臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第338號原 告 王育菁訴訟代理人 林一華被 告 阿曼花園社區管理委員會法定代理人 王柔心訴訟代理人 陳淑芬律師
陳樘寬上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議等事件，本院於民國114年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、阿曼花園社區於113年8月24日臨時區分所有權人大會決議修正如附表編號3所示之規約其中「不得申請調閱屬於區分權人之共用資料」，應予撤銷。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠原告為坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○段○0000○號即門牌號碼
臺北市○○區○○街00號1樓建物（下稱系爭建物）應有部分115/10000、同段3006建號即門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號1樓、地下1層至3層應有部分465/10000之阿曼花園社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，詎系爭社區於113年8月24日113年臨時區分所有權人大會（下稱區權人會議），通過修訂如附表所示規約等之決議，將原分管契約納入規約內容，令外賣車位所有人僅能通行後門旁外賣電梯，不得通行社區內其他共有建物之門廳、通路及樓梯進、出地下室停車場，然原告購得前開房地，訴外人即前手黃江周未告知有何分管協議，且該分管契約就分管標的「一樓一般事務所」即系爭建物供作管理室，未經全體區分所有權人同意，致原告無從使用系爭建物，違反公寓大廈管理條例第4條第1項、第7條第1款、第2款、第5款規定，區權人會議決議通過之規約有違反前開規定及顯失公平之情形，爰依民法第799條之1第3項規定訴請撤銷如附表所示之規約。
㈡原告於113年3月發現其共有之系爭建物遭被告作為管理室排
他使用，被告違反公寓大廈管理條例第4條第1項、第7條第1款、第2款、第5款、第9條第1項、民法第765條規定，爰依民法第767條第1項規定請求被告騰空返還系爭建物予原告及其他全體共有人等語。
㈢並聲明：⒈系爭社區於113年8月24日臨時區權人會議決議修正之如附表所示規約應予撤銷。
⒉被告應將系爭建物騰空遷讓返還予原告及全體共有人。
二、被告抗辯：原告非系爭社區住戶，其居住於被告基地外，其自前手購買系爭社區一外賣車位而取得車位之所有權，所謂外賣車位指未取得系爭社區各棟之區分所有權，在系爭社區無住家、亦非承租人或住戶之家屬，無權使用系爭社區內除車位以外之公共設施。起造人建商於92年間銷售本社區法定停車位時，將系爭建物即管理員室以單獨登記建號之方式作為法定車位之持分，以達單獨對外出賣法定停車位之目的。又為了避免被告住戶因外賣停車位所有權人任意進出，破壞社區居住安全，起造人特於單獨銷售停車位時，以停車買購契約書第8條第2項約定系爭建物歸被告使用、同條第3項約定僅購買車位者應依起造人規劃之路徑進入本社區停車及取車，無使用共用部分之管理權，成立分管契約。是雖系爭建物為主建物登記之共有物，然係由其他車位編號之所有權人共同持有，且如僅購買系爭社區之外賣車位，亦僅得做為停車使用，自與居住權利無關，系爭規約並未違反公寓大廈管理條例等規定。又依被告停車場辦法，外賣車位車主均須自系爭社區後門、系爭建物即管理室旁之獨立門禁進出，或車輛開進本社區正門車道進入地下室停車後，按社區規劃之路徑，自管理室旁之獨立門禁進出。原告自101年間購買被告外賣車位時即詳細了解被告就外賣車位規劃停車、取車之管理使用狀態及應遵守之社區規約，自應遵循系爭建物旁獨立出入口進出本社區之停車場使用慣例。故如附表所示之規約，並未違反民法第799條之1第3項規定等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷㈠按公寓大廈管理條例所稱之「區分所有」，係指數人區分一
