臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第1866號原 告 甘雪卿被 告 陸興民上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國114年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○○街○○○○號二樓房屋遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣肆萬陸仟伍佰元，及自民國一百一十四年三月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟元，及自民國一百一十四年三月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、被告應自民國一百一十四年三月三日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。
七、本判決第二項於原告以新臺幣壹萬伍仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。
八、本判決第三項於原告以新臺幣捌仟元為被告供擔保後，得假執行。
九、本判決第四項於原告按月以新臺幣肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
十、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴聲明原為：一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○○街0○00號2樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷還原告，及給付每月租金新臺幣（下同）9,300元，並自民國114年1月3日起至遷讓之日止，按月賠償18,600元；二、被告應給付原告113年8月至12月共5個月房租合計46,500元，114年1至2月違約金合計37,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院士林簡易庭114年度士簡字第1058號卷【下稱士簡卷】第15頁）。嗣於審理中補充、更正聲明為：一、被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；二、被告應給付原告46,500元（113年8月1日至同年12月31日共5個月租金），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；三、被告應給付原告37,200元（114年1月3日起算2個月之違約金），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；四、被告應自114年3月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金18,600元（見本院卷第60頁），核屬補充、更正事實及法律上之陳述，非屬訴之變更、追加，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠兩造於113年4月2日簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約）
，約定由原告將所有之系爭房屋出租予被告，租期自113年4月3日起至114年4月30日止；每月租金9,300元，應於每月5日前繳納；押租金18,600元，不得轉為租金；如被告積欠租金達2期以上，經原告書面催告限期繳納，仍不支付時，不待期限屆滿，原告得終止租約；倘被告於租賃關係消滅後不交還系爭房屋，自租賃關係消滅之翌日起，每月應支付租金雙倍之金額予原告作為違約金。
㈡詎被告僅交付押租金18,600元及113年4至7月租金，其餘各期
租金均未支付，迄113年12月止，被告遲付租金已達5個月，共計欠繳租金46,500元。原告先於113年12月11日以存證信函通知被告於文到後7日內繳清，惟未獲置理，原告又再於同月27日以存證信函（下稱系爭存證信函）通知被告於文到後3日內繳清，逾期未繳即以該函為終止租約之意思表示，被告於同月30日收受後仍置之不理，兩造間系爭租約應於114年1月2日終止。
㈢爰依下列規定請求被告為下列給付：
⒈依民法第455條、第767條規定，請求擇一為有利之判決，訴請被告將系爭房屋遷讓返還予原告。
⒉依系爭租約第3條約定，請求被告給付113年8月1日至同年12月31日共5個月之租金46,500元。
⒊依系爭租約第9條約定，請求被告給付114年1月3日起算2個月之違約金37,200元。
⒋依系爭租約第9條約定，請求被告自114年3月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金18,600元。
㈣並聲明：
⒈被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。
⒉被告應給付原告46,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒊被告應給付原告37,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒋被告應自114年3月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,600元。
⒌聲明第2至4項，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊自113年4月簽約後一直住在系爭房屋，因系爭租約已於114年4月30日期滿，故伊同意聲明第1項遷讓返還系爭房屋予原告之請求，惟聲明第2項請求給付積欠租金部分，應扣除2個月押租金，伊僅願給付3個月租金予原告；聲明第3、4項請求給付違約金部分，由於租約期滿無法申請補助，應酌減至每月給付6,100元即以租金9,300元扣除補貼金額3,200元等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠查原告主張之事實，業提出與其所述相符之不動產租賃契約
書、存證信函及回執、建物登記謄本、原告郵局存摺封面及內頁等件為證（見士簡卷第21至31、33至38頁、本院卷第32至36頁），堪信為真實。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。
民法第440條第1、2項分別定有明文。查原告於113年12月27日寄發系爭存證信函，向被告請求113年8至12月租金，並催告被告應於3日內支付，如逾期未支付，即以此為終止租賃契約之意思表示，嗣被告於同月30日收受系爭存證信函（見士簡卷第35至38頁），堪認其已收到催告之意思表示，則被告迄今仍未給付積欠租金，原告依上開規定終止契約，核屬有據，應認兩造間系爭租約於114年1月2日終止。
㈢茲就原告各項請求是否有理由分敘如下：
⒈聲明第1項：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條第1項前段定有明文。查系爭租約於114年1月2日終止，已如前述，原告依民法第455條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，自屬有據。原告依此請求權基礎已可獲得勝訴之判決，其餘請求權基礎爰不加以贅述。
⒉聲明第2項：
⑴按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項
前段定有明文。查系爭房屋每月租金9,300元，應於每月5日前繳納，被告僅繳納113年4至7月租金，其餘各期租金均未支付，又系爭租約於114年1月2日終止，已如前述，則原告依系爭租約，自得請求被告給付113年8至12月租金共46,500元（計算式：9,300元×5月＝46,500元）。
⑵被告雖抗辯應扣除2個月押租金云云。然按押租金之主要
目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。惟押租金所抵充之債務，兼及租賃關係終了、租賃物返還前所生債務，是以押租金自動抵充債務清償之時點，應發生於租賃關係終了且租賃物返還出租人之時。又得主張抵銷者，須以二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者為限（民法第334條前段參照）。因被告自承迄本院言詞辯論終結之時，猶未將系爭房屋返還原告（見本院卷第64頁），依上開說明，尚非得請求返還押租金，故其執此抗辯應扣除2個月押租金云云，並不可採。
⑶又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。是本項原告之請求，於本件起訴前均已屆清償期，故原告併請求自起訴狀繕本合法送達之翌日即114年3月26日（本件起訴狀繕本於114年3月25日合法送達【見士簡卷第45頁】）起至清償日止，按法定利率週年利率5％計算之利息，應屬有據。
⒊聲明第3、4項：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。另系爭租約第9條約定：「乙方（即被告）於租賃關係消滅後拒絕交還不動產者，自租賃關係消滅之翌日起至交還不動產之日止，乙方應按日加課租金二倍之懲罰性違約金予甲方。」（見士簡卷第25頁）。
⑵查系爭租約於114年1月2日終止，被告於系爭租約之租賃
關係終止後，迄未遷讓返還系爭房屋，原告依上開約定，本得請求被告按月給付租金2倍即18,600元（計算式：9,300元×2月＝18,600元）之違約金。惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條定有明文。是約定違約金過高者，應由法院依職權予以酌減，至是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807號判決參照），此不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。衡諸原告因被告未即時遷讓返還系爭房屋所受之主要損害，應為無法使用、收益該屋，致無法獲得相當於租金之利益，且原告未舉證證明有何其他之損害，惟參酌上揭違約金約定，本寓有懲罰被告不即時遷讓返還房屋之意，是仍不宜僅以月租額認定之，爰認應酌減為按月給付12,000元，較為妥適。故原告此部分請求，於被告應給付原告24,000元（即自114年1月3日起算2個月之違約金），及自起訴狀繕本合法送達之翌日即114年3月26日起至清償日止，按法定利率週年利率5％計算之利息，及於114年3月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金12,000元，均應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據。
四、從而，原告依民法第455條第1項前段、系爭租約之約定，請求：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告46,500元，及自114年3月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應給付原告24,000元，及自114年3月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈣被告應自114年3月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金12,000元，為有理由，應予准許，逾此部分則無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依法判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 9 日
民事第二庭 法 官 謝佳純以上正本係照原本作成。
被告如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 12 月 9 日
書記官 羅伊安