臺灣士林地方法院民事判決113年度訴字第966號原 告 吳多美
吳美櫻吳沛蓉
吳慶榮共 同訴訟代理人 楊國薇律師（兼送達代收人）被 告 吳廖麗卿
吳錫賢共 同訴訟代理人 吳翰儒（兼送達代收人）上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國114年6月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告原依民法第184條第1項前段規定請求被告返還坐落臺北市北投區○○段0小段000號地號土地之門牌號碼臺北市北投區○○路000號房屋（下稱系爭建物，建物面積5
7.3平方公尺，經換算為17.33325坪），嗣於民國113年8月21日具狀追加民法第179條規定為請求權基礎（本院卷第172頁）。原告所為之訴之追加，係基於被告吳錫賢、吳廖麗卿（下合稱被告，分則各稱其名）是否無權占有系爭建物並受有相當於租金之不當得利之同一基礎事實，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠系爭建物為原告吳多美、吳美櫻、吳沛蓉、吳慶榮（下合稱
原告，分則各稱其名）與吳錫賢等人之父即訴外人吳來發出資興建而成之違章建物。吳來發在世時，因好意施惠同意吳錫賢使用系爭建物，但吳來發於91年12月11日死亡，原告與吳錫賢因確認系爭建物所有權、分割遺產等有所爭執而提起訴訟，經本院以108年度家訴字第4號案件（下稱系爭家訴案件）判決系爭建物為原告、吳錫賢與其他繼承人分別共有，嗣吳錫賢之配偶即吳廖麗卿提起上訴，經臺灣高等法院以111年家上易字第16號案件（下稱系爭高院案件）判決駁回其上訴，而於判決理由中確認系爭建物係由被繼承人吳來發出資興建，系爭建物之事實上處分權實為原告、吳錫賢與其他繼承人共有。惟被告自91年12月11日起以經營尚友廚具行方式長期占有系爭建物至今，其占有未經原告及其他共有人之同意，自屬無權占有而侵害原告就系爭建物所共有之事實上處分權。又系爭高院案件於112年8月9日始行判決確定，應以此時點認定為原告就系爭建物之權利遭受侵害之時點，故本件並未罹於民法第197條第1項之時效規定，原告自得依民法第184條第1項前段規定請求被告返還系爭建物。
㈡退步言，縱認原告依民法第184條第1項前段規定請求被告返
還系爭建物已罹於民法第197條第1項規定之時效，但被告無權占有系爭建物受有利益致原告受有損害，且依民法第126條規定，以訴外人即吳來發之配偶吳愛之過世時點即108年6月17日作為不當得利之時效起算點，被告自應依不當得利規定返還系爭建物予原告而尚未罹於時效。
㈢若認吳來發過世後，被告與吳來發之全體繼承人間成立不定
期租賃契約，則被告本應按月支付租金新臺幣(下同)2萬2,000元，詎被告拒絕按時繳納租金，經吳愛於93年8月18日以存證信函終止與被告間之租賃契約，則兩造間之租賃契約斯時已然終止，被告其後占有系爭建物，顯係無權占有。
㈣被告無權占有系爭建物而受有相當於租金之不當得利，已如
前述。考量系爭建物附近有捷運北投站、北投市場、北投國小、北投國中、北投區公所等，交通便利、商業機能繁榮，依內政部不動產交易實價查詢服務網之租賃查詢結果，與系爭建物鄰近之房屋每月每坪之租金為3,597元、3,898元，是系爭建物之每月租金依市價行情計算應為6萬2,347.77元至6萬7,565元【計算式：3,597元×17.33325坪=6萬2,347.77元；3,898元×17.33325坪=6萬7,565元】，為方便計算，且系爭建物實為違章建物，故原告認系爭建物之每月租金以6萬元為當。是以，被告應返還自起訴狀繕本送達翌日起回溯5年之相當於租金之不當得利51萬4,286元予原告每人【計算式：6萬元×12個月×5年÷7=51萬4,286元，小數點後四捨五入，下同】，以及自起訴狀繕本送達翌日起至被告騰空返還系爭建物予原告及全體共有人之日止，按月給付原告每人各8,571元（計算式：6萬元÷7=8,571元）。設若認為兩造間於93年8月18日之後仍就系爭建物存在租賃契約，因被告長期未給付租金，則主張以起訴狀繕本作為終止租約之意思表示。㈤為此，就返還系爭建物部分擇一依民法第179條、第184條第1