建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；「住戶」，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，公寓大廈管理條例第3條第2款、第8款分別定有明文。次按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之，民法第799條之1第3項定有明文。民法第799條之1第3項規定之撤銷之訴，係以規約為對象，此觀該條項規定即明。又規約之約定是否有顯失公平情事，須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌，以為判斷之準據（修法理由參照）。再按規約乃公寓大廈區權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區權人會議決議之共同遵守事項（公寓大廈管理條例第3條第12款參照）。按區分所有權人會議，乃區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議；規約，則為公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項（公寓大廈管理條例第3條第7款、第12款規定參照），區分所有權人會議決議訂定或修改規約，本於私法自治原則，除其內容有違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗之情事外，即難謂其為無效（最高法院112年度台上字第1578號判決意旨參照）。同條例第23條並規定：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。
㈡經查，系爭社區於113年8月24日臨時區權人會議決議修正規
約如附表所示，有「阿曼花園社區」住戶規約在卷可查（見本院卷第252-253頁），可堪認定。原告依民法第799條之1第3項規定訴請撤銷上述規約，本院認定如下：
⒈關於如附表編號1之規約內容：
規約第2條一㈣「約定共用部分：公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定者，從其約定。」本條本文部分「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者」與公寓大廈管理條例第3條第6款規定雷同，而本條所增訂之但書「起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定」，此本質上即為房屋起造時各住戶或區分所有權人間之分管契約，亦屬於「經約定供共同使用」，與本文規定並無違背。又本規約內容要求優先遵照房屋起造時之使用分管情形，合於社區一開始起造時之規劃，自難謂有顯失公平之情事。
⒉關於如附表編號2、3、4規約內容：
①按規約第2條四㈡⒈分管協議「為維護全體社區安全，非本社區
住戶之車位所有權人，須遵守社區規約載明原始起造人之車位買賣契約書中的分管協議：『同意一樓一般事務所做為管理員室（非住宅），以管制人車。因地政登記法令限制故購買法定停車位係以一樓一般事務所（地址：台北市○○區○○街00號）做為主建物之持分，但其管理員室係供作社區大樓由住戶管理委員會指定用途，不得主張管理、住用、收益之權利，絕無異議』；⒉分管約定：「為維護全體社區安全，僅購買外賣車位所有權人，皆須遵守本社區規約載明原始起造人之車位買賣契約書的分管協議。因地政登記法令限制故購買法定停車位係以一樓一般事務所（非住宅）（地址北市○○區○○街00號）做為車位之附屬建物部分持分顯示，其車位附屬登記之建物並非本社區之住宅，僅購買外賣車位者不得行使主張享有區分權人之同等權利，不得使用本社區區分所有權人約定共用之公設區域（大公/棟公）.......不得申請調閱屬於區分權人之共用資料、不得使用區分所有權人其住宅之約定專用電梯梯廳，並遵循管理委員會所訂之停車場管理辦法及其社區規約訂定；⒊分管範圍：「僅購買外賣車位所有權人，除停車位使用之空間（即管理委員會指定之一樓外賣電梯之專用出入口、電樓梯、梯廳、及地下層車空間）外，需駕駛車輛住出本社區停車場入口時，須使用「康寧路一段156巷」之社區指定之專用外賣車位電梯出入本社區之地下停車場，不得擅闖進入社區，不得社區區分所有權人社區共用部份之管理權......」（見本院卷第252、253頁）上述規定，主要有三：一為外賣車位所有權人有「一樓一般事務所」主建物應有部分，其與社區其他住戶等共有之系爭建物供社區大樓由住戶管理委員會使用；二為外賣車位所有權人僅能使用指定之專用出入口、電樓梯、梯廳進出停車位，有別於住宅住戶之區分所有權人之進出；三為禁止外賣車位所有權人申請調閱屬於區分權人之共用資料。
