臺灣士林地方法院民事判決113年度訴字第996號原 告 李秀蘭訴訟代理人 高傳盛律師複 代理人 宋雲揚律師被 告 李昇憶
李文進上 一 人訴訟代理人 錢裕國律師
蘇育民律師被 告 李文明被 告 李文聰被 告 徐李秀鳳被 告 李秀雲上列當事人間請求不當得利等事件，本院於民國114年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位之訴駁回。
被告李文進、李文明、李文聰、徐李秀鳳、李秀雲應連帶給付原告新臺幣陸拾貳萬貳仟壹佰零壹元，及被告徐李秀鳳自民國一百一十三年二月二十八日起，被告李秀雲自民國一百一十三年三月一日起，被告李文進、李文明、李文聰自民國一百一十三年三月十二日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李文進、李文明、李文聰、徐李秀鳳、李秀雲連帶負擔百分之四十四，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾萬柒仟參佰陸拾柒元為被告李文進、李文明、李文聰、徐李秀鳳、李秀雲供擔保後，得假執行。但被告李文進、李文明、李文聰、徐李秀鳳、李秀雲如以新臺幣陸拾貳萬貳仟壹佰零壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條定有明文。本件原告起訴時之先位聲明為：㈠被告「李昇億」應給付原告新臺幣（下同）90萬7,318元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息。㈡被告李文進應給付原告25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息。㈢被告李文進應給付原告5萬3,333元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息。㈣被告李文進應自民國113年1月19日起至未出租門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段00號5樓頂樓加蓋建物(下稱系爭頂樓加蓋建物)之日止，按月給付原告1,667元。備位聲明則為：被告李文進、李文明、李文聰、徐李秀鳳、李秀雲（下合稱李文進等5人，並逕稱其名)應連帶給付原告90萬7,318元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息。嗣就備位聲明追加如先位聲明之第㈡、㈢、㈣項，並更正先位聲明第㈠項之被告姓名為「李昇憶」(見本院卷第276、312、313頁)，而為如貳、一、㈤之聲明。核其於備位聲明追加先位聲明之第㈡、㈢、㈣項，與其先位聲明主張李文進就兩造所繼承之門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段000號建物(下稱系爭216號建物)、臺北市○○區○○○路0段00號建物（下稱系爭33號建物)及系爭頂樓加蓋建物未經原告同意出租，並自行收取共有物租金請求返還不當得利之基礎事實相同；且其更正被告李昇憶（下逕稱其名）之姓名，並未變更被告之同一性，屬補充事實上陳述，依首揭規定，均應准許之。
二、被告李昇憶、李文明、李文聰、徐李秀鳳、李秀雲經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠伊與李文進等5人均為訴外人李黃月蓮子女，李黃月蓮生前名
下有臺北市○○區○○段○○段000地號土地、同段四小段40169建號建物即系爭216號建物（下合稱系爭216號房地）、臺北市○○區○○段○○段00地號土地(權利範圍1/6)、同段二小段20967建號即系爭33號建物（下合稱系爭33號房地）及系爭頂樓加蓋建物，李黃月蓮生前居住於系爭頂樓加蓋建物，並將系爭216號建物、系爭33號建物出租予他人使用，每月租金分別為5萬元、1萬元。李黃月蓮於110年5月19日死亡，伊與李文進等5人繼承上開不動產。
㈡伊於112年3月間對李文進等5人訴請分割遺產，鈞院家事法庭
