臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第143號原 告 德佳鋼鐵有限公司法定代理人 劉錫穀訴訟代理人 許培寬律師被 告 吳維君訴訟代理人 許永昌律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國114年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00號1樓至2樓房屋（含如附件所示建物測量成果圖所示第一層未登記部分建物面積115.64平方公尺）騰空遷讓返還予原告。
二、被告應自民國113年12月18日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌萬參仟陸佰肆拾肆元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
五、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣捌拾參萬伍仟玖佰零玖元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰伍拾萬柒仟柒佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、原告主張：
一、緣訴外人黃仕翰律師即李慎儀之遺產管理人持本院111年度重訴字第117號分割共有物判決及其確定證明書，於民國112年8月15日向本院聲請對訴外人魯鈍、何朱文英、朱文莉強制執行，請求將其等共有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地），暨其上同小段000建號即門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00號1樓至2樓房屋（含如附件所示建物測量成果圖所示第一層未登記部分建物面積115.64平方公尺，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），由本院112年度司執字第65217號受理，嗣原告於113年7月10日拍定取得系爭房地之所有權，於113年9月7日取得不動產權利移轉證書，並於113年9月30日登記為所有權人。
二、惟系爭房屋於拍定前由被告與訴外人即被告之母吳王麗華無權占有，嗣吳王麗華於114年1月9日死亡，被告仍持續無權占有系爭房屋迄今。而系爭房地之共有人李慎儀於72年5月27日死亡，且無法定繼承人；共有人魯鈍目前行蹤不明，以致於系爭房地拍定分配款由本院提存於提存所；共有人魯蘭（嗣更名為魯宸彤）於101年1月1日死亡、魯芬於101年3月1日死亡，其等應有部分於103年12月26日由訴外人朱毛素珠繼承登記取得，嗣於108年11月19日由訴外人朱文莉、何朱文英繼承登記取得。又被告所提出被證5所示房屋租賃契約（下稱系爭租約），其上出租人欄「魯蘭」、「魯芬」之印文非屬真正，吳王麗華與魯鈍未經系爭房屋之全體共有人同意訂立系爭租約，依98年1月23日修正前民法第820條第1項規定，系爭租約乃無效之契約。至於被告所提出單據收款人均為魯芬，惟魯芬於101年3月1日已死亡，無法證明吳王麗華有給付租金予其他共有人，且吳王麗華於原告拍定後亦未曾給付過租金，足見系爭房屋於原告拍定前，並無不定期限租賃契約存在，被告無從因繼承取得上開租賃權，自屬無權占有系爭房屋。
三、縱認系爭房屋存有不定期限租賃契約，惟被告已遲付租金總額達2個月以上之租額，原告以民事準備㈠狀繕本通知被告依民法第440條第2項規定終止上開租賃契約。又依民法第450條第2項規定，原告已於起訴狀主張收回系爭房屋重新建築之事由，並以民事準備㈣狀對被告為終止不定期限租賃契約之意思表示，上開租賃契約亦已終止，被告仍屬無權占有系爭房屋。因此，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，自得請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
四、又系爭房屋為獨棟透天厝，依好房網房地資訊網站顯示鄰近地區每坪每月租金新臺幣（下同）1,300元，系爭房屋面積8
3.26坪，故被告每月受有相當於租金之不當得利108,238元，致原告受有損害，原告依民法第179條前段規定，自得請求被告自113年12月18日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付108,238元，為此，提起本訴等語。
五、並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
㈡被告應自113年12月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，