項規定，就相當於租金之不當得利部分依民法第179條規定提起本訴等語。請求並聲明：㈠被告應將系爭建物騰空返還予原告及全體共有人；㈡被告應給付原告每人各51萬4,286元，及自起訴狀繕本送達翌日起至被告遷讓返還系爭建物予原告及全體共有人之日止，按月給付原告每人各8,571元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯以：㈠於吳來發持有系爭建物之事實上處分權之前，吳來發及其父
母即訴外人吳興旺、吳陳烏肉即同意被告使用系爭建物，並由吳廖麗卿於72年2月以系爭建物經營尚友水電行。嗣吳興旺死亡，吳來發繼承系爭建物後，秉承吳興旺之遺願，兼及吳陳烏肉之同意下，仍將系爭建物交由被告使用，尚友水電行亦於74年7月24日完成營利事業登記。是吳來發生前與被告定有口頭契約（下稱系爭口頭契約），約定被告得使用系爭建物，並由吳廖麗卿給付2萬2,000元予吳來發，待吳來發過世後，該款項改由吳愛支領，故被告非無權占有系爭建物。又原告明知系爭口頭契約存在，曾經由吳愛先於93年7月30日寄發存證信函予被告催繳租金2萬2,000元，後於同年8月18日以存證信函主張曾簽訂房屋契約，並改為口頭續約，欲憑此索取所謂公同共有人之房份租金。嗣吳愛於同年9月30日向本院聲請支付命令，於「請求原因及事實」項下記載：「②台端夫婦均按時將房租匯入本人陽信帳戶,但自民國九十二年六月起即未再支付該筆租金。③本人受所有權人委託於9
3.7.30、93.8.18以存證信函通知支付但台端夫婦置之不理，今本人再受繼承人吳多美、吳美櫻、吳慶榮、吳沛蓉、吳典陽，聲請發支付命令請台端清償自民國九十二年六月起至民國九十三年十月一日止,所積欠租金計新台幣參拾伍萬貳仟元整。⑤因原所有權人吳來發業已死亡，該項口頭約定亦告終止，台端夫婦如欲繼續承租請自民國九十三年十月一日起與所有權人另訂契約」，可知原告知悉被告於92年6月前與吳來發間存在系爭口頭契約。且於吳來發死亡後，原告仍沿用系爭口頭契約達半年以上。後吳愛與吳錫賢事後協商仍繼續沿用系爭約定，並約定被告每月繳納2萬2,000元之安家費或零用金予吳愛作為使用系爭建物之對價。
㈡吳慶榮曾於92年間即給予被告「吳慶榮聲明書」，斯時兩造
與其他共有人就繼承及租賃契約事宜已為多次協商。嗣吳慶榮曾於93年對吳錫賢提出竊佔告訴，爭執系爭建物遭被告竊佔，此有臺灣高等法院檢察署93年度上聲議字第4226號處分書可證。又原告已同被告繼續沿用系爭口頭契約，已如前述，且原告亦知被告所給付之「安家費」實為租金。是自92年6月9日或93年8月18日起算，原告對被告之侵權行為損害賠償請求權或不當得利請求權均已罹於時效，故原告之訴無理由。
㈢再者，系爭建物曾於82年間滅失而無法再重新申請營業登記
，且遲於92年12月10日已受原告登記為公同共有。系爭建物之外觀及內部，包含屋頂、牆面、樓地板、磁磚及鋁窗等自100年起至108年間經由被告為數次出資更新，期間系爭建物未辦理滅失事宜，迄至經法院裁判分割並登記為分別共有後，始於112年10月19日登記滅失在案。是現存之系爭建物非吳來發之遺產，原告自稱其為事實上處分權人即有疑義。又系爭判決之判決理由中僅就「系爭建物82年間重建」之部分有所認定而未及於「系爭建物於100年間重建」之部分，是系爭判決之既判力自不及於後者。況系爭建物因經主管機關於114年1月8日查報違建，並公告要求違建所有人自行拆除改善，被告乃依公告於114年5月24日、25日拆除系爭建物之屋頂，故系爭建物已無任何遮風蔽雨功能而屬滅失，自無從返還，是原告請求返還系爭建物即無理由。
