臺灣士林地方法院民事判決113年度重訴字第280號原 告 簡秀琴訴訟代理人 姜至軒律師被 告 牛月蘭訴訟代理人 吳榮達律師（法扶律師）複代理人 王小鳳上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一所示之不動產應予變賣，所得價金按如附表二所示之應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造按如附表二所示之比例負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，固為民事訴訟法第182條第1項所明定，惟所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言，若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸停止。次按提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限。請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，悉以土地登記簿登記者為準（最高法院67年台上字第3131號判決意旨參照）。而法院裁判分割共有物，性質上為共有人間應有部分之交換，自屬處分行為，應以各共有人之處分權存在為前提，故提起分割共有物之訴，參與分割之當事人以全體共有人為限，共有人之應有部分以土地登記簿上所記載者為準，是法院應依土地登記簿上記載各共有人之應有部分裁判分割共有物。共有人或第三人縱對土地登記簿上記載之共有人或應有部分有所爭執，而另以訴訟處理，該訴訟之法律關係並非分割共有物訴訟所據之先決問題，自無於另案訴訟終結前，裁定停止本案訴訟程序之必要（最高法院101年度台抗字第224號、112年度台抗字第252號裁定意旨均可參照）。原告提起本件分割共有物訴訟，被告雖陳稱原告與訴外人鍾邁恪以通謀虛偽意思表示，訂立不實之買賣契約，將本件訴訟標的之不動產所有權應有部分自鍾邁恪移轉至原告名下，依法應屬無效，被告已對鍾邁恪、原告2人提起塗銷所有權移轉登記訴訟，前經本院一審判決後，目前仍繫屬臺灣高等法院審理中，請求本院依民事訴訟法第182條第1項規定，於另案訴訟終結前裁定停止本件分割共有物事件之訴訟程序云云，然揆諸前揭法條規定及裁判意旨，本件兩造即為土地及建物登記簿上所記載之全體共有人，被告所稱其另行對鍾邁恪與原告2人提起之塗銷所有權移轉登記訴訟，並非本件分割共有物訴訟之先決問題，是被告請求於另案訴訟終結前裁定停止本件訴訟程序，尚難准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：如附表一所示之不動產（下稱系爭不動產）為兩造所共有，應有部分如附表二所示，系爭不動產並無不能分割之情事，亦未定有不分割之期限，兩造又無法就分割方法達成協議，爰依民法第824條規定，訴請法院判決分割，並請求以變賣系爭不動產，將所得價金分配於各共有人之方式予以分割等語；並聲明如主文第1項所示。
二、被告辯稱：原告與前手鍾邁恪以通謀虛偽意思表示，將系爭不動產所有權應有部分自鍾邁恪移轉至原告名下，所為之債權行為及物權行為依法應屬無效，原告就目前所登記之應有部分均未取得所有權，其提起本件分割共有物訴訟即屬無據；如准許裁判分割，請求由被告取得系爭不動產，再以金錢補償原告，但系爭不動產前經設定抵押權向訴外人樹林區農會貸款（下稱系爭貸款），被告補償原告之數額中，應扣除系爭貸款未償餘額之半數、及自原告取得系爭不動產應有部分起，由被告所繳納貸款本息之半數，另關於稅賦、規費亦應由兩造各自負擔等語；並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張系爭不動產為兩造所共有，每人應有部分如附表二所示等事實，有系爭不動產之土地與建物登記謄本、土地建物查詢資料在卷可稽（見本院113年度士司補字第37號卷第14至20頁、本院士林簡易庭限制閱覽卷宗），應堪信為真實。
（二）原告得請求分割系爭不動產：
1.按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第823條第1 項前段、第824條第2項分別定有明文。兩造間就系爭不動產並未訂有不分割之特約，亦無因法令規定而不能分割之情形，揆諸前揭法條規定，各共有人自得隨時請求分割共有物，則原告訴請法院裁判分割系爭不動產，即屬有據。
2.被告雖辯稱：原告與前手鍾邁恪以通謀虛偽意思表示，將系爭不動產所有權應有部分自鍾邁恪移轉至原告名下，依法應屬無效，是原告就目前所登記之應有部分均未取得所有權，不得提起本件分割共有物訴訟云云，惟按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力(最高法院111年度台上字第1617號、112年度台上字第64號判決意旨參照)；又分割共有物之訴，其參與分割之當事人以共有人為限，共有物如為不動產，其共有人為何人，及應有部分各為若干，概以土地或建物之登記簿登記者為準。共有人或第三人對土地登記簿上記載之共有人或應有部分有所爭執，固得行使其訴訟權利，惟該爭執之法律關係，本非法院為共有物分割裁判時，所應判斷之先決法律關係（最高法院67年度台上字第3131號、108年度台上字第1693號判決、110年度台抗字第590號裁定意旨參照）。查兩造均登記為系爭不動產之共有人，被告並非原告物權變動登記之前手，在依法定程序塗銷登記名義人之登記之前，無從推翻其登記之推定力，被告雖對原告登記為系爭不動產共有人之真實性有所爭執，然揆諸前揭法條規定及說明，在未依法定程序塗銷登記前，原告仍為系爭不動產登記謄本記載之共有人，自有權請求分割系爭不動產，是被告前揭所辯，尚非可採。
