臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第1373號原 告 吳黃素惠訴訟代理人 吳禧如
黃欣安律師被 告 陳壢妃
黃佳慧上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告陳壢妃、黃佳慧應將門牌號碼臺北市○○區○○街○號三樓之十房屋騰空遷讓返還予原告，及自民國一一四年二月一日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣陸萬陸仟壹佰零陸元。
二、被告陳壢妃、黃佳慧應連帶給付原告新臺幣肆拾肆萬柒仟陸佰捌拾肆元，及自民國一一四年六月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、訴訟費用由被告連帶負擔。
四、本判決第一項前段，於原告以新臺幣壹佰肆拾柒萬捌仟陸佰柒拾參元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰肆拾參萬陸仟零壹拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第一項後段，於每月履行期屆至後於原告就各期給付各以新臺幣貳萬貳仟零參拾伍元為被告擔保後，得假執行。但被告如就各期給付各以新臺幣陸萬陸仟壹佰零陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣壹拾肆萬玖仟貳佰貳拾捌元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆拾肆萬柒仟陸佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。事 實 及 理 由
壹、程序部分：本件被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠附表所示房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，原告前委託其
女即訴外人吳禧如為代理人，由吳禧如全權代理原告處理系爭房屋之出租事宜。嗣吳禧如於民國111年12月8日將系爭房屋出租予被告陳壢妃，並以被告黃佳慧為連帶保證人，兩造並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自111年12月10日起至114年12月9日止，租金為新臺幣（下同）3萬2,000元，押租金2個月6萬4,000元，租金應於每月10日前給付。系爭租約另約定若租期屆滿而被告仍不搬離時，被告應按月給付系爭租金2倍之違約金。
㈡詎被告自112年8月起即偶有遲付租金之情形，而被告於113年
4月22日轉帳1萬5,000元作為系爭房屋之租金後，即未曾依約繳納房租。另管理費每月2,106元部分，被告自112年12月起即未曾繳納，均由原告墊付，至114年1月合計積欠原告管理費2萬9,484元。因被告拖欠113年4月至同年8月之房租，租金總額已超過2個月，原告乃於113年8月13日寄發存證信函予被告，催告積欠之房租及管理費，因被告收受該存證信函後仍未清償，原告於113年8月26日再度寄發存證信函予被告終止系爭租約，被告並於113年8月27日收受該終止之通知，故被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。又依系爭租約第15條約定，被告因違約未繳納租金，原告故而委任律師代為撰擬民、刑事書狀費用各1萬5,000元，亦應由被告負擔。
另依系爭租約第8條約定，被告應給付原告113年9月起至114年1月之違約金合計32萬元。以上金額於扣除押金6萬4,000元後，依系爭租約法律關係、民法第455條、第767條第1項前段規定提起本訴，請求擇一為有利判決等語。並聲明：如
主文第1至3項所示，及陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張系爭房屋為原告所有，原告前委任吳禧如於111年12
月8日將系爭房屋出租予被告陳壢妃，並由被告黃佳慧擔任連帶保證人，簽訂系爭租約等情，業據原告提出委託書影本、系爭租約影本等件為證（見本院卷第26-38頁），並有系爭房屋之第一類謄本在卷可佐（見限制閱覽卷）。被告經合法通知，未據其到庭或提出書狀爭執，本院審酌前開書證，堪信原告此部分之主張為真實。
㈡原告請求被告返還系爭房屋及積欠租金有無理由？⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第439條、第440條第1、2項分別定有明文。
⒉查被告僅繳付房租至113年4月，並僅繳付1萬5,000元，有原
告提出之玉山銀行存簿明細在卷可稽（見本院卷第40-46頁），經原告於113年8月13日以三重介壽路郵局存證號碼000084號存證信函催告被告於文到5日內清償積欠之租金、管理費等，有該存證信函及回執可證（見本院卷第96-100頁），然因被告未於上開期限內如數清償，原告於113年8月26日以三重介壽路郵局存證號碼000087號存證信函通知被告終止系爭租約（見本院卷第102-104頁），該函經被告於113年8月27日收受，有原告提出被告收受之回執證明可稽（本院卷第106頁），堪認系爭租賃契約自113年8月27日起已合法終止。
⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。本件原告為系爭房屋之所有權人，於爭租約終止前，被告尚欠原告租金13萬2,200元，於扣除押金6萬4,000元後，尚餘6萬8,200元，則原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及給付積欠租金6萬8,200元，自屬有據。㈢查系爭租約第7條約定：「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯
、電話、管理、清潔費用由乙方(即被告陳壢妃)負擔。」；第8條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方(即原告)同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方(即被告黃佳慧)，決無異議。」；第15條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責。」本件被告未依約繳納房租及管理費用而有違約之情事，業如前述，原告依系爭租約第7條及第8條約定，請求被告給付自112年12月起至114年1月之管理費用合計2萬9,484元（2,106×14＝29,484），及自113年9月起至114年1月，每月6萬4,000元之違約金，合計32萬元（64,000×5＝320,000），及請求被告自114年2月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金、管理費總計6萬6,106元（2,106＋64,000＝66,106），為有理由。另原告因被告違約而委任律師撰狀支出之律師酬金3萬元，原告依系爭租約第15條約定，請求被告請付3萬元，亦有理由。
㈣綜上，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及自114年2月1
日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付6萬6,106元；並請求被告連帶給付44萬7,684元（積欠租金6萬8,200元＋管理費2萬9,484元＋違約金32萬元＋律師酬金3萬元＝44萬7,684元），為有理由。
四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第1項、第2項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。原告請求被告連帶給付44萬7,684元部分，係以支付金錢為標的，揆諸上開規定及說明，原告請求被告給付自民事起訴狀繕本送達最後一位被告即114年6月17日（見本院卷第153頁送達證書）之翌日起，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
五、從而，原告依系爭租約法律關係、民法第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及自114年2月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付6萬6,106元；及請求被告連帶給付44萬7,684元，及自114年6月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法要無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；本院並依職權定被告以相當金額供擔保後，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 114 年 11 月 24 日
民事第四庭
法 官 辜 漢 忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 11 月 24 日
書記官 林 蓓 娟附表：系爭房屋建物標示 編號 建 號 基地坐落 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數(層次) 建 物 面 積（平方公尺） 權利範圍 樓 層面 積 附 屬建 物 1 2520 臺北市○○區○○段○○段000地號 臺北市○○區○○街0號3樓之10 鋼筋混凝土造 15層(三層) 總面積 55.85 陽臺 12.31 雨遮 4.41 全部 共有部分：雙連段二小段2656建號，面積：3,628.55平方公尺，權利範圍100000分 之405 雙連段二小段2658建號，面積：1,410.34平方公尺，權利範圍100000分之863