臺灣士林地方法院民事判決114年度簡上字第246號上 訴 人 環遊郡采迭區管理委員會法定代理人 邱義峰訴訟代理人 莊佳樺律師被 上訴人 王宥云
李雪柔
許夐秦
張志遠蔡育龍呂淑雅共 同訴訟代理人 魏葳律師
魏鏮律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國114年7月31日本院士林簡易庭114年度士簡字第314號第一審判決提起上訴，本院於民國115年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張略以：
(一)伊為依法申請備查在案，由環遊郡采迭區（下稱系爭社區）之區分所有權人推選管理委員而成立之管理組織。被上訴人王宥云於民國112年12月6日、被上訴人李雪柔於113年1月12日、被上訴人許夐秦於113年2月21日、被上訴人張志遠於113年2月16日、被上訴人蔡育龍於113年2月16日、被上訴人呂淑雅於112年12月11日分別因拍賣取得系爭社區之門牌號碼新北市○○區○○○00巷000號3樓（下稱系爭A房屋）、新北市○○區○○○00巷000號2樓（下稱系爭B房屋）、新北市○○區○○○00巷000號2樓（下稱系爭C房屋）及新北市○○區○○○00巷000號2樓（下稱系爭D房屋）、新北市○○區○○○00巷000號2樓（下稱系爭E房屋）、新北市○○區○○○00巷000號3樓（下稱系爭F房屋）、新北市○○區○○○00巷000號1樓（下稱系爭G房屋）之房屋（以下合稱系爭房屋）所有權。
(二)被上訴人購買系爭房屋時，法院就拍賣系爭房屋之投標公告，已有告知投標人應自行查明債務人有無積欠管理費，且依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第24條第1項之規定，區分所有權之繼受人於繼受前得請求閱覽或影印規約，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。而依系爭社區規約（下稱系爭規約）第11條第5項之規定，新區分所有權人應承擔並清償前手區分所有權人積欠之管理費。現系爭房屋之前手區分所有權人（即遠東航空股份有限公司，下稱遠航公司）自108年12月起即有欠繳管理費（各戶之數額如下述聲明之金額，下統稱系爭管理費）之情形，則依前所述，被上訴人既然係以拍賣取得系爭房屋之所有權，就系爭房屋前手區分所有權人積欠管理費之事實，於參與投標時即已知悉，而有系爭規約第11條第5項、公寓條例第24條第1項及民法第826條之1第3項規定之適用，應各自承擔繳納前手所積欠管理費之責任。
(三)又被上訴人李雪柔就前手所積欠之管理費部分，曾提起訴訟確認債權不存在，依本院113年度士簡字第948號判決（下稱前案）理由所載，被上訴人李雪柔經拍賣而取得系爭房屋之所有權，應與前手（即遠航公司）就管理費債務負連帶清償責任，於本件應有爭點效之適用，被上訴人當不得為相反之主張。
(四)爰依系爭規約第11條第5項、公寓條例第24條第1項及民法第826條之1第3項等規定提起本訴，並聲明：⒈被上訴人王宥云應給付上訴人新臺幣（下同）134,304元；⒉被上訴人李雪柔應給付上訴人75,362元；⒊被上訴人許夐秦應給付上訴人157,764元；⒋被上訴人張志遠應給付上訴人77,030元；⒌被上訴人蔡育龍應給付上訴人79,017元；⒍被上訴人呂淑雅應給付上訴人75,571元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被上訴人則辯以：公寓條例第24條第1項所繼受者，未包括原區分所有權人之債務，該規定並無使債之關係具有物權化而得以拘束第三人之效力，伊當無須就遠航公司所欠繳之管理費，負擔任何清償責任。而上訴人自承系爭規約並未於地政機關登記，或有法院裁定所定管理經登記之事實，此與民法第826之1第3項之要件不符，當無該規定之適用，伊自不因拍賣取得系爭房屋所有權而當然繼受遠航公司之債務人地位，則上訴人據此向伊請求給付遠航公司所積欠之系爭管理費，並無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，除所陳與原審相同外，上訴人於第二審程序中補稱：伊於系爭房屋拍賣前已在系爭房屋前張貼公告，公告內容中載明「社區規約第六章第十一條第五項，區分所有權人，應承擔並清償前手區分所有權人積欠本社區之管理費及公共基金費用」，被上訴人知悉前手遠航公司積欠系爭管理費未繳納，且被上訴人明知系爭規約第11條第5項之約定，仍未繳納系爭管理費，非屬善意第三人。