臺灣士林地方法院民事判決114年度簡上字第211號上 訴 人 吳俊清被 上訴 人 林初美訴訟代理人 申哲律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國114年6月2日本院內湖簡易庭114年度湖簡字第473號第一審判決提起上訴，本院於115年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第三項關於命上訴人給付超過「自民國113年11月21日起至返還原判決主文第1項之房屋之日止，按月給付新臺幣10萬7000元」部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用負擔之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人向伊承租門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國111年10月8日起至116年10月7日止，且第一年租金按月給付新臺幣(下同)10萬元、第二年後則按月給付10萬7,000元(下稱系爭租約)。惟自112年12月起，上訴人無故不按月給付租金10萬7,000元，經伊委請訴外人高樹伸以通訊軟體Line催告上訴人給付，上訴人仍未給付。上訴人已積欠伊自112年12月8日起至113年10月7日止，共10個月租金，合計107萬元。伊已於113年9月25日以律師函(下稱系爭律師函)通知上訴人於收受系爭律師函後7日內給付積欠之租金，如逾期不給付，即終止兩造間系爭租約，上訴人於113年9月27日收受系爭律師函後，仍逾期迄未給付，系爭租約已於113年10月5日終止，伊得依民法第455條或民法第767條第1項規定，擇一請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋。而伊依系爭租約第4條約定，以押金20萬元扣抵後，上訴人尚積欠伊租金87萬元(107萬元-20萬元)，伊得依系爭租約第3條約定，請求上訴人給付租金87萬元。又上訴人於系爭租約終止後，仍繼續占有系爭房屋，乃無法律上原因，而受有相當於租金之不當得利，致伊受有損害，伊亦得依民法第179條規定，請求上訴人給付自113年10月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付10萬7,000元等語。
二、上訴人則以：伊向原屋主高樹宏承租系爭房屋10幾年，均無訂立書面之租賃契約，已變成不定期租賃契約。而高樹宏於111年9月4日死亡，於同年10月1日被上訴人通知高樹宏死亡之情事，並與伊訂立系爭租約，然被上訴人於斯時尚非系爭房屋所有權人，故系爭租約應屬無效等語，資為抗辯。
三、原審判決被上訴人勝訴，並依職權宣告得為假執行。上訴人不服，而提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本院得心證之理由：㈠被上訴人主張兩造於111年10月8日訂立系爭租約，由上訴人
向伊承租系爭房屋，約定租期自111年10月8日起至116年10月7日止，第一年租金按月給付10萬元，第二年後按月給付10萬7,000元，押租金20萬元；而上訴人於112年12月起即未按月給付租金，已積欠自112年12月8日起至113年10月7日止之租金共計10個月租金等情，有兩造不爭執之系爭租約、Line對話紀錄可稽(原審卷第21至34、37至41頁)，應堪信為真實。㈡上訴人抗辯其向原屋主高樹宏承租系爭房屋10幾年，均無簽
立書面之租賃契約，已變成不定期租約，高樹宏於111年9月3日於西班牙過世（臺灣時間111年9月4日），於同年10月1日被上訴人通知高樹宏死亡，被上訴人遂與伊訂立系爭租約，惟被上訴人於斯時非系爭房屋所有權人，故系爭租約應屬無效云云。然按繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開始時，除民法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1147條、第1148條第1項定有明文。查高樹宏為系爭房屋之原所有權人，而高樹宏於111年9月4日死亡，被上訴人為高樹宏之唯一繼承人，有建物登記第一類謄本、遺產稅核定通知書、繼承系統表、戶籍謄本、遺產稅同意移轉證明書可稽（本院卷第42、90至95、100至108頁），則被上訴人於高樹宏死亡當日即因繼承而取得系爭房屋所有權。而兩造係於111年10月8日訂立系爭租約，且約定系爭租約之租賃期間自111年10月8日至116年10月7日止，故於系爭租約成立時及約定之租賃期間，被上訴人為系爭房屋所有權人至明；況且不動產租賃契約之出租人，並不限於所有權人始得為出租人，故上訴人抗辯被上訴人非系爭房屋所有權人，兩造間系爭租約應屬無效云云，難認可採。
㈢至被上訴人主張因上訴人已積欠112年12月8日起至113年10月
7日止，共10個月租金合計107萬元，其曾以系爭律師函通知上訴人於收受系爭律師函後7日內給付積欠之租金，如逾期不給付，即終止兩造間系爭租約，上訴人於113年9月27日收受系爭律師函後，仍逾期迄未給付，故系爭租約已於113年10月5日終止，其亦得請求自113年10月5日起至返還系爭房屋之日止，每月相當於租金之不當得利10萬7000元等語，為被上訴人否認。而查：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
民法第440條第1、2項定有明文。
⒉被上訴人主張上訴人已積欠自112年12月8日起至113年10月7
日止，共10個月租金合計107萬元等語。上訴人雖辯稱其有繳納112年12月租金，但未繳足等語，然上訴人並未舉證證明其確有繳納及金額，則上訴人此部分辯稱，尚難認可採。堪認被上訴人主張上訴人積欠自112年12月8日起至113年10月7日止，共10個月租金，合計107萬元(10萬7000元×10)，尚未給付等語，應為可採。
