儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中 華 民 國 114 年 6 月 20 日
書記官 宋姿萱