臺灣士林地方法院民事判決113年度訴字第120號原 告 李金育訴訟代理人（兼送達代收人）
林福地律師被 告 李軒和訴訟代理人 林明忠律師複 代理人 林泓均律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於中華民國114年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣肆佰伍拾萬元，及自民國113年2月4日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、訴訟費用新臺幣壹拾玖萬玖仟捌佰肆拾元由被告負擔，被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬參仟柒佰伍拾元，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息。
三、本判決於原告以新臺幣壹佰伍拾陸萬肆仟伍佰捌拾參元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰陸拾玖萬參仟柒佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、先位聲明部分：㈠如附表一所示之建物（下稱系爭房屋）及土地（與系爭房屋
以下合稱系爭房地）為被告所有，而系爭房屋於民國104年11月20日經訴外人尚昕材料實驗室出具硬固混凝土氯離子含量測試報告（下稱系爭A報告），顯示系爭房屋氯離子含量平均值為0.695kg/m³。嗣原告與被告於112年9月25日分別經由訴外人即永慶房屋仲介股份有限公司忠誠蘭雅店（下稱永慶房屋）之店長林昭志、業務人員劉俊顯居間，而簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告向被告購買系爭房地，買賣價金為新臺幣（下同）2,240萬元，並於同日簽立增補契約（下稱系爭增補契約），第4條約定：「甲（即原告）、乙（即被告）雙方確認，本案乙方提供於104年11月17日作氯離子含量檢測，氯離子含量為0.725kg/m³、0.575kg/m³、0.784kg/m³，惟該報告非全國認證基金會（TAF）…認可之實驗室、土木技師公會認證或具公信力之檢測單位所出具之報告。甲、乙雙方合意共同委由永慶房屋指定廠商於用印前就本標的物進行房屋氯離子含量檢測，檢測方式依不動產買賣契約書之約定為準，檢測費用由永慶房屋負擔。如檢測結果之平均值超過0.6kg/m³時，甲、乙雙方合意再共同委由永慶房屋建議之單位於7日內就本標的物進行結構安全檢測，檢測費用由永慶房屋負擔，如結構檢測結果為安全有疑慮者，除甲、乙雙方另有約定外，任一方均得不經催告逕行無條件解除本買賣契約；如結構檢測安全無疑慮或氯離子含量檢測結果之平均值為0.6kg/m³以下（應含本數）時，甲方同意無條件承受本建物含有氯離子及其衍生瑕疵等問題，並續行本買賣契約。本買賣契約依前段約定解除後，乙方應立即無息返還甲方已付之買賣價款，如有辦理履約保證手續者，並視為乙方已同意甲方領取履約保證專戶內之買賣價款及其所生之利息。…。」惟系爭增補契約之約定，限制原告就系爭房屋檢測之完整權利，對原告重大之不利益，按其情形顯失公平，被告之使用人永慶房屋，就系爭增補契約未依「內政部成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱成屋買賣定型化契約）第1條規定，給予原告至少5日之審閱期間，依民法第224條、消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1、3項、民法第247條之1第3、4款規定，應屬無效，兩造不受系爭增補契約之拘束。
㈡又永慶房屋委由訴外人輻而磨砂科技偵檢有限公司（下稱輻