②經查，原告僅為外賣車位之買受人，非系爭社區之A、B、C棟
住戶乙節，為兩造所不爭執，堪以認定。經查，被告抗辯系爭社區區分為A棟（即星雲街92號）、B棟（即星雲街94號、96號）、C棟（即星雲街100號），各棟有獨立出入口及門禁，另八角狀單獨1層之系爭建物，獨立於A棟、B棟、C棟之外，現為管理室等情，有被證1-1、1-2、1-3照片存卷可查（見本院卷第184-188頁），且為原告所不爭執，是上開各建物之使用狀況堪以認定。原告雖主張：系爭社區另有D棟等語，惟依照訴外人正碁建設股份有限公司（下稱正碁公司）與住戶間所簽訂之車位買賣契約書之附圖一（見本院卷第228頁），並未包含D棟建物，即使原告所提之竣工圖坐落有其他建物，仍難認原告所謂D棟建物為本社區之設施或分管標的。
③按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈
之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院91年度台上第2477號判決意旨參照）。如他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院105年度台上字第445號判決意旨參照）。
⑴查依正碁公司與訴外人承購戶彭先生所簽立之車位買賣契約
書第8條第2項約定：「為維護全體住戶安全，甲方（即買方，下同）同意一樓一般事務所（為維護全體住戶安全，甲方同意一樓一般事務所（詳附圖）做為管理室，以管制人車。因地政登記法令限制故購買法定停車位係以一樓一般事務所作為主建物之持分，但該管理員室係供作社區大樓由住戶管理委員會指定用途，甲方不得主張管理、住用、收益之權利，絕無異議。三、僅購買停車位者，同意除停車位使用之空間（即管委會指定之一樓出入口、電樓梯、梯廳，及地下層停車空間）外），不能使用社區共用部份之管理權，並遵循管理委員會所訂定之管理規則。」又附件三之停車場分管契約書第2條約定：「本人同意就購買車位在個別劃定分管範圍內有管理使用、收益、排他之權，對於劃定範圍外，不得主張管理使用、收益、排他之權」、第3條約定：「該停車位產權如轉讓時，本分管同意書效力及於日後之繼受人......」，有上開買賣契約書等附件在卷可稽（見本院卷第206頁、第226頁）。足見建商正碁公司與各承購戶間已於買賣契約中明文約定「一樓一般事務所」作為管理室，並實際規劃購停車位者係使用非住戶電梯出入，購買外賣停車位者，僅得使用指定之一樓出入口、電樓梯、梯廳，及地下層停車空間，至於其他棟空間等公共設施，係由僅購車位以外住戶分管使用，系爭社區各共有人已透過建商，就此使用方式成立分管契約至明。其後，系爭社區之93年4月17日制定之規約第2條第4項約定：「停車空間使用人應依與本社區起造人之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分」（見本院卷第326頁）或93年5月26日通過之「停車場管理辦法」第6條第4項規定中「凡進入本社區停車場之駕駛人應遵守下列事項：非本社區住戶之車位所有權人，駕駛車輛進入本社區停車場時，請使用『康寧路1段156巷』社區後門之專用電梯出入停車場」（見本院卷第340頁），均係重申及將前述買賣契約之分管內容納為具體規範。
⑵原告雖主張：分管之「一樓一般事務所」及專用電梯標的不
明，系爭建物及其旁邊之電梯並非前述買賣契約約定分管之標的云云。按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。經查，系爭建物僅面積
