臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第1547號原 告 凃鈞耀被 告 葉柏洋上列當事人間返還借名登記不動產事件，本院於民國115年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示不動產移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：被告為伊之外甥(即伊二姐凃品瑀之兒子)，其為低收入戶。其為保留低收入戶之身份，於民國100年間出售其位於新北市○○區○○路00巷00弄0號4樓之不動產(下稱蘆洲不動產)，賣得價金新臺幣（下同）722萬元。扣除貸款負債後，剩餘約570萬元，欲以此資金另行購買房子居住，卻未覓得房屋，基於家庭信賴，將上揭賣出蘆洲不動產餘款570萬元其中約60至70萬元，存入被告帳戶，供其自行提領花用；200萬元交付給凃品瑀，剩餘之300萬元則換成永豐銀行與國泰銀行之本票，再於101年兌現後，亦交付給凃品瑀，請其將300萬元存入姪女即葉沛嬋之帳戶，用以支付日後買屋之存款。嗣於103年間，其於住商不動產淡水中山加盟店，經由任職於元鵬不動產仲介經紀股份有限公司(下稱元鵬公司)之營業員Ａ０３介紹、帶看，而決定購買位於新北市○○區○○路000巷00號4樓之不動產(下稱系爭不動產)，並以存放於姪女葉沛嬋名下帳戶之現金為支付。因新北市政府社會局告知其現若購置不動產，恐遭取消低收入戶身份，伊只好於簽署買賣契約時，借名登記於他人之名下。由被告為出名人，然實際承買人、使用人、管理人皆為其本人，仲介費、代書費及稅金等相關買賣費用亦皆為其所支出，並由其與唐朝隆即凃品瑀之前男友一同前往簽署系爭不動產之買賣契約，並於103年10月16日與原所有權人完成交屋，交屋後之大樓管理費、地價稅、房屋稅、修繕管理費用、水電瓦斯費用等，亦均由伊繳納。爰以起訴狀繕本之送達，依民法第549條第1項對被告為終止借名登記契約之意思表示，並類推適用民法第549條第2項或適用民法第179條規定，請求被告應將系爭土地移轉登記予原告，並聲明：㈠被告應將如附表所示之不動產(下稱系爭房地)所有權移轉登記予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：於100年至103年購買系爭房地期間，凃品瑀皆與葉沛嬋居住在新北市三重區，而伊住在臺北市大同區與父親同住，照顧生活無法自理之祖母。購買系爭房地前，因伊未與母親、原告同住，所以由凃品瑀委託原告找房，直到找到系爭不動產後才寫下委託書。原本凃品瑀屬意買在葉沛嬋名下，但葉沛嬋因買房首購優惠問題，所以凃品瑀才改變主意將該房產買在伊名下，而委託書是凃品瑀代葉沛嬋簽名所擬，伊當時雖無法參與買賣流程，僅由凃品瑀告知過程，但仍知道該次買賣細節。購買系爭房地之資金，係當年原告將外婆出資購買的蘆洲房產賣出餘額，贈與凃品瑀，再存入葉沛嬋之帳號所支出現金，由於凃品瑀有信用上的問題，所以伊與葉沛嬋在當時皆有提供永豐銀行之帳戶給凃品瑀做使用。而原告在找房跟買房的過程中，對所有人均稱「房子是要借名登記買在我外甥名下的」，但所有人都只聽原告一面之詞，並沒有聽到伊親口答應，且無第三人見證。系爭不動產之管理費、地價稅、房屋稅、修繕管理費用與水電瓦斯費用均為原告繳納，伊不爭執。因為系爭房屋是凃品瑀出資購買，自111年起至113年11月10日止，與原告簽訂租賃契約，讓原告住進去，還讓原告申請老屋修繕補助款，但條件是原告必需自行負擔所有該房產及居住所衍生的各項費用，而原告主張的權狀與房產鑰匙伊均有，可見原告與伊存有租賃關係，代表原告承認伊為系爭不動產所有權人。且伊於租賃契約期滿後，於113年11月及12月都有對原告寄出存證信函，告知其若不續租約就請搬走，原告以提出訴訟為由不理會，仍居住於系爭不動產，侵佔事實明顯。又原告因嫌棄凃品瑀的健康狀況，叫伊把系爭房地賣掉，要換房供原告與凃品瑀居住，然後用凃品瑀或葉沛嬋的名義去貸款，由原告去繳交，伊不同意後，原告即不斷騷擾伊。於113年以前，伊皆未提出過變賣系爭不動產之要求，是因原告無預警趕走並恐嚇要傷害凃品瑀，凃品瑀於113年5月25日報案，請員警陪同回家收拾個人物品與藥物，伊因不想再與原告有過多牽扯，才提出賣房之要求，並非原告所稱威脅其要賣房，是以，原告之主張為無理由。綜上，並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