又民法第826條之1第1項所載「於地政機關登記」或「法院裁定之管理經登記」，均非民法第826條之1第3項規定之必要要件，故被上訴人應與系爭房屋前手所有權人，就所欠繳之系爭管理費負連帶清償責任。另被上訴人李雪柔於前案訴訟中就「後手是否須負擔前手管理費」進行攻防並辯論，復未據兩造提出新訴訟資料推翻之情形，應具有爭點效，原審判決確認本件被上訴人李雪柔無庸給付系爭管理費，有違誠信原則。爰依系爭規約第6章第11條第5項、民法第822條第1項、第826條之1第3項、第799條之1、公寓條例第10條等規定，請求擇一為有利判決等語。
並上訴聲明：⒈原判決廢棄；⒉被上訴人王宥云應給付上訴人134,304元；⒊被上訴人李雪柔應給付上訴人75,362元；⒋被上訴人許夐秦應給付上訴人157,764元；⒌被上訴人張志遠應給付上訴人77,030元；⒍被上訴人蔡育龍應給付上訴人79,017元；⒎被上訴人呂淑雅應給付上訴人75,571元，及均自原審起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、被上訴人所陳除與原審相同之部分外，另補稱：伊於拍定系爭房屋後方得知遠航公司與上訴人間存在管理費之紛爭。惟上訴人原應向原區分所有權人即遠航公司請求給付管理費，卻以此為由，阻礙伊行使其身為區分所有權人應享之權利。另被上訴人許夐秦自113年2月21日拍定系爭房屋後至113年9月之管理費皆已清償，惟上訴人竟向被上訴人許夐秦主張自108年12月起至113年9月止之管理費，顯見上訴人之請求均無憑據。又上訴人主張依系爭規約第6章第11條第5項約定，請求伊應清償前手區分所有權人積欠之系爭管理費。惟上訴人並未將此於地政機關登記或法院裁定之管理經登記之事實，是上開拍賣公告上之註記內容，僅為提醒之性質，並未具備拘束後手之效力。至於上訴人所稱社區公告（即原證3）之發布日期為112年10月24日，即伊參與拍賣之前1日，可見伊根本沒有任何機會知悉該公告之存在，則上訴人以此證明伊知悉上情，自無理由。又上訴人對於前手遠航公司訴請給付管理費，係經一造辯論判決，故伊不清楚遠航公司所積欠系爭管理費之計算方式。而依照系爭規約大公設（如大小公園）的土地持分有很多部分不是伊所有權狀之持分，且系爭社區之4支柵欄及3個崗哨均已拆除，卻仍列入大公設之管理費，故伊不用支出該部分之管理費等語。並答辯聲明：上訴駁回。
五、經本院會同兩造協議簡化之爭點如下：（見本院卷第275至277頁）
(一)不爭執事實
1.上訴人為依法申請備查在案，由系爭社區之區分所有權人推選管理委員而組織成立之管理組織；而被上訴人王宥云於112年12月6日、被上訴人李雪柔於113年1月12日、被上訴人許夐秦於113年2月21日、被上訴人張志遠於113年2月16日、被上訴人蔡育龍於113年2月16日、被上訴人呂淑雅於112年12月11日分別因拍賣取得系爭A、B、C、D、E、F、G房屋所有權。
2.被上訴人於購買系爭房屋時，於本院109年度司執字第29300號強制執行事件拍賣系爭房屋之投標公告（下稱系爭拍賣公告），於備註第6點稱：投標人應自行查明債務人有無積欠管理費，並注意拍定後民法第826條之1第3項規定之適用問題，以此告知投標人應自行查明債務人有無積欠管理費等情。
3.系爭規約於111年10月22日新增第11條第5項規定，新區分所有權人，應承擔並清償前手區分所有權人積欠本社區之管理費及公共基金費用。
4.被上訴人李雪柔就其前手所積欠之管理費部分，曾提起訴訟確認債權不存在，經前案訴訟駁回其請求確認管理費債權不存在部分確定。
5.就系爭社區歷年來所修正之規約，暨各住戶依照歷年來所修正規約所應給付之管理費及各次修正，詳如本院卷第180至184頁所述。
(二)爭點
1.被上訴人是否依系爭規約第11條第5項、公寓條例第24條第1項及民法第826條之1第3項等規定，應繼受系爭房屋之前手遠航公司所積欠上訴人之系爭管理費（數額部分如下述2所述），並對此對上訴人負有連帶清償之責？