按月給付原告108,238元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、系爭房屋原係李慎儀、魯鈍、魯蘭（嗣更名為魯宸彤）、魯芬所共有，惟李慎儀於72年5月27日死亡，其並無繼承人，吳王麗華乃於75年12月21日與系爭房屋之其餘共有人魯鈍、魯蘭、魯芬簽訂系爭租約，向其等承租系爭房屋，每月租金13,000元，租賃期間自76年1月1日起至76年12月31日止，且魯蘭、魯芬已在系爭租約之出租人欄蓋章，系爭租約形式上即屬真正。嗣魯鈍、魯蘭、魯芬仍將系爭房屋出租予吳王麗華，由吳王麗華使用收益，然未另訂書面之租賃契約，租金則調漲為18,000元，再調漲為2萬元，吳王麗華於77年1月起至111年12月止，持續以郵政匯票寄送或現金交付魯芬及其指定代收人，嗣以匯款方式至魯芬所開立之帳戶給付租金，吳王麗華不知悉魯芬於101年3月1日死亡，僅係依照魯芬前所提供之帳戶匯款給付租金，依司法院院字第1425號解釋意旨，魯鈍、魯蘭、魯芬與吳王麗華間就系爭房屋自77年1月1日起成立不定期租賃契約，嗣朱毛素珠、朱文莉、何朱文英依法繼承上開租賃契約，吳王麗華於114年1月9日死亡，被告依法繼承上開租賃契約，被告依民法第425條第1項規定，即屬有權占有，原告依民法第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自無理由。且被告並非訂立系爭租約之當事人，具有證據遙遠、舉證困難之情形，依民事訴訟法第277條但書規定，應減輕被告之舉證責任。
二、又原告請求被告給付相當於租金之不當得利，依土地法第97條第1項、土地法施行法第25條及土地法第148條規定，應以土地及建築物之申報總價額計算，故原告請求被告按月給付108,238元，於法不合等語，資為抗辯。
三、並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：（見本院卷㈢第7至9、98頁，第二項增列系爭租約彩色繕本位置，並依判決編輯修改部分文字）
一、被告對原告所提出之書證形式上真正不爭執。
二、原告對被告所提出之書證，除被證5即本院卷㈠第152至158、340至354頁所示「魯蘭」、「魯芬」印文外，其餘形式上真正不爭執。
三、系爭房屋坐落於系爭土地上。
四、系爭房屋於64年4月24日建築完成，於69年7月3日以第一次登記為原因，登記為李慎儀（權利範圍1/3）、魯鈍（權利範圍1/3）、魯蘭（權利範圍1/6）、魯芬（權利範圍1/6）分別共有，內容詳如本院卷㈠第126頁。
五、系爭土地於69年10月17日以買賣為原因，登記為李慎儀（權利範圍1/3）、魯鈍（權利範圍1/3）、魯蘭（權利範圍1/6）、魯芬（權利範圍1/6）分別共有，內容詳如本院卷㈠第188頁。
六、李慎儀於72年5月27日死亡，且無法定繼承人。
七、魯蘭於93年8月4日更名為魯宸彤，嗣於101年1月1日死亡，內容詳如本院卷㈡第358、444頁。
八、魯芬於101年3月1日死亡，內容詳如本院卷㈡第442頁。
九、系爭房地於103年12月26日登記之共有人為李慎儀（權利範圍1/3）、魯鈍（權利範圍1/3）、訴外人朱毛素珠（權利範圍1/3），詳如本院卷㈠第188至189、196至197頁。
十、系爭房地於108年11月19日登記之共有人為李慎儀（權利範圍1/3）、魯鈍（權利範圍1/3）、訴外人朱文莉（權利範圍1/6）、何朱文英（權利範圍1/6），詳如本院卷㈠第190、197至198頁。
十一、黃仕翰律師經臺灣臺北地方法院於102年8月2日以102年度繼字第957號選任為李慎儀之遺產管理人，並確定在案，內容詳如本院卷㈡第298至299頁。
十二、黃仕翰律師即李慎儀之遺產管理人持本院111年度重訴字第117號分割共有物判決及其確定證明書，於112年8月15日向本院聲請強制執行系爭房地，由本院112年度司執字第65217號受理，經本院囑託臺北市中山地政事務所測量，系爭房屋含如附件所示建物測量成果圖即本院卷㈠第174頁所示第一層未登記部分建物面積115.64平方公尺。
十三、原告經由上開執行程序拍定取得系爭房地之所有權，於113年9月7日取得不動產權利移轉證書，並於113年9月30日登記為所有權人，內容詳如本院卷㈠第22至24頁。
十四、原告委託律師於113年11月29日寄發土城清水郵局222號存證信函予被告，通知被告於文到15日後終止系爭房屋之不定期租賃契約，並於契約終止後30日內清空系爭房屋返還予原告，經被告於113年12月2日收受，內容詳如本院卷㈠第32至38頁。
十五、吳王麗華於114年1月9日死亡，其法定繼人為被告、訴外人吳憶軒、吳權傑、吳權浩、吳軒軒、吳朝暐、吳朝曄、吳朝旭、吳朝昱，而除被告外之其他法定繼承人已向本院聲明拋棄繼承，經本院114年度司繼字第778號准予備查，內容詳如本院卷㈠第160、222至250頁、卷㈡第284至285頁。
十六、被告於114年1月9日吳王麗華死亡後迄今單獨占有、使用、收益系爭房地。
肆、本院之判斷：（依本院卷㈢第9、98頁所載兩造爭執事項進行論述）
一、被告所提出被證5所示系爭租約上「魯蘭」、「魯芬」之印文，形式上非屬真正，此部分書證被告不得引為證據使用，論述如下：
㈠按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，
不在此限；私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第357條、第358條第1項分別定有明文。次按當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言（最高法院41年台上字第971號判決要旨參照）。㈡經查：
⒈被告提出之被證5所示系爭租約（見本院卷㈠第152至158、340
