臺灣士林地方法院民事判決114年度簡上字第41號上 訴 人 安泰登峰管理委員會法定代理人 葉林全訴訟代理人 趙炳元
蔡宗軒律師被 上訴人 森昌有限公司法定代理人 余益輝訴訟代理人 陳立怡律師上列當事人間請求確認債權不存在事件，上訴人對於中華民國113年12月5日本院士林簡易庭113年度士簡字第872號第一審判決提起上訴，本院於民國114年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人上訴時之法定代理人原為侯敦仁，嗣於本院審理中變更為葉林全，有上訴人所提安泰登峰社區（下稱系爭社區）第24屆第12次管理委員會會議記錄可稽（本院卷第95頁），並由其於民國114年2月24日具狀聲明承受訴訟（本院卷第107頁），合於民事訴訟法第175 條規定，應予准許。
二、兩造主張：
㈠、本訴部分：
1、被上訴人主張：伊前經由法務部行政執行署士林分署（下稱士林分署）強制執行拍賣程序，分別於112年12月1日、112年12月1日、113年1月5日拍賣取得門牌號碼新北市○○區○○○路0段00號16樓房屋、同路段27之3號16樓房屋、同路段27之10號6樓房屋（下分別稱系爭27號16樓、27之3號16樓、27之10號6樓房屋，合稱系爭房屋）所有權。伊本欲進行系爭房屋之裝修事宜，卻遭上訴人以民法第826條之1第3項之規定，於伊繳清系爭房屋之前手即訴外人黃圓映（下逕稱其姓名）積欠依社區規約第10條規定應繳付之如附表一A、B欄所示期間、金額共新臺幣（下同）126萬7039元之管理費（含管理費及車位清潔費）前，拒絕發給伊裝修許可，已限制伊就系爭房屋之所有權能之行使。惟民法第826條之1規定係屬於民法所有權章第4節「共有」之規定，係針對分別共有人讓與其應有部分時為規範對象，與區分所有權之移轉不同，則伊係受讓系爭房屋之區分所有權後，僅依公寓大廈管理條例第24條、民法第799條之1規定承繼因規約所生之法律關係，當無適用民法第826條之1規定之餘地。區分所有權人之繼受人所應繼受者，係依公寓大廈管理條例或規約所定一切權利義務，如規約所定繳交管理費之義務本身，但不及於積欠之管理費，此屬前手個人債務。故本於債之相對性原則，伊無明確表示承擔債務，並無清償義務，上訴人應向黃圓映請求清償所積欠之管理費。為此，爰請求確認上訴人對伊如附表一A、B欄所示期間、金額共126萬7039元之管理費債權對伊不存在等語。
2、上訴人則以：公寓大廈區分所有權人間就建物之共有部分亦為分別共有關係，針對法院拍賣債務人所有區分所有建物之專有部分、共有部分及基地之應有部分之情形，亦包括共有物應有部分之讓與在內，因此就管理費之負擔相當於民法第822條內容之債務。又民法第826條之1第3項規定，自始從無應以同條第1項「因地政機關登記後」、「法院裁定之管理經登記」為構成要件。再自歷史解釋而言，由民法第826條之1草案歷次修正及修正討論內容，可知該條第3項之現行規定為與會專家學者有意排除前2項限制，擴大保護共有關係支出費用人權益。另該條文立法理由亦說明受讓人清償債務後得依民法第280條規定向讓與人請求之權利，藉此平衡原共有人為保障共有物價值而支出之必要費用，維持共有物之經濟價值，共有物之經濟價值亦由受讓人所享受，後手亦因民法第280條之規定不須承受前手因共有物管理所生債務，有立法價值上之衡平考量。又自體系解釋而言，民法第757條立法理由已揭示無違物權法定主義且能依一定公示方法予以公示者，法律應承認之，且民法第826條之1第3項更刻意排除「前二項」之文字，以衡平一般不動產及區分所有不動產均得享有請求受讓人負擔讓與人積欠管理費之立法目的，更應允許區分所有建物之分管契約即規約得適用民法第826條之1第3項為當。是被上訴人就系爭房屋為黃圓映之後手，依民法第826條之1第3項規定，對黃圓映所積欠如附表一A、B欄所示期間、金額共126萬7039元之管理費債權，應連帶負清償責任等語，資為抗辯。
㈡、反訴部分：
1、上訴人主張：黃圓映積欠依社區規約第10條規定應繳付如附表一C、D欄所示期間、金額共135萬6338元之管理費，被上訴人為系爭房屋之繼受人，依民法第826條之1第3項規定，應繼受黃圓映所積欠之管理費，並與黃圓映連帶負清償之責任。爰依社區規約第10條規定及民法第826條之1第3項規定，請求被上訴人給付伊135萬6338元及分別按附表二「起算日(年.月.日)」欄所示之日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等語。
2、被上訴人則以：本件並無民法第826條之1第3項之適用，伊並無與黃圓映連帶負清償上開管理費債務之義務，上訴人之請求並無理由等語，資為抗辯。
三、關於本訴部分，原審就被上訴人上開請求，判決其全部勝訴，確認上訴人對於被上訴人如附表一A、B欄所示期間、金額共126萬7039元之管理費債權不存在。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴駁回；被上訴人則聲明：上訴駁回。關於反訴部分，原審就上訴人上開請求，判決駁回其全部請求及假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄，㈡被上訴人應給付上訴人135萬6338元及自附表二「起算日(年.月.日)」欄所示日期起至清償日止，按年息10﹪計算之利息；被上訴人則聲明：
上訴駁回。
四、得心證理由：
㈠、本訴部分：