於同年11月14日以112年度家繼訴字第43號判決：系爭216號房地、系爭33號房地均由伊與李文進等5人依應繼分比例各6分之1分別共有，李文進等5人於前揭分割遺產案件審理期間即112年7月26日授權李文進以土地法第34條之1多數決方式，將系爭216號房地以3,500萬元出售予李昇憶，復於同年月28日以存證信函通知伊行使優先承買權，惟因買賣價金甚鉅，伊無法以同一條件購買，李文進等5人遂將系爭216號房地出售予李昇憶，伊應繼分比例為6分之1，本應取得583萬3,333元，詎李昇憶及李文進等5人於112年11月14日卻聲稱買賣價金3,500萬元（下稱系爭買賣價金)於扣除土地增值稅9,546元、其他應負擔稅費3萬9,616元、房屋稅584元、履約保證費1萬0,500元、服務費140萬元、受託人代支費44萬3,907元、代書費5萬元、雜支費2,000元、暫收款360萬元後，買賣價金淨額為2,944萬3,857元，伊僅得分配買賣價金490萬7,309元，復於112年11月29日提存490萬7,309元予伊，然前揭服務費140萬元非屬必要費用，且仲介石享豪以個人名義擔任仲介已違反不動產經紀業管理條例第32條第1項之強制規定，此仲介關係無效，對伊不生效力；暫收款360萬元未提供實際支出單據、施作工程之證明，且李文進所提出之報價單係為修繕系爭33號建物、系爭頂樓加蓋建物，並非修繕系爭216號建物，自不得於系爭買賣價金予以扣除；另就受託人代支費44萬3,907元，其中繳付稅款部分不爭執，惟就裝修工程費用3萬6,600元、9萬6,000元，李文進等5人均未提出施作工程之證明，爰於先位聲明第1項依系爭買賣契約請求李昇憶給付買賣價金差額90萬7,318元；備位聲明第1項依土地法第34條之1第1項、同條第3項、民法第172條、第176條第1項、第179條規定，請求李文進等5人連帶給付買賣價金差額90萬7,318元。
㈢李黃月蓮生前將系爭216號建物出租，每月租金5萬元，李黃
月蓮110年5月19日死亡後，應由其繼承人按應繼分收取，詎李文進竟私下收取上開租金，截至112年5月19日止，共收取租金150萬元，按伊應繼分比例計算為25萬元，李文進無法律上原因受有利益，並使原告受有損害，伊得依民法第179條請求李文進返還不當得利25萬元。
㈣李黃月蓮生前將系爭33號建物及系爭頂樓加蓋建物出租，每
月租金為1萬元，李黃月蓮110年5月19日死亡後，應由其繼承人按應繼分收取，詎李文進竟私下收取上開租金，截至113年1月19日止，共收取租金32萬元，按伊應繼分比例計算為5萬3,333元，李文進無法律上原因受有利益，並使原告受有損害，伊得依民法第179條請求李文進返還不當得利5萬3,333元及自113年1月19日起至未出租系爭頂樓加蓋建物之日止，按月給付原告1,667元。
㈤綜上並聲明：
⒈先位聲明：⑴李昇憶應給付原告90萬7,318元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息。⑵李文進應給付原告25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息。⑶李文進應給付原告5萬3,333元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息。⑷李文進應自113年1月19日起至未出租系爭頂加建物之日止，按月給付原告1,667元。⑷上開⑴、⑵、⑶聲明部分，願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：⑴李文進等5人應連帶給付原告90萬7,318元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息。⑵李文進應給付原告25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息。⑶李文進應給付原告5萬3,333元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息。⑷李文進應自113年1月19日起至未出租系爭頂樓加蓋建物之日止，按月給付原告1,667元。⑷上開⑴、⑵、⑶聲明部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠李昇憶：未於最後一次言詞辯論期日到場，惟到庭陳稱：伊業已給付全數買賣價款，並聲明：原告之訴駁回。
㈡李文進：
⒈伊支付予仲介石享豪之140萬元為買賣價金4%屬合理且必要費
