臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第166號原 告 李名倫
李珏
李珮共 同訴訟代理人 黃勝和律師被 告 郭明賢訴訟代理人 李慶璽律師上列當事人間請求確認租佃關係不存在等事件，本院於民國114年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就如附表所示土地之新北市淡水區私有耕地租約淡鎮寮字第六號租約之耕地租賃關係不存在。
被告應向新北市淡水區公所辦理塗銷前項土地之耕地三七五租約註記。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段分別定有明文。又耕地三七五減租條例第26條第2項規定租佃爭議須經調解、調處始得起訴，旨在保持情感減少訟累。如出租人與承租人間已因相同情事，經民事法院實體裁判確定，則縱令再行調解、調處，亦無從成立，為訴訟便宜起見，自應認該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序。否則未免勞民費事，有違立法真意（最高法院106年度台上字第2414號判決意旨參照）。原告前主張兩造間就如附表所示土地（下稱系爭土地）之淡鎮寮字第6號耕地三七五租約（下稱系爭租約），因被告擅自於系爭土地上興建如附圖編號B所示建物、編號C所示鐵皮建物及鋪設編號A、D所示水泥空地，上開部分土地有未自任耕作之情形，系爭租約因此而無效，被告即無權占用上開部分土地，請求被告將如附圖編號B、C所示之地上物拆除，並返還如附圖編號A、B、C、D所示部分土地，業經本院106年度訴字第862號、臺灣高等法院110年度上更一字第95號、最高法院112年度台上字第466號判決原告勝訴確定，有上開判決及確定證明書在卷可稽（見本院卷第24至76頁），並經調閱上開卷宗核閱無訛，原告另以被告未自任耕作，系爭租約因此而無效為由，請求確認兩造間之系爭租約關係不存在，並請求被告塗銷系爭土地之耕地三七五租約註記，依上開說明，應認其已踐行該條項所定之調解、調處程序，被告抗辯原告仍應先踐行上開調解、調處程序云云，並不可採。
二、原告主張：系爭土地為原告共有，所有權應有部分各3分之1，兩造間就系爭土地之系爭租約，因被告擅自於系爭土地上興建如附圖編號B所示建物、編號C所示鐵皮建物及鋪設編號
A、D所示水泥空地，如附圖編號B所示建物與另坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱160地號土地）、同段168地號土地（下稱168地號土地）上如附圖編號F、G所示建物共同組成，作為一般住家使用，有未自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，系爭租約因此而無效，爰請求確認兩造間之系爭租約關係不存在，並依民法第767條第1項中段、第821條規定，請求被告塗銷系爭土地之耕地三七五租約註記等語。並聲明：㈠確認兩造間之系爭租約關係不存在。㈡被告應向新北市淡水區公所辦理塗銷系爭土地之耕地三七五租約註記。
三、被告則以：系爭土地上如附圖編號B所示建物、編號C所示鐵皮建物、編號A、D所示水泥空地，係被告於民國78年間興建完成，嗣於90年間，當時系爭土地所有權人即原告之父李文夫以被告積欠租金達2年之總額為由，終止其與被告間之系爭租約，並訴請被告給付所欠租金，及返還系爭土地，經本院以92年度訴字第886號判決李文夫敗訴，其上訴後，經臺灣高等法院以93年度上字第379號租佃爭議事件受理並成立訴訟上和解，如上開地上物非屬農舍，而有不自任耕作之情事，系爭租約應於78年間上開地上物興建時即已無效，李文夫與被告成立上開訴訟上和解，是否得解為係嗣後同意再予續約，該租約應視為新訂租約而仍有效，有探求之必要；又若判決原告勝訴，將迫使被告搬離已居住將近80年之住所及一生耕作之土地，受有莫大損害，亦將使系爭土地因無人耕作而荒廢，減損其經濟效用，且原告並無耕作經驗，系爭土地亦無法作為建築使用，即便原告獲得勝訴判決，所獲利益亦甚微，得視為其等權利之行使，係以損害他人為主要目的，有違誠信原則及權利濫用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院得心證之理由：㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號、70年度台上字第4426號判決意旨參照）。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院83年度台上字第2636號判決意旨參照）。且耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其「全部」租約均歸於無效（最高法院99年度台上字第339號判決意旨參照）。又所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院80年台再字第15號、95年度台上字第1911號、80年度台上字第1882號判決意旨參照）。縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，出租人並收取租金，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院104年度台上字第130號判決意旨參照）。
