臺灣士林地方法院民事判決113年度重訴字第275號原 告 潘大興即預備反訴被告訴訟代理人 郭錦茂律師複 代理人 郭泰和律師訴訟代理人 黃怡瑜
江明澔被 告 陳翊真即預備反訴原告訴訟代理人 曾學立律師
宋正一律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國114年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上之同市區段○○○○○號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○○巷○號）面積四百八十平方公尺拆除，並騰空返還該部份土地予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹仟陸佰肆拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆仟捌佰玖拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
預備反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
預備反訴訴訟費用由預備反訴原告負擔。
事 實 及 理 由
一、本訴部分
㈠、原告起訴主張：訴外人倫和汽車有限公司（下稱倫和公司）於民國61年間因買賣取得臺北市○○區○○段000地號土地（下稱○○段000地號土地）所有權，翌年取得62工使419號建築執照，並於上開土地興建同段00000建號房屋，訴外人喬美企業股份有限公司（下稱喬美公司）於62年至89年間陸續取得同段000、000、000、000-0地號土地（下分稱○○段000、000、000、000-0地號土地，合稱○○段000等4筆地號土地）所有權，及同段000地號土地（下稱○○段000地號土地）地役權，訴外人奔馳汽車有限公司（下稱奔馳公司）於89年間擬在○○段000號土地（下稱系爭土地）上興建廠房，便依附上開倫和公司領得之62工使419號建築執照，以○○段000、000、000、000、000、000-0地號土地為基地，取得88建字第428號建築執照，而在系爭土地上興建廠房（下稱系爭廠房），復於89年4月14日取得89使字第127號使用執照，惟系爭廠房未辦理保存登記。伊於110年12月16日與喬美公司簽訂○○段000等4筆地號土地所有權、系爭廠房及同段000地號土地地役權之買賣契約，喬美公司告知系爭廠房使用人即訴外人環北汽車有限公司（下稱環北公司）與系爭廠房持有人間訂有買賣契約，另約定喬美公司應協助伊辦理系爭廠房所有權之變更，嗣於同年月23日伊與喬美公司就前揭買賣契約簽訂增補協議，該增補協議約定喬美公司應於簽約4個月內協助原告辦理系爭廠房之建物保存登記，又環北公司與其法定代理人即訴外人何業新就○○段000等4筆地號土地上之地上物及系爭廠房權利範圍全部出賣予伊，雙方並於111年1月21日簽訂買賣契約，於同年2月25日伊與喬美公司就110年12月16日簽訂之買賣契約簽訂增補契約，其中約定喬美公司應於系爭廠房產權移轉登記予伊後，並協助伊與環北公司訂立租賃新約，又因喬美公司始終未依約定將系爭廠房辦理第一次建物登記並將所有權登記予伊，奔馳公司之清算人即訴外人黃錦照於112年12月21日竟將系爭廠房出售予被告，並於113年1月19日將系爭廠房辦理第一次建物登記，建號為同段41613建號，門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000巷0號，面積480平方公尺（下稱系爭建物），登記所有權人為被告，然奔馳公司就系爭廠房僅有事實上處分權，並未取得所有權，自無系爭廠房之所有權得移轉予被告之權利，且喬美公司出具系爭土地使用同意書之效力，僅存在喬美公司與奔馳公司間，伊向喬美公司買受系爭土地後，並不當然繼受喬美公司與奔馳公司間土地使用之法律關係，是奔馳公司與喬美公司之租地建屋契約對被告並不繼續存在，縱租地建屋契約對被告繼續存在，惟奔馳公司或被告自伊111年取得系爭土地所有權後，從未繳納租金予伊已達2年以上，伊自得依土地法第104條第4款之規定，收回系爭土地，尚無被告所稱租地建屋契約應至系爭廠房不堪使用始為終止之適用，故系爭廠房坐落於伊所有之系爭土地上，並無占有權源，係無權占有。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭土地上之系爭建物，並騰空返還該部份土地予伊等語。並聲明：被告應將系爭土地上之系爭建物拆除，並騰空返還該部份土地予原告。併陳明願供擔保請准宣告假執行。
