臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第259號原 告 馬維苓訴訟代理人 林新傑律師被 告 王培立訴訟代理人 劉楷律師
林宜萍律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國114年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上之臺北市○○區○○段○○段○○○○號建號建物即門牌臺北市○○區○○○路○○○號七樓之七房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一一三年八月四日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟伍佰柒拾壹元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬零玖佰伍拾柒元，為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告按月以新臺幣貳仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣陸仟伍佰柒拾壹元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告於訴狀送達後，減縮請求被告賠償其相當租金之不當得利之期間及金額為自起訴狀繕本送達翌日起至返還主文第一項所示房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告新臺幣（下同）6,571元（見本院卷第270頁），核與民事訴訟法第255條第1項但書第2款規定相符，應予准許。
二、原告主張：伊為系爭房屋所有權人，惟被告無權占用系爭房屋，致伊受有按月相當於租金6,571元之損害。爰依民法第767條第1項及不當得利法則，提起本件訴訟，並聲明：如主文所示。
三、被告則以：伊於92年間得悉系爭房屋前屋主方恆順有意出售系爭房屋，但伊因公司經營不善負債，名下若有不動產將遭強制執行，伊多年好友即原告母親楊阿粉得悉後，提議其可借頭期款及提供原告名義予伊買房，楊阿粉即代理原告與伊成立借名登記契約（下稱系爭借名契約）。伊遂於92年12月11日以原告名義與方恆順簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），並將系爭房屋（含坐落基地，合稱系爭房地）借名登記在原告名下。系爭房屋尋屋、接洽買賣條件及締約過程均由伊或伊委託伊配偶所為。伊因而持有系爭買賣契約書正本及系爭房地向上海商業銀行（下稱上海商銀）申請房貸（下稱系爭上海商銀房貸）之借款契約書及放款本息攤還明細表（下稱系爭攤還明細表）等交易文件，並繳納房貸、住宅火災及地震保險費、地價稅、房屋稅（詳如附表所示）。伊方為系爭房屋真正所有權人，僅係將系爭房屋借名登記於原告名下等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、查，㈠系爭房地於92年12月11日以楊阿粉代理原告之名義與方恆順訂立系爭買賣契約，於93年1月5日以買賣為原因登記於原告名下；㈡被告持有系爭買賣契約書正本及系爭上海商銀房貸借款契約書及系爭攤還明細表；㈢附表所示款項、住宅火災及地震保險費、地價稅、房屋稅為被告繳納等情，為兩造所不爭執（見本院卷第335至336頁），並有卷附系爭房地所有權狀、系爭買賣契約書、系爭上海商銀房貸借款契約書及系爭攤還明細表、系爭房屋93年1月至94年1月住宅火險及地震保險單暨保險費收據、93年2月至94年9月上海商銀存款憑條、93年至95年之地價稅、93年至96年之房屋稅繳款書、94年10月至96年6月之台新銀行存入憑條等件為證（見士司簡調卷第31至33頁、本院卷第148至158、162至168、170、172、174至184、186至204、206至220、222至230頁）等件為證，堪信為真。
五、本院之判斷：㈠原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由。
⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民
