臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第2310號原 告 盧東誠訴訟代理人 李志正律師被 告 施紀緯
羅文宏上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告施紀緯、羅文宏均應自新北市○○區○○○段○○○○段000○號建物（即門牌號碼同區○○路000巷0弄0號房屋）遷出，並將上開建物返還予原告。
被告羅文宏應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國一百一十四年十二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告羅文宏應自民國一百一十四年十一月一日起至遷讓返還第一項建物之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
被告羅文宏應自民國一百一十四年十二月十二日起至遷讓返還第一項建物之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
被告施紀緯應自民國一百一十四年十二月十二日起至遷讓返還第一項建物之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
上開第三項及第五項給付期間重疊部分，若有其中一被告為給付，另一被告得於該給付範圍內同免給付責任。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰萬元為被告施紀緯、羅文宏供擔保後，得假執行。但被告施紀緯、羅文宏如合計以新臺幣伍佰柒拾肆萬貳仟陸佰壹拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項第3款規定即明。本件原告原起訴請求：㈠被告施紀緯、羅文宏（下合稱被告，分稱姓名）均應自新北市○○區○○○段○○○○段000○號建物（即門牌號碼同區○○路000巷0弄0號房屋，下稱系爭房屋）遷出，並將系爭房屋返還予原告。㈡羅文宏應給付原告新臺幣（下同）8萬元本息。㈢羅文宏應自民國114年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元。㈣羅文宏應自114年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元。㈤施紀緯應自114年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元。嗣將前揭第㈢至㈤項聲明，變更為如
主文第3至6項所示。核係減縮違約金及相當於租金之不當得利之請求，屬減縮應受判決事項之聲明，依上規定，應予准許。
貳、實體方面原告主張：施紀緯前曾於114年2月下旬交付4萬元與伊欲承租伊
所有系爭房屋，且施紀緯表達欲先裝修房屋，伊乃於同年3月1日先將系爭房屋交付施紀緯。施紀緯後介紹由其義弟羅文宏之名義於114年3月4日與伊簽立租約（下稱系爭租約），約定羅文宏以每月5日支付每月租金2萬元承租系爭房屋，租期至117年4月30日止，且約定將施紀緯給付之4萬元轉作羅文宏應給付之押金，另於系爭租約第7條約定不得將系爭房屋轉租、出借或以其他方式供他人使用，且於第12條約定羅文宏於契約終止而未返還系爭房屋時，得請求相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍之違約金至返還為止，並與羅文宏約定以前已交付施紀緯裝修，視為對羅文宏已就系爭房屋為交付。然羅文宏明知施紀緯非系爭租約之承租人，仍至少自114年4月1日起，將系爭房屋部分出借或提供施紀緯居住占用，伊乃於114年4月25日以存證信函定期催告羅文宏停止違反不得借用之行為，惟羅文宏未依限改善，施紀緯迄今猶居住占用系爭房屋。且系爭租約僅特約不收取114年3至4月租金，是羅文宏自114年5月起即應支付租金，然羅文宏並未支付，伊已於114年11月催告羅文宏給付，惟羅文宏仍未支付，是伊自得以羅文宏違反系爭租約第7條及積欠租金2期以上，而依系爭租約第14條第1、2款約定，以起訴狀繕本之送達，對羅文宏終止系爭租約，然施紀緯現仍居住占用系爭房屋，屬無權占有，是伊得㈠對施紀緯依民法第767條規定，請求其遷出返還系爭房屋，得對羅文宏依民法第455條規定，請求其返還。㈡得依系爭租約約定，請求羅文宏給付自114年5至10月扣除押金後積欠之租金餘額8萬元，並加計法定遲延利息。㈢得依系爭租約約定，請求自114年11月1日起至起訴狀繕本送達之系爭租約終止日即同年12月11日止之租金；依不當得利法律關係，請求自同年12月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬元；㈣且因羅文宏違約未於系爭租約終止時交還系爭房屋，是伊尚得自終止後之114年12月12日起至其交還系爭房屋止，按月請求相當月租金1倍之違約金每月2萬元。㈤又施紀緯無權占有系爭房屋，亦應自系爭租約終止後之114年12月12日起，按月給付相當不當得利租金2萬元，且此2萬元與羅文宏按月應給付之不當得利租金2萬元為不真正連帶等語。並聲明如主文第1至6項所示，及願供擔保，聲請宣告假執行。
