臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第2015號原 告 蘇勃碩
蘇勃宇共 同訴訟代理人 雷皓明律師複 代理人 林桑羽律師
張文祈律師被 告 旺達餐飲事業商行即林芷廷訴訟代理人 楊美娟上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○○○號一樓房屋（含騎樓）騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬參仟參佰參拾參元，及自民國一百十四年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百十四年十月一日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳拾萬元。
原告其餘之訴駁回。本判決第一項，於原告以新臺幣肆拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項，於原告按月以新臺幣肆萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。原告起訴時聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路000○0號房屋（包含騎樓，下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）46萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自民國114年10月1日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告20萬元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。嗣於訴訟進行中，因被告於114年11月27日清償20萬元予原告，就上開聲明㈡部分，改聲明：被告應給付原告26萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第100、101頁）。原告所為，係減縮應受判決事項之聲明，核與首揭規定相符，應予准許。
二、原告主張：兩造於112年12月13日簽訂2份房屋租賃契約書（下合稱系爭租約），由被告承租原告所共有之系爭房屋，約定租期自113年1月1日起至115年12月31日止，每月租金合計10萬元（分別將4萬元、6萬元匯入原告指定之帳戶），並應於前月25日前支付下月租金，押租金為2個月之租金額。詎被告自113年1月起即未按期繳納租金，經原告多次向被告催繳，皆未見改善。原告遂於114年9月11日委由律師發函通知被告於文到5日內，給付積欠逾2個月以上之租金即46萬元，逾期未繳即依系爭租約約定終止租約，不另通知。惟被告於翌日收受信函後，仍未依限清償，系爭租約已於同年月18日終止。倘認上開終止系爭租約為不合法，原告再以本件起訴狀繕本送達，為終止系爭租約意思表示之通知，亦生合法終止系爭租約之效力。系爭租約既已合法終止，被告迄今仍繼續無權占用系爭房屋，受有使用該房屋之不當利益。為此，依系爭租約第3條第1項、第12條第1項、第3項約定，及民法第179條、第181條但書、第439條、第455條前段、第767條第1項等規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，並給付積欠租金，及租約終止時起至返還系爭房屋之日止，依約應付之相當租金額與違約金等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告26萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自114年10月1日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告20萬元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：伊雖有積欠如原告所主張之租金，然原告終止系爭租約之時，伊遲付租金之總額未達2個月以上之租額，且有押租金20萬元尚未扣抵。況原告催告於文到5日內清償租金，非民法第440條規定之相當期限，所為催告及終止系爭租約均不生效力。又伊於114年11月27日、115年1月7日、同年2月4日依序清償租金20萬元、6萬元、10萬元，且近期生意逐漸好轉，伊將盡速清償剩餘欠租，希望可以繼續承租系爭房屋，且原告請求之違約金過高等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、查原告為系爭房屋之共有人，兩造於112年12月13日簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租系爭房屋，租期自113年1月1日起至115年12月31日止，每月租金分2筆各4萬元、6萬元，由被告按月於前1個月25日前，分別匯入原告所指定之帳戶。擔保金（押金）2筆各8萬元、12萬元，由被告於訂約時給付。租期屆滿或租賃契約終止時，被告應即將房屋返還原告，被告未依約返還房屋時，原告得向被告請求未返還房屋期間之相當月租金外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金，至返還為止。上開違約金及被告未繳清之相關費用，原告得由擔保金中扣抵。被告有遲付租金總額達2個月之金額，並經原告定相當期限催告，被告仍不為支付者，原告得終止租約等項。嗣被告自起租後，即持續遲延給付約定租金，迭經蘇勃碩催繳，於114年4月25日起未按期給付租金，至同年9月11日時，已積欠同年5月租金6萬元，及同年6至9月租金40萬元，合計46萬元，原告遂委由律師於同日發函予被告，函載催告於5日內給付同額租金，逾期未付，即逕行終止系爭租約等語，並於翌日送達被告。被告則於原告起訴後之同年11月27日、115年1月7日、同年2月4日，向原告依序清償20萬元、6萬元、10萬元等情，業據提出系爭租約、通訊紀錄、存摺、律師信函為證（見本院卷第30至50、52至62頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、得心證之理由：㈠查系爭租約第12條第1項約定，租約終止時，被告應即將系爭
房屋返還原告。同契約第14條第1款約定，被告有遲付租金總額達2個月之金額，並經原告定相當期限催告，被告仍不為支付者，原告得終止租約（見本院卷第33、39頁）。上開約定，核與民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段規定並無不合，自屬合法有效，兩造應受拘束。是被告向原告承租系爭房屋，應依系爭租約約定，按期給付月租金，其遲付租金累計達2個月租金，經原告催告而未履行時，原告自得依約終止系爭租約，請求返還租賃標的之系爭房屋。而被告迄至114年9月11日止，已積欠原告租金達46萬元，其中遲付之114年5月至7月租金額合計26萬元，已逾2個月之20萬元租額，至斯時並已遲延給付逾2個月，復經原告發函催告限期給付，參照蘇勃碩自113年4月22日起，即一再向被告催索積欠租金，有通訊對話紀錄可稽（見本院卷第42頁），被告至原告發函催告時止，所積欠之租金額如上述，及其住所地在新北市林口區，為都市地區，金融商業資金融通、支付均屬便利，原告所定5日期間應認相當，被告期滿仍未履行，原告業以同函為終止系爭租約之意思表示，合於系爭租約第14條第1款之約定，依前開說明，系爭租約已經原告於催告期滿之日即114年9月18日合法終止，原告依系爭租約第12條第1項約定，請求返還系爭房屋，洵屬有據。被告抗辯積欠租金額未達2個月，且原告所定期限非屬相當云云，與事實不符，悉無可採。其於系爭租約終止後，雖陸續清償部分積欠租金，亦無從使已經終止之租約恢復效力，原告仍得依約請求返還系爭房屋。至原告主張曾與被告另為變更系爭租約第14條第1款之約定，合意被告遲付1個月租金時，原告即得終止租約，並提出通訊對話紀錄為證（見本院卷第45頁）。
