臺灣士林地方法院民事判決
113年度重訴字第63號原 告 陳志祥訴訟代理人 陳建勳律師
林靜怡律師被 告 蘇冠諭上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國113年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段00號15樓房屋及地下室編號第76號停車位騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬捌仟貳佰伍拾捌元，及自民國一百一十二年六月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百一十二年六月十日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬貳仟元。
四、被告應自民國一百一十三年一月十日起至遷讓返還第一項房屋之日止，另按月給付原告新臺幣肆萬貳仟元。
五、被告應自民國一百一十二年六月十日起至遷讓返還第一項車位之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。
六、原告其餘之訴駁回。
七、訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。
八、本判決第一項於原告以新臺幣參佰捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
九、本判決第二項於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
十、本判決第三項於原告按月以新臺幣壹萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
十一、本判決第四項於原告按月以新臺幣壹萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
十二、本判決第五項於原告按月以新臺幣壹仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。
十三、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠兩造於民國112年1月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭房屋
租約），約定由原告將所有之門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○○路○0段00號15樓（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自112年1月10日起至113年1月9日止；每月租金新臺幣（下同）42,000元，應於每月10日之前繳納；押租金84,000元，不得轉為租金；如被告積欠租金達2期以上，經原告催告限期繳納，仍不支付時，不待期限屆滿，原告得終止系爭房屋租約；被告於終止租約或租賃期滿不交還房屋與設備，自租約終止或租賃期滿之翌日起，每月應支付租金雙倍之金額予原告作為違約金。
㈡兩造另口頭約定原告將系爭房屋之地下室76號車位（下稱系
爭車位）出租予被告，租期同系爭房屋租約，租金每月5,000元（下稱系爭車位租約）。
㈢詎被告僅交付押租金84,000元及112年1、2月房屋租金，其餘
各期房屋、車位租金均未支付，迄112年5月止，被告遲付房屋租金已達3個月、車位租金已達5個月，共計欠繳租金151,000元。原告乃於112年5月17日以存證信函通知被告於文到後5日內繳清，逾期未繳即以該函為終止租約之意思表示，不另發函（下稱系爭存證信函），被告於同年月18日收受後仍置之不理，兩造間系爭房屋租約及系爭車位租約應於當期末日即同年6月9日終止。縱認上開終止為不合法，系爭房屋租約及系爭車位租約亦業於113年1月9日屆期終止。
㈣爰依下列規定請求被告為下列給付，請求擇一為有利之判決：
1.依房屋租賃契約、民法第767條、第455條規定，請求被告將系爭房屋及系爭車位騰空返還予原告。
2.依系爭房屋租約第3條、系爭車位租約、民法第455條規定，請求被告給付112年3至5月之房屋租金126,000元，及112年1至5月之車位租金25,000元，合計151,000元。
3.依系爭房屋租約或不當得利法律關係，請求被告自112年6月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告42,000元。
4.依系爭房屋租約第6條規定，請求被告自112年6月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金42,000元。
5.依系爭車位租約或不當得利法律關係，請求被告自112年6月10日起至遷讓返還系爭車位之日止，按月給付原告5,000元。㈤聲明為：
1.被告應將系爭房屋及系爭車位騰空返還予原告。
2.被告應給付原告151,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
3.被告應自112年6月10日起至遷讓返還系爭房屋及系爭車位之日止，按月給付原告89,000元。
4.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠查原告主張之事實，業提出與其所述相符之房屋租賃契約、
新北○○○○○○○○門牌整編換證通知單、存證信函及回執以為證（見臺灣新北地方法院三重簡易庭112年度重簡字第1299號卷【下稱重簡卷】第17-18頁、本院卷第64-68頁），堪信為真實。
㈡兩造間租約何時終止？
1.系爭房屋租約：按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。查至系爭存證信函送達被告後5日（即112年5月23日），被告雖積欠系爭房屋租金達2個月之租額，惟尚未遲延給付逾2個月，故原告以系爭存證信函為終止系爭房屋租約之意思表示，主張系爭房屋租約於112年6月9日終止，違反上開規定而不合法。然系爭房屋租約之租期至113年1月9日屆滿，已如前述，是應認系爭房屋租約於113年1月9日終止。
2.系爭車位租約：按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度臺簡上字第7號裁定意旨參照）。查原告寄發系爭存證信函時，被告積欠5個月車位租金，而被告於112年5月18日收受系爭存證信函後，並未於5日內繳清積欠車位租金，是應認兩造間系爭車位租約於112年5月23日終止。
㈢茲就原告各項請求是否有理由分敘如下：
1.聲明第1項：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條第1項前段定有明文。查系爭房屋租約於113年1月9日終止，系爭車位租約於112年5月23日終止，均已如前述，原告依民法第455條規定，請求被告將系爭房屋及系爭車位騰空返還予原告，自屬有據。原告依此請求權基礎已可獲得勝訴之判決，其餘請求權基礎爰不加以贅述。
