臺灣士林地方法院民事判決113年度重訴字第388號原 告即反訴被告 曾新宜訴訟代理人 葛彥麟律師
阮聖嘉律師楊駿賢律師被 告即反訴原告 曾柏霖訴訟代理人 謝子建律師
參 加 人 謝惠玲訴訟代理人 楊擴擧律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國114年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將如附表所示之不動產移轉登記予原告。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、反訴原告之訴駁回。
四、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事 實 及 理 由
甲、程序事項
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。經查：原告主張如附表所示之不動產（下稱系爭房屋）為其借名登記予被告，其主張終止借名登記契約並類推適用委任法律關係，請求被告移轉登記系爭房屋予原告；被告則抗辯系爭房屋為參加人即兩造之母親購入而借名登記予被告，並出借予原告使用，現被告已向原告終止使用借貸契約，惟原告仍無權占用系爭房屋，爰依民法第179條規定，對原告提起反訴請求給付相當於租金之不當得利，並援引在本訴答辯所用之證據資料。經核被告對原告提起上開反訴，非專屬他法院管轄，且該訴訟之防禦方法與本訴相牽連，與前開規定尚無不合，應予准許。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件被告反訴之聲明原為：原告應給付被告新臺幣（下同）25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（本院卷一第59頁）。嗣減縮為：原告應給付被告12萬5,000元，及其中2萬5,000元自民國114年1月1日起至清償日止，其中10萬元自114年5月1日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息（本院卷一第252頁）。經核被告變更反訴聲明，係減縮應受判決事項之聲明，揆諸首開法條規定，應予准許。
乙、實體事項
壹、本訴部分
一、原告起訴主張：
（一）兩造為姊弟，參加人為兩造之母。原告前欲購買房屋，然因正進行更生程序，故與被告成立借名登記契約，由被告出名以950萬元向訴外人林宏明購入系爭房屋，並於105年7月27日登記於被告名下，惟系爭房屋實為原告出資購買，且自購買後均由原告為使用、收益。現原告以起訴狀繕本為終止借名登記契約之意思表示，並類推適用委任法律關係，請求被告返還系爭房屋等語。
（二）並聲明：被告應將系爭房屋移轉登記予原告。
二、被告及參加人抗辯則以：
（一）系爭房屋係參加人出資購買而借名登記予被告，且無償出借予原告居住、使用，非屬原告所有，兩造間並無借名登記關係存在，是原告請求被告移轉登記系爭房屋，並無理由等語，資為抗辯。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分
一、被告提起反訴主張：
（一）系爭房屋係參加人出資購買而借名登記予被告，並無償出借予原告居住、使用，因被告以民事答辯暨反訴補充㈠狀為終止使用借貸契約之意思表示，經原告於113年11月29日收受送達，惟其迄今仍無權占用系爭房屋，係無法律上原因受有使用系爭房屋之利益，致被告受有損害，爰依民法第179條規定，請求原告給付自113年12月起至114年4月止，每月以2萬5,000元計算、共計12萬5,000元相當於租金之不當得利等語。
（二）並聲明：原告應給付被告12萬5,000元，及其中2萬5,000元自114年1月1日起至清償日止，其中10萬元自114年5月1日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告就反訴抗辯則以：
（一）系爭房屋為原告借名登記予被告，基於兩造間之內部關係，原告自屬有權使用、收益系爭房屋，故兩造間並無使用借貸關係存在，被告主張終止使用借貸關係，請求原告給付相當於租金之不當得利，並無理由等語，資為抗辯。
（二）並聲明：
1.被告之反訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院得心證之理由：
一、按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990 號判決意旨參照）。經查：