用；受託人代支費443,907元均為處分系爭216號房地而支出之必要費用，其中112年9月18日所支出3萬6,600元裝修費用為清除搬空系爭216號建物內之家具、物件及雜物；同年10月3日所支出9萬6,000元，係為修繕系爭216號建物3樓屋頂之漏水，並由伊代墊費用，均屬對系爭216號建物之管理行為，且已得共有人過半數及應有部分逾半之同意，伊自得請求原告按其應有部分比例負擔上開費用。另系爭預扣之360萬元係作為維修系爭33號建物、系爭頂樓加蓋建物及系爭216號建物之用，均屬就共有物管理所支出之費用，亦已得共有人過半數及應有部分逾半之同意，原告自不得請求伊給付或返還前開預扣費用。
⒉系爭216號建物部分，否認有出租並收取租金之事實，且依證
人李佳玹證述，其自黃素卿處頂讓系爭216號建物，且黃素卿已繳納租金至111年1月15日，其已不記得是否有支付過房租，亦不記得搬離時，房東是否返還押金，李佳玹自111年1月1日起至同年2月底應付租金，均自前手黃素卿所繳納押金扣抵。至於李秀雲銀行帳戶111年2月1日由大能鎖店李先生匯入之2萬3,000元，與頂讓同意書所載之「大能鑰匙行」不同，伊並未受有不當得利。
⒊系爭33號建物及系爭頂樓加蓋建物並未出租，係由李文進等5人同意由李文聰無償使用，伊並未受有不當得利。
⒋並答辯聲明：⑴原告之先備位請求均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
㈢李文明、李文聰、徐李秀鳳、李秀雲：均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張：原告與李文進等5人均為李黃月蓮之繼承人，李黃
月蓮生前名下有系爭216號房地、系爭33號房地及系爭頂樓加蓋建物，李黃月蓮110年5月19日死亡後，由原告與李文進等5人繼承上開不動產，原告復於112年3月間對李文進等5人訴請分割遺產，經本院家事法庭於同年11月14日以112年度家繼訴字第43號判決：系爭216號房地、系爭33號房地由伊與李文進等5人依應繼分比例各6分之1分別共有，李文進等5人於前揭遺產分割案件審理期間即112年7月26日授權李文進以土地法第34條之1多數決方式，將系爭216號房地以3,500萬元出售予李昇憶，復於同年月28日通知原告行使優先承買權，原告未予行使，李文進等5人於同年11月14日以存證信函通知原告於扣除附表一「買賣價金扣除之項目」欄所示金額後，買賣價金淨額為2,944萬3,857元，其得領取買賣價金490萬7,309元，復於同年月29日向臺灣臺中地方法院提存490萬7,309元，並於同年12月8日將系爭216號房地移轉登記予李昇憶等情，業據原告提出李黃月蓮除戶謄本、繼承系統表、原告戶籍謄本、李昇憶與李文進等5人簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、李文進等5人112年7月28日寄發之北投郵局第979號存證信函、同年11月14日寄發之北投郵局第2146號存證信函、112年度存字第2198號提存通知書、本院112年度家繼訴字第43號判決為憑（見本院113年度士司補字第25號卷【下稱士司補卷】第26、27、30、32至35、36至41、48至52、46、42至45頁），並有李昇憶所提出之系爭216號房地之土地、建物所有權狀、第一類謄本、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書（見本院卷第78至84、88至97頁）在卷可稽，且被告對上情未予爭執，是原告前揭主張，堪信為真實。
㈡先位之訴部分：
⒈原告先位依買賣契約請求李昇憶給付90萬7,318元，為無理由：
⑴按共有土地之處分，應以共有人過半數及其應有部分合計過
半數之同意行之，為共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。前4項規定，於公同共有準用之，為土地法第34條之1第1項、第5項所明定。次按將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出售之共有人之應有部分有權一併處分出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生。同法第34條之1第3項並規定：「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記」，土地登記規則第35條第5款亦規定：「部分共有人依土地法第34條之1規定就共有土地全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者」，得免於提出，以資配合。未同意出售之共有人並未與買受人訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在。土地法第34條之1第5項既規定，該條第1項至第3項規定，於公同共有準用之，則公同共有土地部分共有人依上開規定，將公同共有土地全部出售於人時，亦應為同一解釋（最高法院87年度台上字第866號判決意旨參照）。