㈣被告非無權占有系爭建物，自無成立侵權行為或不當得利之
餘地，已如前述。退步言，縱認被告應給付相當於租金之不當得利，該數額亦不應以附近已辦理保存登記之建物租賃行情計算之，且被告自99年起至107年間就系爭建物之房屋稅、地價稅分別支出8,448元、23萬9,751元，是原告應負擔14萬1,828元之稅費【計算式：（8,448元+23萬9,751元）×4÷7=14萬1,828元】，被告得以之抵銷等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告請求返還系爭建物部分：
1.按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。而所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言（最高法院106年度台上字第941號判決意旨參照）。次按房屋失火後，屋頂業被燒燬，僅餘牆壁，既為兩造所不爭執，復經檢察官查明及第一審受命推事勘驗明確，倘其已不足避風雨而達經濟上使用之目的，即難謂其仍為獨立之不動產及房屋所有權仍屬存在，猶未喪失，又縱被上訴人利用原有牆壁，安裝鐵架，加蓋石棉瓦，予以修復，而國有財產局復曾以敵產加以接收，亦無從再使業已滅失之所有權重行回復（最高法院71年度台上字第1557號判決意旨參照）。準此，建物所有權之滅失非限於屋頂、牆壁、樑柱等主結構全部不存在始足當之，倘屋頂、牆壁破損已不足以遮風避雨，建物內部不堪居住使用，致未能達經濟上使用之目的時，即非屬獨立之不動產，建物所有權亦隨之滅失而不存在。
2.查系爭建物係於82年間拆除原建物後，由吳來發出資重建，且係未辦保存登記之建物，而由吳來發原始取得系爭建物所有權，嗣吳來發於91年12月11日死亡後，系爭建物成為其遺產之一部分，後因其繼承人之一吳愛於108年6月17日死亡，系爭建物乃由原告、吳錫賢、吳淑嬌、簡琼馡、簡立德等繼承人公同共有，並經本院以系爭家訴案件判決由前開繼承人依附表所示應繼分比例分割為分別共有等情，有系爭家訴案件、系爭高院案件之判決存卷可參（士司補卷第25-36頁）。而被告於吳來發死亡後，持續占用系爭建物，原告無從進出該處等情，則為兩造所不爭執（本院卷第61、243-244頁），故上開事實，均堪認定。
3.被告雖辯稱，系爭建物之外觀及內部，包含屋頂、牆面、樓地板、磁磚及鋁窗等自100年起至108年間經由被告數次出資更新，故現存建物已非系爭家訴案件、系爭高院案件等判決所認定、經吳來發於82年出資重建之建物。惟由被告所提歷史圖資、重建前後實景照、整建單據（本院卷第130-150頁、第154-162頁、第346-374頁，至於本院卷第152頁所示單據，業經原告否認形式真正，而被告並未提出證據釋明前揭證據之真正，難認具證據適格），並無從逕認吳來發於82年間興建之系爭建物復行滅失而經被告重建。又證人即被告所稱負責於100年至108年間將系爭建物重建為現存建物之證人林世龍到庭證稱：第一次在臺北市北投區○○路000號施工係於80幾年道路拓寬時，即其於系爭高院案件作證所述之重建工程，第二次參與施工則係於100多年，在原有屋頂上加蓋不鏽鋼材質之屋頂，但並未拆掉原來的屋頂，亦未拆除重建或另外拆除、設立支撐結構，至於102年7月5日單據(本院卷第156頁)關於拆換鐵厝壁面100C型鋼鐵架之記載，則係指拆換臺北市北投區○○路000號與相鄰之同址000-0號建物間之隔間牆等語在卷（本院卷第445-451頁），足見證人林世龍於100至108年間，並無被告所述拆除系爭建物後重建之舉，故被告此部分辯解，難認有據，無可憑採。