2.若是，則遠航公司就系爭房屋所欠繳上開管理費之數額是否如上訴人所請求之金額？上訴人請求被上訴人王宥云應給付134,304元；被上訴人李雪柔應給付75,362元；被上訴人許夐秦應給付157,764元；被上訴人張志遠應給付77,030元；被上訴人蔡育龍應給付79,017元；被上訴人呂淑雅應給付75,571元暨法定遲延利息，是否有理？被上訴人王宥云可否以其多未持有大公共設施土地之持分（即系爭社區外之大小公園並非系爭社區建地、系爭社區4支柵欄及3個崗哨已經拆除，住戶均無庸支付該等費用，此部分卻列為大公管理費，故被上訴人亦無給付此部分管理費之義務）為由，拒絕給付該部分之管理費？
六、得心證之理由：
(一)上訴人依系爭規約第11條第5項、公寓條例第24條第1項及民法第826條之1第3項等規定，主張被上訴人應繼受系爭房屋之前手遠航公司所積欠上訴人之系爭管理費，並負有連帶清償之責，為無理由：
1.按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印公寓條例第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓條例第24條1項固有明文。然該條所稱區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等），又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內（臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號審查意見可資參照）。是以，公寓條例第24條第1項規定文義，僅係課繼受人於繼受前閱覽或影印相關文件及繼受後遵守該條例或規約之義務，並非繼受人應承擔前手因共有物管理所積欠債務（最高法院106年度台上字第1737號判決意旨參照）。
2.查系爭規約第11條第5項雖規定：「新區分所有權人，應承擔並清償前手區分所有權人積欠本社區之管理費及公共基金費用」等語（見原審卷第31頁），然揆諸前開說明，被上訴人依公寓條例第24條第1項規定所繼受者乃契約地位，至於前手住戶即遠航公司所積欠之系爭管理費，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事項，自無公寓條例第24條規定之適用。縱系爭規約第11條第5項約定應由後手即被上訴人繼受，被上訴人就此已具體發生之債務，亦無受規約該項規定拘束之義務，而發生繼受系爭管理費之效力。
3.又系爭拍賣公告於備註第6點固記載：「投標人應自行查明債務人有無積欠管理費，並注意拍定後民法第826條之1第3項規定之適用問題」等語，以此告知投標人應自行查明債務人有無積欠管理費（見原審卷第47頁）， 然拍賣公告之註記，目的在於記載拍賣物客觀事實，以促應買人注意，依法不具任何確定私權得喪變更之法律效果。且該公告僅說明系爭房屋之現況及自行查明積欠之管理費等語，隻字未提及遠航公司積欠系爭管理費之數額為何，尚難遽此即認被上訴人於繼受系爭房屋所有權前，已知悉遠航公司積欠系爭管理費債務乙事，更無解為被上訴人應買系爭房屋，即有承擔系爭管理費債務之意。此外，亦無事證可證被上訴人因而與上訴人約定由其承擔遠航公司所積欠系爭管理費之債務。是系爭拍賣公告之內容，亦無從為有利於上訴人之認定。至於上訴人另稱其於系爭拍賣公告前，已在系爭房屋門口張貼公告（見原審卷第39頁），則被上訴人已知上情等語。然觀諸該公告之時間為112年10月24日，在拍賣投標日即112年10月25日之前一日，難認為被上訴人所知，而上訴人復未舉證證明被上訴人於買受系爭房屋前即已查悉上情，自難以此遽認被上訴人已知該等公告內容，而應受該公告之拘束。
4.次按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依民法第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力，其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同；動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力；共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，民法第826條之1定有明文。