臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第2377號原 告 吳梅清輔 佐 人 許喬茵訴訟代理人 許喬茹律師
蕭淳方律師被 告 張○○法定代理人 陳蓁琬
張家銘訴訟代理人 許博森律師
陳羿蓁律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國115年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖編號A部分所示之地上物（面積十四點三二平方公尺）拆除，並將占用土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬貳仟柒佰零肆元，及自民國一百一十四年七月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十四年四月二十三日起至返還第一項土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹仟柒佰柒拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決所命給付，於原告以新臺幣柒拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰貳拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項本件原告原起訴請求：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之坐落與系爭土地同段172地號土地及其上同段60194建號，即門牌號碼同區故宮路35巷14號1樓房屋（下稱系爭房屋）之車庫及1樓外陽台、圍牆及大門等地上物（下稱系爭占用建物）共0.66平方公尺拆除，並將占用土地（下稱系爭占用土地）騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）9820元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭占用土地予原告之日止，按月給付原告163元。嗣地政機關實際測得系爭占用建物占用系爭占用土地部分為如附圖A部分所示（面積14.32平方公尺，下稱系爭占用部分），原告乃擴張拆除部分之面積，及不當得利租金之數額，另減縮利息起算日為如下貳原告聲明所示，核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定相符，應予准許。
貳、實體事項原告主張：系爭房屋為被告所有，且系爭房屋之附屬車庫及1樓
外陽台、圍牆及大門等地上物，即系爭占用建物，無權占用伊所有系爭土地之系爭占用部分，已妨害伊所有權，被告並受有占用利益，致伊受有相當於租金之損害，伊自得依民法第767條規定，請求被告拆除，將系爭占用土地返還，且得依不當得利法律關係，請求被告賠償起訴前5年不當得利租金共21萬3080元，並加計自變更訴之聲明狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，另得併請求自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭占用土地之日止，按月給付伊相當租金之不當得利3551元等語。並聲明：㈠被告應將系爭占用建物拆除，並將系爭占用土地騰空返還予原告。㈡被告應給付原告21萬3080元，及自變更訴之聲明狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭占用土地予原告之日止，按月給付原告3551元。㈣願供擔保，聲請宣告假執行。
被告則以：系爭土地為法定空地，原告無在其上建築可能，其
請求拆除可得利益甚微。而系爭占用建物，現屬系爭房屋之車庫及1樓外陽台、圍牆及大門，如拆除必耗費巨資，對系爭房屋價值損害甚鉅，並可能影響主體建物之結構安全，是原告行使所有權顯以損害他人為主要目的，損人不利己，為權利濫用。且原告或其前手至少於民國103年前就知悉系爭占用建物占用系爭占用土地之狀態，甚可能知悉長達30年，迄今始主張拆除，復僅對諸多占有人中之伊主張，顯違反誠信原則。又系爭土地附近交通並非便利，原告請求之不當得利金額過高等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保，聲請宣告免為假執行。
兩造協議簡化之不爭執事項（見本院115年6月29日言詞辯論筆
錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，且刪除兩造各自表述部分）：
㈠系爭土地標示相關：
⒈原告為系爭土地之所有權人，113年11月7日土地第一類謄本如