1、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者而言。查上訴人主張被上訴人應就系爭房屋之前手黃圓映積欠之社區管理費債務負清償之責任，其對被上訴人有前開債權存在。被上訴人則否認上訴人對其有前揭債權存在。是以，前開債權對被上訴人存否，使被上訴人私法上地位處於不安之狀態，又此不安狀態，得以確認判決除去。故被上訴人自得對上訴人提起本件確認債權不存在之訴，合先敘明。
2、被上訴人經由士林分署強制執行拍賣程序，分別於112年12月1日、112年12月1日、113年1月5日登記取得系爭27號16樓、27之3號16樓、27之10號6樓房屋之所有權；系爭房屋之前手黃圓映積欠依社區規約第10條規定應繳付之如附表一A、B欄所示期間、金額共新臺幣（下同）126萬7039元之管理費等情，有士林分署拍賣公告、系爭房屋之所有權狀、存證信函等為證(原審卷一第27至65頁，第355至369頁)，且為兩造所不爭執，應可認定。
3、本件兩造對於被上訴人所有系爭房屋之前所有權人黃圓映積欠社區管理費之期間及金額均不爭執。惟上訴人主張被上訴人依民法第826條之1第3項之規定，就系爭房屋前所有權人黃圓映，所積欠依社區規約第10條規定應繳付如附表一A、B欄所示期間、金額共126萬7039元之管理費，應負連帶清償責任，然為被上訴人否認，並以前揭詞情資為抗辯。是本件首應審究者，即在於黃圓映為系爭房屋所有權人之際，所積欠之社區管理費，有無同法第826條之1第3項之適用，由被上訴人就黃圓映積欠之前開債務負連帶清償之責。惟查：
①、按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割
之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力，其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同；動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力；共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，民法第826條之1定有明文。可知此規定係規範，共有物之共有人間就共有物相關之約定或決定(依同法第820條規定之決定)或負擔，對其後繼受為共有人之第三人仍有效力之要件。惟依公寓大廈管理條例第3條第1款規定，公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣上，標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。故公寓大廈之所有權標的，分為兩部分，一部分為專有部分，一部分為共有部分，就共有部分，就整體公寓大廈而言，其因事實上或法律上不可分割，故無法以分割方式消滅共有關係，亦應與專有部分及其基地或地上權之應有部分併同移轉，無法單獨處分(按依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物共有部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔；民法第799條第5項亦有類似規定)。又公寓大廈之區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，就有關公寓大廈(含專有及共有部分)、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得經區分所有權人會議決議共同遵守之規約，以拘束區分所有權人或住戶，此觀公寓大廈管理條例第3條第12款、第23條之規定自明。承上可知，公寓大廈管理條例規範之區分所有權之性質，並非單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃為一種財產(私權)與生活(共益)之調和，如何調和，則賴規約規範。準此，公寓大廈區分所有權人間依公寓大廈管理條例規定，議決訂立之規約及規約規定之負擔(管理費等)之性質，顯與前述民法第826條之1規定，係單純就共有物之共有人間就共有物之相關約定或決定(依同法第820條規定之決定)或負擔不同，應無同法第826條之1規定之適用。
②、民法第826條之1之規定，係為保持共有物原約定或決定之安
定性，使債權行為物權化，對第三人亦發生效力，又為保護交易安全及善意受讓人，故在不動產部分，以登記為公示方法，使受讓人有知悉之機會；在動產因無登記制度，則以受讓人於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限，使共有物原約定或決定對繼受應有部分之共有人，仍有效力。是以，不動產為共有物之約定或決定經登記後，始對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力，其效力並包括共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。若不如此解釋，在不動產關於共有物使用、管理等約定或決定未經登記之情形，依民法第826條之1第1項規定，應有部分之受讓人不受共有人間關於共有物使用、管理等約定或決定之拘束，但仍須承受前手因共有物之使用、管理或其他情形所生債務負擔，顯然輕重失衡。是以，同法第826條之1第3項規定共有物應有部分受讓人對讓與人，就不動產共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，仍應以共有物使用、管理等約定或決定，於「地政機關登記後」或「法院裁定之管理經登記」之情形為限。