臺灣士林地方法院民事判決114年度簡上字第72號上 訴 人 徐裕庭訴訟代理人 黃惠康被 上訴人 顏和詩上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於本院內湖簡易庭民國113年11月25日113年度湖簡字第818號第一審判決提起上訴，本院於民國115年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：臺北市○○區○○街00巷0號、5號為共用樓梯出入口之公寓（下稱系爭公寓，其內某戶以某號某樓稱之）。伊為系爭公寓3號2樓之所有權人，上訴人則承租3號1樓經營餐廳。上訴人自民國112年10月24日起，未得系爭公寓全體區分所有權人之同意，在系爭公寓3號1樓及2樓之外牆設置「義牛車炙燒牛排」之招牌（下稱系爭招牌）及冷氣室外機2台（下稱系爭冷氣室外機），伊屢次請求上訴人回復原狀均遭拒絕。爰依民法第767條第1項前、中段、第821條、公寓大廈管理條例第8條規定，請求擇一為有利之判決，判命上訴人應將設置於系爭建物1樓及2樓間之系爭招牌及系爭冷氣室外機予以拆除，並將牆面回復原狀等語。
二、上訴人則以：被上訴人前已就拆除冷氣室外機乙事向伊起訴排除侵害（案號：111年度湖簡字第1234號、112年度簡上字第70號），經法院判決須拆除室外機後，伊已將系爭冷氣室外機2台從系爭建物2樓公共牆面移至1樓位置，系爭招牌則係依市政府現場會勘後要求的規格製作。系爭建物係老舊公寓，並未設有管理委員會，亦未有預留冷氣室外機位置，故多年來住戶均以各自樓層牆面設置冷氣機或鐵窗等物，可認系爭建物之區分所有權人就冷氣機、鐵窗、招牌等物設置於各自樓層之外牆一事，有默示同意，此亦可由被上訴人將冷氣機及鐵窗設置於2樓外牆自明，是上訴人自得使用其1樓之牆面設置系爭招牌及系爭冷氣室外機等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應將設置於系爭建物1樓及2樓間外牆上之系爭招牌及系爭冷氣室外機予以拆除，並將牆面回復原狀，暨依職權宣告假執行。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。另補陳：㈠伊有找臺北市政府建管處來會勘指導招牌懸掛方式，都是依臺北市政府規章重新製作系爭招牌後懸掛，並非違建；系爭冷氣室外機則是懸掛物，雖是釘在外牆上，但是釘在一樓樓地板範圍內的外牆上。㈡各樓層住戶均有設置冷氣主機跟鐵窗，被上訴人自身亦同，不應僅限制上訴人設置。㈢凡符合公寓大廈管理條例所稱之「公寓大廈」，即應適用公寓大廈管理條例，僅於該條例未規定時，方以其他法令加以補充，系爭公寓應有公寓大廈管理條例之適用。而依公寓大廈管理條例第8條第1項規定，公寓大廈外牆管理使用之限制，須規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，並向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案，其區分所有權人始受限制，否則區分所有權人就屬共有部分之外牆仍可自由使用，最高法院108年度台上字第1538號判決、本院108年度湖簡字第750號判決意旨可資參照。系爭公寓並無規約，亦無關於外牆管理使用之區分所有權人會議決議，伊於系爭公寓外牆設置系爭室外機及系爭招牌，自有合法權源，非無權占用。上訴人設置之系爭冷氣機及系爭招牌所佔據的外牆面積乃在共有之應有部分比例範圍內，且公寓大廈設置冷氣機乃常態之使用，被上訴人主張並無理由，希望法院能夠判維持現狀，讓所有住戶自行開會討論訂定系爭公寓外牆統一規章等語。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、不爭執事項：
㈠、被上訴人為臺北市○○區○○段○○段000○號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○街00巷0號2樓）之所有權人，上訴人為門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號1樓之承租人。被上訴人所有之2樓及上訴人承租之1樓房屋，係屬於同棟4層樓公寓之區分所有建物，與同街巷5號房屋並屬同一使用執照（66使字第2412號）、坐落同一基地（即碧湖段三小段438地號土地）之建物，前述3號、5號之2樓以上各戶，係使用共同之大門及樓梯間進出上下，前述3、5號住戶，一共是8戶。