被告則以：㈠原告本就清楚知悉且可預期系爭房屋係伊等均會一
起使用，是不能以羅文宏同意施紀緯亦可入住使用系爭房屋，而認違反系爭租約第7條終止系爭租約，否則有違誠信原則。㈡羅文宏簽訂系爭租約後，因又無使用需求，施紀緯乃向原告表示要將承租人名義變更為自己，原告已同意要變更，然要求羅文宏要出面寫一份同意書而為刁難，始無法完成變更，然原告又表示沒有完成變更簽訂正式契約，系爭房屋就不能動工裝修，又於114年3月24日在系爭房屋門口貼由施紀緯使用違反租約之告示；施紀緯入住後，發現有東西壞了，原告也不理其，前揭情形都已影響使用，伊等不懂法律，從搬進去到後續，原告都一直在刁難伊等，是伊等認為沒有必要繳付租金，蓋因兩造尚有糾紛還沒有談好，所以沒有給付租金。㈢原告請求違約金過高，應予酌減。㈣縱判准伊等遷讓，亦應給予伊等履行期間等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，聲請宣告免為假執行。
查施紀緯前曾於114年2月下旬交付4萬元與原告欲承租其所有系
爭房屋，後介紹羅文宏於114年3月4日與原告簽立系爭租約，且約定羅文宏於契約終止而未返還系爭房屋時，得請求相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍之違約金至返還為止。另施紀緯曾向原告表示要變更承租人名義，惟因故未完成，施紀緯與其等家人，經羅文宏同意入住現仍住在系爭房屋，且被告均無給付系爭房屋租金予原告等情，為兩造所不爭執，且有系爭房屋所有權狀、對話紀錄、系爭租約、存證信函等件在卷可佐（見本院卷第24至57、62至66、150至212頁），可信為真。惟被告仍不同意原告之請求，辯稱：原告不能以積欠租金2期以上來終止系爭租約，蓋其有正當理由所以沒有給付租金，且本件有違約金過高、應酌定搬遷期間等情，為原告所否認。是本件爭點厥為：㈠羅文宏有無正當理由積欠租金2期以上之事由？㈡被告抗辯違約金過高，是否可採？㈢被告抗辯應酌定搬遷期限，是否有據？ ㈣原告請求被告遷出，給付租金及相當於租金之不當得利、違約金，是否有據？茲就上開爭點析述如下：
㈠羅文宏無正當理由積欠系爭租約租金總額達2期，原告催告後終止系爭契約自有理由。
⒈查被告一再主張原告本知悉系爭房屋被告均會一起使用（見本
院卷第129-130頁），且被告均自認系爭房屋已於114年3月1日交付施紀緯，且羅文宏於114年3月4日與原告簽立系爭租約時，施紀緯亦在場，原告並未針對羅文宏另為其他交付系爭房屋之行為（見本院卷第100-101頁）。當可推知，兩造於簽訂系爭租約當時，已合意以原告於114年3月1日將系爭房屋交付予施紀緯之舉，視為原告已依系爭租約交付租賃物予羅文宏。且被告亦自認羅文宏本即同意承租人可換為施紀緯（見本院卷第129-130、150頁筆錄），施紀緯甚陳稱：已住進去，也進去裝修了房子（見本院卷第130頁）。則可知，羅文宏簽訂租約後，亦已同意羅文宏入住使用系爭房屋，客觀上當可認原告已履行交付系爭房屋與承租人供其使用收益之義務，施紀緯亦經羅文宏同意，而入住使用成為系爭房屋之直接占有人，羅文宏則為間接之占有人。
⒉又事後兩造雖就更換承租人名義之程序，意見不一致，而終究
未能與欲更換為承租人名義之施紀緯，更新簽約，然此並不影響原告已履行其與羅文宏所系爭租約之出租人提供租賃物以供承租人使用收益之義務履行。申言之，系爭租約簽約後，羅文宏本得以其名義對系爭房屋為裝修使用，縱使實際上是施紀緯進行入住裝修，然其入住裝修既然係經過羅文宏之同意，則亦得視為羅文宏已就系爭房屋為使用收益，並無承租人羅文宏無法使用收益之情事。則羅文宏自仍應依系爭租約按期給付租金甚明。縱使，原告因認施紀緯之使用係屬違法轉租、轉借，而多有以發函或貼告示方式表達其對施紀緯之異議，然於法律上，此並不影響羅文宏已任令施紀緯入住而使用收益系爭房屋租賃物之事實。況且，施紀緯也自承已進行系爭房屋裝修並入住，花費幾十萬元（見本院卷第130頁筆錄）。可見，原告對換約之不同意見，顯然亦不影響羅文宏同意將系爭房屋轉由施紀緯使用。則被告空言原告不斷異議，無法動工裝修，因而作為拒絕給付租金之理由，並無依據。
⒊再者，本件被告方既自陳一開始就是由施紀緯向原告表達欲看
屋之意願，係因自身因素，始由羅文宏與原告簽立系爭契約（見本院卷第129頁），又係因為被告方自身因素，欲更換租約承租人（見本院卷第101頁），則原告認為更換租約承租人，將使原承租人基於租約之權利喪失而受影響，進而要求變更租約承租人，應由原承租人即羅文宏出面同意一事，本屬合理，被告起初無法配合，原告因而不同意換約，亦應當認為屬可歸責於被告，無從以此指摘原告刁難，而得拒付租金。至被告其餘所辯，後期羅文宏已願出具書面以同意換約，原告又反悔不換云云，均未提出證據以實其說，且即便為真，亦不影響羅文宏應依約應履行按期給付租金之義務，以此抗辯，亦無可採。
