臺灣士林地方法院民事判決
114年度訴字第1478號原 告 陳毓蒨訴訟代理人 黃程國律師被 告 謝美蓮訴訟代理人 何燈旗律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國115年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應返還原告新臺幣陸拾玖萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但得被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。本件原告起訴時之聲明為「被告應於原告給付買賣價金之第二期款即新臺幣（下同）122萬元後，備齊一切不動產所有權過戶資料，並攜帶印鑑章(印鑑證明)、身分證明文件等交付本件承辦之地政士繼續辦理過戶」（見本院卷第16頁）；嗣原告於訴訟中將上開聲明列為先位聲明，並追加備位聲明「被告應返還原告138萬元」（見本院卷第126頁）；被告就原告前述所為訴之追加，於程序上表示無意見，與前揭規定並無不合，合先敘明。
貳、原告起訴主張：
一、原告因承買被告名下門牌號碼「臺北市○○區○○路0段000巷00號2樓」房地（下稱系爭房地），雙方於民國114年1月15日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告已依約支付138萬元匯入訴外人安新建經履保信託專戶（下稱履保專戶）內。而此期間原告因受當時政府實施金融機構之房貸限貸令影響，致一般買方於申請房貸條件，因近期銀行審核嚴苛下，得貸款之成數相對降低，為此原告已積極處理籌措第二期款買賣價金；且本件被告出售原告之系爭房地，於108年拍賣公告上雖記載「有部分」不予點交之情形，然經原告深入了解後，發現除有原債務人仍居住在內外，尚有部分房間遭第三人占有使用中，詎該第三人竟然要求原告必須支付其搬遷費150萬元，可見原告除需籌措銀行貸款成數不足之資金外，尚需籌措額外增加解決遭第三人占用之費用150萬元，此均為不可歸責於原告之事由，然原告前已依約給付被告買賣價金138萬元（約買賣價金之8%），原告仍願繼續履行買賣契約，但遭被告拒絕，且主張其業依系爭買賣契約第8條第2項約定解約，並沒收原告已繳價款為懲罰性違約金。
二、㈠先位主張：被告解約不合法，原告有請求繼續履約之權利。被告所提其114年3月5日存證信函（下稱系爭催告函）主旨敘明原告應於函到後「七日內」依約支付第二期用印款122萬元匯入履保專戶等語，該限期催告不足七日，顯難認其催告合於系爭買賣契約第8條第2項約定，而不生合法催告之效力，其後續解約亦不合法，原告自有繼續履約之權利；又被告早於簽訂系爭買賣契約前8個月即收受原告100萬元之部分價金，得到現金100萬元融通孳息，相較於原告之遲延天數僅有7天，原告亦表明願支付遲延利息，被告根本未受有損害，且被告本須就應點交部分進行點交，卻未盡點交義務，其辯稱有完整告知及不負點交義務云云，洵係故意隱匿系爭房地之重大訊息，是被告主張行使解除權，顯已違民法第148條第2項規定之誠實及信用方法，應不合法。㈡備位主張：被告應返還原告已給付之第一期款138萬元。縱認被告解約合法，其顯然無法履行部分點交之義務，就原告已交付之138萬元金錢，依民法第259條第2款規定，被告負有回復原狀之義務；又被告未證明其受有任何損害，原告連系爭房地都未使用收益過1日即已損失138萬元及利息，而被告取得系爭房地之拍定金額為1,580萬元，兩造間買賣價金為1,750萬元，若順利履約，被告約可獲利170萬元，今被告欲直接沒收原告給付之138萬元，於主張解約後將系爭房地再出賣一次，等於獲利2次，至少308萬元（即170萬元+138萬元），遑論原告一再表示願意履約、願給付遲延利息，被告根本無任何損失，是本件違約金應減至0元，被告應返還138萬元予原告。
三、聲明：
㈠、先位聲明：被告應於原告給付買賣價金之第二期款即122萬元後，備齊一切不動產所有權過戶資料，並攜帶印鑑章（印鑑證明）、身分證明文件等交付本件承辦之地政士繼續辦理過戶。
㈡、備位聲明：被告應返還原告138萬元。
參、被告則辯稱：