至於門牌號碼臺北市北投區○○路000號房屋雖於112年10月19日經登記滅失，有異動索引查詢資料存卷可參(本院卷第396頁)，但此實係吳錫賢持系爭高院案件準備程序筆錄、鑑定報告書等關於認定系爭建物於82年間重建之相關資料，就82年滅失之原建物辦理建物滅失登記，有臺北市士林地政事務所114年3月21日函及附件可資為憑(本院卷第398-426頁)，與後續重建並沿用原門牌號碼、未經辦理保存登記之系爭建物無涉，非可據以認定系爭建物於82年重建後復行滅失。惟系爭建物嗣經主管機關於114年1月8日查報違建，並公告要求違建所有人自行拆除改善，被告遂於114年5月24日、25日拆除系爭建物之屋頂，已據其提出臺北市政府都市發展局114年5月14日、臺北市建築管理工程處114年5月15日函文、系爭建物拆除屋頂前後照片等件為證（本院卷第504-514頁），揆諸前開說明，系爭建物之屋頂既已不復存在，顯不能遮風避雨，達單獨供營業、工作或住宅用途之經濟上目的，即非屬獨立之不動產，從而，原告、吳錫賢及其他繼承人對於系爭建物之事實上處分權亦隨之滅失而不存在，則原告依民法第184條第1項前段、第179條規定請求被告遷讓返還系爭建物，即屬無據。
㈡原告請求被告返還相當於租金之不當得利部分：
1.原告雖主張吳來發生前係基於好意施惠而同意吳錫賢使用系爭建物，至於期間被告給付吳來發之2萬2,000元則為孝親費，與租金無關，故被告於吳來發91年12月11日過世後，即屬無權占有系爭建物。惟吳慶榮前曾向吳錫賢提出竊佔等告訴，並於臺灣士林地方檢察署93年度核退偵字第71號案件陳稱：系爭建物係吳來發以月租金2萬2,000元出租予吳錫賢，吳錫賢自92年6月起即未支付吳愛租金；吳愛、吳多美、吳美櫻於該案中亦均表示系爭建物係吳來發以月租金2萬2,000元出租予吳錫賢；吳沛蓉（原名吳淑卿）、訴外人即吳來發之女吳典陽（原名吳淑貞）同證稱吳錫賢為系爭建物承租人等語在卷(本院卷第75-76頁）；另吳愛於93年7月30日之存證信函亦稱吳廖麗卿係租用系爭建物，並向其催繳92年6月起之每月房租2萬2,000元（本院卷第192頁），後於同年8月18日之存證信函更主張與吳廖麗卿曾簽訂房屋契約、再改為口頭續約，現因吳廖麗卿遲延給付租金，乃依法向其為終止租約之意思表示（本院卷第194頁）；又吳愛於同年9月間向本院聲請對吳廖麗卿核發支付命令時（後因吳廖麗卿聲明異議，經本院士林簡易庭以93年度士簡字第1232號案件審理，下稱系爭士簡案件），於「請求原因及事實」記載：「②台端夫婦均按時將房租匯入本人陽信帳戶,但自民國九十二年六月起即未再支付該筆租金。③本人受所有權人委託於93.7.30、93.8.18以存證信函通知支付但台端夫婦置之不理,今本人再受繼承人吳多美、吳美櫻、吳慶榮、吳沛蓉、吳典陽委託，聲請發支付命令請台端清償自民國九十二年六月起至民國九十三年十月一日止,所積欠租金計新台幣參拾伍萬貳仟元整....⑤因原所有權人吳來發業已死亡，該項口頭約定亦告終止，台端夫婦如欲繼續承租請自民國九十三年十月一日起與所有權人另訂契約」，業經本院核閱系爭士簡案件卷證無誤，顯見被告辯稱與吳來發有系爭口頭契約，就系爭建物以2萬2,000元之租金成立租賃關係等語，應屬有據，堪予採信。再觀諸卷內現存事證，未見前開租賃關係定有期限之相關事證，是被告與吳來發就系爭建物原係存在不定期限之租賃關係，洵堪認定。
2.次查，吳來發於91年12月11日死亡後，其繼承人為原告、吳愛、吳錫賢、吳淑嬌、吳典陽（嗣於102年12月15日死亡，其就系爭建物之應繼分由其女簡琼馡單獨繼承），應繼分各為1/8。後吳愛於108年6月17日死亡，其繼承人即原告、吳錫賢、吳淑嬌、吳典陽之子女簡琼馡、簡立德經系爭家事案件判決各以附表所示應繼分分別共有系爭建物等情，有系爭家事案件、系爭高院案件判決在卷可佐（士司補卷第25-36頁），堪認屬實。又按民法第1147條及第1148條第1項規定，繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，則吳來發過世時，除吳錫賢外之全體繼承人即原告、吳愛、吳淑嬌、吳典陽即共同繼受吳來發與被告間就系爭建物之系爭口頭契約，待吳典陽、吳愛先後過世後，則由原告、吳淑嬌、簡琼馡、簡立德共同繼受之，亦堪認定。從而，原告主張被告自吳來發死亡之91年12月11日起，係未經原告及他共有人之同意無權占有系爭建物云云，尚非有據，無從憑採。