㈡、被告則以：喬美公司於88年4月23日就系爭土地出具土地使用同意書予奔馳公司，是奔馳公司與喬美公司就系爭土地成立租地建屋契約，奔馳公司並於同年取得88建字428建築執照，翌年取得89使字第127號使用執照，是系爭廠房縱未辦理保存登記，惟起造人為奔馳公司，自應由奔馳公司原始取得，環北公司並非系爭廠房之起造人，亦非事實上之所有權人，無權處分系爭廠房，是環北公司與喬美公司均無權處分系爭廠房，原告應依債之相對性原則，向喬美公司或環北公司各自主張其權利。又奔馳公司與喬美公司於88年間之租地建屋契約成立於民法第425條修正施行前，即無現行法第425條第2項之適用，基於買賣不破租賃原則，奔馳公司與喬美公司租地建屋契約，對於111年始取得系爭土地之原告仍繼續存在，且系爭廠房亦無土地法第103條出租人得收回基地之情事，原告不得收回系爭土地，另依最高法院實務見解，奔馳公司與原告之不定期租賃關係應至系爭廠房不堪使用，始為終止。又黃錦照於113年1月19日為系爭廠房辦理第一次建物登記，並將所有權人登記予伊，伊為系爭廠房之所有權人無疑，且奔馳公司與喬美公司間之租地建屋契約，於喬美公司將系爭土地於110年間出售予原告時，依買賣不破租賃原則，於原告與奔馳公司間仍繼續存在，嗣奔馳公司將系爭廠房所有權移轉予伊後，依民法第426條之1、修正前第425條之規定，原存在奔馳公司與原告間之租地建屋契約，對於伊繼續存在，且伊於受讓系爭廠房後，仍有繼續給付系爭土地之租金與予原告或其代表人，而成立不定租賃。是伊所有之系爭建物既有使用系爭土地之合法權源，原告即無權請求伊拆除系爭建物並返還系爭土地等語，資以抗辯。並聲明：原告之訴駁回。併陳明如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
二、預備反訴部分：
㈠、預備反訴原告主張：自預備反訴被告於111年3月9日取得系爭土地所有權登記時起，系爭廠房之原所有權人奔馳公司均有按時給付系爭土地之租金予預備反訴被告，而奔馳公司於112年12月21日將系爭廠房轉讓予伊後，伊亦持續給付租金予預備反訴被告。是如本院認伊應拆除系爭建物，將占用之系爭土地部分返還予預備反訴被告，則預備反訴被告於前開期間就系爭土地所獲取之租金即失所附麗，其取得前開期間租金即無法律上原因，爰依民法第179條規定，請求預備反訴被告返還已受領之租金新臺幣（下同）182萬4,000元。並聲明：預備反訴被告應返還182萬4,000元予預備反訴原告，及自民事答辯暨預備反訴起訴狀送達預備反訴被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、預備反訴被告則以：伊自登記取得系爭土地所有權後，未曾與奔馳公司及預備反訴原告訂立租約，亦未曾向奔馳公司及預備反訴原告收取過租金，預備反訴原告請求伊返還租金，顯然無據等語，資為抗辯。並聲明：預備告反訴原告之訴駁回。併陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告與喬美公司於110年12月16日簽訂買賣契約，由原告向喬美公司買受○○段000等4筆地號土地所有權、系爭廠房及同段000地號土地地役權，嗣於同年月23日簽訂不動產買賣契約增補協議，再於111年2月25日簽訂不動產買賣增補契約。
又原告於111年3月9日登記取得系爭土地所有權，奔馳公司以88建字第428號建築執照於系爭土地上起造系爭廠房，並於89年4月14日取得89使字第127號使用執照，惟系爭廠房未辦裡保存登記，奔馳公司即解散進入清算程序，奔馳公司負責人黃錦照於112年12月21日將系爭廠房出售予被告，並於113年1月19日將系爭廠房辦理第一次建物登記予被告名下，系爭廠房建號為同段00000建號，門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000巷0號，面積480平方公尺，有○○段000等4筆地號土地所有權、系爭廠房及同段000地號土地地役權之不動產買賣契約書、不動產買賣契約增補協議、不動產買賣增補契約、臺北市政府工務局使用執照及其附表、系爭土地土地謄本、系爭廠房、建造執照存根及其附表、系爭建物所有權狀在卷可證（見本院卷第18至22、32、33、44、45、49、50、54、55、84至90頁），並有臺北市士林地政事務所112年10月3日建物測量成果圖可稽（見本院卷第48頁），復為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、經查：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。