一、原告主張因本案原屋主、第三人占用之點交問題及政府限貸令，致未能依約給付系爭買賣第二期款，實無理由。原告本即認識原屋主花敬祺，且於被告拍定後取得系爭房地所有權前即主動按被告電鈴表達購買，兩造於113年4月20日簽署不動產買賣協議書（下稱系爭買賣協議書）階段，被告就系爭房地有原屋主與第三人占有情況知之甚詳，更表明自行處理占有問題，故兩造協議以完全不點交條件，達成低於市場行情成交買賣系爭房地。原告遲延未於114年2月14日給付第二期款後，僅表達資金未到位、人在南部、人在開會、生病等事由，未提及政府限貸令與高額搬遷費問題，且兩造無論於系爭買賣協議書、系爭買賣契約中，皆未約定得以此拒絕或抗辯給付買賣價款，原告亦未曾以此要求展延第二期付款，原告所謂高額搬遷費與政府限貸令係於被告主張解約及其提起本件訴訟後所主張，實非如原告所稱被告違反誠信原則，違反誠信原則者反而是原告。
二、原告遲延第二期價款，經被告催告後仍未給付，被告自有得行使系爭買賣契約之解約權與沒收原告已付價款之權利，原告請求繼續履約或返還價款，實無理由。原告已自認未依約給付第二期價款，被告為此於114年3月5日以系爭催告函催告原告於「函到後7日內」履行給付，合於系爭買賣契約約定之催告期間，雖原告未收此函，惟被告以系爭買賣契約所載原告地址為掛號郵寄，已完成催告給付之效力，且事實上房仲郭恒志亦將此催告函資訊告知原告，原告並於114年3月7日回覆已看過系爭催告函；詎原告仍以籌措資金需要時間為由繼續遲延給付狀態，被告復於114年4月1日以存證信函（下稱系爭解約函）依系爭買賣契約第8條第2項為解約意思表示，此時原告已離譜遲延第二期款高達45日，遑論7日以上之時間利益，且此次除仍依系爭買賣契約所示之原告地址為掛號郵寄外，更以原告於114年3月9日提供予房仲郭恒志之新北市○○區地○○號郵寄，原告於114年4月2日已獲解約意思表示，其於114年4月7日所發存證信函中亦開宗明義表明接獲系爭解約函，是系爭買賣契約確已於114年4月2日發生解約效力，被告自得依系爭買賣契約第8條第2項中段約定，沒收原告已付第一期款138萬元作為懲罰性違約金。另原告依系爭買賣協議書第2條約定交付100萬元屬定金性質，兩造負將來簽訂系爭買賣契約之義務，此100萬元係由住商房屋台北龍江加盟店代收代保管，並非於113年4月直接交付被告管領支配，卻已開始拘束使被告負將來簽立系爭買賣契約之義務，原告以此節主張被告違反誠信原則，亦無理由。
三、聲明：原告之訴駁回。
肆、得心證之理由：
一、查㈠訴外人花敬祺於101年間以其所有之系爭房地為被告設定最高限額抵押權，被告於106年間聲請取得本院106年度司拍字第251號拍賣抵押物裁定（經本院106年度抗字第218號、臺灣高等法院106度非抗字第171號裁定駁回花敬祺之抗告及再抗告確定），被告於107年2月執為執行名義聲請強制執行，由本院107年度司執字第9713號拍賣抵押物執行事件（下稱系爭執行事件）受理；被告於108年9月9日拍賣期日以1,580萬元拍定取得系爭房地之所有權，並主張以債權額抵繳價金；系爭執行事件於108年12月4日製作分配表，並定109年1月7日為分配期日，花敬祺就分配表所載之被告債權及分配金額異議，並提起分配表異議之訴（即本院109年度重訴字第150號、臺灣高等法院111年度重上更一字第163號、最高法院112年度台上字第2836號，於113年4月11日判決確定）；被告於113年11月15日取得系爭房地之權利移轉證書、於113年12月18日以拍賣為原因登記為所有權人；㈡原告於113年
2、3月自行到被告住所主動表達欲購買系爭房地，被告表示應透過房仲進行交易較妥適，當時強制執行程序因分配表異議之訴而尚未完成，兩造於113年4月20日先行簽立系爭買賣協議書，約定被告以1,750萬元出售系爭房地予原告，並由原告於當日支付面額100萬元銀行台支支票由住商房屋台北龍江加盟店代收保管；嗣兩造於114年1月15日簽署系爭買賣契約、買賣價金履約保證申請書，約定買賣價金為1,750萬元，並由原告於當日支付38萬元銀行台支支票，連同前100萬元定金，共計138萬元為第一期簽約款，由仲介存入履保專戶，並約定原告應於114年2月14日前匯入第二期用印款122萬元；原告並未依約遵期於114年2月14日匯入第二期款，被告於114年3月5日寄發系爭催告函，催告原告應於函到後7日內將第二期款匯入履保專戶，該函係寄原告於系爭買賣契約所示之「臺北市○○區○○街00○0號2樓之1」通訊地址，惟因招領逾期