臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第2102號原 告 李芊靚訴訟代理人 劉惠利律師
黃鈺甯被 告 李進發訴訟代理人 張藝騰律師上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國115年9月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。查原告起訴時聲明第一項，係請求被告拆除占用系爭2樓房屋上方之地上物騰空返還，並拆除該地上物接於2樓電錶之電源線；嗣於民國115年9月4日言詞辯論期日，將前開電錶位置更正為1樓，並追加請求拆除接於1樓水錶之電源線、水管（見本院卷第102、106頁）。核其更正部分僅係聲明之敘述更正，追加部分則與原請求同係本於被告使用系爭3樓地上物並接用既有水電之同一基礎事實，依前開規定應予准許，本院爰以其最終聲明為裁判基礎，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號1樓、2樓房屋（均為未辦理保存登記之建物，下合稱系爭房屋）係原告分別經本院109年度司執字第22490號、110年度司執字第4879號強制執行事件拍定買受並領得權利移轉證書，原告為系爭房屋之權利人。被告以其所有坐落系爭2樓房屋上方之3樓地上物（違章建築，下稱系爭地上物）無權占用系爭2樓房屋屋頂，通行系爭房屋內部至3樓居住使用，並將系爭地上物用電、用水接於系爭房屋1樓之電錶、水錶，致原告1樓無獨立水錶可用，妨害原告之使用並影響用電安全，經原告委由律師發函催告搬遷及回復原狀，迄未置理。被告無權占用受有相當於租金之利益，致原告受有損害。爰依民法第767條第1項前段、中段、第184條第1項前段及第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應將占用於系爭2樓房屋上方之地上物全部拆除騰空返還原告，並應將前開地上物所用接於系爭房屋1樓電錶之電源線及1樓水錶之電源線、水管拆除。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）11萬9,738元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（三）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開標的止，按月給付原告3,991元。（四）請依職權宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋及系爭地上物均為未辦保存登記之違章建築；系爭房屋原為被告與訴外人李進利、吳碧珠共有，系爭地上物則為被告單獨所有。被告於103年1月23日將其就1、2樓之應有部分出售原告，兩造於房地產買賣合約書（下稱系爭合約）第14條其他約定事項第4點約定：「本買賣結案後，買方同意此標的繼續由賣方使用至社子島開發時，賣方承諾遇社子島開發時須無條件配合遷離並不得主張任何權利與補償」。當時買賣係1、2樓房屋之持分，即應包含2樓屋頂平台；系爭合約之約定不因原告嗣後向其他共有人取得其餘持分而受影響。社子島迄今尚未進行開發，依上開約定，被告於社子島開發前仍可繼續使用系爭1、2樓房屋（當然包含2樓屋頂平台）、通道及原有水電；系爭電錶、水錶係被告於103年之前申請裝設，水電費均由被告支付迄今。原告之請求違反兩造約定，屬權利濫用並違反誠信原則等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，系爭房屋及系爭地上物均為未辦理保存登記之建物，於兩造103年1月23日訂約時均已存在；原告分別經本院109年度司執字第22490號、110年度司執字第4879號強制執行事件拍定買受系爭1樓、2樓房屋（2樓建號30127，第2層面積1
