臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第1956號原 告 陳雅莉訴訟代理人 林瑞祥被 告 林英兼 訴 訟代 理 人 黃定山上列當事人間請求核定租金等事件，本院於民國115年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、核定被告就南投縣○里鎮○○段○○○○○號（門牌號碼南投縣○里鎮○○巷○○號）建物，占用原告所有南投縣○里鎮○○段○○○地號土地，按月應給付原告之租金為新臺幣陸仟壹佰貳拾玖元。
二、被告黃定山應給付原告新臺幣貳萬捌仟捌佰陸拾陸元。
三、被告林英應給付原告新臺幣拾萬肆仟壹佰玖拾參元，及自民國一一三年十一月一日起，按月給付原告新臺幣陸仟壹佰貳拾玖元至第一項建物滅失之日止。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之三十六，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告訴之聲明原為：㈠被告林英、黃定山擁有門牌號碼南投縣○里鎮○○巷00號、南投縣○里鎮○○段0000○號（下稱系爭房屋），座落於原告所有之南投縣○里鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地），請求法院核定租金；㈡原告即土地所有人依民法第425條之1第1項規定，請求法院所定租金數額，得請求自租賃關係成立時起算之租金，即自民國112年1月9日起每月應付給原告租金（見本院113年度士司補字第370號卷第9頁）。嗣變更聲明為：「㈠被告林英、黃定山擁有之系爭房屋座落於原告所有同段之系爭土地，請求法院核定租金」。㈡被告黃定山應給付原告新臺幣（下同）80,502元。㈢被告林英應給付原告290,581元，及自113年11月1日起，按月給付原告17,093元至系爭房屋滅失截止日止（見本院卷第296頁）。經核原告上開所為變更聲明，於變更前後所主張均係基於相同基礎事實，核於民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，其訴之變更程序自無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張略以：伊為系爭土地之所有權人，被告黃定山則於112年1月9日至112年5月31日；被告林英於112年6月1日迄今為系爭房屋之所有權人。系爭房屋位於系爭土地上，兩造因租金無法達成協議。爰依民法第425條之1第1、2項及租賃之法律關係，請求被告黃定山自112年1月9日起至112年5月31日止；被告林英自112年6月1日至系爭房屋滅失即返還系爭土地之日止，按月依照國泰不動產估價師聯合事務所（下稱國泰估價所）之估價金額，按月給付伊17,093元。並聲明：
㈠被告擁有之系爭房屋於原告所有同段之系爭土地，請求法院核定租金。㈡被告黃定山應給付原告80,502元。㈢被告林英應給付原告290,581元，及自113年11月1日起，按月給付原告17,093元至系爭房屋滅失截止日止。
二、被告辯稱略以：系爭土地原有地上權之設定，嗣經臺灣南投地方法院112年度訴字第410號判決應予塗銷，系爭土地上之地上權設定則於113年11月19日方塗銷。原告就系爭土地於塗銷地上權設定之前，並無處分權，故原告主張租金起算日為112年1月9日起顯無理由。至於系爭房屋占之租金計算，應依照土地法第97條之規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。又系爭土地遭周圍住戶侵占，能使用之價值及效用僅為60％，故租金應核定為每月1,731元。又伊係於114年6月間方入住系爭房屋，系爭房屋在此之前為胚屋，伊要另外申請水電等設施等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告為系爭土地之所有權人，被告黃定山則於112年1月9日至112年5月31日；被告林英於112年6月1日迄今為系爭房屋之所有權人。又系爭房屋位於系爭土地上，兩造因租金無法達成協議，被告迄今均未給付任何租金與原告等情，有系爭土地權狀、系爭房屋之建物登記謄本、異動索引、系爭土地之登記謄本、地籍圖謄本及南投縣埔里地政事務所建物測量成果圖（見士司補卷第13至17頁；本院卷第52至60頁）在卷可憑，且為被告所均不爭執，此部分之事實，首堪認定。
四、被告係以上開情詞置辯，故本件爭點則為：㈠系爭房屋占用系爭土地應核定之租金數額為何？是否以原告主張國泰估價所認定之每月租金17,093元，抑或是應依照被告所辯稱依土地法第97條第1項之規定，以每月1,731元計算？㈡被告辯稱原告所得請求被告給付租金之時間，應自系爭土地之地上權塗銷之日起算，是否有理？㈢原告所得請求被告給付之租金數額分別為何？茲分述如下：
㈠系爭房屋占用系爭土地應核定之租金數額為每月6,129元：
1.按土地所有權人訴請法院核定地租之數額，為求訴訟之經濟，得合併請求給付地租。再於城市地方租用基地之租金，以不超過土地申報總價額年息10%為限（土地法第105條準用第97條第1項參照）。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決參照）。