⑵系爭買賣契約係李文進等5人依土地法第34條之1第5項準用同
條第1項規定，出售原告與李文進等5人公同共有之系爭216號房地予李昇憶，並由李文進等5人與李昇憶簽訂，有李昇憶與李文進等5人簽訂之不動產買賣契約書、系爭216號房地第一類謄本在卷為憑（見本院卷第108至129頁），依上開說明，未同意出售之原告並未與買受人李昇憶訂立買賣契約，難認其與李昇憶間有買賣關係存在，原告非系爭買賣契約之當事人，依債之相對性，自不得依系爭買賣契約請求李昇憶給付買賣價金。況李昇憶業已依系爭買賣契約給付買賣價金3,500萬元，有負責系爭買賣契約履約保證信託專戶管理之第一建築經理股份有限公司專戶收支明細表暨點交確認單所載專戶收款金額為112年7月27日簽約款500萬元、同年10月20日完稅款800萬元、買方預收款項9萬5,000元、同年12月11日尾款2,200萬元，合計3,509萬5,000元，及李昇憶112年7月27日、同年10月20日分別匯款500萬元、809萬5,000元匯款單可按（見本院卷第77、164頁），且原告亦稱李昇憶若提出匯款500萬元、800萬元資料，即對其繳付價金部分不爭執(見本院卷第72至73頁），則原告依系爭買賣契約請求李昇憶給付買賣價金差額90萬7,318元，即屬無據。
⒉原告先位依民法第179條請求李文進返還系爭216號建物出租
之不當得利25萬元，為無理由：⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。為民法第179條所明定。另按繼承人有數人時，在分割遺產前，依民法第1151條規定，各繼承人對於遺產全部為公同共有關係，固無應有部分。然共有人（繼承人）就繼承財產權義之享有（行使）、分擔，仍應以應繼分（潛在的應有部分）比例為計算基準，若逾越其應繼分比例享有（行使）權利，就超過部分，應對其他共有人負不當得利返還義務，他共有人自得依其應繼分比例計算其所失利益而為不當得利返還之請求，此項請求權非因繼承所生，自非屬公同共有（最高法院110年度台上字第3281號判決意旨參照）。又主張不當得利請求權之當事人，對於不當得利請求權之成立要件，即他方無法律上原因而受利益，致其受有損害之事實應負舉證責任（最高法院99年度台上字第840號判決意旨參照）。
⑵原告主張李文進於李黃月蓮110年5月19日死亡後至112年5月1
9日間，出租原告與李文進等5人公同共有之系爭216號建物，並收取每月5萬元租金，總計收取150萬元租金，李文進逾越其應繼分比例享有權利，無法律上原因受有利益，致原告受有25萬元之損害，為李文進所否認，則原告自應就李文進於110年5月19日至112年5月19日間，就系爭216號建物出租收取每月5萬元租金，逾越其應繼分比例享有權利，無法律上原因受有利益，致原告受有25萬元之損害等事實，負舉證之責。
⑶觀諸曾承租系爭216號1樓建物之承租人即證人李佳玹所提出
其與原承租該建物之訴外人黃素卿所簽署店面頂讓合約書第1條、第2條分別約定：「甲方（即黃素卿）於民國110年12月31日將店面(資訊註記如下）頂讓轉給乙方（即李佳玹）使用，乙方同意受讓上述店面。名稱：大能鎖匙行，住址：臺北市○○區○○○路0段000號1樓」、「房東與甲方簽訂了租賃合約，租期到105年12月15日止，後續皆為口頭合約。月租金為新臺幣貳萬參仟元整，押金為肆萬陸千元，租金已交至民國111年1月15日。本合約簽訂後，甲方協助配合將租賃契約頂讓給乙方，由乙方向房東履行該租賃合約或重新簽訂租賃合約，交納租金及水電費等各項費用。該合約期滿後由乙方領回甲方交納給房東的押金，該押金歸乙方所有。」（見本院卷第294頁），復參以證人李佳玹所提出之房屋租賃契約書，出租人為李文聰、李秀雲、李文進、李文明等4人，租期為自111年2月1日起至112年2月1日止，租金為每月2萬3,000元（見本院卷第286至292頁），可知系爭216號1樓房屋於110年5月19日後確有出租之事實，且每月租金為2萬3,000元，而前揭租約非僅由李文進單獨與李佳玹簽署。
