臺灣士林地方法院民事判決113年度重訴字第513號原 告 葉金池
葉金彰葉宸輔葉上輔共 同訴訟代理人 陳德文律師被 告 陳瑞鈴訴訟代理人 官純良
陳忠儀律師上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國114年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹仟零壹拾柒萬柒仟元。
被告應自民國一一三年十一月六日起至清償第一項所示之金額之日止，按日給付原告新臺幣肆仟肆佰陸拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰參拾玖萬參仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟零壹拾柒萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告按日以新臺幣壹仟伍佰元供擔保後，得假執行。但被告如按日以新臺幣肆仟肆佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴聲明第一項請求違約金之起算日原為民國113年11月5日，嗣於本院審理中將上開利息起算日變更為113年11月6日（本院卷第53頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，自應准許。
二、原告主張：兩造於112年10月4日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定被告以總價金新臺幣(下同)4067萬7000元向原告購買新北市○○區○○段0000○0000○0000地號土地(下分別稱系爭1163、1288、1289地號土地，合稱系爭土地)，價金分三期給付，原告已依約履行出賣人義務，系爭土地所有權已移轉登記至被告名下，詎料被告於113年11月5日擅自占用系爭土地，等同原告已交付系爭土地，然被告迄未依約交付尾款1017萬7000元，爰依系爭買賣契約第3條約定，請求被告給付尾款1017萬7000元，並依系爭契約第11條第2項約定，請求被告自違約日起按日給付依1017萬7000元之千分之1計算之違約金等語。並聲明：㈠被告應給付原告1017萬7000元，及自113年11月6日起至清償日止，每日1萬177元計算之違約金；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：不爭執依系爭買賣契約，尾款給付期限已屆至一事，惟系爭土地存在其間夾雜新北市○○區○○段0000地號國有土地(下稱系爭1162地號土地)，且系爭土地過往既有道路為第三人所有土地而遭封鎖，與公路無適宜之聯絡，屬於不能為通常使用之袋地等瑕疵，致減少系爭土地價值及效用，被告知悉上開瑕疵後，旋依民法第354條第1項、第359條規定通知原告表示減少價金1017萬7000元之意思，而系爭買賣契約價金經減少1017萬7000元後，已完全給付，被告即無再為給付之義務。倘認被告得主張減少價金之數額不及尾款數額，然系爭土地因夾雜國有土地而無法整體使用，且無法對外通行，被告受有無法使用系爭土地之利益，被告得依民法第227條規定，請求原告應賠償被告所受損害即向鄰地所有權人購置通行權暨整地之費用253萬7583元，並以此損害數額主張抵銷原告主張之尾款。又倘認被告不得主張原告之尾款請求權不存在，然使系爭土地得整體利用及對外通行，為原告之從給付義務，則於原告未排除系爭土地夾雜國有土地及鄰地通行權之問題前，被告仍得依民法第264條第1項規定，拒絕給付尾款，而無遲延給付之情事。再者，原告未舉證受有實際損害，系爭買賣契約第11條第2項約定按日千分之1計算之違約金過高，應予酌減至0元等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證理由：
㈠、原告主張：系爭土地業已過戶予被告，並至遲於113年11月5日由被告現實占有管領中，被告自應依系爭買賣契約之約定給付尾款1017萬7000元等語。按本期尾款1017萬7000元，乙方(按原告)同意甲方(按被告)得以金融機構核准之額度貸款支付尾款，並於核撥同時支付。如甲方之貸款額度不足支付尾款時，不足部分甲方應於完稅前以現金一次補足；甲方如需申辦貸款作為尾款時，應於完稅前完成對保、開戶，最遲於土地增值稅單核下三週內完成銀行撥款等手續，否則甲方應負遲延責任。甲方如因貸款條件不符或因貸款金額不足時，應於完稅前以現金或銀行本票補足差額，否則甲方應負遲延責任。甲方無須貸款時，應於完稅前以現金或銀行本票一次付清尾款，承辦人則將尾款本票退還予甲方。系爭買賣契約第3條第2項第4款、第6條第1、3、4項分別定有明文(本院卷第17至18頁)。查系爭土地既已於起訴前過戶予被告，業據原告陳明在卷(本院卷第13頁)，衡情其土地增值稅應已完稅，且被告亦不爭執依系爭買賣契約原約定尾款給付期限，至遲於原告主張之113年11月5日已屆至一事(本院卷第53頁)。是以，原告依系爭買賣契約之約定，請求被告給付買賣價金尾款1017萬7000元，應屬有據。