雖此變更期滿前終止契約約款之約定，違反民法第440條第2項之強制規定，不生變更原約定之效力，然原告仍得依系爭租約第14條第1款之原約定終止契約，即無礙於上開判斷。
㈡次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為
民法第252條所明定。然此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。系爭租約業經原告依約於114年9月18日終止，被告應依前述同租約第12條第1項約定將系爭房屋返還原告，其迄今仍未履行，依同條第3項約定，原告除得請求被告給付相當月租金額外，並得請求被告給付相當月租金額之違約金。核以被告租賃系爭房屋係供營業使用，上開約定違約金之數額，與社會上多數租賃契約約定相當，且無證據顯示有何過高情事，兩造均受拘束，本院認應予尊重，不生酌減之問題，被告應如數照付。被告抗辯違約金過高，並未舉證以實其說，依前開說明，自不能採取。
㈢第按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償
人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。民法第321條定有明文。清償人不為指定者，應依同法第322條、第323條所定之次序，依序抵充。惟當事人如另有抵充之約定，自有拘束雙方之效力，即應依其合意而為抵充。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。被告於系爭租約終止前，應依約按月給付原告租金10萬元，其至契約終止時，積欠自114年5月至9月17日之租金46萬元，於系爭租約終止時，應以被告於訂約時給付原告之押租金20萬元當然抵充積欠租金，經此抵充後，尚欠租金數額為26萬元。另依系爭租約第12條第3項約定，被告於系爭租約終止後，占用迄今未為返還，原告自114年9月18日起至被告返還系爭房屋之日止，得請求被告給付相當於月租金之數額及相當月租金額1倍之違約金。被告積欠原告上開月份之數宗債務，其於原告起訴後之同年11月27日、115年1月7日、同年2月4日，依序匯款清償租金20萬元、6萬元、10萬元，因被告所為給付不足以全部清償上開數宗債務，應以其所為一部給付抵充債務。考之蘇勃碩與被告間通訊對話，對於被告遲延後之給付，均係用以依序抵充各月份租金本金，且無證據顯示有何應付之費用或約定利息。被告於114年11月27日給付之20萬元，亦經原告自租金本金扣除後，減縮應受判決事項之聲明，被告於115年1月7日給付6萬元，亦經陳明係清償114年7月份之租金額，原告對此亦陳明無意見（見本院卷第126、127頁）。本此，應認被告上開給付，依兩造合意均係用以依序清償先到期之租金，自應按此合意而為抵充，即上開同年11月27日給付之20萬元，應依序抵充114年5月積欠租金6萬元、同年6月租金10萬元、同年7月租金4萬元。115年1月7日給付之6萬元抵充114年7月租金6萬元，同年2月4日給付10萬元抵充114年8月租金10萬元。經此抵充後，被告至114年9月18日租約終止之前一日即同年月17日止，尚欠原告租金5萬6,667元（計算式：100000x17/30＝56666.6，不滿1元部分4捨五入，下同）。另自同年月18日日起，應按月給付相當月租額與同額之違約金，即相當月租額4萬3,333元（計算式：100000x13/30=43333.3）及同額違約金，並自114年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金額之10萬元及違約金10萬元。是原告請求被告給付積欠租金、租約終止後未返還系爭房屋之相當月租額、違約金，應認於其請求被告給付14萬3,333元（計算式：56667+43333+433333＝143333），及自114年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付20萬元之範圍內，為屬有據，應予准許。超逾部分，則屬乏憑，不能准許。
㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。依系爭租約第3條第1項約定，被告每月租金應於前一個月25日前給付，係定有期限之給付，即其積欠之114年9月租金，應以同年8月25日為給付期限。至租約終止後，未依約返還系爭房屋所應給付之相當月租額及同額違約金，該契約雖未定有給付之期限，然已經原告起訴請求，應認與催告有同一效力。是原告就上開得請求被告給付積欠之9月份租金，及未返還系爭房屋之相當月租額、違約金，合計14萬3,333元，併請求被告自起訴狀繕本送達（見本院卷第76頁）翌日即114年11月1日起至清償日止，按年息5％計算給付利息，為無不合。逾此所為利息之請求，同屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告主張依系爭租約第3條第1項、第12條第1項、第3項約定，請求被告返還系爭房屋，給付14萬3,333元，及自114年11月1日起至清償之日止，按年息5％計算之利息，暨自114年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付20萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，聲請准為假執行之宣告，經核於其勝訴範圍內，於法尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。其餘假執行之聲請，因訴經駁回而失所依附，應併予駁回。至原告就返還房屋、給付租金及無權占用之不當得利部分，雖另主張依民法第179條、第181條但書、第439條、第455條前段、第767條第1項規定，請求擇一為其勝訴之判決而為訴之合併，因其依據上開規定所得請求被告給付之範圍，與依系爭租約前述約定為請求應准許之範圍，並無二致，即無別為論斷之必要。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之證據，經本院悉予審酌後，認均不足以影響本件之判斷，於茲不贅。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
民事第一庭 法 官 蕭錫証以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
書記官 吳帛芹