03.30平方公尺，權利範圍全部），繳足價金後領得不動產權利移轉證書；被告為系爭3樓地上物之事實上處分權人，現居住使用系爭3樓，系爭3樓無獨立對外出入口，須經系爭房屋內部樓梯始能到達；兩造於103年1月23日簽訂系爭合約，其第14條第4點載有前揭約定；系爭房屋所處社子島地區迄今尚未進行開發等情，有不動產權利移轉證書（見士司補卷第18至20頁）、系爭合約（見本院卷第78至87頁）、現場照片（見本院卷第48至56頁、第124、126、128頁）在卷可稽，其中原告拍定取得1樓、2樓建物並收受權利移轉證書乙節，並經臺灣士林地方檢察署（下稱士林地檢署）檢察官114年度偵字第9197號不起訴處分書載明在卷（見本院卷第130頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本院之判斷：
（一）解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文；解釋契約，應以當事人立約當時之真意為準，並得斟酌訂約時之事實及資料、締約過程、契約之原因事實與經濟目的、交易習慣，本於經驗法則及誠信原則為判斷。查兩造為系爭合約之當事人，買方為原告、賣方即被告，於第14條第4點特別約明買賣結案後「此標的」仍由賣方繼續使用至社子島開發時，屆時無條件遷離且不得主張權利與補償（見本院卷第84頁）。參以訂約當時被告即居住於已存在之系爭3樓，其出入須經系爭房屋內部樓梯，居住使用客觀上並須有水電供應（見本院卷第43至44頁、第48至56頁），可知該約定之目的，係使被告於社子島開發前得維持其締約當時對標的之居住、通行及通常使用狀態，而非於買賣結案時即交付原告占有使用。倘將約定所稱「使用」解為僅容被告停留於3樓，卻不得經由唯一通道進出或使用原設水電，將使居住使用之約定目的無從達成，自非兩造訂約之合理解釋。準此，系爭合約第14條第4點之約定範圍，應及於系爭房屋依締約時現況之使用，包含其屋頂、內部出入通道及原設電錶、水錶之通常使用，自足作為被告占有使用之正當權源。
（二）原告雖主張系爭合約僅就被告當時出售之持分約20坪為約定，其嗣經法院拍賣取得系爭房屋完整權利（約60坪），先前之20坪協議即失其效力，與3樓違建無關等語。惟查：
1．觀諸系爭合約之約定，被告出售者為其就系爭1、2樓房屋之應有部分（見本院卷第80頁），第14條第1至3點並約定過戶前重新會勘面積、以每坪45,000元找補，會勘後買方所購總坪數未達20坪時，賣方須再出售剩餘持分補足20坪，賣方出售剩餘產權時買方有優先購買權（見本院卷第84頁）。是原告所指「20坪」，係就買方應取得之權利範圍所設最低面積保障暨找補約款，與同條第4點賣方保留使用之約定分屬二事；第4點就賣方之使用並未設面積或位置之限制，且應有部分抽象存在於共有物之全部，並無特定20坪位置可資劃分，原告執此主張使用約定僅及於20坪部分，與契約文義及應有部分之性質均有未合。
2．系爭合約第14條第1至3點之約款，顯示兩造締約時已就原告可能再取得被告之剩餘持分有所安排（補足20坪、優先承買），猶約定賣方使用至社子島開發時，足徵該使用約定非以原告持有特定比例權利為存續條件；且遍觀系爭合約全文，亦未約定原告日後取得其他共有人之權利部分時，第14條第4點即失其效力，是原告嗣後經強制執行拍賣取得系爭房屋之其餘權利，要不當然使其本人與被告間原有之使用約定歸於消滅。至原告另主張其與法院均曾通知被告參與2樓之法拍、被告未參與即喪失權利，及點交時被告未提出通行權異議等語，惟被告本件所主張者，係其對原告本於系爭合約所生之契約上使用權源，非就其他共有人持分之拍賣有所主張，其未參與該拍賣或於點交時未為異議，均不當然使其對原告之契約上權利歸於消滅或拋棄，原告此部分所指，尚不足採。
3．又原告於拍定取得系爭房屋權利後之111年3月16日，猶就被告繼續居住使用系爭3樓地上物之事宜與被告簽署房屋租賃契約，記載出租人、承租人分別為原告、被告，標的為同址3樓，租期則與社子島區段徵收相連（見士司補卷第66至70頁）。