三、本院得心證之理由：㈠原告主張：被告為伊之外甥(即伊二姐凃品瑀之兒子)，其為
低收入戶。其於100年間出售蘆洲不動產，賣得價金722萬元。扣除貸款負債後，剩餘約570萬元，其中200萬元交付給凃品瑀，剩餘之300萬元則換成永豐銀行與國泰銀行之本票，再於101年兌現後，以現金交付給凃品瑀。且系爭房地於103年10月8日以買賣登記於被告名下，而購買系爭房地之價金由凃品瑀以現金交付等情，為被告所不爭執，並有原告提出蘆洲不動產之買賣契約書影本、低收入戶證明、系爭房地第二類登記謄本、系爭房地部分不動產說明書、系爭房地買賣契約書、原告國泰世華銀行存摺、永豐銀行存摺在卷可按（見113年度士司補字第378號卷（下稱士司補卷）第99至101、15、17至98頁、本院卷第208至260、204至226頁），堪信為真實。
㈡原告主張系爭房地為其借名登記於被告名下，其以起訴狀繕
本終止借名登記契約後，其得請求被告返還系爭房地，為被告所否認，並以上揭情詞置辯，是本件爭點厥為：⒈兩造間有無就系爭房地成立借名登記契約？⒉原告請求被告將系爭房地移轉登記予原告，有無理由？茲論述如下。
㈢原告主張兩造間就系爭房地成立借名登記契約，確屬有據，茲判斷論述如下：
⒈按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他
方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。又主張有借名委任關係存在事實之當事人，須就此項利己事實為證明。其已就上揭利己之待證事實，茍能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存在之間接事實，即無不可，非以直接證明該待證事實為
必要（民事訴訟法第282條規定參照）。此時原不負舉證責任之對造，即應就與上開事實不能併存之他項事實，為相當於本證（等同於同法第281條所稱之「反證」）之舉證活動而予以推翻。
⒉經查：
⑴原告主張其被告為伊之外甥(即伊二姐凃品瑀之兒子)，其為
低收入戶。其為保留低收入戶之身份，於100年間出售蘆洲不動產，賣得價金722萬元。扣除負債後，剩餘約570萬元，將上揭賣出蘆洲不動產餘款570萬元其中200萬元交付給凃品瑀，剩餘之300萬元則換成永豐銀行與國泰銀行之本票，再於101年兌現後，亦交付給凃品瑀，而購買系爭房地之價金由凃品瑀以現金交付等情，為兩造所不爭執。足以認定被告以買賣為原因取得系爭房地登記名義之價金298萬元係來自原告於101年間將永豐銀行與國泰銀行之本票兌現後交付予其二姊凃品瑀之現金。益徵，原告主張購買系爭房地之金錢係來自出售蘆洲不動產所得價金等情，堪以認定。⑵依據證人即系爭房地買賣交易仲介Ａ０３到庭具結證述略以：伊
擔任買方仲介。是原告出面找伊購買系爭房地。伊做仲介13年，系爭房地是伊入行第1年內成交，因為原告洗腎，且物件買賣價金是全額用現金支付，鎖定300萬元以內。且這個物件賣方是我店長太太的名字，所以算是仲介員工親屬的房子，所以印象深刻。買方即原告是透過591賣屋平台以網路聯繫伊，原告將蘆洲房屋賣掉身上有一筆現金要買房，因為原告是低收入戶，原告說若房子以他名字購買，就不能領取補助，所以要以他姐姐兒子的名字購買，這些事是原告告訴伊的。原告透過591網站表示要購屋時，他向伊表示的是他自己要買屋。看了4、5間房子，最後選中我們店長太太的房子，當時有裝潢，這間比行情市價貴一些，但因為不需裝潢，所以原告出了298萬元購買，接洽、金額的斡旋、談定都是伊與原告談定的，簽約也是原告去簽的。伊沒有與原告姐姐兒子即實際買受人接觸過也沒看過。