士簡卷第23頁原證1所示；土地登記簿如本院卷第42-52頁所示。
⒉原告之所有權係102年間由原告之母吳張招嬌繼承而來。原告之母吳張招嬌則係於64年間因共有物分割取得。
⒊系爭土地之使用分區證明書如士簡卷第99-2頁所示。其內顯示：系爭土地使用分區為第二種住宅區。
㈡系爭房屋為被告所有。相關：
⒈系爭房屋之異動索引如士簡卷第79-80頁所示。其內顯示：系爭
房屋為64年建造完成辦理所有權第一次登記，其後所有權於87年、94年、102年多次買賣移轉至張家銘所有，張家銘於108年2月14日贈與被告所有。
⒉系爭房屋建物平面圖如士簡卷第81頁所示。
⒊本院簡易庭曾於114年6月18日前往系爭土地現場履勘，勘驗筆錄如士簡卷第103頁所示。
⒋系爭房屋現為住家使用，其中系爭占用建物現占用系爭占用土
地，其位置、範圍如系爭附圖A部分所示，面積為14.32平方公尺。
⒌系爭占用建物，現屬系爭房屋之車庫及一樓外陽台、圍牆及大門。
⒍113年12月16日系爭房屋外拍攝照片如士簡卷第25頁原證2所示
。其內顯示：系爭占用建物車庫部分應為混凝土造，上有鐵皮屋頂，外推陽台係以混凝土造圍牆包圍。法院履勘時照片如士簡卷第111-123頁所示。
⒎承上，照片中顯示：系爭占用建物位置在系爭房地所屬公寓大樓臨路側之邊界以外部分，非該公寓大樓本體部分。
⒏系爭房屋所在之國土測繪中心測繪圖資服務雲之列印資料如士
簡卷第105頁所示。其中於系爭土地位置套繪之建物平面圖，即為所屬公寓大樓外緣大致位置。
⒐系爭房屋周遭故宮路35巷空照圖則如士簡卷第109頁中標示所示。
⒑系爭占用建物至遲係於91年間即由系爭房屋前手所增建。系爭
房屋所在周遭79-113年歷年航測圖如士簡卷第181-187頁被證3所示。
⒒系爭土地並有部分經系爭房屋所屬公寓大樓12號整棟建物所有人占用增建作為梯廳使用。
㈢系爭房地原為被告前手起造。相關：
⒈被告或其前手，就系爭占用建物占用系爭占用土地，前並未取得原告或其前手之同意。
⒉原告至遲於103年知悉系爭占用建物占用系爭占用土地之狀態。
⒊客觀上，原告或其前手，起訴前不久，確實曾於訴訟外由原告或委任他人向被告發函主張權利。
㈣拆除利益衡量相關：
⒈原告之母吳張招嬌為系爭房屋所屬公寓大樓之建照執照上所載
之建造起造人之一。又系爭房屋所屬公寓大樓使用執照存根如士簡卷第175-179頁被證1所示。其中圖說曾將系爭土地列為建築基地之法定空地，如士簡卷第207頁所示。
⒉系爭土地為系爭房屋所屬公寓大樓建案之建照申請之基地範圍
，且經保留為法定空地，依建築法不得分割及移轉。亦即，原告不得於其上建築使用，亦不得出賣予地上物所有權人以外之他人。
⒊建築法第11條規定：本法所稱建築基地，為供建築物本身所占
之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。
⒋系爭占用部分土地起訴時公告現值計算為211萬9360元。⒌原告曾於起訴前，委請律師向被告發律師函，主張被告無權占
用系爭占用土地，請求拆屋還地，信函如士簡卷第209頁原證4所示。
㈤本件並無由法院依民事訴訟法第396條第1項職權於判決內定相當之履行期間之必要。
㈥不當得利租金相關：
⒈系爭占用建物占用系爭占用土地，被告因此將受有相當租金之不當得利。
⒉系爭土地起訴時每平方公尺之公告現值為14萬8000元。
⒊系爭土地109-110年之申報地價每平方公尺為2萬8000元；111-1
12年之申報地價每平方公尺為2萬8640元；113-114年之申報地價每平方公尺為2萬9760元，申報地價列表如士簡卷第77頁所示。
⒋系爭土地位在自強隧道往外雙溪方向出口距離約500公尺處，鄰
近故宮路、至善路2段、自強隧道等主要幹道，距離中影文化城約400-500公尺，附近亦有故宮博物院、原住民文化主題公園、劍南山等觀光景點，步行10分鐘即可到達東吳大學、臺北市私立衛理女子高級中學，開車6分鐘即可到達臺北市士林區雨聲國民小學。另外距離90公尺處有公車站，附近現在也正在興建捷運Y28站，預計120年完工，相關新聞如本院卷第169-170頁被證5所示。系爭房屋所在距離Y28站步行2至3分鐘即可抵達。
㈦原告於114年3月4日起訴，起訴狀係於114年4月22日送達被告（
如士簡卷第71頁所示）。如士簡卷第163頁變更訴之聲明狀係於114年7月18日送達被告（如士簡卷第211頁所示）。
㈧上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為證，且既為兩造所不爭執，當可信為真實。
本件經本院於115年6月29日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡
化爭點如下（見本院同上筆錄，並依論述需要，調整其順序，適當精簡）：
㈠被告抗辯：原告行使權利所造成被告損失巨大，收回後利益甚