又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上字第1164號判決意旨參照）。原告主張其為系爭土地所有權人，被告以其所有之系爭建物現占有系爭土地，既不爭執，僅以非無權占有為抗辯，是被告自應就系爭建物占有系爭土地有正當權源之事實證明之，如不能舉證證明，即應認被告為無權占有。
㈡、被告以奔馳公司於88年間與喬美公司就系爭土地成立租地建屋契約，取得建築執照，而興建系爭廠房，並於89年間取得使用執照，惟未辦理保存登記，嗣原告於111年間自喬美公司受讓系爭土地所有權，依修正前民法第425條規定，奔馳公司與喬美公司間前開租賃關係，自應對原告繼續存在，又奔馳公司亦繼續給付租金予原告，足徵與原告成立不定期限之租賃關係，嗣奔馳公司將系爭廠房出售予被告，同依修正前民法第425條規定，奔馳公司與原告間前開租賃關係，對被告仍繼續存在，被告亦有繼續給付租金予原告等情，主張系爭建物占用系爭土地，係本於兩造間不定期限租賃法律關係之正當權源云云，並提出永平段永平段000、000、000、0
00、000地號土地所有權人即喬美公司、訴外人倫和精密股份有限公司及某李姓人士於88年4月23日出具之土地使用同意書為據（見本院卷第144至148頁），然觀之該同意書內容，僅能證明系爭土地所有權人同意奔馳公司於系爭土地上興建系爭廠房之情事，無從據以推認奔馳公司與當時系爭土地所有權人間就系爭土地存在租地建屋契約之事實，而被告依據該租地建物契約存在之事實，援用修正前民法第425條規定，主張其所有系爭建物占用系爭土地，係本於兩造間不定期限租賃法律關係之正當權源云云，即非可採。況按地主提供土地與建商合建房屋，係為供建商申請建築執照而出具之「土地使用權證明書」，性質上屬於債權契約，僅在出具者與被證明者間具有拘束力，而不能及於契約當事人以外之第三人，嗣後買受系爭土地之第三人並不當然受拘束（最高法院99年度台上字第1759號、107年度台上字第2449號判決意旨參照）。是原告於111年間自向喬美公司受讓系爭土地，不當然繼受前喬美公司同意奔馳公司使用系爭土地興建系爭廠房之法律關係，尚難認原告即應受該土地使用權證明書之拘束。是被告所有系爭建物坐落於原告所有系爭土地上，未據被告證明其正當權源，應屬無權占有。從而，原告請求被告將系爭建物拆除，並騰空返還占用部分之系爭土地予原告，洵屬有據，應予准許。
㈢、被告雖聲請通知林殷廷到庭作證，惟其待證事實為林殷廷受原告通知與原告簽訂租賃契約，並每月繳納租金22萬8,000元予原告，此包括系爭廠房之房租及使用土地之地租等事實，茲證明系爭廠房均有給付地租，而有不定期限租賃之適用云云，惟該待證事實縱然真實，亦難據以逕推認兩造間就系爭建物占用系爭土地部分，存在不定期限租賃關係，及被告有給付原告租金之事實，因認無調查之必要。
五、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條固定有明文。惟被告不能舉證證明其因認為系爭廠房占用系爭土地部分，與原告間存在不定期限租賃關係，而給付原告182萬4,000元之事實，難認被告主張原告受有182萬4,000元利益，致其受有損害之事實為真。是被告提起預備反訴，請求原告即預備告反訴被告返還182萬4,000元不當得利，於法即有未合，不應准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭土地上之系爭建物拆除，並騰空遷讓返還該部份土地，為有理由，應予准許。預備反訴原告依民法第179條規定，請求預備反訴被告給付182萬4,000元，及自民事答辯暨預備反訴起訴狀送達預備反訴被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、兩造就本訴部分，分別陳明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許之。至預備反訴原告所為准許宣告假執行之聲請，因其訴遭駁回，已失依據，無從准許，爰予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
民事第二庭 法 官 劉瓊雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
書記官 劉淑慧