法第767條第1項前段定有明文。又，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民法第759條之1第1項亦有規定。此登記之推定力，乃登記名義人除不得援以對抗真正權利人外，得對其他任何人主張之。系爭房屋既登記為原告所有，則除被告為真正權利人外，原告自得對被告主張權利，而被告如抗辯其始為真正權利人，自應就其抗辯之事實，舉證證明之（最高法院103年度台上字第323號民事判決要旨參照）。再，主張有借名委任關係存在事實之一造，於他造未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任（最高法院103年度台上字第1637號民事判決要旨參照）。
⒉被告雖抗辯：伊想買房，但恐被強制執行，楊阿粉提議可提
供原告名義，經楊阿粉代理原告與其就系爭房地成立借名契約等語。但此為原告所否認，主張：楊阿粉為協助被告東山再起，於是告知被告，如被告看到合適的房子，其可出資買下後，以優惠價格出租給被告。因伊當時未婚，系爭房屋也適合伊居住使用，故楊阿粉直接代理購入，作為原告資產等語。但查：
⑴借名登記契約乃借名人與出名人間基於相互信任之基礎，
借名人將自己之財產向出名人借用名義登記。如借名人取得該財產係出於有償契約，於通常情形，為取得該財產之對價應為借名人所給付，且出名人除提供登記名義，及協力完成簽約、貸款或設定抵押權登記等行為外，不負擔其他義務，並通常借名人應與出名人約定由借名人執有地政機關核發之不動產所有權狀正本，使借名之不動產不致遭出名人擅自處分，以保障借名人之自身權益為常態。
⑵楊阿粉於92年12月11日代理原告與方恆順簽訂系爭買賣契
約，約定方恆順以370萬元出售系爭房屋；系爭房地所有權於93年1月5日移轉登記予原告；原告取得地政機關所核發系爭房地所有權狀並持有迄今等情，有卷附系爭買賣契約書、系爭房地所有權狀等件為憑（見士司簡調卷第31至33頁、本院卷第148至158頁）。又，系爭房地價款分兩期給付，簽約款37萬元由楊阿粉於簽約當日簽發支票給付，並非被告乙節，為被告所不爭執（見本院卷第135、150及156頁）。參以尾款330萬元於系爭房地移轉登記於原告名下後，由原告於93年1月2日為保證人，向上海商銀申辦系爭上海商銀房貸清償，貸款金額350萬元（見本院卷第162至168頁）。嗣原告於94年9月15日將上開上海商銀房貸轉移到台新國際商業銀行（下稱台新銀行），貸款本金340萬元（下稱系爭台新銀行房貸）；該台新銀行房貸復於99年4月21日由原告一次清償完畢等情，有卷附上海商銀個人房貸借款契約書、台新銀行借款借據約定書、上海商銀全戶存款往來交易明細查詢可稽（見本院卷第162至168、108至110頁、第288至291頁），及台新銀行檢送原告貸款專戶歷史清償明細可憑（見本院卷第264至269頁），足見購買系爭房地所需資金全由原告或楊阿粉支付，被告並未負擔。且原告應為真正所有權人，始會提前一次清償轉貸後之系爭台新銀行房貸。
⑶佐以原告申辦系爭上海商銀房貸，除以自己名義擔任借款
人外，另由楊阿粉擔任保證人（見本院卷第162至168頁）。被告當時經營事業不善，購買系爭房地所需頭期款37萬元尚由楊阿粉出資，被告債信顯然不佳，亦無購買系爭房地之資力。衡諸一般經驗法則，若非原告為楊阿粉之女，且為系爭房屋真正所有權人，楊阿粉豈會同意擔任該房屋貸款保證人，致除原告須承擔被告未按月清償貸款本息之風險外，楊阿粉本人亦需以自己之財產作擔保？足見楊阿粉並未代理原告與被告成立借名契約，原告更無授與楊阿粉與被告成立借名契約之代理權。據此，自應以原告主張楊阿粉代理其簽訂系爭買賣契約係出於為其置產之目的，並無代理原告與被告訂立借名契約乙節，較為可採。
⑷被告雖抗辯：楊阿粉除代理原告出借名義外，亦同意貸與
伊頭期款37萬元，且系爭上海商銀房貸係由其與上海商銀承辦人議妥寬限期2年，寬限期內每期應繳房貸利息6,708元；其為清償系爭房地貸款，於附表編號2、5、6所示日期，分別以匯款或現金存款方式，匯入或存入附表編號2、5、6所示金額至原告上海商銀及台新銀行帳戶等語。然查：
①被告抗辯楊阿粉同意貸與其購買系爭房地之頭期款37萬