微，損人不利己；且長達30年均未主張拆除，突而僅對諸多占有人中之被告主張，違反誠信原則，有權利濫用之情，是否可採？何人應舉證？㈡不當得利租金若干適當？茲就上開爭點論列如下：㈠被告未能舉證證明：原告早已知悉系爭占用建物存在，而長期
不行使權利，亦未證明拆除系爭占用建物對系爭房屋有安全疑慮，而對原告無任何利益，或原告請求專為損人不利己，自不能免予拆除系爭占用建物。
⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的
，民法第148條第1項固定有明文。然若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例意旨參照）。又按權利固得自由行使，義務本應隨時履行，惟權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊之情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，於此情形，經盱衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量，依一般社會之通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此源於「誠信原則」，實為禁止權利濫用，以軟化權利效能而為特殊救濟形態之「權利失效原則」（最高法院97年度台上字第950號判決意旨參照）。由此以觀，權利濫用必須觀察權利人行使權利之歷程，是否有何種客觀行為，已經使義務人產生不欲行使權利之信賴，有無可以推認主觀上係以損害他人為主要目的之客觀事實等，若有爭執，自須由主張權利濫用之義務人負舉證之責任。
⒉查被告認原告權利濫用及違反誠信原則之依據厥為：原告或其
被繼承人早已知悉系爭房屋有增建系爭占用建物之事而長久故不行使權利，足令被告信賴原告方面已不願行使權利，且拆除系爭占用部分房屋將有安全疑慮，對其等可生重大損害，對原告而言無從發揮另為建築功能而無利益為據；然此均為原告所否認。衡諸上述說明，被告自應就原告方面早已知悉越界情事、系爭占用部分之系爭房屋系爭占用建物拆除有危害系爭房屋本體安全及原告收回系爭占用部分土地並無任何財產上利益等事實，負舉證之責。
⒊然查，被告針對原告或其被繼承人於系爭占用建物為增建當時
（見不爭執事項㈡⒐所示），即已知悉增建及系爭占用建物客觀上已占用系爭土地之系爭占用部分乙節，僅以原告被繼承人即原告之母吳張招嬌為系爭房屋所屬公寓大樓之起造人之一為據。然查，系爭占用建物為系爭房屋所屬公寓大樓64年間完成後之79年間方才增建（見不爭執事項㈣⒈及如士簡卷第181至187頁系爭房屋所在周遭79-113年歷年航測圖所示），起造人未必知悉，且縱使知悉增建，也未必即能知有占用到系爭土地。被告除此外並未提出任何證據資料加以證明，即據以主張原告或其前手被繼承人早已知悉而不主張權利，已嫌無據。要之，被告未能舉證證明原告早於增建時已知越界而不異議，或於建築後早已知悉，長久不行使權利，以此指為引起被告信賴而有違誠信，洵無可採。
⒋被告雖又抗辯：拆除系爭占用部分之系爭占用建物將造成系爭
房屋安全疑慮等語，然同未舉證以實其說，空言以安全疑慮抗辯，已難憑採。系爭占用建物車庫部分應為混凝土造，上有鐵皮屋頂，外推陽台係以混凝土造圍牆包圍，位置在系爭房地所屬公寓大樓臨路側之邊界以外部分，非該公寓大樓本體部分（見不爭執事項㈡⒍⒎及士簡卷第111-123頁所示），顯見，原告主張：系爭占用建物至多僅係系爭房屋結構以外之地上物，衡情對於支撐系爭房屋之樑柱結構並無任何影響，非無可信。是於被告未能再進一步舉證證明前，自難為其有利之認定。再者，本件原告請求返還系爭占用土地之起訴時之公告土地現值計算，價值合計高達211萬9360元（見不爭執事項㈣⒋所示），系爭土地上有無權占用之系爭占用部分房屋，對於土地交換或擔保價值，難謂並無該交易價額之減損。反之，由上開系爭房屋之現場照片觀察，系爭占用部分之系爭占用建物房屋，不過僅係屬有鐵皮屋頂及混凝土之牆面，單以建物價值而言（不含土地），經濟價值是否可超過系爭占用土地之價值，更有可疑。兩相衡量，尤難見原告行使權利，有損人而不利己之情。甚者，系爭土地為系爭房屋所屬公寓大樓建案之法定空地，而法定空地一般具有建築與建築間之空間美觀，甚至消防、巷道之規劃功能，建築法甚至規定，不可再為其他重複建築使用。是系爭占用建物占用系爭占用土地增建地上物，本屬違反土地建築管制之狀態，可見，被告無權占用所受利益，顯係建立在違反公共利益之基礎之上。而原告作為法定空地之所有權人，亦有暴露於相關建築法令、稅捐法令違反之法律風險。故被告以系爭占用部分系爭占用建物繼續占用系爭占用土地，甚而以此保持系爭房屋之完整，顯然不能凌駕原告法遵義務或其他附近建築維持法定空地目的利益之上，故原告據以行使所有權，合乎公共利益，且係為維護自己合法權益所為，自難認有任何濫用可言。