㈡、原告主張：被告遲延給付尾款，應依系爭契約第11條第2項之約定，給付原告按日以被告未履行之價款1017萬7000元之1000分之1計算違約金等語。經查：
1、按甲方除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾1日(自逾期日起算至完全給付日止)甲方應按該期未履行支付價款千分之1計算違約金予乙方，並應於補繳價款時一併繳清，系爭買賣契約第11條第2項前段定有明文(本院卷第20頁)。查被告至遲於113年11月5日應給付價金尾款1017萬7000元，業如前述，被告迄未給付，則原告依系爭買賣契約第11條第2項前段，請求被告按日給付約定之違約金一事，應屬有據。
2、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條、第252條分別定有明文。查系爭買賣契約第11條第2項約定遲延給付之違約金，並未約定為懲罰性違約金，應屬賠償總額計算之違約金。又金錢之債逾期未履行，顯使債權人受有利息之損害。參照民法第205條規定，約定之利率，超過年息百分之16者，無效等語。是原告所受之遲延損害應不逾年息百分之16計算之利息。而本件兩造約定按日以未給付金額1000分之1計算違約金，相當於年息百分之36.5，參照前開說明，則屬過高，應核減為按年息百分之16計算核屬適當。是依此計算本件按日計算之違約金應為4461元(計算式：10,177,000×16%÷365=4,461，元以下四捨五入)。
㈢、被告雖辯稱：原告交付之土地有夾有系爭1162地號國有土地及屬與公路無適宜之聯絡致不能為通常使用之袋地等瑕疵，應予減少價金1017萬7000元，而系爭買賣契約價金經減少1017萬7000元後，系爭土地之價金即已完全給付，被告無再為給付之義務云云。惟按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第354條、第355條分別定有明文。惟查：
1、系爭土地確夾有系爭1162地號土地一事，有原告提出之地籍圖謄本可參(本院卷第72至76頁)。惟系爭買賣契約兩造約定之買賣標的為系爭土地，亦無約定系爭1163、1288、1289地號土地均應相鄰，不得夾有其他地號土地，此觀系爭買賣契約自明。故難認系爭土地夾有系爭1162地號土地一事，係屬系爭買賣標的之瑕疵。
2、按土地與公路是否有適宜之聯絡一事，屬土地客觀存在之環境，土地之原所有權人即出賣人無從隱匿，買受人僅稍加注意及調查即可得知。查系爭土地買賣價金達4067萬7000元，面積達9605.8平方公尺，金額非小，面積亦大，對被告之資產影響非微，衡情被告於買受系爭土地前，應對系爭土地之客觀狀況為調查，而系爭土地如何通行或出入(通行公用道路或私設道路)，與公路有無適宜之聯絡，應屬系爭土地得否為通常使用或依原預定計劃使用之基本事宜。準此，被告是否確未就系爭土地有無與公路有適宜聯絡一事，為瞭解或調查，即有疑義。再系爭土地曾由兩造代理人會同地政機關就系爭土地之範圍為鑑界，此有原告提出之房地產登記費用明細表支出鑑界申請及鑑界費及系爭土地釘定界樁之複丈成果圖等為證(本院卷第84、86頁)，且被告之女經營的馬術莊園亦緊臨系爭土地。足見被告就系爭土地之客觀狀態，應有一定程度之瞭解，當知悉系爭土地通行出入之狀況。再者，原告主張被告購買系爭土地之目的，即係為作為停車場使用等語，雖為被告否認。惟經本院於審理時詢問購買系爭土地之用途，被告稱：要作農用，有請工人整地等語(本院卷第246頁)，惟當詢問具體作何農作，被告訴訟代理人官純良亦為洽簽系爭買賣契約時之被告代理人則稱：不知前妻(按被告)要做什麼使用，我只是受委託云云(本院卷第247頁)；再於次一言詞辯稱期日被告訴訟代理人官純良稱：系爭土地，原是加拿大的朋友來馬場，喜歡這塊地，請伊跟地主溝通，地主開價1坪2萬，後來有大陸朋友來也很喜歡要買，地主開價1坪1萬5，但最後都沒有成交，再來因被告賣土地有錢，地主開價1坪1萬4500元，伊跟被告說可買下來當作投資，簽訂買賣契約時，還沒有決定系爭土地的用途，後來被告才說要租給伊，讓伊去種植牧草給馬吃云云(本院卷第289、290頁)。承上可知，被告先稱購買系爭土地是為農用，但無法具體說明如何農用，復稱買系爭土地係為投資，簽約時尚未決定系爭土地之途，嗣決定租予其前夫即本件訴訟代理人亦為被告簽立系爭買賣契約之代理人官純良種植牧草，被告前後所述並不一致，苟其確僅單純投資，何以後稱係為農用，如係為農用，應早有規劃，何以先稱不知，後稱種植牧草。故被告似有隱瞞購買系爭土地用途之情事。復經本院請被告陳報系爭土地使用現況。