（三）關於系爭不動產之分割方法：
1.按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照）。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號判決意旨參照）。
2.查系爭不動產為鋼筋混凝土造5層建物之第4層，為集合式公寓大廈之住家（建物大門及外觀照片見本院卷第94頁，內部照片見李林國際不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書第71頁，下稱系爭估價報告），僅有一個獨立出入口，目前由被告居住使用（見本院卷第99頁）。另依建物登記謄本所載，系爭不動產之建築完成日期為民國75年12月15日，房屋層次面積為81.77平方公尺，陽台為8.03平方公尺。本院審酌系爭不動產之建築及利用狀況，認倘依兩造之共有比例為原物分割，不利於正常使用，客觀效能明顯降低，且原物分割後，各共有人分得部分難以取得各自獨立之門戶出入，亦造成日後使用上之困難，有礙於系爭不動產之經濟利用價值，於兩造均非有利，顯非適當之分割方法。
3.被告雖請求由其取得系爭不動產之全部，再以金錢補償原告云云，然被告主張其補償原告之數額，係以系爭不動產之市價依比例計算原告之應有部分後，先扣除系爭貸款餘額之半數、及自原告取得系爭不動產應有部分時起，由被告所繳納貸款本息之半數，另關於稅賦、規費亦應由兩造各自負擔，所餘之應補償數額，被告將以系爭不動產向銀行貸款，並由銀行撥付予原告（見本院卷第500頁），然查：系爭貸款之借款人僅為被告1人，為其個人債務，截至115年4月22日之貸款本金餘額為新臺幣（下同）7,049,397元，此有樹林區農會函文暨借據影本在卷可稽（見本院卷第206、484頁），且為被告所是認無訛（見本院卷第
445、492頁），被告主張扣除系爭貸款餘額之半數、及自原告取得系爭不動產應有部分起，由被告所繳納貸款本息之半數後，再以餘額補償原告，已屬無據，被告亦自承如不依上開方式扣除補償數額，其無法向銀行貸得足夠之補償款項（見本院卷第491至492頁），又依系爭估價報告所載，系爭不動產目前之市價約為18,051,750元，縱使依被告所主張之方式計算應補償原告之數額，仍高達數百萬元，被告僅表示其將以系爭不動產向銀行抵押籌款，並未提出目前可補償原告之資力證明（見本院卷第445、500頁），然抵押貸款須由金融機構評估借款人之還款能力及個別條件，而系爭不動產業已設定擔保債權總金額960萬元之最高限額抵押權，被告亦自陳其已年逾65歲（見本院卷第492頁、限制閱覽卷宗），是否能以被告之個人條件再增貸高達數百萬元用以補償原告，亦在未定之天，考量被告可能無力以金錢補償原告之風險，被告主張之前開分割方法，尚非允當。
4.原告主張以變價分割之方式，變賣系爭不動產，按各共有人應有部分比例分配價金，綜核前情，為使系爭不動產之經濟效益提高，得為有效之利用，並兼顧全體共有人之利益，本院認前開變價分割方式，使兩造或其他非共有人之人，均有單獨買受系爭不動產之機會，以消滅共有狀態，並將所得之價金依應有部分之比例分配予兩造，應屬較為適當及公允之分割方法，爰將系爭不動產以變價方式予以分割，並判決如主文第1項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌之後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；惟因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部；民事訴訟法第78條、第80條之1分別定有明文。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有所不同，故原告請求分割共有物雖有理由，惟關於訴訟費用之負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，依前揭法條規定，本院認除被告按其共有部分比例負擔外，勝訴之原告亦應按其應有部分比例負擔之；爰諭知訴訟費用之負擔比例如主文第2項所示。
中 華 民 國 115 年 7 月 3 日
民事第三庭法 官 邱光吾以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 7 月 3 日
書記官 陳芝箖附表一：
⑴土地：
編號 土地坐落 面積 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 臺北市 大同區 大龍 三 316-1 1127編號 共有人姓名 應有部分 1 簡秀琴 10000分之167 2 牛月蘭 10000分之167⑵建物編號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 樓層面積 合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 臺北市○○區○○段○○段0000○號 臺北市○○區○○段○○段00000地號土地 -------------- 臺北市○○區○○路0段000巷0號4樓 鋼筋混凝土造 5層 4層：81.77 合計：81.77 陽臺：8.03 備考 共有部分：同段同小段2772建號（權利範圍：10000分之333）。編號 共有人姓名 應有部分 1 簡秀琴 2分之1 2 牛月蘭 2分之1附表二：
編號 共有人姓名 應有部分比例 1 簡秀琴 2分之1 2 牛月蘭 2分之1