（一）兩造為姊弟，參加人為兩造之母。被告以其名義向林宏明以950萬元購買系爭房屋，於105年7月27日為移轉登記，而系爭房屋之頭期款180萬元係參加人匯款予林宏明，並以被告名義申辦貸款770萬元，以清償其餘之價金，且除前期之12萬元貸款由參加人清償外，其餘貸款金額皆為原告清償。嗣系爭房屋購入後，原告及參加人即共同遷入居住，參加人於109年4月遷出；又原告自109年4月10日起迄今，均以其名義將系爭房屋出租予他人並收取租金，另繳納系爭房屋之房屋稅、地價稅、水電瓦斯費等情，為兩造所不爭執（本院卷一第318頁），是此部分事實，應堪認定。
（二）兩造就系爭房屋有成立借名登記之意思表示合致：
1.證人即原告之配偶潘宗諺證稱：在買系爭房屋前，我還沒跟原告結婚，我們有一起住在樟樹一路房屋（彼時為參加人所有但借名登記予他人，嗣後已售出）幾天，我有聽到他們母子3人在討論，意思是說因為原告現在更生沒有辦法買房子，所以系爭房屋先登記在被告名下，但是是要買給原告的，他們進行這個對話時我在旁邊聽，應該是買系爭房屋1個月內發生的事情，他們在那個月討論好幾次，我在旁邊聽他們講等語（本院卷一第315-316頁）。
2.又被告及參加人均稱：因為我先生過世，我就叫原告帶著女兒一起搬回樟樹一路房屋住，潘宗諺偶爾有睡一下我們家沙發，那時他與原告還沒結婚等語（本院卷一第317頁）。可知於系爭房屋購入前，證人潘宗諺曾以原告男友身分偶爾入住樟樹一路房屋，則其確實有機會聽到兩造間討論以借名登記之方式購入系爭房屋，應認證人潘宗諺上開證詞為真實。是依證人潘宗諺之證詞，兩造於購入系爭房屋前，曾於樟樹一路房屋中就系爭房屋成立借名登記契約意思表示合致之事實，堪信為真。
（三）原告就系爭房屋有實質管領力：
1.自系爭房屋購入後，原告即遷入居住，且原告自109年4月10日起迄今，均以其名義將系爭房屋出租予他人並收取租金，另繳納系爭房屋之房屋稅、地價稅、水電瓦斯等事實，業如上述；則原告除曾居住於系爭房屋外，於搬遷至他處後，仍繼續以其名義將系爭房屋出租予他人並收取租金，復以其名義繳納系爭房屋各式稅捐及費用。而衡諸我國社會常情，繳納房屋之貸款及出租房屋收取租金，均屬不動產所有權人就不動產為使用、收益之行為，則觀諸原告使用、收益系爭房屋之情形，顯見其就系爭房屋有實質之管領力。而系爭房屋雖登記於被告名下，然均由原告以所有權人之方式為使用、收益，足認原告就系爭房屋確實有實質管領力，則原告主張兩造間就系爭房屋存有借名登記關係之事實，洵屬有據。
2.參加人固抗辯稱：因參加人無償出借系爭房屋予原告居住，故由原告繳納貸款及出租予他人並收取租金，此為使用者付費云云。惟依我國社會常情，繳納房貸及出租房屋收取租金為房屋所有人行使所有權之表現，已如上述；倘系爭房屋為參加人所有，並無償出借予原告使用，理應由參加人持續繳納房貸，並以參加人名義出租予他人及收取租金，然此等所有人行使所有權之行為均係由原告為之，已與參加人稱系爭房屋為其所有之抗辯不符。況使用借貸既屬無償契約，於使用借貸關係下所稱之使用者付費，依一般社會通念，應係房屋所有人無償出借房屋予借用人後，由借用人自行負擔使用房屋之水、電、瓦斯費；如以代繳納房貸做為借用人使用之代價，不啻為變相收取租金之方式。而參加人既稱系爭房屋係無償出借予原告，自不應向原告收取任何費用，則原告代參加人繳納房貸之行為，顯係以此代替租金之給付，即與參加人所稱使用借貸契約之構成要件不符。是被告及參加人此部分抗辯，既有如上所述諸多不合情理之處，實無從採信。
（四）被告與潘宗諺於111年間就系爭房屋簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）為通謀虛偽意思表示：
1.潘宗諺於111年間與被告簽立系爭契約，以980萬元向被告購買系爭房屋，並於111年3月17日轉帳540萬元予被告，另於同年2、3月間匯款共計230萬元予被告，被告將其中660餘萬元用以清償系爭房屋之貸款等情，復為兩造所不爭執（本院卷一第318頁），是此部分事實，亦堪認定。
2.證人潘宗諺證稱：因為原告有欠錢，不能貸款無法買房子，所以只好用被告的名義買系爭房屋，後來因為要過戶系爭房屋，代書就跟我們說用買賣的名義將系爭房屋過戶到我名下，我跟被告簽立系爭契約不是真的要買系爭房屋，只是要過戶等語（本院卷一第314-315頁）。而證人潘宗諺為不具法律背景及不動產相關專業知識之一般人，應無從知悉以何種方式過戶房屋，對渠等夫妻屬較能節省稅捐之方式，其證稱此種過戶方式為代書所告知，衡情應有相當之可信度。又因證人潘宗諺稱以通謀虛偽意思表示之方式過戶房屋係代書所告知，顯非一般代書於不動產過戶時應給予當事人之正常及適當建議。如其上開所言不實，負責承辦之吳鴻祥代書到庭後自應予以否認，以捍衛其身為代書之專業及誠信，然吳鴻祥代書到庭後竟拒絕證言，則綜合上情觀之，可知證人潘宗諺之證詞應為真實。是證人潘宗諺與被告間就系爭房屋簽立之系爭契約屬通謀虛偽意思表示乙節，應堪認定。