⑷然依證人李佳玹證稱：與伊簽約者為一名女性，應為契約中
記載的四個人當中一位，每月租金2萬3000元，付給與伊簽約的女房東，且依店面頂讓合約書，因前手已將租金繳付至111年1月15日，嗣於111年2月底前因系爭216號1樓建物遭查封而被房東要求搬離，故於頂讓後，實際需要繳付租金之期間大概是111年1月16日開始，至搬離前111年2月底某日前，依照書面文件，伊需要負擔租金的時間大概是1個月餘；在租約最後一頁有記載富邦李秀雲，上面數字就是帳號，伊確定有匯過款，伊慣用匯款帳號為中國信託等語（見本院卷第
278、281至282頁)，復參以李秀雲富邦銀行帳戶交易明細中，111年2月1日曾由大能鎖店李先生以其中國信託帳戶匯入2萬3,000元（見本院卷第304至307頁），可知證人李佳玹承租系爭216號1樓建物後，曾匯款1個月租金2萬3,000元予李秀雲，嗣即因該建物遭查封，經出租人要求於111年2月底前搬離，其後即未再支付租金，是李文進辯稱證人李佳玹未以匯款支付租金予李秀雲，係以押金扣抵等語，並非可採。
⑸從而，李文進雖曾與李文聰、李秀雲、李文明共同出租系爭2
16號1樓建物予證人李佳玹，然上開租金應上揭證人所證述及匯款帳戶資料顯示，係由李秀雲收取，非由李文進收取；又黃素卿雖曾於110年5月19日至111年1月15日給付系爭216號1樓建物租金，然無證據顯示黃素卿於上開期間所給付租金，係由李文進所收取，難認李文進有逾越其應繼分比例享有權利，無法律上原因而受有利益之情事。
⑹又證人李佳玹雖證稱：系爭216號2、3樓建物應有出租他人使
用，然伊不知道其等租金為何，且伊要搬走時，其等有跟伊說房東也要他們搬走等語（見本院卷第278頁），然尚難以此認定係由李文進自行出租系爭216號2、3樓建物，且均由李文進自行收取全部租金等事實，亦難認原告主張李文進有逾越其應繼分比例享有權利，無法律上原因而受有利益之情事。
⑺基上，原告未就李文進於110年5月19日至112年5月19日間，
就系爭216號建物出租，並自行收取每月5萬元租金，逾越其應繼分比例享有權利，無法律上原因受有利益，致原告受有25萬元之損害等不當得利請求權成立之要件事實負舉證之責，則其依民法第179條規定請求李文進給付25萬元，即屬無據。
⒊原告先位依民法第179條規定請求李文進返還出租系爭33號建
物、系爭頂樓加蓋建物之不當得利5萬3,333元，及自113年1月19日起至未出租系爭頂樓加蓋建物之日止，按月給付原告1,667元，均屬無據：⑴原告主張李文進於110年5月19日李黃月蓮死亡後至113年1月1
9日間收取系爭33號建物、系爭頂樓加蓋建物每月1萬元之租金，總計收取32萬元，逾越其應繼分比例享有權利，致其受有5萬3,333元之損害；且其仍持續收取系爭33號建物、系爭頂樓加蓋建物之租金每月1萬元，致其受有每月1,667元之損害，其得依民法第179條規定請求李文進返還不當得利等情，為李文進所否認，原告自應就系爭33號建物、系爭頂樓加蓋建物於上開期間由李文進出租，並收取租金等事實，負舉證之責。
⑵李文進抗辯：系爭33號建物、系爭頂樓加蓋建物係由李文聰
無償使用，並未出租等語，本院則依原告之聲請函詢臺北市○○區○○○○○○○00號建物及其頂樓是否有設立戶籍資料，經臺北○○○○○○○○○函覆略以：經查詢戶役政資訊系統，本區門牌「中央北路2段33號5樓」有1戶設籍，且該函所檢附之全戶戶籍謄本，戶長為李文聰（見本院卷第192、194至196頁），復經臺北市政府警察局北投分局派員訪查上開建物之實際居住、使用者，該分局則函覆略以：上開房屋無人應門，詢據鄰居柯慈苗表示，與上址住戶不熟，尚無確認居住該址等語，惟該函所檢附訪查表記載略以：柯慈苗表示其不認識，亦不知悉居住者為何人，然因該人有留字條，記載「李先生」及其聯絡電話，而有聯絡方式等語（見本院卷第256至259頁），則李文進前揭所辯，尚非無據。又原告並未舉證證明系爭33號建物、系爭頂樓加蓋建物於上開期間由李文進出租，並收取租金等事實，是其依民法第179條規定請求李文進返還出租系爭33號建物、系爭頂樓加蓋建物之不當得利5萬3,333元及自113年1月19日起至未出租系爭頂加建物之日止，按月給付原告1,667元，均無理由。
㈢備位之訴：
⒈原告備位主張李文進等5人依土地法第34條之1第1項規定出售
系爭216號房地後，就其應受分配價金所為提存金額不足90萬7,318元，依土地法第34條之1第1項、同條第3項、民法第172條、第176條第1項、第179條規定，請求李文進等5人連帶清償等語，為李文進所否認，並以上開情詞置辯。查：