而磨砂公司）於112年10月27日就系爭房屋進行檢測，出具硬固混凝土水溶性氯離子含量試驗報告（下稱系爭B報告），顯示系爭房屋氯離子含量平均值為2.291kg/m³。其後永慶房屋委由訴外人祐興土木技師事務所之土木技師藍英昭於112年11月3日至系爭房屋會勘，並於112年11月4日出具系爭房屋結構安全檢測報告書（下稱系爭C報告），評估結果為無結構安全上之顧慮，惟永慶房屋於藍英昭檢測時，並未提供系爭B報告予藍英昭作為檢測之評估資料，藍英昭因此僅對系爭房屋進行反彈錘檢測，未進行鋼筋鏽蝕等檢測，致系爭C報告欠缺完整性，不足採信。
㈢而系爭房屋因氯離子含量過高，影響系爭房屋之結構安全，
且抗震力減弱，使居住安全產生疑慮，此業經本院囑託台北市結構工程工業技師公會鑑定出具結構安全鑑定報告書（下稱系爭D報告）在卷足憑，可知系爭房屋之上開瑕疵已嚴重減少其通常效用及交易價值。且原告於112年10月27日至系爭房屋，經承租人告知，始知悉於111年12月9日、112年1月7日系爭房屋之糞管曾因堵塞進行疏通，被告於標的物現況說明書中竟未如實告知，系爭房屋尚有糞管堵塞之瑕疵。又原告已支付簽約款225萬元、用印款225萬元，合計450萬元至兩造約定之履約保證專戶。則原告依民法第354條第1項、第359條規定，自得解除系爭買賣契約，並無顯失公平之情形，經原告於112年12月6日寄發台北杭南郵局1732號存證信函予被告，通知被告解除系爭買賣契約及增補契約，經被告於112年12月11日收受，故原告自得依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還450萬元及其利息。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告450萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、備位聲明部分：㈠縱認系爭增補契約有效，且原告不得主張解除系爭買賣契約
及增補契約，然系爭買賣契約所約定之違約金過高，且系爭房屋並未因原告主張解除契約而受有任何價值或效用之減損，目前系爭房屋仍由被告出租他人使用收益，被告所受損害及利益輕微，依民法第252條規定，違約金應酌減至系爭買賣契約價金之5%即112萬元，超出此部分之338萬元，依民法第179條規定，被告自應返還予原告，為此，提起本訴等語。㈡並聲明：
⒈被告應給付原告338萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、先位聲明部分：㈠消保法第11條之1適用對象係企業經營者與消費者，被告並非
以買賣不動產為業之企業經營者，原告亦非經濟上之弱勢，而永慶房屋並非締約當事人，僅係居間兩造訂立系爭買賣契約及增補契約，且系爭增補契約為兩造個別磋商訂立之條款，並非被告預定用於同類契約所訂立之契約條款，此業經林昭志於本院審理中證述明確，自無消保法、民法第247條之1規定之適用。再者，被告於簽立系爭買賣契約時已將系爭A報告出具予原告參考，其氯離子含量平均值已達0.695kg/m³，高於系爭買賣契約第13條第2項第1款所定87年6月24日以前建築完成建物之解約條件，但兩造仍欲續行買賣契約，乃同時簽立系爭增補契約，並為第4條之約定，故系爭增補契約第4條乃系爭買賣契約第13條第2項第1款之特別約定，應予優先適用，故原告主張依民法第354條第1項、第359條規定解除系爭買賣契約及增補契約，於法不合。
㈡再者，系爭增補契約第4條已約定鑑定啟動條件、鑑定人選任
、鑑定費用分擔等鑑定相關事項，足見兩造間就系爭房屋結構安全疑慮存否已成立證據契約，原告自應受其拘束。而系爭房屋既經永慶房屋先後委由輻而磨砂公司、祐興土木技師事務所檢測，分別出具系爭B、C報告，足認系爭房屋在正常使用情況下，並無結構安全上之疑慮，依系爭增補契約第4條約定，原告即應無條件承受系爭房屋含有氯離子及所衍生之瑕疵問題，並續行契約，不得再行聲請為其他鑑定。至於系爭D報告檢驗日期為114年6月14日，所認定系爭房屋結構安全有疑慮之時間為114年6月14日，原告並未舉證證明於112年11月、12月間，系爭房屋之混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度已有相同狀況，而得以依系爭增補契約第4條約定解除契約，故原告依民法第354條第1項、第359條規定，主張解除契約，即無理由。又系爭房屋並無糞管堵塞之瑕疵，且系爭增補契約第5條已約定解決方法，此為原告簽約時所明知之風險，嗣兩造於112年11月3日會同至系爭房屋進行結構安全檢測，已口頭合意以糞管轉折處改成兩個45度以增加流速作為預防堵塞之改善工法，此已不屬於瑕疵擔保之責任範疇，縱屬瑕疵，惟此部分僅須疏通即可，依民法第359條但書規定，原告亦不得據此解除契約。