11.39平方公尺，原告之權利範圍為115/10000，有建物所有權狀在卷可查（見本院卷第76頁）。復查，上開所指之「一樓一般事務所」，為前揭買賣契約附圖一「一層空地使用範圍約定圖示」（見本院卷第228頁）A、B、C棟以外之獨立建物，此客觀上即可對應到系爭建物即管理室之所在位置，而供外賣車位所有權人出入使用之電梯位於系爭建物周遭之圍牆外等情，業經曾於93年至94年間擔任主委之證人王寶玲作證及確認屬實（見本院卷第502-503頁）。復證人王寶玲亦證稱：其於92年9月15日向建商購買系爭社區及土地，前開圈選之處即為管理員室，當時是由社區總幹事使用；我買房子時是自住，知道社區有所謂外賣車位，一再確認，建商跟我保障外賣車位有緊鄰後門的單獨出入口，也有單獨進出的刷卡磁扣，我才放心購買房屋等語（見本院卷第502、503頁）。末原告最後亦不爭執原分管契約所謂一般事務所應係指系爭建物管理室（見本院卷第295頁），並自陳：前手帶看房屋說有個電梯可到地下停車場，該電梯是外賣車位專用等語（見本院卷第296頁）。故依前開買賣契約約定及其附圖所對應之社區建物現況、證人王寶玲之證述及原告前揭自陳內容，足認系爭建物確為前述分管作為管理室之「一樓一般事務所」，此已經由大廈區分所有權人約定共用，原告並不能自由使用、收益系爭建物，另牆外之電梯亦供外賣車位所有權人專用，除有特別情事，原告應受該分管之拘束。
⑶原告又主張：其非向建商買受車位，不知系爭建物供作管理
室，不受該分管契約之拘束云云。查依照原告配偶林一華與前手黃江周所簽訂之不動產買賣合約書第7條約定：「賣方（即黃江周）將買賣標的移交買方後，相關之使用規範，例如依慣例使用之現況、住戶公約或大樓管理規章等，買方（即林一華）均應繼續承受遵守，不得另作主張」（見本院卷第106頁）。原告雖主張：前手帶其看屋時，帶看右邊另棟建築即外賣電梯，右邊建築是我登記的建物產權，八角亭則是在左側，前手沒帶我看，我沒看過系爭建物的使用現狀，是買了以後才知道，依前手帶看時之說，我認知僅有外賣車位的電梯云云（見本院卷第295頁）。而證人即前手黃江周證稱：我買車位時跟賣車位時，不記得有沒有建物所有權，我沒買房子，就只買車位，建物跟我買車位沒有關係，我不知道權狀包含建物等語（見本院卷第443、444頁）。依證人黃江周所述，其不清楚有建物，故其未向原告帶看並指稱外賣電梯所在建物才是原告所購產權而誤導原告。又原告所購買之車位，併附有系爭建物之權狀，面積為11.39平方公尺，業如前述。原告自承我主要買車位，買的時候沒有去問建物做什麼用，我知道大約11多平方米，很小且很多人共有，我沒有想說特別去使用等語（見本院卷第296頁）。堪認原告取得系爭建物持分僅為符合公寓大廈管理條例第4條第2項專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分分離之規定，其目的乃為取得停車位分管使用之權利。而依前述買賣契約約定，原告應繼續承受遵守系爭社區依慣例或大樓管理規章之使用之現況，依原告自承看屋經過，其經前手帶看車位產權時，均僅關注車位，未對微少面積或持分甚少之系爭建物過問使用現況，原告過戶時既知取得與多人共有之系爭建物產權，並非車位，理應於前手帶看時向其查知該共有之系爭建物作何使用；又依前揭證人王寶玲之證述，可知系爭建物在該帶看之時點確實作為管理室使用無訛，故應認原告對該系爭建物之分管事實可得而知，且其已自承明知外賣車位使用專用電梯之分管事實，故均應受該分管之拘束。
④原告雖主張：其多年係經他處通行至停車位，被告並於107年
發磁扣予原告使用至今等語，惟被告否認之，並抗辯：107年社區從人工車道改為ETC管理，從93年間開始，有一些外賣車位車主為了不繞路，直接走車道進出停車場，很危險，所以在ETC施工期間請外賣車主領取磁扣，以避免走車道，公告第3點才寫外賣車主有二出口，一為原外賣專用電梯，二為停好車後步行到一樓A棟走出，係為了不要讓外賣車位車主走車道的臨時因應，只有施工期間開放，施工完畢就沒了等語（見本院卷第447頁），並提出公告為證（見本院卷第458頁）。而該社區約定分管將外賣車位與社區住戶之出入分隔，行之有年，原告並未舉證證明系爭社區嗣全體同意變更原分管契約，即使有使用磁扣經他處A棟樓梯，或走路經車道通行，亦屬原告個人違反分管契約之行為，或系爭社區因施工之臨時性處置或未積極管控，不足認為原告因此產生值得保護之重大信賴利益。