2.經查，本院前依照原告之聲請，函請國泰估價所就系爭房屋占用系爭土地鑑定市場行情之租金。經評估系爭土地每月總租金為17,093元，並稱：本次估價不考慮規劃出租範圍土地上之地上物，採獨立估價以素地估價為條件，即以系爭土地整筆土地做為估價基準等語。參諸該鑑價報告內容，國泰估價所之估價師莊雅媛依據內政部頒布之「不動產估價技術規則」，考量勘估標的為素地，以租賃實例比較法、積算法為其估價方法，蒐集、查證並選取與勘估標的條件相同或相似之租賃實例為比較標的，並求取勘估標的於價格日期當時價格，乘以租金收益率以估計淨收益，再加計必要經費，以推算勘估標的積算租金進行分析，評估系爭房地之適當價格等情，此有國泰估價所115年3月24日所檢送之估價報告書附卷可考（見外放卷）。本院審酌國泰估價所就其使用之鑑價方法論述明確，其評估之價格應屬系爭土地於現行不動產市場條件下之合理租金，自得採認定系爭房屋之租金價格，並作為計算被告所應給付與原告租金之合理依據。被告雖辯稱該估價結果不實，但未提出國泰估價所就何種估價方法有所不實或錯誤之佐證，自無可採。而原告係針對系爭房屋占有之系爭土地做為核定租金之標的，自應以系爭房屋占有系爭土地之面積為準；併審酌系爭房屋為三層樓建物，而最大層次面積為41.95平方公尺乙節，為兩造所均不爭執（見本院卷第297頁），則系爭房屋占用系爭土地之面積應以41.95平方公尺為據，故經核算系爭房屋所占用系爭土地之面積與系爭土地全部面積之比例後，得出系爭房屋之每月租金應為6,129元（算式：41.95/117x17,093=6,129元，以下四捨五入）。
3.至於原告雖主張應將系爭土地之全部面積117平方公尺作為租賃之範圍，而被告則辯稱除系爭房屋外，系爭土地之其餘部分遭他人違法占用等語。惟原告既請求核定系爭房屋占有系爭土地之租金，自無將系爭房屋未占有之其他土地面積，一併列為租金核定之範圍，該等部分並非民法第425條之1之範圍，故原告上開主張，自無理由，且無庸審酌被告所稱系爭土地其他部分遭他人違法占用等抗辯，併此敘明。
4.本件既已囑託專業估價事務所為租金行情之評估，復經本院認定國泰估價所之估價報告係按系爭房屋及系爭土地整體現況之租金價格為可採，此已斟酌系爭土地之位置，工商業繁榮之程度、被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較等因素，較貼近市場行情，即無再援引抽象之系爭土地申報地價年息若干比例為核定基準之必要，故被告辯稱租金應核定為每月1,731元，核與市場行情差距甚多，不足採信。㈡被告辯稱原告所得請求被告給付租金之期間應自系爭土地之地上權設定塗銷之日起算，並無理由：
原告前對於系爭土地之地上權人遠東國際商業銀行股份有限公司（下稱遠東銀行）提起塗銷地上權登記之訴，經臺灣南投地方法院以112年度訴字第410號判決遠東銀行就系爭土地上所設定之地上權（下稱系爭地上權）應予塗銷，理由略以：系爭地上權之存續期間為83年6月7日至93年6月7日，因存續期間屆滿，系爭地上權已當然消滅，惟系爭地上權登記至今仍繼續存在，自屬妨害原告對系爭土地所有權圓滿之行使，故原告主張依民法第767條第1項中段規定訴請系爭地上權人塗銷登記，自屬有據等語，此有該案判決書（見本院卷第114至118頁）在卷可佐，可認系爭地上權早於93年6月7日即期限屆滿而應予塗銷。本件原告訴請被告給付租金之起始日為112年1月9日，遠晚於系爭地上權之存續期間，自無原告對系爭土地無管領、使用之權利之情。況系爭房屋占有系爭土地均未曾經地上權人遠東銀行主張權利，或有影響被告之使用收益，此為被告所不否認（見本院卷第231頁），自不得徒憑形式上登記之事實，即得作為排除原告對系爭土地實質上具有完整處分權之理由，故被告辯稱應以塗銷系爭地上權設定之時點作為租金之起算點，並無可採。
㈢原告得請求被告黃定山應給付112年1月9日至112年5月31日之
租金為28,866元；請求被告林英應給付112年6月1日至113年10月31日之租金為104,193元，及自113年11月1日起，按月給付原告6,129元至系爭房屋滅失之日止。
1.就原告主張被告黃定山英應給付112年1月9日至112年5月31日之租金部分：
上開期間共計4月22日，以每月租金6,129元計算，合計為28,866元〈計算式：（6,129×22/31）＋（6,129×4）元下四捨五入〉，原告逾此範圍之主張，即屬無據，應予駁回。
2.就原告主張被告林英應給付112年6月1日至113年10月31日及迄今之租金部分：
112年6月1日至113年10月31日共計17月，以每月租金6,129元計算，合計為104,193元〈計算式：6,129元×17〉，及自113年11月1日起，按月給付原告6,129元至系爭房屋滅失之日止。原告逾此範圍之主張，即屬無據，應予駁回。
3.被告雖辯稱其經法拍取得系爭房屋後，申請水電、進行修繕工程，於114年6月間方住進系爭房屋，在此之前系爭房屋為胚屋、沒有排水管系統、衛浴或廚房等設施等語。然系爭房屋既然自被告取得所有權之日即112年1月9日起即占用系爭土地，斯時即應負給付租金之義務，核與系爭房屋內部有無裝潢、水電或得否使用、被告實際上是否入住等情無涉，故被告上開所辯，不影響其所應給付租金期間之認定。
五、綜上所陳，原告依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定系爭房屋占用系爭土地之租金為6,129元；及依兩造間法定租賃關係，請求被告黃定山應給付原告28,866元；請求被告林英應給付原告104,193元，及自113年11月1日起，按月給付原告6,129元至系爭房屋滅失之日止，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，被告雖聲請向南投縣埔里地政事務所函詢塗銷系爭地上權設定是否為原告所為。然本院既認定系爭地上權已於93年6月7日期限屆滿，經上開法院之判決應予塗銷，且業經塗銷系爭地上權在案，則由何人聲請塗銷系爭地上權自與本件爭點無重要關聯性。兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
民事第三庭 法 官 林哲安以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
書記官 徐翊哲