遭退件，房仲郭恒志另於114年3月5日以通訊軟體LINE聯繫原告，傳達被告之履約催告；被告於114年4月1日寄發系爭解約函，解除兩造間買賣契約，並為沒收原告已付價金之意思表示，該函寄原告「臺北市○○區○○街00○0號2樓之1」、「新北市○○區○○路0段000○0號3樓」地址，原告於114年4月2日獲系爭解約函；原告於114年4月7日寄發存證信函予被告，表示仍欲履約並補貼逾期部分之違約金予被告等情，為兩造所不爭執（見本院卷第265頁之115年2月13日言詞辯論〈爭點整理〉筆錄、第183至184頁、第190至193頁），並經本院調取系爭執行事件卷宗查閱在案，堪認無訛。
二、關於原告先位主張被告之解約不合法而請求繼續履約，是否可採：
㈠、按系爭買賣契約第3條第2項約定：「付款方式：第一期簽約款138萬元、第二期用印款122萬元應於114年2月14日前存匯入專戶、第三期完稅款90萬元、第四期尾款1,400萬元」（見本院卷第63頁），而原告並未遵期於114年2月14日前將第二期款匯入履保專戶，業如前述。
㈡、原告雖主張：伊因政府限貸令影響，致得貸款成數未如預期，且經伊至系爭房地了解，發現除有原債務人仍居住在內外，尚有部分房間遭第三人占有使用中，而該第三人要求原告必須支付其搬遷費150萬元，使原告除需籌措銀行貸款成數不足之資金外，尚需額外籌措解決遭第三人占用之高額搬遷費用，此均為不可歸責於原告之事由云云。惟查：
１、核諸系爭買賣契約，並無因原屋主或第三人占用之點交問題、政府限貸令，買方得拒絕或遲延給付買賣價款之約定。且按系爭買賣契約第4條第1項約定：「買方應於支付第一次價款後五個工作日內指定貸款金融機構，...且不得以非可歸責於賣方之事由拖延，否則買方應負給付遲延之責。」、第4條第2項約定：「...買方應於完稅前確認貸款額度，辦妥相關對保開戶及貸款存匯入專戶之保全手續。若金融機構之核貸額度少於尾款，買方應於完稅款前將貸款與尾款之差額存匯入專戶。」（見本院卷第64頁），可知金融機構貸款並不影響買方即原告之給付義務，如貸款金額不足支付價金時，原告仍應給付全部買賣價金。又綜觀兩造於113年4月20日簽署之系爭買賣協議書（記載買賣標的為系爭房地、買賣價金為1,750萬元，並於第3條約明：「因法拍執行程序尚未完成，待取得權利移轉證明、乙方（即被告）完成過戶後，另約時間簽定買賣契約書。」，可認係系爭買賣契約之預約）第6條約定：「因本標的物係拍賣抵押物，乙方經台灣士林地方法院拍定取得，甲方（即原告）同意，乙方以拍定筆錄現況出售予甲方，乙方不負瑕疵擔保責任，亦不負責不點交部分事項」、「『簽定買賣契約書，過戶予甲方登記完成，即完成本買賣交易』，甲方應簽署履約保證撥款同意。」（見本院卷第77頁）（原告並自陳有從網站上看到拍賣公告等語，見本院卷第293頁）；及系爭買賣契約所附之經兩造簽署之「不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）」（依系爭買賣契約第1條第8項約定「經賣方簽署之不動產說明書為本買賣契約之一部分...」，可認該說明書本身即為系爭買賣契約之一部分）第8項記載：「（建物是否有被他人占用？）勾選『是』。若是，其內容：『不點交』」、特約事項記載「依現況、不負瑕疵擔保責任、不負責點交」（見本院卷第158頁），可知兩造間買賣契約文件已明文約定，於被告將系爭房地移轉登記予原告時即完成給付義務、被告無庸負系爭房地之點交義務，原告於訂約時已知悉系爭房地遭占用並應自行處理等情甚明。
２、前述有關政府限貸令不影響原告給付價金義務、被告不負系爭房地之點交義務等節，復經證人即房仲郭恒志於訴訟中證稱：原告和被告自己談好後，跟伊等聯繫表示要來伊公司簽買賣契約；系爭買賣協議書、系爭買賣契約都是在伊公司簽的；當初伊有問原告怎麼知道系爭房地被被告取得的事，原告說她是第三順位所以她知道，且她也認識花敬祺，而且還說所以不點交對她來說不是問題，但因為伊等簽約此部分要講清楚，所以在正式簽買賣契約時都還有再次強調不點交，名字過戶到原告名下即完成買賣交易，原告要簽署撥款同意書，款項才能撥給被告；政府限貸令一事，是在簽約前甚至是前面買賣協議的時候，就有在討論這個問題，因為銀行的習慣就法拍取得的房子是用拍得的價錢去算貸款成數，而搬遷費用一事，原告一直都沒有講，原告是直到已經主張違約時，她才提到這件事情；直到114年2月14日原訂給付第二期款之前，原告都一直說她會如期把款項存入履約保證專戶，過了114年2月14日後，原告未如期付款，伊催促她時，她也只是提到資金周轉問題，因為原告本來要和她姊姊一起買，但後來她姊姊沒有要買，並沒有提到限貸令跟高額搬遷費的問題，原告未曾以限貸令、高額搬遷費問題而要求展延第二期款等語（見本院卷第285至290頁），且有證人與原告間於114年2月10日至24日之Line對話紀錄（見本院卷第206至216頁）可佐。本件原告臨訟主張以上開事由為其遲延支付第二期款之正當理由，顯無可採。