㈢詎原告不依約履行，被告乃於112年12月5日寄發士林芝山75號存證信函予原告，請求原告於5日內履行系爭買賣契約第4條第1項之約定，經原告於同日收受，仍拒不履行。嗣被告於112年12月22日寄發士林芝山79號存證信函予原告，通知原告依系爭買賣契約第12條第1項約定、民法第254條規定解除系爭買賣契約及增補契約，並依系爭買賣契約第12條第2項約定，沒收原告已付全部款項，經原告於112年12月23日收受，則被告依約沒收原告已付之450萬元，自屬有據，原告先位聲明請求被告返還450萬元，為無理由。
㈣縱使認原告得解除契約，依系爭增補契約第4條約定，被告亦
僅負有將已付款項無息返還原告之義務，則原告請求450萬元外加給法定遲延利息，逾越上開約定，自無理由。
二、備位聲明部分：原告因系爭C報告不如己意，即惡意違約，有違誠信原則，被告所沒收之違約金自無過高。縱認違約金確有過高之情事，參酌內政部於108年公告修正之成屋買賣契約範本第11條第3項規定，酌減後之金額亦應以系爭買賣契約價金之15%即336萬元為適當，故原告備位聲明請求被告返還338萬元，即無理由等語，資為抗辯。
三、並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：（見本院卷㈠第387至389頁，並依判決編輯修改部分文字）
一、兩造對彼此所提出之書證形式上真正不爭執。
二、尚昕材料實驗室於104年11月20日就系爭房屋出具系爭A報告，顯示系爭房屋氯離子含量平均值為0.695kg/m³，內容詳如本院卷㈠第92頁。
三、被告於111年12月9日、112年1月7日曾就系爭房屋之糞管進行疏通，內容詳如本院卷㈠第112頁。
四、原告與被告於112年9月25日分別經由永慶房屋之林昭志、劉俊顯仲介，而簽立系爭買賣契約，約定由原告向被告購買系爭房地，買賣價金為2,240萬元，其餘主要契約內容詳如本院卷㈠第27至33頁。
五、兩造於112年9月25日簽立系爭增補契約，內容詳如本院卷㈠第34頁。
六、被告於112年9月25日簽立標的物現況說明書，於項次22所載「是否現有或曾有或曾修復鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」勾選「否」、項次23所載「是否曾經做過氯離子含量檢測（若是，須檢附檢測報告書）」勾選「是」，並檢附系爭A報告、項次28所載「本標的或本棟是否有水管或馬桶管路堵塞情形」勾選「否」，內容詳如本院卷㈠第78至79頁。
七、原告委由林福地律師於112年10月23日寄發台北杭南郵局1502號存證信函予被告、林昭志、劉俊顯，內容詳如本院卷㈠第102至109頁，經被告於112年10月27日收受。
八、被告於112年10月27日寄發士林芝山65號存證信函予林福地律師，內容詳如本院卷㈠第232至236頁，經原告於112年10月29日收受。
九、輻而磨砂公司於112年10月27日出具系爭B報告，顯示系爭房屋氯離子含量平均值為2.291kg/m³，內容詳如本院卷㈠第94頁。
十、祐興土木技師事務所之土木技師藍英昭於112年11月3日至系爭房屋會勘時，兩造及林昭志均在現場。
十一、祐興土木技師事務所於112年11月4日出具系爭C報告，評估結果系爭房屋為無結構安全上之顧慮，內容詳如本院卷㈠第128至152頁。
十二、被告於112年11月17日寄發士林芝山69號存證信函予林福地律師，請求原告履行系爭買賣契約之給付義務，內容詳如本院卷㈠第238至239頁，經林福地律師於同日收受。
十三、原告委由林福地律師於112年11月20日寄發台北杭南郵局1628號存證信函予被告、林昭志、劉俊顯，表示系爭房屋進行結構安全檢測專業性不足，不接受系爭C報告結論，內容詳如本院卷㈠第114至120頁，經被告於112年11月23日收受，林昭志、劉俊顯於112年11月21日收受。
