臺灣士林地方法院民事判決114年度簡上字第63號上 訴 人 張家義訴訟代理人 黃聖堯律師被上訴人 陳柏壽上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國114年1月8日本院士林簡易庭113年度士簡字第1501號第一審判決提起上訴，本院於民國114年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、被上訴人於第一審之訴駁回。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事 實 及 理 由
一、被上訴人主張：門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷00號5樓之2房屋（下稱系爭房屋）原為其與訴外人即其胞弟陳柏華共有，應有部分各2分之1。嗣上訴人向陳柏華購買其應有部分，於民國111年5月2日以買賣為原因登記為共有人，並對被上訴人提起分割共有物之訴，經法院判決被上訴人應以金錢補償上訴人及取得系爭房屋全部，於113年5月3日確定。
因系爭房屋坐落之同區復興段一小段633地號土地（下稱系爭土地）應有部分均為被上訴人所有，上訴人自取得系爭房屋應有部分2分之1時起至系爭房屋分割時止，共計2年期間，係以其所有系爭房屋應有部分2分之1無權占用系爭土地，受有使用系爭土地之利益，致被上訴人受有損害，應給付按申報地價年息百分之9計算之租金或相當於租金之不當得利共新臺幣（下同）15萬9,076元，爰依租賃或不當得利法律關係，請求擇一判命上訴人如數給付等語。
二、上訴人則以：訴外人陳混雄、陳東鈥、陳柏菁（下合稱陳混雄等3人）前均為系爭土地之共有人，被上訴人為陳東鈥之繼承人，陳柏華為陳混雄之子。陳混雄等3人前以系爭土地與建商成立合建契約，約定合建完畢後由被上訴人及陳柏華共同分得房屋1戶即系爭房屋，陳混雄、陳柏菁分得房屋1戶即與系爭房屋同巷之17號1樓房屋（下稱系爭17號房屋）。
於合建完畢進行分配時，因陳混雄、陳柏菁共同分得系爭17號房屋，故系爭土地配賦之持分各登記為2分之1；而系爭房屋依約由被上訴人及陳柏華共有，惟陳東鈥於合建過程中死亡，由被上訴人單獨繼承而取得陳東鈥所有之全部土地持分，故將系爭房屋配賦之系爭土地持分全部登記予被上訴人。
惟依合建契約之意旨，合建之地主係同意相互提供土地所有權應有部分供建商於土地上所興建之建物使用；於合建完畢分配房屋時，縱有部分參與合建之人僅取得合建房屋而未取得坐落土地之應有部分，亦應認為在當事人間有無償提供使用之合意，方符社會交易常情，否則即有違合建房屋之目的。是應認陳混雄等3人於參與合建時，即有使未取得系爭土地應有部分之共有人仍得以受分配房屋使用系爭土地之合意（下稱系爭合意）。而陳柏華及被上訴人既係基於陳混雄等3人與建商之合建契約而取得系爭房屋，亦應受系爭合意之拘束，即陳柏華受分配系爭房屋應有部分2分之1係有權使用系爭土地。又上訴人既係向陳柏華取得系爭房屋應有部分2分之1，基於系爭合意及占有連鎖法律關係，其以系爭房屋應有部分2分之1占用被上訴人所有系爭土地之應有部分，亦屬有權占有。是被上訴人向其請求不當得利，並無理由等語，資為抗辯。
三、原審判決：上訴人應給付被上訴人15萬9,076元，及自113年8月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。上訴人不服，提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本院得心證之理由：
（一）按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定，民法第799條第4項定有明文。而參以其立法理由謂：「關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例究為若干，應有原則性之規範，俾供遵循，爰於第4項明定依區分所有人專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」，可知民法第799條第4項本文僅為原則性之任意規定，修法前原係委諸私法自治，當事人間如何約定基地配賦比例原不受限，修法旨在解決區分所有建築物之共有部分辦理第一次所有權登記時，如無從認定全體區分所有權人有另有約定者，即應以各專有部分面積與專有部分總面積之比例定各區分所有權人配賦共有部分之權利範圍，然仍優先以全體起造人所提「各共有部分及基地權利應有部分之分配文件」為登記依據，並輔以「於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍」之公示方式，俾房、地之繼受人得以知悉。