元乙節，並未提出證據以資證明，無從認定與事實相符，自難認支付系爭房地頭期款所需之資金係由被告以向楊阿粉借貸之方式支應。
②依被告所陳：楊阿粉請伊依自身還款能力與上海商銀協
商房貸還款方式乙情（見本院卷第140頁），可見該房貸之還款方式係被告依楊阿粉指示之結果，被告自己並無獨立決定之權限。
③93年1月至94年9月，原告應繳付之上海商銀房貸，每期
應繳貸款由6,708元增至7,734元，惟被告僅按月給付6,708元；94年9月至99年3月間（已轉貸至台新銀行），原告應繳付之房屋貸款由5,718元調升至19,211元，惟被告僅按月給付8,000元；96年7月至99年3月間，原告應繳付之房貸由19,621元調升至21,142元，然被告僅按月給付19,500元等情，有原告提出之上海商銀帳戶交易明細表、台新銀行帳戶交易明細表等件（見本院卷第288至291、292至325頁）及台新銀行檢送原告貸款專戶歷史清償明細可憑（見本院卷第266至269頁），足見原告確有負擔系爭房地之貸款債務，而與一般借名登記，借名人無須負擔除出名以外義務之情，迥然有別。被告就其給付金額少於應納房貸數額之原因，雖陳稱：原告及楊阿粉未告知伊上海商銀利率微升及轉貸乙事。但被告若為真正權利人，自須充分掌握應繳房貸之各項細節，尤其是每期房貸有無繳足，以免房貸因利率調升，或原告挪用貸款帳戶內之款項等原因而繳納不足，致自己之財產受有損失。惟被告竟須仰賴原告或楊阿粉通知始能知悉，顯與借名登記契約通常由借名者實際負擔貸款及管控清償進度之常情不符，並足認被告抗辯其給付目的係為清償系爭房屋貸款乙節，尚無足採。且由被告應依原告通知給付相等數額予原告乙節以觀，系爭房屋雖由被告居住使用，但原告得請求被告給付一定之金額，被告長期以來亦均依原告通知數額給付，亦足認系爭房屋之使用收益權實際歸由原告享有，原告方為系爭房屋真正權利人。
④是以，被告抗辯其有支出系爭房地頭期款及負擔房貸等
情，為無足取。⑸被告又以：原告或楊阿粉在簽立系爭房屋買賣契約以前，
未曾去系爭房屋看房。系爭房屋看屋及洽商買賣條件均由被告或其配偶處理，伊亦告知原屋主方恆順將借用他人名義登記，故簽約後，系爭買賣契約書正本由伊與方恆順、代書各持一份，復繳納附表編號1、3、4所示住宅火災及地震保險費、地價稅、房屋稅等真正所有權人始需負擔之費用等節，抗辯其為系爭房地真正所有權人等語。但查：
①兩造雖對系爭房屋真正所有權人各執一詞，但就本件事
端起因於被告有更換住處之需求而向楊阿粉求助乙節，則無二致，則原告或楊阿粉未曾參與系爭房屋看屋過程，全由被告負責處理，以切合被告需求，尚與常情無違。另依證人方恆順到庭證稱：當初是被告來找伊看房子，被告表示她有債務問題，會找人頭來簽約，伊於簽約前，完全不認識原告方的人，原告或楊阿粉於簽約前也未曾來看過房子等語（見本院卷第331至334頁），固可認原告及楊阿粉均未參與系爭房屋看屋及洽商買賣條件之過程，上開事務係由被告一方辦理。惟證人方恆順亦證稱：關於用人頭買賣乙事，均是聽被告所述等語（見本院卷第334頁），自難僅憑被告單方對證人方恆順之陳述，即認原告同意楊阿粉得代理出借登記名義予被告。
②至於買賣條件雖由被告與方恆順協商，但被告欠缺支應
頭期款之資力，業如前陳，倘未經楊阿粉同意，楊阿粉未必願提供頭期款所需資金，堪認楊阿粉就買賣標的及價金具有決定權。原告主張：楊阿粉告知被告，由被告去找房子，如果楊阿粉滿意就會買等語，應屬可信。再則，原告主張楊阿粉於簽約當日因在會議中，只撥空在系爭買賣契約上簽名，就將用印工作交給所經營之喜悅集團財務長及總務長代為處理乙情，核與證人方恆順證稱：簽約時有代書、被告，其他人不太記得等語（見本院卷第334頁）相符，是被告持有系爭買賣契約書之原因，或有可能係因楊阿粉已提前離開簽約現場，代書於完成系爭買賣契約簽約手續後，將系爭買賣契約書交給被告。況由代書嗣後將地政機關發給之所有權狀交予原告持有乙節，可知代書亦認原告始為真正權利人，即難以代書將系爭買賣契約書交給被告持有，逕認被告為真正權利人。
③附表編號1、3、4所示住宅火災及地震保險費、地價稅、
房屋稅由被告支付乙節，雖為兩造所不爭執（見本院卷第335至336頁）。但被告繳納上開費用的原因關係多端，況原告可得提出之房屋稅及地價稅繳款單據橫跨年度較被告更多且廣（見本院卷第84至106頁），難認被告此部分之抗辯已達動搖本院心證之程度，仍非可採。