㈡被告抗辯違約金過高，並不可採：
⒈按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，
雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，當事人原則上本均應同受該違約金約定之拘束。倘當事人約定之違約金過高，應由主張此項有利於己事實之當事人負舉證責任，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高情事，而因此排除當事人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。
⒉查羅文宏無正當理由拒絕依系爭租約給付租金，已如前述，則
原告依系爭租約第12條約定，請求羅文宏給付相當月租金額1倍之違約金至返還系爭房屋為止，自屬有據。被告雖抗辯違約金過高云云，然依上說明，被告本應對此負舉證責任。然被告並未提出任何證據舉證以實其說，倘被告於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而空言要求核減，無異將被告不履行契約之不利益歸由原告分攤，不僅對原告難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護，是其抗辯，並不可採。㈢被告抗辯應酌定搬遷期限云云，並無必要，不能准許。
查被告占有系爭房屋迄今已約1年，卻未繳納任何租金，而施紀緯本知悉更換租約未完成，迄今已有相當充裕之時間另覓住所，是本件並無長期間不能履行、或依兩造境況利益，而應定相當履行期間為給付之必要，被告執此抗辯，不能准許。
㈣原告請求被告遷出，給付租金及相當於租金之不當得利、違約金，均有理由。
⒈按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、第455條前段分別定有明文。原告為系爭房屋之所有權人，於合法終止系爭租約後，被告已無合法之權源已如上述，是被告自屬無權占有。則原告對施紀緯依民法第767條規定，請求其遷出返還系爭房屋，對羅文宏依民法第455條規定，請求其返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。
⒉被告無人給付系爭房屋租金予原告，為兩造所不爭執，則原告
依系爭租約約定，請求羅文宏給付自114年5至10月扣除押金後積欠之租金餘額8萬元，並加計法定遲延利息。依系爭租約約定，請求自114年11月1日起至起訴狀繕本送達之系爭租約終止日即同年12月11日止之租金，自亦屬有據，應予准許。
⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條前段定有明文。又無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。被告無合法正當權源，占有系爭房屋，則其因此獲有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，則原告依不當得利法律關係，請求羅文宏、施紀緯均自系爭租約終止後之同年12月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬元，並為不真正連帶之聲明，自屬有據，應予准許。
⒋羅文宏無正當理由拒絕依系爭租約給付租金，且於原告合法終
止系爭租約後，亦未將系爭房屋返還，已如前述。則原告依系爭租約第12條約定，請求羅文宏自系爭租約終止後之114年12月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止給付相當月租金額1倍之違約金至返還系爭房屋為止，亦屬有據。
綜上所述，原告依民法第767條第1項、第455條前段規定，請求
被告均應自系爭房屋遷出，並將該房屋返還予原告，依系爭租約請求羅文宏給付租金餘額8萬元，並加計自114年12月12日起算之法定遲延利息（見本院卷第80頁），依系爭租約請求羅文宏給付終止前之租金，依不當得利法律關係，請求被告給付系爭租約終止後之相當於租金之不當得利每月各2萬元，並為不真正連帶之聲明，並依系爭租約請求羅文宏按月給付2萬元之違約金，均為有理由，應予准許。
兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併予宣告。
本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法、陳述及訴訟資料
，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
民事第三庭 法 官 王沛雷以上正本係照原本作成。
被告如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
書記官 張淑敏