可知此規定係規範共有物之共有人間就共有物相關之約定或決定（依同法第820條規定之決定）或負擔，對其後繼受為共有人之第三人仍有效力之要件。惟區分所有建物，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物（民法第799條第1項規定）；區分所有乃就建築物而言，亦即就一建築物之特定部分（專有部分）各自得成為單獨所有權之標的，該專有部分與其他該建築物專有部分所有人全體共有之共同部分組合而成為一區分所有權。且依公寓條例第4條第2項及土地登記規則第94條規定，不得將區分所有建物之共同使用部分與其專有部分之主建物分離而為移轉。又公寓大廈之區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，就有關公寓大廈(含專有及共有部分)、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得經區分所有權人會議決議共同遵守之規約，以拘束區分所有權人或住戶，此觀公寓條例第3條第12款、第23條之規定自明。是以，公寓條例規範之區分所有權性質，並非單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃為一種財產(私權)與生活(共益)之調和，如何調和，則賴規約規範。準此，公寓大廈區分所有權人間依公寓條例規定就因管理專有及共有部分所生之管理費，其性質顯與前述民法第826條之1規定，係單純就共有物之共有人間就共有物之相關約定或決定（依同法第820條規定之決定）或負擔不同，應無同法第826條之1規定之適用。
5.又按民法第826條之1為98年1月23日新增之條文，參諸其立法理由記載：「共有物之管理或協議分割契約，實務上認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判決參照）。使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第820條第1項所為之決定，亦應做相同之解釋。又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第349號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力……。又經由法院依第820條第2項、第3項裁定所定之管理，屬非訟事件，其裁定效力是否及於受讓人，尚有爭議（最高法院67年台上字第4046號判決參照），且該非訟事件裁定之公示性與判決及登記不同，故宜明定該裁定所定之管理亦經登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人始具有效力，爰增訂第一項，以杜爭議，並期周延」、「共有人間就共有物因為關於第一項使用、管理等行為之約定、決定或法院之裁定，在不動產可以登記之公示方法，使受讓人等有知悉之機會，而動產無登記制度，法律上又保護善意受讓人，故以受讓人等於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限，始對之發生法律上之效力，方為持平，爰增訂第二項」、「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形（例如協議分割或禁止分割約定等）所生之負擔（第822條參照），為保障該負擔之共有人，應使受讓人與讓與人連帶負清償責任，惟為免爭議，俾使之明確，爰增訂第三項。」等語。可知民法第826條之1之規定，係為保持共有物原約定或決定之安定性，使債權行為對第三人發生效力，又為保護交易安全及善意受讓人，故在不動產部分，以登記為公示方法，使受讓人有知悉之機會；在動產因無登記制度，則以受讓人於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限，使共有物原約定或決定對繼受應有部分之共有人，仍有效力。是以，不動產為共有物之約定或決定經登記後，始對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力，其效力應並包括共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。