④當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法
之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力可言；且私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責（最高法院98年度台上字第1859號判決意旨參照）。如他造否認該提出之私文書繕本或影本，或爭執其內容之記載，在舉證人提出原本前，不認該繕本或影本有何形式之證據力（最高法院93年度台上字第1210號判決意旨參照）。被告雖提出手寫計算式影本一紙（見本院卷第362頁），抗辯：系爭房屋點交時，由伊與方恆順結算扣除方恆順應負擔之管理費、房屋稅、代償原房貸後之應匯予方恆順之餘款，該手寫計算式亦記載被告每月匯6,708元之利息至原告帳戶，被告亦經買方應負擔之一半管理費匯予原告，可見伊為真正所有權人等語。但原告否認該手寫計算式之形式真正（見本院卷第345頁），且被告自陳無法提出原本（見本院卷第345頁），則上開私文書既欠缺形式之證據力，本院自無從據為認定事實之基礎。
⑹此外，被告復未能舉證證明兩造間就系爭房地成立系爭借
名契約關係之事實存在，則其抗辯其為系爭房屋真正權利人乙節，即無足採。
⒊依上所述，系爭房屋為原告所有，兩造間並無系爭借名契約
關係存在，業經本院認定如前。則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還返還系爭房屋，自屬有據，為有理由。
㈡原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利6,571元，亦有
理由。⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人所有物或地上物，可能獲得相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院61年台上字第1695號判例、104年度台上字第715號判決意旨參照）。
⒉如前所述，原告既為系爭房屋所有權人，則被告無法律上權
源，卻繼續占用系爭房屋迄今，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，則原告主張被告應依不當得利法則規定，返還伊占用系爭房屋之利益，核屬有據。又，原告每月所受相當租金損害之不當得利數額，經兩造合意以每月6,571元計算（見本院卷第330至331頁），則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即113年8月4日（送達證書見士簡調卷第93頁）起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,571元，亦有理由。
六、從而，原告依民法第767條第1項前段、不當得利法則，訴請被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊，及自113年8月4日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊6,571元，均為有理由，皆應予准許。又，兩造均陳明願供擔保聲請准、免假執行之宣告，核無不合，應予准許，爰併諭知如主文第
四、五項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 6 月 19 日
民事第一庭 法 官 許碧惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中 華 民 國 114 年 6 月 19 日
書記官 吳帛芹附表⒈系爭房屋93年1月至94年1月、95年1月至96年1月之住宅火災及地震保險費。
⒉93年2月起至94年9月止，現金存款每月6,708元到原告上海商業銀行貸款專戶。
⒊93年至95年地價稅。
⒋93年至96年房屋稅。
⒌94年10月至96年6月按月現金存款或匯款8,000元至原告台新銀行帳號0000000000000帳戶（下稱台新活儲帳戶）。
⒍96年7月至112年12月按月現金存款或匯款19,500元至原告台新活儲帳戶。