伊印象中就是原告與他姐姐很好，所以買賣房屋過程都要與他姐姐傳LINE討論，關於買房屋名字與價金事項時會與他姐姐商量。伊有與原告詢問為何不用自己名字買，代書也有再次詢問這個問題，因為買賣實務上通常以現金購買都是用自己名字，原告說因為他生了一場重病，認為自己日子不久，所以以姐姐家人名字買屋。原告在透過網路找伊看屋過程中，沒有表示過他是幫他姐姐或是他姐姐兒子來看屋。因為原告他是以代理人身分簽約，所以他只要有登記人的身份證影本，就可以辦理。在此情況下，伊們不會與本人做確認。伊沒有跟實際買受人即原告姐姐兒子聯繫過且沒有聯絡方式。尋房五間過程中，原告二姐曾來過一次，具體看哪一間伊不是很確定，因為時間經過很久，但是原告與姐姐的關係很好，我只知道這樣等語明確（見本院卷第284至289頁）。是以上揭證人證述內容，可知系爭房地買賣標的係原告自行透過591賣屋平台以網路聯繫，且經由仲介帶看5間房屋後，決定購買系爭房地，而被告未曾於仲介帶看期間到場，而被告之母亦僅出面一次，且原告自始即向買方仲介表示係伊自己要買房，價金300萬元以下，因其為低收入戶，故無法將系爭房屋登記在原告名下等情，皆與原告主張係其自己要購買系爭房地，因新北市政府社會局告知其現若購置不動產，恐遭取消低收入戶身份，伊只好於簽署買賣契約時，借名登記於他人之名下。由被告為出名人等情相符。且從常情而言，如果係被告自己要購買系爭房地，何以被告本人未曾與買房仲介接觸看屋？而若是被告母親要購買系爭房地，何以僅於仲介帶看5間房屋時，僅親自到場1次？再者，若非原告自己要買屋，何以被告本人或其母親不親自出面找屋或委任仲介辦理？何以要委任原告辦理？益徵被告所辯系爭房屋為其母親以被告購買云云，顯與一般購屋常情未合。是以委任仲介買賣系爭房屋帶看、購屋過程，亦與上揭原告主張其將蘆洲房屋出售，剩餘之300萬元則換成永豐銀行與國泰銀行之本票，再於101年兌現後，交付給凃品瑀，用以支付日後買屋之款項，嗣後為繼續保有低收入戶資格，而借用被告名義購買系爭房地，並由凃品瑀交付現金購買系爭房地等情相合。再者，被告並不否認原告主張系爭不動產之管理費、地價稅、房屋稅、修繕管理費用與水電瓦斯費用均為原告繳納等情，亦足以認定系爭房地在購買後，原告確實有居住使用收益，益徵原告主張其就系爭房地與被告間成立借名登記契約。
⑶被告所辯尚非可採，理由如下：①被告辯稱：伊母親購買系爭房地價金之來源為原告所贈與，
惟原告否認，並主張出售蘆洲不動產餘款570萬元，其中200萬元交付贈與給被告之母凃品瑀，剩餘之300萬元則換成永豐銀行與國泰銀行之本票，再於101年兌現後，亦交付給凃品瑀，請其將300萬元存入姪女即葉沛嬋之帳戶等情。衡情若原告自始即有將上揭購屋餘款贈與凃品瑀之意，何需將該款項分2次贈與？如果確實完成贈與，何以原告於尋覓仲介購買系爭房地之際，需要表明係自己購買系爭房地，因為保留低收入戶資格，而將系爭房地登記於被告名下？足見被告抗辯購買系爭房地之價金來源係原告贈與其母云云，尚非可採信。
②被告辯稱：自111年起至113年11月10日止，與原告簽訂租賃
契約，讓原告住進去，還讓原告申請老屋修繕補助款，但條件是原告必需自行負擔所有該房產及居住所衍生的各項費用，而原告主張的權狀與房產鑰匙伊均有，可見原告與伊存有租賃關係，代表原告承認伊為系爭不動產所有權人云云。而被告雖提出兩造間LINE對話截圖、租金匯款明細等為據。而原告雖不否認有簽訂租賃契約、被告所指匯款是伊匯款，但係因政府說申請租屋補助需有匯款與租約，所以才去匯款，且租金補助均做為伊母親撫養費之用，所以伊姐同意以原告名義聲請租金補助等情，而依被告所提出LINE對話中：你家裡有沒有租屋合約書，如果沒有去文具店買一下，下星期媽媽找你在簽；今年審查很嚴格、要重新再寫合約書9月18日前；到明年11月；租屋合約還是買兩份好；一本從111年到112年11月；一本從112年到113年11月10日；能不能再提供一個租賃專用謝謝；看能不能今天給我提供租賃專用等語（見本院卷第296、298頁），就該等對話內容而言，顯然並非商量以何金額承租房屋、租期為何，內容係要取得書面租賃契約作為申請某事項使用，該等內容與原告所主張，係為申請租賃補助而為租約及租金之匯款等情相合。且在被告所提帳戶存摺明細當中確實有住都中心匯入之補助款等款項（見本院卷第312頁），益徵原告所為上揭主張應與事實相合。是尚難僅以被告提出之租約或原告所為租金之匯款證明，即為被告有利之認定。