2.聲明第2項：①原告請求112年3至5月房屋租金部分：
查系爭房屋每月租金42,000元，應於每月10日之前繳納，被告僅繳納112年1、2月房屋租金，其餘各期房屋租金均未支付，又系爭房屋租約於113年1月9日終止，已如前述，則原告依系爭房屋租約，請求被告給付112年3至5月之房屋租金126,000元（計算式：42,000×3），為有理由。②原告請求112年1至5月車位租金部分：
查系爭車位每月租金為5,000元，被告未曾繳納任何車位租金，又系爭車位租約至112年5月23日終止，均已如前述，則原告依系爭車位租約，請求被告給付112年1月10日至同年5月23日之車位租金22,258元（計算式：5,000×4又14/31≒22,258，小數點以下四捨五入，下同），為有理由，逾此部分，則無理由。
③承上，故原告聲明第2項請求之金額，於148,258元之範圍內為有理由，逾此部分則屬無據。
④另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲
延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本項原告之請求，於本件起訴前均已屆清償期，故原告就上開准許部分，併請求自起訴狀繕本合法送達之翌日即112年6月26日（本件起訴狀繕本於112年6月15日寄存送達【見重簡卷第27頁】，於同年月25日發生效力）起，至清償日止，按法定利率週年利率5％計算之利息，應屬有據。
3.聲明第3項：①依系爭房屋租約或不當得利法律關係，請求被告自112年
6月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告42,000元部分：
⑴查系爭房屋每月租金42,000元，應於每月10日之前繳
納，被告僅繳納112年1、2月房屋租金，其餘各期房屋租金均未支付，又系爭房屋租約於113年1月9日終止，均已如前述，則原告依系爭房屋租約，請求被告112年6月10日起至113年1月9日止，按月給付原告房屋租金42,000元，當有理由。
⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受土地法第105條準用同法第97條第1項所定，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％之限制。查系爭房屋租約於113年1月9日終止後，被告已無繼續使用系爭房屋之權利，揆諸前開說明，原告向被告請求自113年1月10日（契約終止後之翌日）起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利42,000元（同兩造間原約定之租金），即屬有據。
②依系爭房屋租約第6條規定，請求被告自112年6月10日起
至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金42,000元部分：
按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。另系爭房屋租約第6條約定：「乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋與設備，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方每月應支付租金雙倍之金額於甲方為違約金。」（見重簡卷第17頁）。查系爭房屋租約於113年1月9日因屆期而終止，又被告於系爭房屋租約之租賃關係終止後，迄未遷讓返還系爭房屋，原告依上開約定，本得請求被告按月給付相當於租金2 倍即84,000元之違約金（計算式：42000 ×2＝84000 ）。惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條定有明文。是約定違約金過高者，應由法院依職權予以酌減，至是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807號判決參照），此不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。衡諸被告於系爭房屋租約於113年1月9日終止後，未立即遷讓返還系爭房屋，亦未足額支付相當於租金之費用，原告確實受有租金收入之損失，但原告並未舉證證明有何租金以外之損害，是本院審酌系爭房屋之使用目的、所在地之工商繁榮程度及原告所受損害等情，認約定被告應按月給付租金2倍之違約金實屬過高，酌減為按月以租金1倍即42,000元計算，應屬合適。故原告此部分請求，於自系爭房屋租約終止之翌日即113年1月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金4萬2,000元，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據。
③依系爭車位租約或不當得利法律關係，請求被告自112年
6月10日起至遷讓返還系爭車位之日止，按月給付原告5,000元部分：
查系爭車位租約於112年5月23日終止後，被告已無繼續使用系爭車位之權利，揆諸前開說明，原告向被告請求自112年6月10日起至遷讓返還系爭車位之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5,000元（同兩造間原約定之租金），亦屬有據。
④另依原告所述，兩造就系爭車位係另以口頭成立租約（
見本院卷第57頁），即系爭房屋租約與系爭車位租約並非同一契約，故此項聲明關於房屋租金、不當得利、違約金之請求，與車位不當得利之請求，被告所負給付義務應依個別契約區分為按月給付各至遷讓房屋、車位之日止，附此敘明。
四、從而，原告依民法第455條第1項前段、系爭房屋租約、系爭車位租約之約定，請求：①被告應將系爭房屋及系爭車位騰空返還予原告，②被告應給付原告148,258元，及自112年6月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，③被告應自112年6月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告42,000元，④被告應自113年1月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金42,000元，⑤被告應自112年6月10日起至遷讓返還系爭車位之日止，按月給付原告5,000元，為有理由，應予准許，逾此部分則無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 11 日
民事第二庭 法 官 謝佳純以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 11 日
書記官 羅伊安