臺灣士林地方法院民事裁定114年度全字第126號聲 請 人 胡嘉珍相 對 人 徐湘涵上列聲請人與相對人間請求遷讓房屋等事件（本院114年度補字第1015號），聲請人聲請假處分，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請訴訟費用由聲請人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：聲請人與相對人於民國113年7月5日簽訂租約（下稱系爭租約），約定由聲請人出租址設新北市○○區○○路0號2樓房屋（下稱系爭房屋）予相對人，租期為113年7月5日至115年7月4日，每月租金為新台幣（下同）16,000元，租約載明供住宅用。詎相對人於租賃期間竟擅將系爭房屋作為營業場所，並以「一醉方休 Nurse SPA」、「小護士專業護理整合芳療SPA」之LINE官方帳號及Threads等社群平台，公開張貼其營業品牌及營業地址、項目、費用等資訊，並多次發出廣宣文章向社群平台不特定受眾推廣。相對人除提供消費者預約服務外，亦實際接待不特定顧客出入、使用，嚴重違反系爭租約所載之使用目的限制。聲請人已於114年7月11日以存證信函通知相對人終止租約，並要求相對人於7月21日前搬遷及聯繫退租事宜，相對人於7月14日完成簽收，惟聲請人於7月21日前往現場時，僅見系爭房屋門戶緊閉、未見搬遷跡象，詢問社區總幹事結果，總幹事亦表明未接獲任何退租或搬遷通知。聲請人爰具狀請求確認系爭租約已終止，並請求相對人返還租賃物即系爭房屋，暨給付自114年7月14日起至實際返還系爭房屋之日止按月計算16,000之占用補償金在案。查相對人違反租賃契約，擅自從事營業行為，並透過社群媒體公開宣傳，增加社區安全風險及系爭房屋損毀可能，若容許相對人繼續出入系爭房屋、變更格局、拆卸設備或再度營業，將使聲請人未來即使勝訴亦難以實際回復使用狀態，故本件有聲請假處分之必要，請准許聲請人提供擔保，命相對人不得進入、使用、營業、轉租或移動該不動產內部設備，並不得於該址繼續任何營業行為，直至本案訴訟終結確定等語。
二、按債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行者，得聲請假處分；假處分，非因請求標的之現狀變更，有日後不能強制執行，或甚難執行之虞者，不得為之；民事訴訟法第532條定有明文。次按債權人聲請假處分，應先就請求及假處分之原因，盡釋明之責，必待釋明有所不足，始得以供擔保補釋明之欠缺准予假處分之聲請，如債權人未為任何釋明，縱其陳明願供擔保，仍不得認該擔保已補釋明之欠缺，而准其假處分之聲請，所謂釋明應提出可使法院信其主張為真實並能即時調查之一切證據，此觀同法第533條準用第526條第1項、第2項，及第284條之規定自明。又所謂假處分之請求，係指金錢請求或得易為金錢請求以外之發生緣由；所指假處分之原因，即該請求標的之現狀變更，亦即該請求標的物從前存在之狀態現在已有變更或將有變更，包括就其物為法律上之處分或事實上之處分，而有日後不能強制執行或甚難執行之虞之情形，諸如債務人就該財產為不利益之處分，或隱匿該財產等屬之（最高法院96年度台抗字第648號民事裁定意旨同此見解）。又假處分係保全強制執行方法之一種，原為在本案請求尚未經裁判確定以前，預防將來債權人勝訴後，因請求標的之現狀變更，有日後不能強制執行或甚難執行之虞者而設。至債權人聲請假處分所主張之權利，債務人對之有所爭執者，應於現在或將來有訴訟繫屬時，請求法院為本案之判決，以資解決，尚非假處分程序所能審究（最高法院100年度台抗字第681號民事裁定意旨同此見解）。是債權人起訴主張之實體上理由是否正當，非屬保全程序之假處分裁定所能審究（最高法院96年度台抗字第266號民事裁定意旨同此見解）。
三、經查，聲請人就其主張之請求，業據提出民事起訴狀、系爭租約影本、存證信函及投遞證明、社群平台截圖、聲請人與社區總幹事對話紀錄截圖、現場影像截圖等件為證，並經本院職權調閱本案訴訟卷宗核閱無訛，堪認聲請人就假處分之請求存在已為釋明。惟就本件聲請假處分原因部分，聲請人僅泛稱相對人違反系爭租約，擅自從事營業行為，並透過社群媒體宣傳，增加社區風險及系爭房屋毀損可能，且相對人未如期退租，若容許相對人繼續進出、變更格局、拆卸設備或再度營業，將使聲請人未來即使勝訴亦難以實際回復使用狀態等語。惟相對人是否違約？聲請人終止系爭租賃契約是否合法？核屬本案訴訟有無理由之實體問題，非本件假處分程序得以審酌；而聲請人其餘所述，至多僅能推知相對人未於聲請人指定期日返還租賃物，或有可能屬於不當得利之狀態，然系爭房屋是否有存在之狀態已有變更或將有變更，致有日後不能強制執行或甚難執行之虞之情形，聲請人則未提出任何證據釋明，尚難遽認因聲請人所請求標的之現狀變更，有日後不能強制執行，或甚難執行之虞等情事，難認聲請人已釋明假處分之原因存在。此外，聲請人就本件有何假處分之原因，復未能提出其他事證以實其說，自難認其就假處分之原因已有相當之釋明，縱其願供擔保，亦難認足以補釋明之欠缺，揆諸上開說明，本件聲請於法尚有未合，應予駁回。
四、爰裁定如主文。中 華 民 國 114 年 8 月 6 日
民事第三庭 法 官 黃瀞儀以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中 華 民 國 114 年 8 月 6 日
書記官 宋姿萱