蓋不動產在未經登記之情形，依民法第826條之1第1項規定，應有部分之受讓人不受共有人間關於共有物使用、管理等約定或決定之拘束，若反而須承受前手因共有物之使用、管理或其他情形所生債務負擔，顯然輕重失衡，當非立法者之本意。是民法第826條之1第3項規定共有物應有部分受讓人對讓與人，就不動產共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，仍應以於地政機關登記後或法院裁定之管理經登記之情形為限，是上訴人主張不以登記為限，自無可採。因此，縱認公寓大廈規約所規定之負擔(管理費)，仍有民法第826條之1第3項規定之適用，惟上訴人已自承遠航公司所積欠之系爭管理費未具備「於地政機關登記」，或「法院裁定之管理經登記」一節，自與民法第826條之1第3項規定之要件不符，自不得拘束系爭房屋之後手即被上訴人。
6.至於上訴人固援引本院114年度簡上字第228號判決理由為據。然該判決要旨並非原判例或大法庭之裁判，本於個案獨立審判及適用法律之原則，本院自不受拘束，故該案判決理由或法律見解之採擇，亦無從為有利於上訴人之依據。
7.另就上訴人主張被上訴人李雪柔就其前手所積欠之管理費部分，曾提起訴訟確認債權不存在，經前案駁回上訴人李雪柔請求確認管理費債權不存在之訴確定，則依據前案之判決理由所載，經拍賣而取得公寓大廈之房屋所有權，拍定人應與債務人（即房屋前手）就管理費債務負連帶清償責任，於本件應有爭點效之適用，被上訴人當不得為相反之主張。然按所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失公平之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來（最高法院105年度台上字第2337號判決意旨參照），是爭點效之發生，係以前訴訟與本訴訟之當事人同一為前提。而本件上訴人欲以與被上訴人李雪柔之前案訴訟判決理由，主張爭點效，惟其他被上訴人並非前案之當事人，縱認本件之爭點業於前案訴訟作出認定，對於其他被上訴人而言，仍不具爭點效之效力，當無爭點效之適用。又於本件訴訟進行時，已有諸多新訴訟資料（見原審卷第189頁、第251至261頁），足以推翻前案訴訟之認定，亦無違反誠信原則之情。故被上訴人李雪柔尚得於本件訴訟為相反之主張，則上訴人辯稱本件受前案爭點效之拘束云云，應非可採。
8.從而，上訴人依系爭規約第11條第5項、民法第826條之1第3項及公寓條例第24條第1項等規定，主張被上訴人應繼受系爭房屋之前手遠航公司所積欠上訴人之系爭管理費，並應負有連帶清償之責，並無理由。
(二)本院既然認定被上訴人毋庸繼受前手遠航公司所積欠上訴人之系爭管理費，自毋庸審酌上開爭點2即上訴人請求被上訴人給付管理費之數額應如何認定之爭點，附此敘明。
七、綜上所述，上訴人依系爭規約第6章第11條第5項、民法第822條第1項、第826條之1第3項、第799條之1、公寓條例第10條等規定，請求被上訴人王宥云應給付上訴人134,304元；被上訴人李雪柔應給付上訴人75,362元；被上訴人許夐秦應給付上訴人157,764元；被上訴人張志遠應給付上訴人77,030元；被上訴人蔡育龍應給付上訴人79,017元，及均自原審起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由。原審就此為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、被上訴人固聲請調閱本院114年度士司補字第432號（即另案確認系爭規約第11條第5項之區分所有權人決議無效事件）之全卷，以證明被上證1起訴狀之全部內容，並主張有停止本件訴訟之必要等語。然本院既已認定被上訴人毋庸繼受前手遠航公司所積欠上訴人之系爭管理費，且上訴人亦不得依照系爭規約第11條第5項作為請求被上訴人給付系爭管理費之依據，自無再函查及停止本件訴訟之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論駁。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 5 月 27 日
民事第三庭審判長法 官 邱光吾
法 官 陳世源
法 官 林哲安以上正本係照原本作成。本件判決不得上訴。
中 華 民 國 115 年 5 月 27 日
書記官 徐翊哲