十四、原告已支付簽約款225萬元、用印款225萬元，合計450萬元至兩造約定之履約保證專戶。
十五、被告於112年12月5日寄發士林芝山75號存證信函予原告，請求原告於5日內履行系爭買賣契約第4條第1項之約定，內容詳如本院卷㈠第248至249頁，經原告於同日收受。
十六、原告於112年12月6日寄發台北杭南郵局1732號存證信函予被告，通知被告依民法第354條第1項、第359條規定解除系爭買賣契約及增補契約，內容詳如本院卷㈠第160至167頁，經被告於112年12月11日收受。
十七、被告於112年12月22日寄發士林芝山79號存證信函予原告，通知原告依系爭買賣契約第12條第1項約定、民法第254條規定解除系爭買賣契約及增補契約，並依系爭買賣契約第12條第2項約定，沒收原告已付全部款項，內容詳如本院卷㈠第252至253頁，經原告於112年12月23日收受。
肆、本院之判斷：（依本院卷㈠第389頁所載兩造爭執事項進行論述）
一、原告主張系爭增補契約違反成屋買賣定型化契約第1條規定，且對原告顯失公平，依消保法第11條之1第3項前段、民法第247條之1第3、4款規定，應屬無效，為無理由，論述如下：
㈠按消保法第2條第7款前段規定：「定型化契約條款：指企業
經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。」第11條之1第1項、第3項前段、第4項規定：
「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。…違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。…中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」又內政部112年6月19日台內地字第1120263816號修正公告之成屋買賣定型化契約第1條規定：「本契約於中華民國 年 月 日經買方攜回審閱 日（契約審閱期間至少5日）。」（見本院卷㈠第304頁）。次按民法第247條之1第3、4款規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：…三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」㈡經查：
⒈被告僅係一般出賣人，兩造並非經濟條件、地位不對等之企
業經營者與消費者，雖系爭增補契約係經永慶房屋居間而訂立，然永慶房屋並非締約之當事人，自無從據此即謂被告為企業經營者。參以證人林昭志於113年11月27日本院言詞辯論期日證述：系爭增補契約第4條內容係因為賣方有提供氯離子報告書，上面有數值，所以我們把數值特別記載，數值超過0.6kg/m³，買方可以接受，才會繼續買賣，所以不適用系爭買賣契約第13條第2項第1款約定，因為當時賣方提供氯離子報告書沒有TAF認證，所以才會再檢測一次，是永慶房屋主動要求再檢測一次，兩造有同意，再次進行氯離子檢測超過0.6kg/m³，要進行結構安全檢測，確認有無影響系爭房屋結構安全。系爭增補契約第5條約定原因係因系爭房屋之房客提到馬桶有阻塞狀況等語（見本院卷㈡第7至8、12頁）；且綜觀系爭增補契約第1至5條內容係分別針對稅費、增建物、租賃、氯離子、糞管為特別約定，並經原告簽名確認（見本院卷㈠第34頁），足見系爭增補契約係就系爭房地個別狀況所磋商訂立之條款，並非預定用於同類契約之條款，而不得修改之定型化契約，又系爭增補契約第4條係針對系爭買賣契約第13條第2項所為特別約定，自應優先適用。
⒉則系爭增補契約既非屬定型化契約，自無成屋買賣定型化契
約第1條、消保法第11條之1第1項、第3項前段、民法第247條之1第3、4款規定之適用。因此，原告以被告未給予至少5日審閱期間，且系爭增補契約內容限制原告權利之行使、對原告有重大不利益之情事為由，依上開規定主張系爭增補契約，應屬無效云云，於法自屬不合，為無理由。