至354頁），係屬私文書，原告以其上「魯蘭」、「魯芬」之印文非本人所蓋，而否認其形式上真正，依上開規定，被告自應舉證證明其真正。
⒉被告雖提出各項執據，並舉永豐商業銀行114年8月20日函附
開戶資料及交易明細光碟為證，以證明有交付租金予魯芬之事實，據此主張系爭租約形式上係屬真正。然查：
⑴綜觀系爭租約簽立日期為「柒拾弍」年「拾弍」月「弍拾壹
」日，契約內文第1頁第2行「立契約書人出租人」欄記載「魯鈍」，末頁「出租人」欄則出現「魯鈍」簽名及印文、「魯蘭」、「魯芬」之印文，惟其騎縫章僅有「吳王麗華」、「魯鈍」之印文，且系爭租約封面、契約內文第2條租賃期限自「柒拾『叁』」年「壹」月「壹」日起，至「柒拾『叁』」年「拾弍」月「叁拾壹」日止，均經塗改為「柒拾『陸』」年「壹」月「壹」日起，至「柒拾『陸』」年「拾弍」月「叁拾壹」日止；第3條第1項每月租金「新臺幣壹萬『壹』仟元，金額亦經塗改為「壹萬『叁』」仟元，塗改處均未見吳王麗華、魯鈍、「魯蘭」、「魯芬」簽名或蓋章於其上，無從認定塗改處係經立約人同意所為（見本院卷㈠第152至158、340至354頁），已難認系爭租約「出租人」欄「魯蘭」、「魯芬」之印文係屬真正。
⑵且經塗改後系爭租約所載租賃期間為76年1月1日至76年12月3
1日，被告並未提出吳王麗華此期間有繳納合於系爭租約所載保證金及租金予「魯蘭」、「魯芬」之憑證，尚難以被告所提上開各項憑證與函復內容，顯示吳王麗華於77年4月1日以後有陸續交付款項予魯芬（見本院卷㈡第14至280、360至369頁、證物袋），即往前推論魯蘭、魯芬有在系爭租約上蓋章，而與吳王麗華成立租賃契約。⑶綜上所述，依被告所舉上開證據，不足以證明系爭租約上「
出租人」欄「魯蘭」、「魯芬」之印文係屬真正，依上開判決意旨，此部分即不具有形式上證據力，被告就此部分自不得引為證據使用。
二、原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由，論述如下：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、後段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查原告主張其為系爭房屋之所有權人之事實，為被告所不爭執，則依民事訴訟法第277條前段規定及上開判決意旨，被告自應就其所抗辯占有係有正當權源之有利於己之事實，負舉證責任，被告抗辯應依民事訴訟法第277條但書規定減輕其舉證責任，即非可採。
㈡又按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其
租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4月21日修正前民法第425條定有明文。另按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前民法第820條第1項定有明文。而民法第818條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力（最高法院86年度台上字第3020號判決意旨參照）。
經查：
⒈被告雖以前詞抗辯吳王麗華與魯鈍、魯蘭、魯芬間就系爭房
屋自77年1月1日起成立不定期限之租賃契約，被告因繼承取得租賃權，依修正前民法第425條規定，自非無權占有云云，並提出系爭租約、普通、高額匯票匯費計數單、郵政國內普通匯票、郵政掛號函件執據、收據、華南商業銀行跨行滙款回聯條、上海商業儲蓄銀行滙出滙款申請書、永豐商業銀行交易收執聯（下合稱各項執據），及舉永豐商業銀行114年8月20日函附開戶資料、交易明細光碟為證。然查：
⑴被告提出之系爭租約，僅能證明吳王麗華於72年12月21日有
與魯鈍訂立系爭租約，向魯鈍承租系爭房屋，其中第2條經塗改後租賃期間為76年1月1日至76年12月31日；第3條經塗改後每月租金為13,000元（見本院卷㈠第152至158、340至354頁），然系爭租約未經當時尚存之共有人魯蘭、魯芬之同意，依上開修正前民法第820條第1項規定及判決意旨，對魯蘭、魯芬不生效力，難認吳王麗華已與魯蘭、魯芬成立系爭租約，對嗣後選任之李慎儀遺產管理人黃仕翰律師亦不生效力。
⑵又依被告提出之各項執據、永豐商業銀行114年8月20日函附
開戶資料及交易明細光碟，顯示吳王麗華、吳朝旭、訴外人即吳王麗華之子吳朝暉、被告於77年4月1日至85年7月20日、91年5月20日至111年12月20日有以匯票、現金、匯款之方式給付5,000元至54,000元不等金額予魯芬（見本院卷㈡第14至280、360至369頁、證物袋），縱認魯芬於77年4月1日就系爭房屋有與吳王麗華成立不定期限之租賃契約，然依上開修正前民法第820條第1項規定及判決意旨，對當時尚存之共有人魯鈍、魯蘭不生效力，難認吳王麗華已與魯鈍、魯蘭成立不定期限之租賃契約，對嗣後選任之李慎儀遺產管理人黃仕翰律師亦不生效力。
⒉至於被告聲請向永豐商業銀行函查魯芬所開立帳戶自88年2月
22日至101年2月4日止，其內1萬元匯款予何人，待證吳王麗華與魯鈍、魯芬、魯蘭間存有不定期限租賃契約（見本院卷㈡第382至386頁、卷㈢第40至42頁），然此查詢期間距被告所辯吳王麗華與魯鈍、魯芬、魯蘭於77年1月1日成立不定期限租賃契約之時間，兩者已相隔11年以上，且魯芬取得款項後如何運用，係屬其個人財產處分行為，遑論匯款原因諸多，無從據此推論上開租賃契約效力及於魯鈍、魯蘭，故此部分聲請，自無調查之必要，應予駁回。⒊綜上所述，依被告所提上開證據，無法證明魯鈍於72年12月2