⑴按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。前4項規定，於公同共有準用之。為土地法第34條之1第1項、第3項前段、第5項定有明文。
又未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。為民法第172條、第176條第1項所明定。依此，為處分之共有人依土地法第34條之1第1項規定將共有土地之全部出賣於人，就其一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分而言，固非受該等共有人之委任所為，亦無法律上之義務。然其既係依法律規定有權一併出賣，並基於為未同意出賣之共有人處理併同出賣之應有部分事務之意思，且該等共有人亦可取得處分共有物之對價而受有利益，與民法第176條第1項適法無因管理之利益狀態相同，應可類推適用，是未同意出賣之共有人就因處理出賣共有物事務所支出之必要或有益費用，均應按應有部分比例分擔之，為處分之共有人僅於扣除前開費用後之價金餘額範圍內，對未同意出賣之共有人負連帶清償之責。
⑵次按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數
及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還。民法第820條第1項、第822條第1、2項定有明文。又第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之，民法第828條第2項所明定。準此，公同共有人間之權利義務關係應無準用民法第822條費用分擔之規定。
⑶原告對於系爭買賣價金3,500萬元扣除如附表一編號1至6所示
之土地增值稅、地價稅、房屋稅、履約保證費、代書費、雜支費未予爭執（見本院卷第316至318頁），亦不爭執被告所提出得扣除如附表二編號1至5所示受託人代支之房屋稅、地價稅、遺產稅之稅捐繳款書之真正，並有上揭稅捐繳款書在卷可稽，勘以認定（見本院卷第34頁，士司補卷第94至98頁），茲就系爭買賣價金應否扣除①仲介費140萬元、②預扣暫收款360萬元、③112年9月18日裝修工程費用3萬6,600元及同年10月3日裝修工程費用9萬6,000元等款項，析述如下：
①仲介費140萬元：
A.關於出售系爭216號房地所支付之仲介費140萬元，證人即仲介石享豪到庭證稱：被證1服務仲介費收據為伊所簽收，錢係由李文進在北投育仁路附近公園所交付，此為賣房子之服務費，係以賣方成交金額之4%計算，仲介服務費的房子是臺北市○○區○○○路0段000號房屋，買方為李昇憶，此案為伊朋友所介紹，伊本來不認識屋主李文進，是屋主李文進的妹妹跟伊朋友是同學，經由伊等介紹此案，伊從旁協助完成此交易，因為剛好李昇憶的店面要拆，伊知道李昇憶需要店面，所以將此房屋出售訊息傳給買方，買方出價後，就將出價結果告知李秀雲的同學，由李秀雲告訴賣方，再由李秀雲去跟賣方商量，伊就是需要由李秀雲同學告訴伊出售價格之結論，伊再告訴買方，中間折衝的過程大概3、4次，期間大概經過2個月，政府規定仲介費買賣雙方加起來不能超過6%，賣方是朋友介紹，他們也要拿，所以才收4%，就是要分給李秀雲的同學，而且如果委請正式的仲介也要4%的費用，伊等才收4%，伊與李秀雲的同學是64拆等語（見本院卷第205至208頁），可知係因證人石享豪知悉李昇憶有購買店面之需求，並透過李秀雲同學知悉李文進等5人有出售系爭216號房地之意願，復於買賣雙方間折衝數次、花費2個月期間，方能使買賣得以成交，足認本件李文進等5人確有委託石享豪尋覓買受人，聯絡、整合共有人之意見，並處理簽約等出售相關事宜之必要，以利於系爭216號房地買賣交易之進行。復衡以不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條所規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%」及證人石享豪前揭證述可知，賣方支付實際成交價金4%之仲介費應合於一般交易習慣，難謂過高。又證人石享豪受李文進等5人委託處理前開事務，已完成出售系爭216號房地交易，李昇憶亦已依約給付買賣價金3,500萬元，且買賣雙方業已辦妥所有權移轉登記，是李文進等5人給付證人石享豪之仲介費140萬元，堪認確屬系爭216號房地交易之必要費用。