被告先陳報目前因無法通行，故無法使用云云(本院卷第237頁)，然經原告提出現場停放大客車之照片(本院卷第232至234頁)，方於審理期日稱：系爭土地現有部分土地停放報廢大客車等語(本院卷第247頁)。是以，本院審酌被告就系爭土地購買之目的，與目前之使用現況，前後所述不完全一致，似有隱瞞購買系爭土地用途之全辯論意旨，及原告前開主張之事實，業據其提出新聞報導內容記載略以：阿羅哈客運2022年2月歇業，董事長陳瑞鈴為方便管理巴士，在女兒經營的馬場旁買下3000坪土地擺放巴士，不料…該通行處是私人土地…；阿羅哈董事長陳瑞玲在女兒經營的淡水馬場旁買下3千坪原地要擺放這些待售的巴士，結果卻與旁邊的民宿業者爆發土地糾紛等語(本院卷第46、第214頁)，及系爭土地停放大客車之現況照片(本院卷第232至234頁)等情，應認原告主張被告購買系爭土地係為作停車空間使用一事，較為可信。是以，被告購買系爭土地既係作為停車空間使用，衡情當更注意並調查系爭土地通行至公路之情形，被告豈有不知系爭土地與公路間通行狀態之理。益徵，被告於購買系爭土地之際，應已就系爭土地與公路有無適宜聯絡之客觀情狀有所知悉及瞭解。是以，縱認系爭土地確有「無與公路有適宜聯絡」之瑕疵，惟此應為被告所明知或因重大過失而不知，原告復未保證無前述瑕疵，依前揭規定之說明，原告自不負瑕疵擔保責任。
3、準此，原告主張系爭土地有原告所述瑕疵，主張減少價金1017萬7000元，系爭買賣價金已全部清償云云，應難憑採。
㈣、被告抗辯：系爭土地有與公路無適宜聯絡及夾有系爭1162地號國有土地之瑕疵，原告未告知前開瑕疵，屬未履行附隨義務，使原告受有無法使用系爭土地損害253萬7583元，爰以此為抵銷之抗辯。另系爭土地有前開瑕疵，則原告即負有使系爭土地得對外通行、整體使用之從給付義務，且原告未為給付，被告自得以此主張同時履行抗辯，而無遲延給付尾款之情事，原告自不得請求給付尾款及違約金云云。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。民法第354條第1項定有明文。而所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。故出賣人所負之瑕疵擔保內容，包括交換價值、使用價值（通常效用及預定效用）及品質瑕疵之擔保（最高法院73年度台上字第1173號判決、106年度台上字第1718號判決意旨參照）。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物的瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，亦即此際物的瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，形成請求權競合之關係，當事人得擇一行使之。倘其主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求損害賠償時，應無民法第356條、第365條規定之適用（最高法院100年度台上字第1468號、105年度台上字第2245號、94年度台上字第2352號判決意旨參照）。惟查本件縱認有被告主張之前述瑕疵存在，惟系爭土地之客觀狀態於系爭買賣契約成立前後均無改變，被告前開所謂瑕疵，顯係發生於系爭買賣契約成立前，復為被告所不爭執(本院卷第287頁)。是依前開規定之說明，僅得依民法關於買賣瑕疵擔保責任之規定主張權利，而無民法第227條規定之不完全給付適用。故被告主張系爭土地有前述之瑕疵，致原告違反從給付義務、附隨義務，而主張同時履行抗辯、抵銷抗辯云云，均難憑採。
㈤、綜上所述，原告逾期未給付價金尾款，則原告依系爭買賣契約第3條第4項、第11條第2項之約定，請求被告給付1017萬7000元及自113年11月6日起至清償之日止，按日給付原告4461元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，經核於法無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，亦應駁回。
六、本件事證已臻明確，原告請求傳訊原告葉宸輔、葉上輔母親為證人以證明，原告並未告知系爭土地夾有系爭1162地號國有土地；證人官純良以證明締約時不知系爭土地有瑕疵；向新北市政府農業局、淡水區公所、新北市政府養護工程處、新北市淡水地政事務所函詢，並請求至現場履勘以證明系爭土地與公路並無適宜的聯絡云云(本院卷第252至256頁)，核無必要。另兩造其餘攻擊防禦方法及所援引之證據，經本院悉予審酌後，認於本件判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 23 日
民事第二庭 法 官 劉逸成以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 7 月 23 日
書記官 林映嫺