3.再按租賃契約當事人之雙方均有數人者，其支付租金之催告，應由出租人全體向承租人全體為之，否則不發生催告之效力；租賃契約當事人之一方既有數人，其終止租約之意思表示即應由其全體為之；終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性（最高法院87年度台上字第1679號、44年度台上字第119號、101年度台上字第1294號裁判意旨可參）。經查：
⑴原告雖主張，縱令吳來發死亡後，被告仍為系爭建物承租人
，但吳愛業於93年8月18日以存證信函向被告終止租賃關係(本院卷第494頁)。然原告就其等曾否授權吳愛處理前開租賃關係，先表示無此授權，後改稱原告及其他吳來發之繼承人均委由吳愛就系爭建物使用收益（本院卷第239、494頁），說詞已有反覆。況吳愛於聲請本院核發支付命令時，自陳經吳慶榮、吳多美、吳沛蓉、吳美櫻、吳典陽授權，而系爭士簡案件卷內所示93年7月30日之委託書，亦僅有前開人等授權吳愛「向租賃座落於北投區○○路000號房舍吳錫賢、吳廖麗卿夫婦催討積欠款項」之記載，未見同為吳來發繼承人之吳淑嬌具名，故吳愛以自身名義於93年7月30日、8月18日先後以存證信函向被告催繳租金、終止租賃關係，顯未經全體出租人授權，難認已生合法終止之效力，則被告仍為系爭建物之承租人，而有占有使用之權限。
⑵原告另稱，若認前開租賃關係於93年後仍然存在，則以起訴
狀繕本送達作為終止之意思表示。惟吳愛於108年6月17日死亡後，除兩造外，尚有吳淑嬌、簡琼馡、簡立德等繼承人同時繼受系爭口頭契約之租賃關係，業如前述，故原告與吳淑嬌、簡琼馡、簡立德亦為系爭建物之出租人，倘若有意終止，當由全體出租人共同為之。然本件僅有原告出面起訴，未見吳淑嬌、簡琼馡、簡立德等出租人之授權，揆諸前開說明，原告主張以起訴狀繕本作為終止租賃關係之意思表示通知，亦非適法。
4.基上，於系爭建物全體出租人依法終止與被告間之租賃關係前，被告身為系爭建物之承租人，本有占有使用系爭建物之合法權源，而原告迄未能合法終止系爭口頭契約，則原告於系爭建物存在期間，依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，自乏所據。至於系爭建物於114年5月25日滅失後，被告已無法占有使用系爭建物並受有利益，故原告自亦無從請求被告給付相當於租金之不當得利。
四、綜上，原告依民法第179條、第184條第1項規定擇一請求被告將系爭建物騰空返還予原告及全體共有人；依民法第179條規定請求被告給付原告每人各51萬4,286元，及自起訴狀繕本送達翌日起至被告遷讓返還系爭建物予原告及全體共有人之日止，按月給付原告每人各8,571元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依附，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提出之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 10 日
民事第二庭 法 官 蘇怡文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 10 日
書記官 黃靖芸附表：
編號 姓名 比例 1 吳沛蓉 1/7 2 吳慶榮 1/7 3 吳多美 1/7 4 吳美櫻 1/7 5 吳錫賢 1/7 6 吳淑嬌 1/7 7 簡琼馡 15/112 8 簡立德 1/112