是以，縱認公寓大廈規約所規定之負擔(管理費)，仍有民法第826條之1第3項規定之適用，然本件系爭社區之規約，亦未經地政機關登記，被上訴人自無庸依同法第826條之1第3項規定，就黃圓映所積欠依社區規約第10條規定應繳付如附表一A、B欄所示期間、金額共126萬7039元之管理費，負連帶清償責任。上訴人雖主張略以：在物權修法過程，研修小組將第3項原規定之「前2項情形」等刪除，以擴大第3項適用範圍，不以共有約定或決定經登記為限云云。惟細繹上訴人提出之民法物權編研究修正實錄記載之會議紀錄，原草案第3項規定為「前2項情形，於共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物使用、管理所生之債務負連帶清償之責任」等語(本院卷第291頁)。後修正為「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因前2項情形所生負擔負連帶清償責任」等語(本院卷第295)。參照兩者之不同，亦在於將原開頭之「前2項情形」移列於該項之中段、「債務」改為「負擔」。嗣於交付討論分割亦可能發生債務，關於負擔部分是否增列分割所生之相關負擔之際，有委員建議是否修正為「因前二項使用、管理等情形所生之負擔」？惟主席表示「前2項係規範第3人效力之問題，與使用、管理無涉，故將第3項限定於前2項情形，似有不當」，其後會議即聚焦於應負擔之內容討論，並未討論第3項之規定，是否不以共有人間就共有物之約定或決定經登記之不動產為限，此有上訴人提出之民法物權編研究修正實錄可參(本院卷第289至303頁)。復參照民法826條之1之立法理由，亦未提及同條第3項就不動產部分，是否不以共有人間就共有物之約定或決定經登記之不動產為限。是以，就物權修法之研究小組討論修法過程，是否刻意排除，不以共有約定或決定經登記者為限，尚有疑義。從而，上訴人前開主張尚難憑採。
③、承上可知，社區規約及其規定之負擔，應無民法第826條之1
規定之適用。縱認有適用，亦以合於同條第1項公示之情形為限。是以，上訴人主張被上訴人依同法第826條之1第3項規定，就系爭房屋前所有權人黃圓映，積欠依社區規約第10條規定應繳付如附表一B欄所示金額共126萬7039元之管理費，負連帶清償責任，即難憑採。從而，被上訴人請求確認上訴人之前開債權對其不存在一事，應屬有據。
㈡、反訴部分：上訴人主張系爭房屋前所有權人黃圓映積欠依社區規約第10條規定應繳付之如附表一C、D欄所示期間、金額共135萬6338元管理費，被上訴人為系爭房屋之後手，依民法第826條之1第3項規定，就黃圓映積欠之管理費，應負連帶清償之責，爰依系爭社區第10條規定及民法第826之1第3項規定，請求被上訴人給付如反訴上訴聲明第2項所示之金額及利息云云。被上訴人對系爭房屋前所有權人黃圓映積欠前開之社區管理費一事固不爭執，惟辯稱：本件管理費債務，應無民法第826條之1第3項之適用，被上訴人無庸負清償之責等語。查民法第826條之1係規範共有物應有部分之受讓人與共有物他共有人間之關係，而社區規約係規範公寓大廈專有部分、共有部分，區分所有權人及其他住戶間之權利義務關係，以增進社區全體成員之利益，非僅單純規範區分所有權人間就共有部分之共有關係。故就社區規約及規約所生之負擔，與共有人間就共有物之約定、決定及負擔之性質，顯不相同，應無民法第826條之1之適用，縱認有適用亦以合於同條第1項公示情形為限，業如前述。是以，上訴人主張依同法第826條之1第3項規定，被上訴人就系爭房屋前手黃圓映所積欠，依社區規約第10條規定應繳付之如附表一D欄所示金額共135萬6338元管理費負清償之責，請求給付上訴人135萬6338元本息，應無所據。
五、綜上所述，本訴部分，被上訴人請求確認上訴人如附表一A、B欄所示期間、金額之管理費債權對其不存在，為有理由；反訴部分：上訴人請求被上訴人給付如表一D欄所示之金額及附表二所示之利息，為無理由。原審均為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所援引之證據，經本院悉予審酌後，認於本件判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴人上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 5 月 22 日
民事第二庭審判長法 官 謝佳純
法 官 高御庭
法 官 劉逸成以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 5 月 22 日
書記官 林映嫺附表一：請求確認管理費債權不存在/請求給付管理費整理表編號 系爭房屋 A.被上訴人請求確認管理費債權不存在期間 B.前欄管理費總金額 C.上訴人請求給付管理費期間 D.前欄管理費總金額 1 27號16樓 103年11月至 112年5月 570,352元 103年11月至 112年11月 597,904元 2 27之3號16樓 103年11月至 112年5月 560,523元 103年11月至 112年11月 587,601元 3 27之10號6樓 110年2月至 112年5月 136,164元 110年2月至 113年1月4日 170,833元 總計 1,267,039元 1,356,338元附表二：管理費債務利息起算日整理表