臺灣士林地方法院民事判決113年度訴字第461號原 告 臺北市住宅及都市更新中心法定代理人 李四川訴訟代理人 張雅竺複代理 人 湯官翰被 告 周育正上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經臺灣臺北地方法院裁定移送前來，本院於民國113年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○號十一樓之四房屋騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參萬零陸佰伍拾貳元，及如附表所示之違約金。
被告應自民國一一二年六月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟柒佰柒拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告就其起訴時之聲明第二項後段請求被告給付如起訴狀附表所示、依各期積欠租金額加收2%至16%之違約金部分，於審理中主張因被告逾期欠租迄今已10個月以上，而變更為請求被告給付如原告於民國113年4月24日庭呈之附表所示、依各期積欠租金額加收20%之違約金（見本院訴字卷第40頁）等情，經核係擴張應受判決事項之聲明，與前揭規定尚無不合，程序上應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、被告承租原告所有、坐落於臺北市○○區○○街000巷0號11樓之4社會住宅（下稱系爭房屋），兩造間簽訂有「臺北市社會住宅租賃契約書」並經公證（下稱系爭租約），原約定租賃期間自111年9月1日起至113年7月31日止，依系爭租約第5條約定，每月租金為新台幣（下同）1萬2,900元，應於每月20日前繳付，而如逾期未繳者，則照逾期繳納月數依實付租金額計算加收懲罰性違約金，最高以追繳20%為限（亦即逾期10個月以上者，追繳依實付租金額20%計算之違約金），又依系爭租約第5條之1之分級租金補貼約定，被告於租賃期間每月受補貼租金5,000元即實付租金7,900元（計算式：12,900元-5,000元＝7,900元），復依系爭租約第6條約定，被告應繳納依2個月實付租金額計算之保證金即1萬5,800元（計算式：7,900元×2＝15,800元）；再為因應相關疫情政策，111年10月份之租金係以原實付租金額之88折計算即6,952元（計算式：7,900元×0.88＝6,952元）；另依系爭租約第23條規定，被告於租約終止後，如未將系爭房屋返還原告，應自租約終止翌日起按月給付依原約定租金額1萬2,900元之1.3倍計算之使用費（損害賠償金）即1萬6,770元（計算式：12,900元×1.3＝16,770元）。
㈡、詎被告自111年10月份起即有積欠租金之情形，陸續積欠111年10月、12月及112年2至5月份共6個月之租金合計為4萬6,452元（計算式：7,900元×5＋6,952＝4萬6,452元）。因被告積欠租金已違反系爭租約第12條第1項第3款規定，原告前於112年3月15日函知被告繳清欠款（下稱系爭催告函），惟未獲置理；嗣原告於112年5月11日函知被告將於112年5月31日終止租約（下稱系爭終止函），而該函已於112年5月16日合法送達被告，是系爭租約業於112年5月31日經原告終止，本件系爭租約既經終止，被告繼續占有系爭房屋自屬無權占有。為此，爰依民法第455條、第767條第1項規定及系爭租約第22條約定，請求被告返還系爭房屋；及依系爭租約第5條第1項約定、民法第421條規定，請求被告給付前述積欠之租金共4萬6,452元及如附表所示之違約金共9,290元；暨依系爭租約第23條約定，請求被告自系爭租約終止之翌日即112年6月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告1萬6,770元之使用費等語。
㈢、聲明：如主文第一至三項所示。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠、查原告主張之事實，業據其提出系爭租約、系爭催告函、系爭終止函、雙掛號回執、111年9月1日臺北住都住服字第1110011516號（公告社會住宅因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情影響租金優惠紓困措施）函等件（見臺灣臺北地方法院北簡字卷第15至35頁、本院訴字卷第56頁）為證，被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出任何書狀答辯以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項前段規定視為自認，自堪信原告之主張為真實。
㈡、關於原告之請求得否准許：
１、請求返還房屋及未付之租金部分：
⑴、按承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租
人始得收回房屋，為土地法第100條第3款所明定。而上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，而不得由當事人基於契約自由之原則以約定予以排除；且在定有期限之租賃，實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院111年度台簡字第44號、95年度台簡上字第2號，及臺灣高等法院105年度上易字第1303號判決意旨參照）。
⑵、次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，租賃物有生
產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文；又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文；再租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801號判決意旨參照）。又按系爭租約第5條第1項約定，租金每月1萬2,900元，被告應於每月20日前繳納；系爭租約第12條第1項第3款約定，被告有下列情事之一，原告得隨時終止本契約，被告不得異議：...三、積欠租金達2個月，經催告仍不清償者；系爭租約第22條約定，本契約終止時，被告應將系爭房屋於租約終止日騰空並回復原狀。
⑶、本件系爭租約固為定期租約，惟依前揭說明，仍有土地法第1
00條第3款規定之適用；又系爭租約第6條第4項雖約定不得主張以押租金抵繳租金，然該約定違反土地法第100條第3款強制規定，依民法第71條前段規定應為無效。查系爭租約經原告以系爭終止函主張於112年5月31日終止時，被告積欠111年10、12月及112年2至5月共6個月之租金合計為4萬6,452元，業如前述，而該等未繳之租金額經以被告所繳付之押租金1萬5,800元抵償後為3萬0,652元（計算式：4萬6,452元－1萬5,800元＝3萬0,652元），已超過2個月之租金額，是原告以系爭終止函通知被告終止系爭租約，並非無據，亦即系爭租約業因原告行使終止權，而於112年5月31日發生終止之效力。又系爭租約經原告終止後，被告已無基於承租人之地位而繼續占有系爭房屋之權源，惟其迄未返還系爭房屋，是原告依民法第455條、第767條第1項規定及系爭租約第22條約定，得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；且被告就系爭租約終止前其所積欠之上開租金3萬0,652元，仍負有給付義務，是原告依系爭租約第5條第1項約定，得向被告請求未付之租金3萬0,652元，逾此金額之請求則屬無據。
２、請求違約金部分：
⑴、按系爭租約第5條約定，每月租金為1萬2,900元，應於每月20
日前繳付，而如逾期未繳者，則照逾期繳納月數依實付租金額計算加收懲罰性違約金，最高以追繳20%為限（亦即逾期繳納10個月以上者，追繳依實付租金額20%計算之違約金）。
⑵、本件被告逾期未繳租金，是原告得依系爭租約第5條約定，請
求被告給付違約金；又被告迄今已積欠租金達10個月以上，則原告主張被告應給付之違約金，依被告應實付租金額之20%計算即如附表所示共9,290元，洵屬有據。
３、請求使用費部分：
⑴、按系爭租約第23條約定，被告於租約終止後，如未將系爭房
屋返還原告，應自租約終止翌日起按月給付依第5條約定租金之1.3倍計算之使用費。
⑵、本件系爭租約經原告於112年5月31日終止後，被告迄未將系
爭房屋返還予原告，是原告得依系爭租約第23條約定，請求被告給付使用費；又依系爭租約第5條約定之租金即原約定租金額為每月1萬2,900元，則原告主張被告應按月給付之使用費，依原約定租金額1萬2,900元之1.3倍計算即1萬6,770元（計算式：12,900元×1.3＝16,770元），洵屬有據。
四、綜上，原告提起本件訴訟，於請求「⒈被告應將系爭房屋騰空返還予原告；⒉被告應給付原告3萬0,652元，及如附表所示之違約金；⒊被告應自112年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬6,770元」之範圍內，為有理由，應予准許；至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，其餘訴訟資料經斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 31 日
書記官 曾琬真