㈡、目前上訴人所有系爭冷氣室外機及系爭招牌架設位置及架設方式如原審卷第39、83、85、89、115頁所示。系爭冷氣及招牌係設置於系爭公寓外牆即系爭公寓之共有部分。
㈢、上訴人設置系爭冷氣室外機及系爭招牌並未得共有人過半及其應有部分合計過半數以上之同意即為之。
五、本院之判斷：
㈠、系爭冷氣室外機及系爭招牌所在位置之外牆（系爭公寓外牆）為系爭公寓之共有部分：
⒈按區分所有建築物之專有部分，指區分所有建築物在構造上
及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者；共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第2項定有明文。次按專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。公寓條例第3條第3、4款亦有明定。準此，不論依民法或公寓條例之規定，所謂「共有部分」、「共用部分」，均係指專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬物，供共同使用者而言。
⒉依社會通常觀念，專有部分係指公寓大廈之一部分，在構造
上可獨立使用，且為區分所有之標的者，如住宅、店鋪、事務所等，由四周牆壁、天花板包圍，可不經過相鄰的專有部分而直接經由共同的走廊、樓梯或電梯與外界溝通者；供共同使用者如建築物坐落之地面、外牆及屋頂、走廊、大廳、樓（電）梯間、共同出入口、消防設備、機電室、水塔與其他既成之共同使用部分及其他為使用財產之必要或便利或維護安全所必要之設施，在構造上及使用上不具有獨立性，應認屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。而公寓大廈之外牆係為維持建築物安全及其外觀所必要的構造，性質上應不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶所共同使用，應認屬共有（用）部分，不因是否位於各該區權人專有部分之外牆而異。而兩造就系爭冷氣室外機及招牌係設置於系爭公寓外牆並不爭執，並有卷附系爭招牌、冷氣室外機架設位置及架設方式照片可稽（原審卷第13頁，本院卷第28、93、95、97頁照片），因系爭公寓外牆乃包覆全棟建築物整體外觀之一部分，屬維持全棟建築物安全性及其外觀所必要之基本構造，其構造上及使用上均不具獨立性，依前揭說明，自為系爭社區之區權人全體所共有（用），非上訴人得單獨使用收益之「專有部分」，堪以認定。
㈡、上訴人架設系爭冷氣室外機、系爭招牌所在位置之系爭公寓外牆，未得全體區分所有權人之同意，被上訴人請求其拆除，於法有據：
⒈按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對
於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。民法第767條第1項中段、第821條前段分別定有明文。「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」、「專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。」，民法第818條定、第799條第3項亦有明定。未經共有人協議分管之共有物，共有人對於共有物之特定部分占用收益，須徵得共有人全體之同意，如未經他共有人之同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院82年度台上字第2384號判決參照）。又「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另約定者從其約定。」，公寓大廈管理條例第9條第1項、第2項亦有明文。系爭公寓全體區分所有權人對於外牆面之使用收益、設置廣告物，既尚未經全體區分所有權人同意，亦未以規約或區分所有權人會議決議約定，則依上開說明，上訴人於系爭公寓外牆架設系爭冷氣室外機及招牌，就外牆面（包括系爭外牆）之全部或一部任意占用收益，即屬侵害其他區分所有權人之權利。則被上訴人本於其系爭公寓區分所有權人之地位，依上開規定，請求上訴人應將系爭室外機拆除，自屬有據。
⒉上訴人雖辯稱系爭招牌之設置符合臺北市政府相關法令規章