㈢、復按系爭買賣契約第8條第2項約定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金...經賣方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約，不得異議，並沒收買方已繳價款或已付支票據，作為懲罰性違約金，權狀歸還賣方，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議；若買方對於懲罰性違約金數額有異議時，買方依法所有違約金酌減之權利僅得對賣方提起訴訟請求，不得對安新建經作任何主張...。」（見本院卷第67頁）。查：
１、原告未依約於114年2月14日前將第二期款匯入履保專戶，經被告於114年3月5日以系爭催告函通知原告限期履行，該函內容記載：「請台端於函到後7日內依約將不動產買賣契約第二期用印款122萬元整存匯入履保帳戶...」等語（見本院卷第84頁），考諸系爭買賣契約第8條第2項約定賣方書面通知限期催告期限為「至少7日」即應為7日以上（包含7日），則系爭催告函要求原告於「函到後7日內」履行，自符合上開催告期限之約定。又系爭催告函係寄至原告於系爭買賣契約中所載通訊地址「臺北市○○區○○街00○0號2樓之1」，雖因招領逾期遭退件（見本院卷第90頁），惟依系爭買賣契約第11條約定：「買賣雙方相互間之洽詢或通知辦理事項，如未另行約定概依本合約所載之地址掛號郵寄送達，若一方地址有變更時，應即以書面通知他方，否則因此無法送達被退回或拒收者，均以第一次郵遞日期視為已依本合約受通知。」（見本院卷第67頁），而原告係於房仲郭恒志於114年3月5日另以通訊軟體LINE向原告傳送被告之系爭催告函後，始於114年3月9日向郭恒志告知有新地址「新北市○○區○○路0段000○0號3樓」（見本院卷第222、224頁），已在被告寄發系爭催告函之後，則依系爭買賣契約第11條約定，應以被告將系爭催告函第一次郵遞原告於系爭買賣契約中所載臺北市中山區農安街地址之日期即114年3月5日，視為原告受系爭催告函通知之日期。
２、系爭催告函於114年3月5日對原告通知催告後，原告於該函送達後7日內之限期履行期間仍未履行，嗣經被告於114年4月1日寄發系爭解約函，該函內容記載被告援引系爭買賣契約第8條第2項約定，向原告表示「本人依契約以本函解除貴我雙方間前述不動產買賣契約及沒收已付價金...」等語（見本院卷第94、96頁），且係同時寄原告於系爭買賣契約中所載之「臺北市○○區○○街00○0號2樓之1」、原告於114年3月9日向房仲郭恒志告知之「新北市○○區○○路0段000○0號3樓」地址（見本院卷第98、142、240頁），而原告就其於114年4月2日獲系爭解約函並無爭執（見本院卷第265頁之115年2月13日言詞辯論〈爭點整理〉筆錄、第193頁），並有原告於114年4月7日寄發被告之存證信函中陳稱：「本人...回覆就台端賣方於114年4月1日發函...存證信函之內容問題...」等語（見本院卷第100頁）可佐，是表彰被告依系爭買賣契約第8條第2項行使解約權、沒收原告已付價金作為懲罰性違約金之系爭解約函，已於114年4月2日送達原告，洵屬明確。