⒊綜上調查結果，原告主張：兩造間就系爭房地成立借名登記
契約，應為可採。被告所為上揭抗辯，尚難採為對於被告為有利之認定。
㈣原告請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告，為有理由，茲論述判斷如下：
⒈按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方
允為處理之契約。又按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條亦有明文。而借名登記契約在性質上應與委任契約同視，並類推適用民法委任之相關規定，依前開規定，借名人自得隨時終止借名登記契約，並依據不當得利法律關係請求出名人將所取得之登記名義之不當得利移轉登記予借名人。
⒉經查，兩造間就系爭土地成立借名登記契約，已如上述。則
類推適用民法第549條第1項規定（原告起訴狀誤載為適用同條項規定，應予更正），原告本得隨時終止，而本件原告以起訴狀繕本之送達，對於被告為終止系爭土地之借名登記契約之意思表示（見士司補卷第12頁），且本件起訴狀已於113年11月22發生送達被告之效力（送達證書見士司補卷第117頁），是該借名登記契約既經原告終止，則被告原依該借名登記契約所取得之如附表所示之不動產所有權登記之利益，嗣後即無法律上原因，是原告主張依不當得利之法律關係，請求被告將系爭土地移轉登記予原告，即為有理由，應予准許。另原告依類推適用民法第541條第2項為上開相同請求，而原告上開請求既屬有據，本院無庸就其餘部分再予審酌，附此指明，
四、綜上所述，原告主張（類推）適用民法第549條第1項規定，終止兩造間之借名登記契約，而依民法第179條不當得利法律關係之規定，請求被告應將登記於其名下系爭不動產所有權移轉登記予原告，即為有理由，應予准許。
五、末按命債務人為一定意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。而持有判令應辦理所有權移轉登記之確定判決，原得依強制執行法第130條之規定單獨向地政機關申請辦理登記，此觀土地登記規則第18條、第26條第2項之規定自明，執行法院對此確定判決，除依強制執行法第130條發給證明書外，並無開始強制執行程序之必要（最高法院49年台上字第1225號判例參照）。本件係命被告為移轉不動產所有權意思表示之判決，依上開規定及說明，視為自判決確定時，被告已為意思表示，如許宣告假執行，將使意思表示之效力提前發生，與前揭規定不合，自應駁回原告假執行之聲請。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 5 月 22 日
民事第一庭 法 官 方鴻愷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 5 月 22 日
書記官 吳紫音附表：
土地標示 土 地 坐 落 面 積 (平方公尺） 權利範圍 編號 縣市 鄉鎮 市區 段 地號 1 新北市 淡水區 正德段 0000-0000 1,738.29 10000分之6 2 新北市 淡水區 正德段 0000-0000 6,652.70 10000分之9建物標示 編號 建號 建物門牌 基地坐落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積 （平方公尺） 權利範圍 1 00000 -000 新北市○○區○○路 000巷00號4樓 正德段 0000-0000地號 鋼筋混凝土造，18層 四層 30.20 陽台 4.42 全部 1分之1 備註：共有部分：正德段00000-000建號，面積13,934.56平方公尺，權利範圍10000分之8。