1日訂立系爭租約、或魯芬自77年4月1日起收受租金已得其他共有人之同意，對其他共有人自不生效力。又原告並非上開租賃契約之當事人，且係於113年7月10日經由拍賣取得系爭房屋之所有權全部，即無修正前民法第425條規定之適用，故被告仍以前詞抗辯其為有權占有，自非有據，則其既無權占有系爭房屋，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
三、原告依民法第179條前段規定，請求被告自113年12月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付83,644元，為有理由，逾此之部分，則無理由，論述如下：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。查本院係於113年9月7日核發不動產權利移轉證書予原告，嗣原告於113年9月30日登記為系爭房屋之所有權人，被告無權占有系爭房屋，乃無法律上之原因，而受有占有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，應返還其利益，依上開規定及判決意旨，原告請求被告自113年12月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，應給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
㈡再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明定。而依土地法148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價。又上開租金之數額，除以土地及建築物之申報總價額為基礎外，尚須斟酌地理位置，工商業繁榮之程度，承租人利用之經濟價值及所受利益等項，並與周邊租金相比較，以為決定，並非必達申報總價額年息10%最高額。經查：
⒈系爭土地面積為313平方公尺，於113年1月申報地價為每平方
公尺35,280元，此有土地建物查詢資料在卷可稽（見本院卷㈠第62頁）。又土地法所規定之建築物申報價額，本應由地政機關查估，但地政機關因限於編制人力，並不辦理，目前臺北市政府地政局係設置「建築物價額試算」網站，供民眾自行查詢相類構造、層次、屋齡、面積之建築物估定價值，惟系爭房屋尚包括如附件所示建物測量成果圖所示第一層未登記部分建物面積115.64平方公尺，倘有建築師或不動產估價師鑑定其價額，自應以該鑑定價額為準。而本院於上開執行程序曾囑託楊灥媜建築師事務所鑑定系爭房屋之價額，其鑑定報告書記載系爭房屋東側臨○○街000巷、西側臨○○街000巷00弄，周邊鄰近大湖國小、明湖國中、國立臺灣戲曲學院內湖院區、湖光市場、文湖線大湖公園捷運站、公車站，交通便利、生活機能良好，經鑑定系爭房屋已登記、第一層未登記部分建物於113年3月3日分別價值1,138,000元、366,000元，總價值為1,504,000元，此有楊灥媜建築師事務所之不動產鑑定報告書附於本院112年度司執字第65217號卷宗足憑，該鑑定價值距離113年12月18日，尚非甚遠，堪以採用，並考量被告係將系爭房屋作為住宅使用，依上開規定及說明，認本件以系爭房地總價額年息8%計算相當於租金之不當得利，始為適當。原告主張以好房網房地資訊網站資料，計算相當於租金之不當得利，於法不合，自非可採。
⒉據此計算於113年12月18日系爭房地之總價額年息8%為1,003,
731元（計算式：〈313平方公尺×35,280元＋1,504,000元〉×8%＝1,003,731元，元以下4捨5入），故原告請求被告自113年12月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利83,644元（計算式：1,003,731×1/12＝83,644元，元以下4捨5入），為有理由，應予准許，逾此之部分，則屬過高，應予駁回。
四、從而，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自113年12月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告83,644元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
伍、本件原告勝訴之部分，兩造分別聲明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額併准許之。又原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
陸、本件訴訟費用依民事訴訟法第79條規定，命由被告負擔99%，餘由原告負擔。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 115 年 1 月 8 日
民事第一庭 法 官 蘇錦秀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 8 日
書記官 詹欣樺