二、原告以系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵為由，依民法第354條第1項、第359條規定，主張系爭買賣契約及增補契約已於112年12月11日解除，為有理由，論述如下：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。
次按契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第259條關於回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除（最高法院63年台上字第1989號判決意旨參照）。
㈡經查：
⒈依兩造不爭執之系爭增補契約第4條約定內容（見本院卷㈠第3
4頁），可知因系爭A報告非TAF認可之實驗室、土木技師公會認證或具公信力之檢測單位所出具之報告，兩造乃合意共同委由永慶房屋指定具有上開資格之單位檢測系爭房屋氯離子含量，倘檢測結果之平均值超過0.6kg/m³時，再共同委由永慶房屋建議具有上開資格之單位於7日內就系爭房屋進行結構安全檢測。則永慶房屋於處理上開委任事務時，自應依序進行，並提供檢測機關相關數據及資訊，以確保檢測之正確性，始能定後續契約如何進行。⒉嗣永慶房屋委由輻而磨砂公司於112年10月23日對系爭房屋取
樣，進行硬固混凝土水溶性氯離子含量試驗，於112年10月27日出具系爭B報告，顯示系爭房屋氯離子含量平均值為2.291kg/m³，此為兩造所不爭執，足見系爭房屋氯離子含量超過系爭增補契約第4條所約定之平均值0.6kg/m³甚鉅，自有確實檢測系爭房屋結構安全有無疑慮之必要。惟依林昭志於113年11月27日本院言詞辯論期日證述：我於112年11月2日收到系爭B報告，我沒有將系爭B報告於藍英昭檢測前，交付予藍英昭供參考，藍英昭在完成系爭C報告前完全未看過系爭B報告等語（見本院卷㈡第11、17頁），足見永慶房屋未將系爭B報告交付藍英昭作為檢測系爭房屋安全結構之評判資料。
⒊參以藍英昭於113年11月27日本院言詞辯論期日證述：系爭C
報告對系爭房屋進行結構安全檢測係以非破壞性檢測取得混凝土強度做結構初步安全判定，只是簡單檢測，還有破壞性檢驗。我跟永慶房屋委託契約是按照坪數，一般會用最簡易方式完成，倘有特別說要鑽心會先安排試驗室師傅去現場取樣，取樣後在試驗室修整，符合試驗尺度，費用比較高，永慶房屋說時間很趕很急，沒有時間安排師傅做鑽心取樣，一般都會先做非破壞性試驗。我於進行系爭房屋結構安全檢測期間沒有看過系爭B報告，依我擔任土木技師之專業知識及工作經驗，影響房屋安全結構安全因素很多，系爭B報告只是水溶性氯離子含量，混凝土中之氯離子造成鋼筋腐蝕因素，還需加做兩個試驗綜合判定，一個為鋼筋腐蝕電位試驗，一個為混凝土中性化試驗，混凝土中若氯離子含量高會造成鋼筋腐蝕，如果保護層中性化深度夠或鋼筋腐蝕電位低，對房屋安全影響較小，混凝土為鹼性，氯離子高的混凝土中容易鏽蝕，反彈錘及鑽心試驗為混凝土強度測試。我現場檢測沒有看過系爭B報告，倘有看到，會建議做我剛剛所述試驗，鋼筋檢測必須要做破壞性試驗，反彈錘只是得到一個混凝土概估強度，氯離子主要是影響鋼筋鏽蝕，反彈錘無法得知等語（見本院卷㈡第22、27、29至30頁），並有系爭C報告在卷可稽（見本院卷㈠第128至152頁）。而系爭房屋是否進行結構安全檢測，端視系爭B報告結果，系爭B報告亦屬於判斷系爭房屋結構安全之重要證據，惟永慶房屋為求快速、簡便、節省費用，並促成交易獲取佣金，竟未將系爭B報告交付藍英昭作為檢測系爭房屋結構安全之評判資料，影響藍英昭採用適當之方法檢測系爭房屋之結構安全，僅以反彈錘檢測系爭房屋之混凝土強度，惟此簡易方法無法得知氯離子影響鋼筋鏽蝕之程度、混凝土抗壓強度確實數據、混凝土中性化程度，自無法正確判斷系爭房屋之結構安全，足證系爭C報告因欠缺系爭B報告、檢測方法未完備，而未能取得確切數據判斷，所評估系爭房屋無結構安全上之顧慮，非屬正確，難謂系爭增補契約第4條所載系爭房屋結構安全檢測已確實完成。故被告以系爭C報告抗辯原告應無條件承受系爭房屋含有氯離子及其衍生瑕疵等問題，自非可採。