B.原告主張李文進等5人與石享豪之仲介關係，因違反不動產經紀業管理條例第32條第1項規定而無效云云，惟按非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰，為不動產經紀業管理條例第32條第1項所明定，石享豪雖非以經紀業身分，然上開規定係關於不動產經紀業者之行政管理、處罰等事項之規範，未及於當事人間所訂私法上契約是否無效之部分，是原告上開主張，尚難認有據。另原告主張李文進等5人與證人石享豪間有私相授受、賤賣系爭216號房地情形，係以證人石享豪之證述推估貸款成數為63.6%，並以李昇憶設定之最高限額抵押權金額3,360萬元先推估貸款金額應為2,800萬元，復以此推估銀行估價應為4,402萬元為其論據（見本院卷第322至324頁），惟原告前揭推估價格，尚非系爭216號房地之實際估價報告或鄰近實際成交資訊，而僅屬其推論，實難執此認定系爭216號房地有原告所稱之賤賣情事，故其前揭主張，亦難採憑。②預扣暫收款360萬元：
李文進辯稱預扣暫收款360萬元係為修繕系爭33號建物、系爭頂樓加蓋建物、系爭216號建物之用，經李文進等5人以共有人過半數及應有部分逾半之同意，屬就共有物管理所支出之費用等語（見本院卷第354頁)，固提出李秀雲、徐李秀鳳、李文銘、李文聰於112年7月26日同意由出售系爭216號房地售屋款，每人扣除60萬元，預計支出金額合計360萬元，並授權委託李文進全權處理相關事宜之切結書（見士司補卷第102頁），並提出宇田設計有限公司（下稱宇田公司）112年7月21日出具之報價單（見本院卷第140至141頁），然原告否認李文進等5人有實際施作前揭裝修工程及給付裝修費用之事實（見本院卷第34、74、177頁)，復經本院曉諭李文進應具體說明該等工程之施工細項或提供施工照片（見本院卷第75頁），李文進雖陳稱上開工程確實已施作，並已給付費用（見本院卷第177頁），惟迄未提出確已施作上開裝修工程及實際支付費用之證據，難認預扣之暫收款360萬元確屬共有物管理之費用或屬出售系爭216號房地之必要或有益費用，自不得於系爭買賣價金中扣除。
③裝修工程費用3萬6,600元、9萬6,000元：
李文進辯稱：112年9月18日裝修工程費用3萬6,600元係為清除並搬空系爭216號建物內家具、物件及雜物；112年10月3日裝修工程費用係為修繕216號建物3樓屋頂之漏水，有宇田公司112年7月21日報價單可佐，且上開裝修工程均由其委託宇田公司負責處理並代墊費用，均屬系爭216號建物之管理行為，且已取得共有人過半數及應有部分逾半之同意，故其得請求原告按其應有部分負擔前開費用等語（見本院卷第353頁），為原告所否認，然觀諸李文進所提出宇田公司於112年9月18日開立之發票，其品名僅記載「裝修工程」（見士司補卷第99頁），而未詳細記載其工作項目，亦無從推認該「裝修工程」費用係為清除並搬空系爭216號建物內家具、物件及雜物所支付；至於宇田公司112年10月3日開立之發票，其品名亦僅記載「裝修工程」（見士司補卷第100頁），復參以宇田公司112年7月21日報價單所載工程名稱為：「臺北市○○區○○○路000號5樓(頂樓+)」（見本院卷第140至141頁），並非系爭216號建物，且其上所載工程項目，亦無從對應至修繕系爭216號建物3樓屋頂之漏水項目，尚難以此認定112年10月3日裝修工程費用係為修繕216號建物3樓屋頂之漏水。另本院就上開裝修工程亦已曉諭李文進應具體說明該等工程之施工細項或提供施工照片（見本院卷第75頁），然李文進迄未提出確已於系爭216號建物施作上開裝修工程事證，自難認上開2筆裝修工程費用屬對系爭216號建物之管理行為或出售系爭216號房地之必要或有益費用，而不得於系爭買賣價金中扣除。
⑷從而，系爭216號房地出售之買賣價金3,500萬元，於扣除附
表一「本院認定得扣除之項目、金額」欄所載應負擔之費用合計182萬3,543元後，買賣價金淨額為3,317萬6,457元，依原告應繼分比例6分之1計算，原告應分配之金額為552萬9,410元(計算式：33,176,457x1/6=5,529,410)，復扣除李文進等5人提存金額490萬7,309元後，原告尚有不足價額62萬2,101元可資請求，其依土地法第34條之1第3項（同條第5項準用）規定請求李文進等5人連帶給付該不足價款，應屬有據，逾此範圍，即不應准許。至於原告依據民法第176條第1項、第179條規定為上開相同請求，係選擇合併之訴，而原告上開請求既屬有據，本院無庸就其餘部分再予審酌，另民法第172條僅係無因管理之定義、土地法第34條之1第1項應係共有人處分共有物之法律規定，均非請求權基礎，併此敘明。