，非屬違建，並提出臺北市建築管理工程處函、臺北市議會函、會勘紀錄、臺北市小型招牌廣告標準圖說等件為證（原審卷第101至109頁）。然系爭招牌是否為違建而應拆除，乃屬行政管理之範疇，與上訴人是否無權占有系爭公寓共有部分而應拆除土地，並無必然關連，即便上訴人係合法申請設置系爭招牌，然其未經全體共有人同意或另行取得合法權源，仍難認其占有系爭公寓外牆有正當權源，被上訴人仍得基於共有人身份依民法第767條及第821條請求拆除。是上訴人此部份抗辯，並不可採。⒊上訴人復辯稱系爭公寓係老舊公寓，未預留冷氣室外機位置
，故多年來住戶均以各自樓層牆面設置冷氣機或鐵窗等物，可認系爭建物之區分所有權人就冷氣機、鐵窗、招牌等物設置於各自樓層之外牆一事，有默示同意，被上訴人亦將冷氣機及鐵窗設置於2樓外牆，不應僅限制上訴人設置等語。惟查：所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判決意旨參照）。又單純之沉默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沉默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院83年度台上字第237號判決意旨參照）。觀諸系爭公寓外觀照片（本院卷第28頁），或可認定各住戶確於外牆設置鐵窗、冷氣多年，然公寓住戶各區分所有權人間生活空間緊鄰，或出於鄰里和諧之考量而息事寧人，或漠不關心，或不明所以等情，而未對其他區分所有權人之無權占用表示反對，如無何舉動或其他特別情事，自難逕以遽認有默示之同意。上訴人既未能舉證證明系爭公寓之區分所有權人有何舉動或其他特別情事，可推認其等有默示同意於系爭公寓外牆設置鐵窗、冷氣之情事，則區分所有權人長期未對系爭公寓外牆設置鐵窗、冷氣等情進行管理提出異議，至多僅係單純之沉默，尚難逕認區分所有權人就此已有默示同意。況系爭冷氣室外機及系爭招牌乃112年10月間設置，距被上訴人於112年11月提起本案訴訟時不過1月，時間短暫，更難認區分所有權人間已有「長期」互相容忍、未予干涉之情形存在，是上訴人此部分辯解，亦難認可採。
⒋上訴人固又抗辯其行為未違反公寓大廈管理條例第8條第1項
外牆使用限制規定云云，並提出最高法院108年台上字第1538號判決、内政部93年8月27日内授營建管字第0932913778號函以為憑。惟查：最高法院108年台上字第1538號判決固敘明「就公寓大廈外牆管理使用之限制，須規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，並經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案，其區分所有權人始受限制。否則，區分所有權人就屬共有部分之外牆仍可自由使用，非屬無權占用。」等文，然觀其案件事實，尚有「被上訴人設置系爭鐵架等物歷時多年，系爭大樓其他住戶甚至系爭大樓管理委員會，均有將冷氣室外機設置懸掛於該大樓外牆之情形，上訴人於96年間擔任該管委會主任委員，未對上情加以爭執或表示意見，依一般社會觀念，可認為系爭大樓區分所有權人就冷氣機設置懸掛於大樓外牆一事，已有默示同意」等情，與本件系爭公寓區分所有權人並未同意冷氣室外機、招牌設置於系爭公寓外牆乙節不符，自不得比附援引。另系爭函文僅屬行政部門依其職掌所為釋示，不發生拘束本院適用法律之效力。綜上，上訴人此部分抗辯，為無可採。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項中段、第821條前段規定，請求上訴人拆除系爭冷氣室外機、系爭招牌，為有理由，應予准許。又被上訴人係以單一聲明請求法院就公寓大廈管理條例第8條第1項、民法第767條第1項、第821條規定，擇一為同一目的之判決之選擇合併（原審卷第8頁），本院既認被上訴人依民法第767條第1項中段、第821條前段規定之請求為有理由，即無庸再就其依公寓大廈管理條例第8條第1項部分為論斷，併此敘明。原審為上訴人敗訴之判決，依法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依法判決如主文。中 華 民 國 115 年 5 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 邱光吾
法 官 王沛雷法 官 黃瀞儀以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 115 年 5 月 29 日
書記官 宋姿萱