㈣、原告固另以：被告早於簽訂系爭買賣契約前8個月即收受原告100萬元之部分價金，且被告本有應點交部分卻未盡點交之義務等節，而質疑被告行使解約權係違反誠實及信用方法，應不合法云云。按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文，該條所稱「權利之行使」，當涵攝因契約所約定保留之解除權在內（最高法院96年度台上字第1394號判決意旨參照）。查原告所指其依113年4月20日系爭買賣協議書第2條交付之100萬元，乃屬定金性質，由住商房屋台北龍江加盟店代收代保管，並未直接交付被告支配管理，嗣連同原告於兩造114年1月15日簽訂系爭買賣契約當日支付之38萬元，共計138萬元，作為系爭買賣契約第3條第2項約定之第一期簽約款等情，有系爭買賣協議書、系爭買賣契約（見本院卷第63、77頁）可稽，且經證人郭恒志證述無訛（見本院卷第286頁），難認被告於簽訂系爭買賣契約前8個月已得自由使用款項；又兩造間買賣契約文件已明文約定於被告將系爭房地移轉登記予原告時即完成給付義務、被告無庸負系爭房地之點交義務，原告於訂約時已知悉系爭房地遭占用並應自行處理等情，業經前述認定在案，亦難認被告有原告所指之未能盡點交義務情事；準此，原告以上節質疑被告行使解約權係違反誠實及信用方法，洵無可採。
㈤、綜上，本件原告未遵期支付第二期買賣價款，經被告依系爭買賣契約第8條第2項約定，先以系爭催告函限期催告原告履行而仍不履行，復經被告以系爭解約函於114年4月2日送達原告而合法解除兩造間買賣契約，堪以認定。從而，原告先位主張被告解約不合法而請求繼續履約，即請求被告應於原告給付買賣價金之第二期款122萬元後，備齊一切不動產所有權過戶資料，並攜帶印鑑章（印鑑證明）、身分證明文件等交付本件承辦之地政士繼續辦理過戶，洵無可採。
三、關於原告備位主張如被告解約合法，被告不得全數沒收原告已付之價金138萬元，是否可採：
㈠、被告如前述除以系爭解約函主張依系爭買賣契約第8條第2項行使解約權外，並主張沒收原告已付之價金138萬元作為懲罰性違約金。原告雖主張縱認被告之解約合法，依民法第259條第2款規定，被告負有回復原狀之義務，應返還原告已付價金云云，然按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除『法律另有規定或契約另有訂定』外，依左列之規定：...二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。...」，民法第259條第2款定有明文，可知該條所定關於契約解除後之當事人回復原狀義務，於法律另有規定或契約另有訂定時，並不適用。而兩造間系爭買賣契約第8第2項既明定賣方解約時，得沒收買方已繳價款作為懲罰性違約金，即屬契約另有訂定之情形，原告猶援引民法第259條第2款規定，主張被告應返還原告已付價金，洵無可採。
㈡、惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。再約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年度台上字第1915號判決意旨參照）。查系爭買賣契約經被告合法解除，依系爭買賣契約第8條第2項約定，原告已付價金138萬元，被告得沒收作為懲罰性違約金，然依民法第252條規定，法院得衡酌予以核減。茲審酌兩造於113年4月20日先簽立屬於預約性質之系爭買賣協議書、於114年1月15日簽立系爭買賣契約，至被告於114年3月5日寄發系爭催告函通知原告限期履行、於114年4月1日寄發系爭解約函予原告解除契約而於翌（2）日發生解約效力，被告因締結契約所花費之勞力、時間等即化為烏有，並喪失取得其餘價金自由運用之利益，然自被告於113年11月15日取得系爭房地之權利移轉證書、於同年12月18日登記為所有權人，而處於得履行移轉登記系爭房地所有權之契約給付義務之狀態，迄至114年4月2日發生解約效力僅約4個月，衡情原告之違約情事尚非過於重大等一切情狀，認由原告給付被告違約金138萬元核屬過高，應酌減至69萬元，始為適當，則就逾該數額之其餘69萬元部分（即138萬元-69萬元=69萬元），原告得請求被告返還。
㈢、綜上，被告依系爭買賣契約第8條第2項約定，於解約後沒收原告已付之價金138萬元為懲罰性違約金，經本院酌減後，原告得向被告請求返還69萬元。
四、從而，原告提起本件訴訟，其先位之訴為無理由，而其備位之訴於請求被告返還69萬元之範圍內，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經斟酌後，核與判決不生影響，不另一一論述。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 7 月 31 日
書記官 葉絮庭