3.又與系爭房屋同號但不同樓層之建物，於111年間之售價為1,110萬元，有實價登錄查詢結果附卷可參（本院卷二第152頁）。惟證人潘宗諺與被告簽立系爭契約之買賣價金為980萬元，此價格係與105年間被告以其名義向訴外人林宏明購入系爭房屋之950萬元相近，然遠低系爭契約於111年簽立時之一般正常市場價格。再參以證人潘宗諺及原告轉帳及匯款予被告共計770萬元，被告將其中660餘萬元用以清償系爭房屋之貸款等情，業經認定如上；而剩餘之110萬元原告稱係被告向其借款，被告亦稱此金額係用以繳納購買另一間房屋之貸款（本院卷一第316頁）。是扣除此部分110萬元後，被告收受匯款之金額恰為系爭房屋之貸款餘額，顯見原告之真意係為被告清償因借名登記系爭房屋所負之貸款責任甚明，更足證系爭契約屬通謀虛偽意思表示無訛。
4.綜上所述，系爭契約既得認定屬通謀虛偽意思表示，證人潘宗諺與被告間即無買賣系爭房屋之真意。而於證人潘宗諺無購買系爭房屋真意之情形下，證人潘宗諺及原告竟仍給付770萬元予被告，使被告得以其中之660萬元將系爭房屋之貸款清償完畢，益徵原告主張系爭房屋為其借名登記予被告之主張為真。
（五）被告及參加人所為下列抗辯，均不足採：
1.參加人固主張系爭房屋係由其出面洽談並購入，且其持有系爭房屋之所有權狀，可知系爭房屋為其所有並借名登記予被告云云。惟於我國不動產買賣實務上，由親屬或代理人出面洽談買賣房屋之情形，比比皆是，尚無從僅由出面洽談購買者為何人而認定不動產所有權之歸屬。又系爭房屋既由參加人出面購買，其於買賣契約成立時，代原告向出賣人取得所有權狀，當屬事理之情；且參加人曾與原告共同居住於系爭房屋，實有相當之機會取得系爭房屋之所有權狀，亦難單憑參加人持有系爭房屋之所有權狀，而逕認其與被告間有成立借名登記之事實。是參加人上開抗辯，均屬無據。
2.參加人另主張系爭房屋之頭期款180萬元、前期貸款12萬元及系爭房屋部分裝修均由其出資，可知系爭房屋為其所有云云。然衡諸一般社會常情，子女欲購買不動產時，長輩幫忙出資或贈與頭期款之情形，實屬常見。況除被告上開所為出資外，系爭房屋之其餘貸款均係由原告繳納，比較原告及參加人就系爭房屋之租資金額，原告出資額顯較參加人為多。倘系爭房屋所有權之歸屬係以出資金額來判定，系爭房屋據此即應歸原告所有。是參加人上開抗辯，亦無從對其為有利之認定。
（六）綜上所述，依證人潘宗諺之證詞，可認兩造曾於樟樹一路房屋中就系爭房屋達成借名登記契約之意思表示合致，且由原告使用、收益系爭房屋之情形，足徵其就系爭房屋有實質管領力，揆諸首開最高法院判決要旨，堪認兩造就系爭房屋確實有成立借名登記契約。則原告主張終止兩造間之借名登記契約，並類推適用委任法律關係，請求被告返還系爭房屋，即屬有據。
二、次按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害（最高法院103年度台上字第 2198
號判決意旨參照）。經查：被告主張其已終止兩造就系爭房屋成立之使用借貸契約，惟原告拒不返還系爭房屋，故依民法第179條規定，提起反訴請求原告給付相當於租金之不當得利云云。然系爭房屋為原告所有並借名登記予被告之事實，業經認定如上；則原告基於借名登記契約之內部關係，自屬有權使用、收益系爭房屋，兩造間即無從成立使用借貸契約甚明。而原告既屬有權使用、收益系爭房屋，對被告自無從構成不當得利。此外，被告又未能證明被告有何無法律上原因受有利益之事實，揆諸上開最高法院判決要旨，被告上開反訴請求，洵屬無據。
肆、從而，原告主張終止兩造間之借名登記契約，並類推適用委任法律關係，提起本訴請求被告應將系爭房屋移轉登記予原告，為有理由，應予准許。被告依民法第179條規定，提起反訴請求原告應給付被告12萬5,000元，及其中2萬5,000元自114年1月1日起至清償日止，其中10萬元自114年5月1日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 3 日
民事第三庭 法 官 楊忠霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 7 月 3 日
書記官 李宜羚附表土地標示 編號 土地坐落 面積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 新北市 汐止區 北峰 966 2,683.32 10000分之87
建物標示 編號 建號 基地坐落 -------------- 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 樓層面積合計 附屬建物用途 1 02424 新北市○○區○○段000地號 -------------- 新北市○○區○○街000巷00號6樓 鋼筋混凝土造，12層樓 6層：96.07 陽台：16.43 全部 備註 共有部分：北峰段2387建號，面積899.32平方公尺，權利範圍10000分之182