臺灣士林地方法院民事判決114年度簡上字第291號上 訴 人 陳美芍被 上訴人 張哲銘上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國114年3月21日本院士林簡易庭113年度士簡字第1769號第一審判決提起上訴，本院於民國115年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人主張：被上訴人前向上訴人承租新北市○○區○○街000號1樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期自民國111年11月1日至113年10月31日止，每月租金為新臺幣（下同）3萬9,000元、押租金則為7萬8,000元（下稱系爭租約），惟被上訴人僅交付12個月租金之支票12紙予上訴人，而未支付第2年（即112年11月至113年10月期間，共12個月）合計46萬8,000元之租金，並於112年3月31日片面終止系爭租約。惟依系爭租約第2條、第18條約定，兩造於2年內均不得任意解約，被上訴人既未與上訴人達成合意，自不得單方面終止系爭租約，而應給付前開租金。爰依系爭租約第3條、第5條之約定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被上訴人應給付上訴人46萬8,000元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人辯以：被上訴人有預開12個月租金（111年11月起至112年10月止）之支票12紙交付上訴人，並已交付押金7萬8,000元，嗣被上訴人於112年3月22日提前通知上訴人於112年3月31日終止租約，並同意賠償1個月押金，兩造已於112年3月31日終止系爭租約，被上訴人自無須給付終止契約後之租金。又系爭租約第18條已約定系爭租約之當事人可以終止契約，依照本院士林簡易庭113年度士簡字第720號返還押租金案件（下稱另案）所提出之對話紀錄內容也可見兩造已合意終止系爭租約，上訴人所述不實等語，資為抗辯，並聲明：㈠上訴人之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，所陳與原審部分相同外，另補稱略以：系爭房屋內仍有被上務人遺留之設備，上訴人已多次通知被上訴人親自點交，惟被上訴人均置之不理，是系爭租約尚未終止，被上訴人仍應給付系爭租約存續期間即112年11月起至113年10月31日止之租金46萬8,000元等語。並聲明：㈠原判決廢棄；㈡前開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人46萬8,000元。被上訴人則補陳：被上訴人於點交系爭房屋當日本欲交付鑰匙予上訴人，但遭上訴人拒收，又系爭租約第18條第1項約定為「租賃期間內乙方（即被上訴人）若擬提前遷離他處時，必須在兩個月前通知對方，乙方應賠償甲方（即上訴人）一個月租金，乙方絕無異議」，上訴人於本院提交之系爭租約將租賃期間「內」擅自更改為租賃期間「滿」，與當初簽立之系爭租約內容不同等語。並聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：㈠兩造曾簽立系爭租約，並由被上訴人以簽發支票之方式給付
第1至12個月之租金等情，有系爭租約影本存卷可參（原審卷第15-24頁），復經兩造於另案、上訴人於原審陳明無誤(另案卷第156頁、原審卷第14頁)，是此部分事實，首堪認定。又被上訴人於112年3月22日透過通訊軟體通知上訴人擬於112年3月底提前終止租約，兩造並於112年3月30日商討點交事宜，亦有通訊軟體對話紀錄截圖在卷可證(另案卷第25、35頁)，則此部分事實，同堪認定。
㈡上訴人雖主張依系爭租約第2條、第18條約定，兩造於2年內
均不得任意解約。惟系爭租約第2條約定內容係指系爭租約期限為2年，由此僅能證明系爭租約係定有期限之租賃契約，並無從推論兩造曾約定於前開租賃期間內不得提前終止系爭租約。又觀諸上訴人於原審自行提出之系爭租約影本可知(原審卷第21頁)，系爭租約第18條第1項約定實為「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，必須在兩個月前通知對方，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議」，其中「必須在兩個月前通知對方」之字樣係以手寫方式添註，並蓋有上訴人印文，足見兩造對於此部分約定業經充分討論並達成共識。再依前開約定所載文義，顯係指被上訴人在租期屆至前若欲提前搬離，應在2個月前通知上訴人，並賠償上訴人1個月租金，則上訴人所稱兩造於租賃期間內不得任意解約云云，即非有據，無可採信。至於上訴人嗣於本院具狀提出之系爭租約影本第18條第1項約定固記載：「租賃期間『滿』乙方若擬提前遷離他處時，必須在兩個月前通知對方，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議」（本院卷第182頁），但此份影本與上訴人自承為其按捺指紋而於原審提出之系爭租約影本顯有不符，是否屬實，已堪存疑。況其上之「滿」字乃係經手寫刪除原「內」字後增加，且未如其他更動部分經上訴人蓋上印文以示為兩造合意刪改，被上訴人亦否認兩造曾更動該部分內容，佐以更改該文字後之約定前後文明顯矛盾，益徵兩造簽定之系爭租約應為上訴人於原審提出之版本，而無系爭租約不得提前終止之約定甚明。
㈢再按考量民法第450條第3項、第453條關於定期租賃期前終止
應先期通知之立法目的，係為使租賃雙方有所準備，則只須終止契約之效果，於通知後經過必要之期間後發生，即足達上開保護目的，殊無重行定期通知之必要，此於當事人約定提前通知之期間時，亦應為相同解釋。查被上訴人依系爭租約第18條第1項約定，雖得提前終止系爭租約，但應提前2個月通知，業經本院認定如前，而被上訴人係於112年3月22日告知上訴人擬於112年3月31日終止租約，此與被上訴人應提前2個月告知上訴人之要件不符，再參照系爭租約係自每月首日起算下月租期之情，本院認兩造間之系爭租約應係於112年5月31日終止，方為合理。又兩造間之系爭租約既已終止，上訴人已無從請求被上訴人依系爭租約給付後續租金。從而，上訴人主張被上訴人應給付系爭租約終止後、112年11月至113年10月期間之租金，自無足憑採。至上訴人主張系爭房屋仍遺留被上訴人之設備，則屬另事，不影響前開認定，附此敘明。
五、綜上所述，上訴人依系爭租約之約定，請求被上訴人給付112年11月至113年10月共12個月租金46萬8,000元，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴人意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 19 日
民事第二庭 審判長法 官 謝佳純
法 官 高御庭法 官 蘇怡文以上正本係照原本作成。本件判決不得上訴。
中 華 民 國 115 年 3 月 19 日
書記官 黃靖芸