⒊又被上訴人於113年9月25日寄發系爭律師函予上訴人，該函
係記載「…委請貴大律師發函催告臺端於收受本函後七日內支付所積欠之租金，若仍拒不給付將依法行使權利，並請求
臺端自系爭房屋遷離」等語。則系爭律師函係催告上訴人於收受系爭律師函後7日內給付積欠之租金，並通知仍拒不給付，將依法行使權利，且請求上訴人自系爭房屋遷離等情（見原審卷第55至59頁），堪認上訴人已定相當期間催告上訴人於相當期限內給付租金，上訴人雖未於系爭律師函所定期間內給付租金予被上訴人，然因系爭律師函內容並未為終止系爭租約之意思表示，而僅係通知上訴人若上訴人未依所定期限給付租金，被上訴人將行使權利，並請求上訴人自系爭房屋遷出，則被上訴人主張系爭租約於000年00月0日生終止系爭租約之效力等語，尚難認可採。嗣被上訴人提起本件訴訟，主張系爭租約經其終止，而請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並以該起訴狀繕本於113年11月20日送達上訴人(原審卷第65頁)，被上訴人終止系爭租約之意思表示始合法送達上訴人，故於113年11月20日始生終止系爭租約之效力。
㈣又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。系爭租約既經被上訴人於113年11月20日合法終止，則被上訴人依民法第455條第1項規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人，洵屬有據。又本院已依民法第455條前段規定判命上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，被上訴人另依民法第767條第1項前段規定為相同之請求，乃係基於選擇合併擇一為勝訴判決，故本院自無庸再為判斷，附此敘明。
㈤依兩造間所訂立之系爭租約第14條第1項約定：「租賃關係消
滅時，出租人應即結算租金及第五條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅出租人並遷出戶籍或其他登記。」(原審卷第25頁)；且依系爭租約第3條約定，可知第1年租金每月10萬元 、第2至5年租金每月10萬7000元、承租人應於每月8日給付等情(原審卷第23頁)；又係系爭租約第14條第3項約定：「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求返還租賃住宅之相當月租金額，及相當月租金額計算違約金(未足一個月者，以日租金計算)至返還為止」、及同條第4項約定：「前項金額與承租人未繳清之租金及第五條約定之相關費用，出租人得由第4條第1項規定之押租金抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額或費用」(原審卷第25頁)。是被上訴人主張上訴人尚積欠自112年12月8日起至113年10月7日止，共10個月之租金計107萬元，經以押租金20萬元扣抵後，上訴人尚積欠被上訴人租金上開期間租金金額為87萬元(107萬元-20萬元)。則被上訴人依系爭租約第3條約定，請求上訴人給付租金87萬元，亦屬有據。
㈥再者，系爭租約於113年11月20日既經被上訴人合法終止，上
訴人於系爭租約終止後仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有，可能獲得有相當於租金之不當得利，為社會通常之概念。本院審酌系爭房屋於兩造系爭租約有效期間，係約定自第2至5年起每月租金為10萬7000元，可認上訴人無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益為每月10萬7000元為適當，而被上訴人受有每月相當於租金損害10萬7000元，是被上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付自系爭租約終止後即自113年11月21日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利10萬7000元，即屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第455條第1項、系爭租約第3條、民法第179條規定，請求上訴人:㈠應遷讓返還系爭房屋；㈡應給付87萬元，及自113年11月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢應自113年11月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付10萬7000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就超過上開應准許部分即「自113年10月5日起至113年11月20日止，按月給付10萬7000元」部分，為上訴人敗訴判決，並依職權宣告假執行，尚有未洽，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至原判決就前開應准許部分，判命上訴人給付，尚無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，為無理由，應予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴人上訴一部有理由、一部無理由，爰依法判決如主文。中 華 民 國 115 年 1 月 29 日
民事第四庭審判長法 官 陳章榮
法 官 鄭欣怡法 官 陳月雯以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。中 華 民 國 115 年 1 月 29 日
書記官 李佩諭