姑不論該租賃契約是否成立、及其與系爭合約第14條第4點約定之關係如何，倘認兩造未成立租賃關係，則被告依系爭合約於社子島開發前本得繼續使用系爭房屋及其屋頂、通道與原有水電，已如前述；倘認兩造已成立前開租賃關係，則卷內既無證據足認前開約定之租期已屆滿，原告就該租約業經合法終止乙節復未主張並舉證，且觀原告113年5月間委由律師所發函文（見士司補卷第22至24頁），僅要求被告於函到15日內與其商議搬離事宜，並未催繳租金，亦未表明因欠租或其他事由終止該租約，是尚不足認該租賃關係業已合法終止，被告仍得本於租賃關係繼續居住使用系爭3樓地上物，並為此必要範圍內之屋頂、通道及原有水電之通常使用。是無論何者，被告就系爭3樓地上物之居住使用及其必要範圍內對系爭房屋之使用，均有正當權源，原告主張其取得完整權利後被告即無權占有等語，尚非可採。至原告於取得系爭房屋權利後，猶係以被告得繼續使用至社子島區段徵收為前提而與被告協商，益見其主張系爭合約第14條第4點約定於其取得完整權利後即當然失效乙節，並非可採。又本院114年度訴字第39號民事判決就系爭合約，係以該案被告（吳碧珠、李生一、李仁川）非契約當事人、基於債之相對性不得援用第14條第4點為由而為不利該案被告之認定，並於假設系爭合約仍有效存在之前提下，載明原告僅同意出賣人即本件被告占有使用至社子島開發止（見本院卷第70頁），是該判決並未否定本件被告本人依系爭合約提出使用權源抗辯之餘地，附此敘明。
（三）系爭房屋所處社子島地區迄今尚未進行開發，為兩造所不爭（見本院卷第97、103頁），原告亦未舉證證明系爭合約所稱「開發時」之條件業已成就。從而，被告於該條件成就前，依前述契約上之使用權源，以締約時原有方式使用系爭地上物、通行必要之通道，尚難認屬無權占有，亦欠缺民法第184條第1項前段所定不法侵害他人權利之要件。原告依民法第767條第1項前段、中段及第184條第1項前段規定，請求被告拆除系爭地上物騰空返還，即屬無據。
至原告陳稱被告出入影響其隱私、逃生及安全部分，查原告目前尚未入住系爭房屋（見本院卷第46頁），亦未提出足認被告現有使用方式已逾越契約容許範圍或造成具體危險之證據，尚不能為有利於原告之認定。
（四）原告請求拆除接於1樓電錶之電源線及1樓水錶之電源線、水管，亦無理由：
1．依前開說明，被告於社子島開發前既得依前述契約上之使用權源，繼續使用系爭房屋及其原有水電設備，其接用設置於1樓之電錶、水錶自屬有據，難認無權。且依士林地檢署114年度偵字第9197號不起訴處分書所載，系爭電錶、水錶係被告於103年以前申請裝設，裝設後之水電費均由被告支付迄今（見本院卷第130至132頁）。
2．又原告雖陳明其請求拆除者為連接之電源線及水管，非電錶、水錶本身，惟本院前於115年3月27日言詞辯論期日已諭知原告提出電源線之照片到院（見本院卷第45頁），迄辯論終結前，原告仍未提出足以辨識電源線位置、走向之證據；而卷附照片（見本院卷第124、126、128頁）雖可見水錶及部分管線，然其上「3樓私自接用」等文字係原告自行標註，尚不能證明各該線管之走向、設置時間、由何人設置，亦不足以證明被告係於103年訂約後另行私接，或其現有使用已逾越訂約時原有水電之通常使用狀態。原告就此既未盡舉證之責，其請求拆除電源線及水管，即屬無據。
（五）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。被告既係本於前述契約上之使用權源，於社子島開發前使用系爭地上物、必要通道及原設水電，即非無法律上之原因而受利益，原告請求被告給付起訴前11萬9,738元本息及自起訴狀繕本送達翌日起按月給付3,991元，自屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第184條第1項前段及第179條規定，請求被告拆除占用系爭2樓房屋上方之地上物騰空返還、拆除接於1樓電錶之電源線及1樓水錶之電源線、水管，並給付11萬9,738元本息及按月給付3,991元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 9 月 30 日
民事第一庭
法 官 張得莉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 9 月 30 日
書記官 陳禹璇