⒋又經兩造合意本院囑託台北市結構工程工業技師公會，鑑定
系爭房屋於勘估鑑定時之混凝土強度及鋼筋鏽蝕狀況為何？依該檢測及試驗數據結果，系爭房屋之結構安全是否受影響？影響程度為何？影響程度是否足以造成居住安全之疑慮？並檢附系爭B、C報告及系爭房屋之建物登記謄本供參（見本院卷㈡第54至55頁）。經該公會於114年7月18日以（114）北結師徐（十五）字第1140677號函復系爭D報告，其鑑定結果：「依鑑定標的物現場調查與上述混凝土抗壓試驗、混凝土中性化試驗及鋼筋腐蝕電位試驗，進行結構安全評估結果如下：㈠混凝土試體平均抗壓強度94.4kgf/c㎡，小於178.5kgf/c㎡，且各單一試體抗壓強度皆小於157.5kgf/c㎡，鑑定標的物混凝土強度不符合現行『結構混凝土施工規範』第十八章要求。㈡混凝土中性化試驗顯示，3個試體中有2個試體中性化深度分別為7.1cm與4.6cm，皆大於梁柱鋼筋保護層厚度4cm，混凝土中性化程度嚴重，鑑定標的物鋼筋保護有疑慮。㈢依鋼筋腐蝕電位檢測顯示，梁、柱鋼筋鏽蝕機率小於10%；現場廚房平頂樓板鋼筋鏽蝕目視結果顯示，樓板混凝土保護層局部剝落，有鋼筋鏽蝕修繕情況。鑑定標的物鋼筋鏽蝕程度輕微。」鑑定結論：「㈠本案鑑定標的物係為於民國75年完工地上伍層、部分地下壹層之連棟式集合住宅的其中一戶。㈡依據法院委託本案需現場採證取樣或檢測之事項如下：⑴鑽心取樣（包括取樣後試體，做混凝土抗壓強度試驗及混凝土中性化試驗）。⑵鋼筋腐蝕電位檢測。㈢另外由法院提供之『輻而磨砂公司』以前曾對本標的物做過之混凝土氯離子含量檢測結果，經原告與被告之委託律師雙方認定有效，其取樣之3個樣品氯離子含量檢測值分別為1.61、2.604、2.66kg/m³，氯離子含量平均值2.29kg/m³，遠超過標準值0.3kg/m³甚多。綜上依前揭試驗數據顯示：⑴鑑定標的物現況混凝土抗壓強度不足，混凝土中性化程度嚴重，鋼筋腐蝕情況輕微。⑵由上述數據研判對鑑定標的物結構安全有影響。⑶影響程度：將使建築物抗震能力減弱。⑷影響程度對居住安全有疑慮。」（見本院卷㈡第112頁、卷外所附系爭D報告）。綜觀系爭D報告已載明採用之鑑定方法及各項數據、現場勘驗狀況，並參考檢附資料，並詳予分析及判斷，具有專業性及公正性，堪以採信，足證系爭房屋之結構安全有疑慮。
⒌至於被告雖以前詞抗辯系爭D報告不足以證明112年11月、12
月間系爭房屋結構安全有疑慮云云。然兩造於114年2月14日言詞辯論期日已合意以「於勘估鑑定時」為鑑定之時間，被告自應受其拘束，且本院亦檢送系爭B、C之報告供台北市結構工程工業技師公會參考，並經該公會審酌系爭B、C報告作成時系爭房屋之狀況認定後如前述鑑定結論，而系爭增補契約第4條所定系爭房屋結構安全檢測既因有前述欠缺致未能以系爭C報告完成，自應適用已檢測完善之系爭D報告，以憑認定後續契約如何進行，故被告此部分抗辯，即非可採。
⒍另原告雖主張系爭房屋有糞管堵塞之瑕疵云云，並提出系爭
增補契約、免用統一發票收據為證（見本院卷㈠第34、112頁）。而被告於111年12月9日、112年1月7日曾就系爭房屋之糞管進行疏通，並於系爭增補契約第5條約定將系爭房屋浴室糞管以明管方式銜接公用衛生下水道，費用由被告負擔，此為被告所不爭執。然上開證據僅能證明系爭房屋糞管於系爭買賣契約訂立前曾進行疏通，嗣兩造約定將糞管改為明管之事實，無法證明系爭房屋於112年9月25日存有糞管堵塞之瑕疵，且證人林昭志於113年11月27日本院言詞辯論期日亦證述：我在帶原告看屋時，系爭房屋馬桶並無阻塞情形，簽約當下馬桶沒有阻塞情況等語（見本院卷㈡第9、12頁），自難認原告此部分主張，係屬真實。
㈢至於被告雖聲請向台北市結構工程工業技師公會函查系爭房
屋何時開始產生結構安全疑慮？是否係於112年11月3日、112年12月11日之前即產生結構安全疑慮？（見本院卷㈡第145頁）。然系爭房屋於完成系爭增補契約第4條所定結構安全檢測時，確實存有結構安全之疑慮，業經本院審認如前，被告此部分聲請，自無調查之必要，應予駁回。
㈣綜上所述，系爭房屋依系爭增補契約第4條約定完成結構安全