㈡系爭土地為原告共有，所有權應有部分各3分之1，有土地建
物查詢資料在卷可稽（見本院卷第156頁）；兩造間就系爭土地訂有系爭租約，有系爭租約及租約登記簿在卷可稽（見臺灣高等法院110年度上更一字第95號卷，下稱高院更一卷，卷一第297至304頁、本院卷第120至126頁），堪認屬實。
又系爭土地上如附圖編號B所示建物、編號C所示鐵皮建物、編號A、D所示水泥空地，係被告於78年間興建完成，且位置係於系爭租約承租土地範圍內，為被告自認之事實（見本院卷第193至195頁）。依附圖、被告所提出房屋室內格局圖及照片（見高院更一卷二第49至57頁），如附圖編號B所示建物與另坐落160地號土地、168地號土地上如附圖編號F、G所示建物共同組成，總面積合計高達179.79平方公尺（計算式：65.06＋102.29＋12.44＝179.79），結構為磚造，室內空間除設有農具及雜物間外，另設有客廳、餐廳、廚房及4間房間，室內家具擺設、佈置均與一般住家無異，堪認應係作為住家使用，非係以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，被告就屬於系爭租約承租範圍內部分土地有未自任耕作之情形，堪以認定，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，系爭租約因此而無效，原告請求確認兩造間之系爭租約關係不存在，並請求被告塗銷系爭土地之耕地三七五租約註記，應屬有據。㈢至被告抗辯如上開地上物非屬農舍，而有不自任耕作之情事
，系爭租約應於78年間上開地上物興建時即已無效，其與原告之父李文夫曾於臺灣高等法院93年度上字第379號租佃爭議事件成立訴訟上和解，是否得解為係嗣後同意再予續約，該租約應視為新訂租約而仍有效，有探求之必要云云。惟被告並未能提出上開和解筆錄舉證證明以實其說（經依被告聲請調卷，該卷業已銷毀，見本院卷第184頁），且依上開說明，縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，出租人並收取租金，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力，被告所為上開抗辯，並不可採。
㈣被告抗辯若判決原告勝訴，將迫使被告搬離已居住將近80年
之住所及一生耕作之土地，受有莫大損害，亦將使系爭土地因無人耕作而荒廢，減損其經濟效用，且原告並無耕作經驗，系爭土地亦無法作為建築使用，即便原告獲得勝訴判決，所獲利益亦甚微，得視為其等權利之行使，係以損害他人為主要目的，有違誠信原則及權利濫用云云。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損害，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院112年度台上字第318號判決意旨參照）。又行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項亦定有明文。此項誠實信用原則，乃法律倫理價值之最高表現，具有補充、驗證實證法之機能，更為法解釋之基準，旨在實踐法律關係上之公平妥當，應斟酌各該事件情形衡量當事人利益，具體實現正義（最高法院104年度台上字第552號判決意旨參照）。原告為系爭土地之共有人，被告就屬於系爭租約承租範圍內部分土地未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16條第1項之強制禁止規定，依同條第2項規定，系爭租約因此而無效，原告請求確認兩造間之系爭租約關係不存在，並請求被告塗銷系爭土地之耕地三七五租約註記，以收回系爭土地自行耕種或另行出租，乃正當行使其權利，並無自己所得利益極少而被告及國家社會所受之損失甚大之情形，非屬濫用權利，亦無違反誠信原則，被告所為上開抗辯，並非可採。
五、綜上所述，原告請求確認兩造間之系爭租約關係不存在，並依民法第767條第1項中段、第821條規定，請求被告應向新北市淡水區公所辦理塗銷系爭土地之耕地三七五租約註記，為有理由，應予准許。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認為均不影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 28 日
民事第三庭 法 官 陳世源以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 7 月 28 日
書記官 廖珍綾附表：
重測前新北市○○區○○○段○○○○段00地號土地、面積0.6615公頃 租約土地因分割及合併，標示變更如下： 1.中田竂段大竹圍小段35地號土地： 土地面積0.6097公頃 承租面積0.6097公頃 2.中田竂段大竹圍小段35-1地號土地： 土地面積0.0615公頃 承租面積0.0518公頃 租約土地因地籍圖重測，標示變更如下： 1.忠竂段140地號土地： 土地面積0.609730公頃 承租面積0.609730公頃 2.忠竂段141地號土地： 土地面積0.061671公頃 承租面積0.051944公頃