又上開立法既已容許當事人間反於民法第799條第4項本文之規定而「另有約定」，則依此約定所為分配結果，自得解為係區分所有建物及所屬各專有部分所有權人占有坐落基地之權源，自不許當事人間再以違反上開規定比例為由，依不當得利法律關係而互為請求。此外，上開「另有約定」，於專有部分所有權人皆為基地共有人時，性質上即屬基地共有人間就基地上方空間使用之分管約定，此分管事實顯為基地應有部分繼受人可得而知，基地應有部分之繼受人自應受其拘束（大法官釋字第349號解釋參照）；縱部分專有部分所有權人並非土地共有人，然如全體基地共有人已同意區分所有建物坐落其上，則「全部」或「僅部分」區分所有權人兼為基地共有人，二者利益狀態並無不同，仍應認此等約定對基地應有部分之繼受人同有拘束力。申言之，已依民法第799條第4項但書另有約定者，為此約定之當事人及其繼受人均應同受拘束，不得認專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足民法第799條第4項所定比例者為不當得利，此方符立法意旨，俾免動輒因基地共有人變動即破壞區分所有建物建造之初已定之法律關係。
（二）經查：
1.系爭房屋原為被上訴人與陳柏華共有，應有部分各2分之1
，嗣上訴人向陳柏華購買系爭房屋之應有部分，於111年
5 月2日以買賣為原因登記為共有人，並對被上訴人提起分割共有物之訴，經臺灣高等法院於113年5月3日以112年度上字第1063號判決被上訴人取得系爭房屋全部，並補償上訴人1,188萬元確定。又系爭房屋坐落之系爭土地，配賦之權利範圍為100000分之2375，均為被上訴人所有。又陳混雄等3人前均為系爭土地之共有人，被上訴人為陳東鈥之繼承人，陳柏華為陳混雄之子。陳混雄等3人前以系爭土地與建商成立合建契約，於房屋分配協議書約定合建完畢後由被上訴人及陳柏華共同分得房屋1戶即系爭房屋，陳混雄、陳柏菁共同分得房屋1戶即系爭17號房屋。地政機關回覆因陳混雄、陳柏菁共同分得系爭17號房屋，故系爭17號房屋就系爭土地配賦持分，即依渠等原有之土地應有部分比例而各登記為2分之1；至系爭房屋因依約由被上訴人及陳柏華共有，惟陳東鈥於合建過程中死亡，由被上訴人單獨繼承而取得陳東鈥全部土地持分，故將系爭房屋配賦之系爭土地持分全登記予被上訴人等情，為兩造所不爭執（本院卷第353-354頁），是此部分事實，應堪認定。
2.又所謂合建契約，係指在地主間以土地互易，在地主與建商間以土地與建物互易，相互間有對價關係，且在土地持分未能平均分配時互為找補，即相互買賣土地應有部分，可知其性質上為互易與買賣混合之契約。嗣分配完成後，各區分所有權人分得建物坐落於基地上使用之權源，係依據合建契約所為之約定，應認各受分配獲得建物之契約當事人，於合建完成並辦畢相互間土地所有權移轉登記後，土地共有人均同意相互提供、交換基地所有權應有部分供其上建物使用，至各區分所有建物所有權人對於基地所有權之應有部分比例高低或部分基地所有權之有無，則非所問。縱有部分區分所有權人依據分配結果未取得土地之應有部分，亦應認為在當事人間有無償提供使用之合意，所配得房屋仍有合法占有使用之權源，此亦符於社會上交易之常情，否則即有違於合建以起造房屋使用之目的。是依上開說明，系爭房屋既係陳混雄等3人以系爭土地與建商及其他地主成立合建契約，應認渠等間確實有系爭合意存在，即不論分得系爭房屋、系爭17號房屋者為何人，亦不論分得房屋者是否有獲配賦系爭土地之持分，均得以受分配房屋合法占用系爭土地。是上訴人主張陳混雄等3人於參與合建之初即有成立系爭合意，使未取得系爭土地應有部分之共有人仍得以受分配之房屋合法占用系爭土地，應屬有據。
3.綜上所述，陳混雄等3人於成立合建契約時既得認定有成立系爭合意，縱陳柏華就系爭土地無任何持分，仍得基於系爭合意而以其所有系爭房屋應有部分2分之1合法占用系爭土地。則揆諸首開說明，陳柏華依系爭合意既得以系爭房屋應有部分2分之1有權占用系爭土地，向陳柏華繼受系爭房屋應有部分2分之1之上訴人，亦應有系爭合意之適用，得繼續有權占用系爭土地，自無從對被上訴人成立無權占有。而上訴人既屬有權占有，自毋庸給付被上訴人任何使用土地之代價，顯屬事理之明。
五、從而，被上訴人依租賃或不當得利法律關係，請求上訴人應給付被上訴人15萬9,076元，及自113年8月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人給付並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決廢棄，並改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 邱光吾
法 官 陳菊珍法 官 楊忠霖以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 賴怡婷