⑸至原告敗訴之28萬5,217元部分，原告並未提出其他證據以證
明其為李文進等5人管理事務，利於李文進等5人，並不違反其等明示或可得推知之意思者，其為其等支出必要或有益之費用，或負擔債務、受有損害；亦未證明李文進等5人有何無法律上原因受有利益，致其受有損害，則其依民法第176條第1項、民法第179條規定，請求被告給付上開款項，尚難認有理由。⒉另外，原告依民法第179條規定，請求李文進返還不當得利25
萬元、5萬3,333元，及自113年1月19日起至未出租系爭頂加建物之日止，按月給付原告1,667元，均無理由，業經本院認定如前(見參、㈡、⒉及⒊)，其於備位聲明第㈡、㈢、㈣項請求李文進返還不當得利，均無理由。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。原告依土地法第34條之1第3項請求李文進等5人連帶給付買賣價金差額，屬無確定期限債務，原告請求被告加付自起訴狀繕本送達徐李秀鳳、李秀雲之翌日即113年2月28日、同年3月1日起至清償日止（送達證書見士司補卷第82、84頁）、寄存送達李文進、李文明、李文聰住所地之警察機關，經10日生送達效力之翌日即113年3月12日起至清償日止（送達證書見士司補卷第76、78、80頁），均按週年利率5％計算之利息，亦屬有據，應予准許。
五、綜上，原告依土地法第34條之1第3項，請求李文進等5人連帶給付62萬2,101元，及徐李秀鳳自113年2月28日起，李秀雲自113年3月1日起，李文進、李文明、李文聰自113年3月12日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，本院經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額之金額准許之。至於原告先、備位之訴敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊方法及證據經審酌之後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 9 月 5 日
民事第一庭 法 官 方鴻愷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 9 月 5 日
書記官 吳紫音附表一：買賣價金得扣除之項目、金額編號 買賣價金扣除之項目 金額 原告之意見 本院認定得扣除之項目、金額 1 土地增值稅 9,536元 未爭執 9,536元 2 地價稅 39,616元 未爭執 39,616元 3 房屋稅 584元 未爭執 584元 4 履約保證費 10,500元 未爭執 10,500元 5 代書費 50,000元 未爭執 50,000元 6 雜支費 2,000元 未爭執 2,000元 7 服務費 1,400,000元 非必要費用 1,400,000元 8 暫收款 3,600,000元 非必要費用 0元 9 受託人代支費 443,907元 稅費部分不爭執，爭執裝修費用非必要費用 311,307元 合計 5,556,143元 1,823,543元 買賣價金淨額 33,176,457元 原告應受領買賣價金(1/6) 5,529,410元 原告得請求買賣價金差額 622,101元附表二：受託人代支費得扣除之項目、金額編號 受託人代支費項目 (依被證2順序排列) 金額 原告之意見 本院認定得扣除之項目、金額 1 系爭216號房屋112年度房屋稅 3,481元 不爭執 3,481元 2 系爭216號房屋111年度房屋稅 3,635元 不爭執 3,635元 3 大業段四小段165地號等2筆土地111年度地價稅 39,616元 不爭執 39,616元 4 大業段四小段165地號等2筆土地110年度地價稅 38,877元 不爭執 38,877元 5 李黃月蓮110年度遺產稅 225,698元 不爭執 225,698元 6 112年9月18日裝修工程 36,600元 非必要費用 0元 7 112年10月3日裝修工程 96,000元 非必要費用 0元 合計 443,907元 311,307元