檢測之結果，顯示混凝土抗壓強度不足，混凝土中性化程度嚴重，鋼筋腐蝕情況輕微，影響系爭房屋之結構安全，使系爭房屋之抗震能力減弱，致居住安全產生疑慮，已減少其市場交易價值，亦減少其居住生活之通常效用，則原告依民法第359條規定，解除系爭買賣契約及增補契約，自屬有據，並無顯失公平之情形。又原告於112年12月6日寄發台北杭南郵局1732號存證信函予被告，通知被告依民法第354條第1項、第359條規定解除系爭買賣契約及增補契約，經被告於112年12月11日收受。因此，原告主張系爭買賣契約及增補契約已於112年12月11日解除，為有理由，被告仍以前詞置辯，均非可採。
三、原告依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還450萬元及其利息，為有理由，論述如下：
㈠按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。次按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第203條亦有明定。㈡查系爭買賣契約及增補契約業經原告於112年12月11日解除，
而原告已支付簽約款225萬元、用印款225萬元，合計450萬元至兩造約定之履約保證專戶，則原告請求被告返還已付價款450萬元，及自起訴狀繕本送達（見本院卷㈠第194頁）之翌日即113年2月4日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，合於上開規定，應予准許。被告仍以前詞抗辯原告不得請求利息云云，不足採信。
四、從而，原告依民法第354項第1項、第359條、第259條第1、2款規定，請求被告給付450萬元，及自113年2月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。又原告上開先位聲明之請求既有理由，本院自無庸就原告備位聲明之請求予以審究，併此敘明。
伍、本件判決兩造分別聲明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，經核均無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，各酌定相當之擔保金額併准許之。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
柒、本件訴訟費用額確定如附表二所示199,840元，依民事訴訟法第78條，由敗訴之被告負擔，扣除被告已預納之6,090元，被告應給付原告193,750元，並依民事訴訟法第91條第3項規定，應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按法定利率即週年利率5%計算之利息。
捌、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第91條第3項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 蘇錦秀附表一：
土地 地號 面積（平方公尺） 權利範圍 所有權人 臺北市○○區○○段○○段0地號 711 495/10000 李軒和 建物 建號 門牌號碼 坐落地號 面積（平方公尺） 權利範圍 所有權人 臺北市○○區○○段○○段00000○號 臺北市○○區○○○路000巷0號2樓 臺北市○○區○○段○○段0地號 層次面積： 108.99 陽臺面積： 13.67 全部 李軒和 共有部分： ○○段○○段00000建號：面積132.1平方公尺、權利範圍1/20。附表二：訴訟費用計算書編號 支出項目 金額（新臺幣） 預納人 1 第一審裁判費 45,550元 原告 2 證人林昭志、藍英昭旅費 1,090元 被告 3 台北市結構工程工業技師公會鑑定費用 148,200元 原告 4 鑑定回復原狀費用 5,000元 被告 合計 199,840元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
書記官 詹欣樺