⒌按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。查原告為系爭占用部分土地所有權人（見不爭執事項㈠所示），被告所有之系爭占用建物占用系爭占用土地（見不爭執事項㈡⒋所示），且未經系爭土地所有權人同意（見不爭執事項㈢⒈所示），被告又未舉證證明有其他合法之權源，自屬無權占有。是原告訴請被告將系爭土地之系爭占用部分上之被告所有地上物即系爭占用建物拆除，並將系爭占用土地返還原告，自屬有據，應予准許。
㈡本件相當於租金之不當得利，應以當年度申報地價5％計算為適當。
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條前段定有明文。又無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。本件被告無合法正當權源，占用原告所有之系爭占用土地，而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，是原告依不當得利法則，請求被告返還占有使用系爭占用土地所受相當於租金之利益，依前揭規定及說明，自屬有據，應予准許。
⒉次按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟
酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經查，系爭土地位在自強隧道往外雙溪方向出口距離約500公尺處，鄰近故宮路、至善路2段、自強隧道等主要幹道，距離中影文化城約400-500公尺，附近亦有故宮博物院、原住民文化主題公園、劍南山等觀光景點，步行10分鐘即可到達東吳大學、臺北市私立衛理女子高級中學，開車6分鐘即可到達臺北市士林區雨聲國民小學。另外距離90公尺處有公車站，附近現在也正在興建捷運Y28站，預計120年完工，系爭房屋所在距離Y28站步行2至3分鐘即可抵達（見不爭執事項㈥⒋所示）。本院審酌系爭土地所在位置、工商業繁榮之程度、整體交通條件、生活機能、被告利用系爭占用土地之經濟利益及所受利益等一切情況，認本件相當於租金之不當得利，應以當年度申報地價5％計算為適當。原告主張應以當年度申報地價10％計算云云，並不可採。
⒊而系爭土地109至110年之申報地價每平方公尺為2萬8000元；11
1-112年之申報地價每平方公尺為2萬8640元；113-114年之申報地價每平方公尺為2萬9760元（見不爭執事項㈥⒊所示）。是經計算後，原告得請求被告給付之不當得利金額應為10萬2704元【計算式：〔109～110年申報地價2萬8000元×系爭占用土地面積14.32平方公尺×年息5％×（共1年9月28日，即109年3月3日至110年12月31日，每年2萬0048元，每月1671元，每日56元，元以下均四捨五入，下同）〕＋〔111～112年申報地價2萬8640元×系爭占用土地面積14.32平方公尺×年息5％×（共2年，即111年1月1日至112年12月31日，每年2萬0506元）〕＋〔113-114年申報地價2萬9760元×系爭占用土地面積14.32平方公尺×年息5％×（共1年2月3日，即113年1月1日至114年3月4日，每年2萬1308元，每月1776元，每日59元，合計5年）〕≒10萬2704元】。另得請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭占用土地之日止，計算相當於租金之利益則為每月1776元（計算式同114年申報地價每月算法）。
從而，原告依民法第767條、第179條規定，請求被告拆除系爭
占用建物，並將系爭占用土地返還予原告；另請求被告給付原告不當得利租金10萬2704元，及自變更訴之聲明狀繕本送達翌日即114年7月19日（見不爭執事項㈦所示）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日即110年4月23日起（見不爭執事項㈦所示）至返還系爭占用土地予原告之日止，按月給付原告1776元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免為假執行，關於
原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併予宣告。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法、陳述及訴訟資料
，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決
如主文。中 華 民 國 115 年 8 月 3 日
民事第三庭 法 官 王沛雷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 8 月 3 日
書記官 張淑敏