臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第1250號原 告 潘月娥訴訟代理人 周宜隆律師被 告 王雲琦上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國114年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號六樓房屋騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國一一四年四月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一一四年一月一日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟伍佰元。
被告應自民國一一四年一月一日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬柒仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰捌拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰陸拾玖萬捌佰肆拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段於原告以新臺幣貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段所命各期已到期部分，於原告以每期新臺幣肆仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以每期新臺幣壹萬參仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項所命各期已到期部分，於原告以每期新臺幣玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以每期新臺幣貳萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊為門牌號碼新北市○○區○○街000號6樓房屋（下稱系爭房屋）所有權人，兩造於民國109年12月9日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），由伊將系爭房屋與地下4層編號6號停車位（下稱系爭停車位，與系爭房屋合稱系爭租賃物）出租予被告，約定租期為同年月20日至110年12月19日，系爭房屋、系爭停車位每月租金分別為新臺幣（下同）2萬7,000元、3,000元，押金為6萬元，被告於租賃關係消滅時倘未返還系爭租賃物，應依占有期間給付相當於月租金之金額及以月租金金額計算之違約金。嗣兩造以相同條件續租3次，惟被告第3次續租租期於113年8月31日屆至後持續占有系爭租賃物，經伊多次要求搬遷未果，期間被告僅給付6萬元，及於同年12月31日返還系爭停車位，伊乃以押金6萬元抵充相當於月租金之金額，爰依民法第767第1項前段、中段、第455條規定、系爭租約第14條第1項約定，請求被告騰空返還系爭房屋；依系爭租約第14條第3項約定，請求被告給付以月租金3萬元計算113年9月1日至12月31日之違約金12萬元與法定遲延利息，及自114年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付以月租金2萬7,000元計算之違約金；依民法第179條規定，請求被告自114年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬7,000元，並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空返還原告。⒉被告應給付原告12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自114年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬7,000元。⒊被告應自114年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬7,000元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張其為系爭房屋所有權人，兩造曾簽訂系爭租約，由
其將系爭租賃物出租予被告，約定租期為109年12月20日至110年12月19日，系爭房屋、系爭停車位每月租金分別為2萬7,000元、3,000元，押金為6萬元，被告於租賃關係消滅時倘未返還系爭租賃物，應依占有期間給付相當於月租金之金額及以月租金金額計算之違約金。嗣兩造以相同條件續租3次，惟被告第3次續租租期於113年8月31日屆至後持續占有系爭租賃物，經其多次要求搬遷無著，期間被告曾給付6萬元及於同年12月31日返還系爭停車位，其則以被告給付之押金6萬元抵充相當於月租金之金額等情，業據提出建物登記謄本、系爭租約與續約文件、兩造簡訊內容、汐止社后郵局第2號存證信函、原告委託之仲介潘美蘭與被告間通訊軟體LINE對話內容（見本院114年度湖司簡調字第289號卷【下稱司簡調卷】第19至21、29至57、59至63、65、67至91頁）為證，被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項本文準用同條第1項本文規定，視同自認，原告之主張，堪信為真實。
㈡原告得請求被告騰空返還系爭房屋：
系爭租約第14條第1項約定：「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第5條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍及其他登記」。查兩造間租賃關係於113年8月31日因租期屆至而消滅，已如前述，原告依上開約定請求被告騰空返還系爭房屋，自屬有據。
㈢原告得請求被告給付違約金，然違約金過高，應予酌減：
⒈原告得請求被告給付違約金：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民
法第250條第1項定有明文。又違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，債務人於違約時除應支付違約金外，債權人並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。準此，約定違約金額是否過高，前者係以債權人所受之損害為主要依據，後者則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之（最高法院104年度台上字第984號判決參照）。
⑵查系爭租約第14條第3項約定：「承租人（即被告）未依第1
項規定返還租賃住宅時，出租人（即原告）應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」，可知被告於租賃關係消滅未返還系爭租賃物時，原告除得依此項約定請求被告給付未返還系爭租賃物期間之相當月租金金額外，尚得依同項約定請求以相當於月租金金額計算之違約金，上開約定違約金之性質核為懲罰性違約金，原告依系爭租約第14條第3項約定請求違約金，尚屬有據。
⒉系爭租約第14條第3款約定之違約金過高，應予酌減：
⑴按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，
為民法第252條所明定。當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。尤以當事人約定懲罰性違約金者，於債務人不履行時，債權人除得請求債務人給付違約金外，尚得請求履行債務或債務不履行之損害賠償，就債權人之損害已有相當之填補，自應加以斟酌(最高法院113年度台上字第1628號判決參照）。
⑵原告係請求被告給付未返還租賃物期間相當於月租金計算之
違約金，爰審酌原告陳稱被告未返還租賃物致其無法利用租賃物所受損害（見本院卷第53頁），已由被告給付之押金、款項及原告下列㈣之請求填補，及被告占有系爭房屋係供己居住使用，且係因身體健康因素遲未覓得合適房屋搬遷之違約情狀(見司簡調卷第59至63、67至91頁)與現時社會經濟狀況等情，認兩造就被告因未返還租賃物所約定之違約金尚屬過高，應酌減為相當於月租金額之0.5倍為適當。
⑶從而，原告依系爭租約第14條第3項約定，就被告未依約返還
系爭租賃物之違約金，自113年9月1日起至同年12月31日止之期間，得請求被告給付6萬元（3萬元x4月x0.5倍=6萬元)，及自114年1月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付1萬3,500元（2萬7,000元x0.5倍=1萬3,500元)。
㈣原告得請求被告給付相當於租金之不當得利：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人出租之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。本件兩造間租賃關係於113年8月31日因租期屆至消滅後，被告持續占有系爭租賃物，自無合法之占有權源，可認被告因此獲有相當於租金之利益，並致原告受有損害。又系爭租賃物之月租金為3萬元，原告既陳明被告113年9月1日至12月31日無權占有系爭租賃物期間之損害12萬元，已以被告給付之6萬元及押金6萬元受償，且被告已於113年12月31日返還系爭停車位(見司簡調卷第11、13至15頁)，則原告主張被告自114年1月1日起每月獲有相當於租金之利益為2萬7,000元（3萬元-3,000元=2萬7,000元)，為此依民法第179條規定請求被告自114年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬7,000元，亦有理由。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告對被告之違約金債權，屬無確定期限之給付，經原告起訴而送達書狀後，被告仍未給付，當負遲延責任，則原告就上開㈢所請求之6萬元部分，併請求自起訴狀繕本送達翌日即114年4月17日（見司簡調卷第101頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦應許之。
五、綜上所述，原告依系爭租約第14條第1項約定，請求被告將系爭房屋騰空返還原告；依系爭租約第14條第3項約定，請求被告給付6萬元，及自114年4月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自114年1月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付1萬3,500元；依民法第179條規定，請求被告自114年1月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付2萬7,000元，均有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告就本院准許遷讓返還系爭房屋部分，另依民法第767條第1項前段、中段、同法第455條前段規定請求，屬訴之客觀重疊合併，本院既認原告依系爭租約第14條第1項約定請求有理由，縱經審酌民法第767條第1項前段、中段、第455條前段規定，亦無從為更有利於原告之判斷，此部分無庸加以論究，附此敘明。
七、原告就其勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許，併依職權酌定相當擔保金額，宣告准被告預供擔保而免為假執行。
八、據上論結，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
民事第一庭 法 官 林昌義以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 9 月 1 日
書記官 周苡彤