⑤原告復主張其他A棟等通路、電梯，依公寓大廈管理條例第7
條規定，不約定專用，有違建築法規等強制規定等語。惟按公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連接數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，公寓大廈管理條例第7條定有明文。該條之立法目的，乃是因此等當然共用部分如設定專用權，將影響區分所有權人之居住品質，甚至妨害區分所有權人之居住權，破壞物權法秩序，故予以禁止設定專用權。至若非屬該條例第7條各款規定之情形者，共用部分仍得約定由區分所有權人之特定人有專用使用權而為約定專用權之客體，此觀公寓大廈管理條例第3條第5款規定即明。查系爭社區區分住戶及非住戶停車位之出入方式，既規劃僅購停車位者使用非住戶之專用電梯通往至停車場，則系爭社區其他A、B、C棟之通路、梯廳電梯顯非唯一通往室外之通路，尚非公寓大廈管理條例第7條第1款至第5款所列之區分所有權人生活利用上不可或缺之法定共用部分，亦未違反原來設置之目的，及通常得使用之方法，故與前揭規定無違。又原告實際上取得系爭建物之目的僅為使用該建物地下室之停車位，原告平日均可使用系爭社區牆外之電梯進出停車場，此並為其於承購停車位時所已知，已如前述，足見原告對停車位之使用權能並未受任何限制，通路亦無被妨礙之情。
㈢綜上，原告僅為外賣車位之買受人，非系爭社區之A、B、C棟
住戶，原告旨在購買系爭車位。而建商與各買受人一開始基於社區住戶與外賣車位買受人之分流，以維社區住戶之安全，將外賣車位購買人獨立規劃一住於圍牆外之專用電梯動線，故而為該原初分管之約定，不僅於買賣契約中約定，社區管理委員會並於93年4月17日制定之規約、93年5月26日通過之「停車場管理辦法」明文確認，並採行20餘年，原告向前手繼受車位，通常可得而知，亦應受該分管之拘束。又即使原告該車位步行整層至外賣專電梯之距離較長，也係因過去建築設計規劃，及原告買賣係以相應價格蒙受此車位不利益之結果，相衡各棟有自己獨立門禁，以維整棟住戶之安全性、公共利益，且原告已有專用之電梯可供通行，故原告欲穿越A棟之電梯，進出A棟一樓大廳、進社區中庭、正門之抄短徑之個人利益應有所退讓。而此該專用電梯之分管事實，與系爭建物一開始即供作管理室使用迄今，均為系爭社區長期分管之方式，而前述規約僅基於私法自治原則，將過去之分管契約情形之明文化。另外，原告本僅欲使用車位，別無使用系爭建物之規劃，在其與前手購車位時，本已將該對價考量在內，而非在購買多年後，要求使用系爭建物，並排除系爭社區作為管理室使用。何況，系爭建物面積甚小、共有人數含外賣車位所有權人及住戶所有權人眾多，原告根本難以排他利用，是前述規約難謂有何顯失公平之情形。
㈣至於規約中有關禁止外賣車位所有權人申請調閱屬於區分權
人之共用資料，倘外賣車位所有權人對於其有產權之共用系爭建物、系爭電梯、地下車位通行共有空間等，同為區分所有權人，不應排除其調閱之權限，妨害其知悉同為區分所有權人之共用情形之資訊獲得權，且開放其調閱資料之權限，不影響全體社區安全，故該項規約將此部分社區住戶與外賣車位所有權人為區別對待，為不合理之差別待遇，有違平等原則，內容顯失公平，原告訴請撤銷此部分規約內容「不得申請調閱屬於區分權人之共用資料」，於法有據。
㈤末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。查系爭社區使用系爭建物作為管理室，有分管契約之存在，原告可知而知該分管契約之存在，業如前述，應繼受並容忍被告使用，被告為有權占用。故原告依民法第767條第1項規定請求被告被告應將系爭建物騰空遷讓返還予原告及全體共有人，為無理由。
四、綜上所述，原告依民法第799條之1第3項規定訴請撤銷系爭社區於113年8月24日臨時區權人會議決議修正如附表所示之規約其中「不得申請調閱屬於區分權人之共用資料」，為有理由，應予准許；逾此範圍之規約內容，未顯失公平，原告訴請撤銷之，為無理由，應予駁回。原告另依民法第767條第1項規定請求被告應將系爭建物騰空遷讓返還予原告及全體共有人，亦無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不另逐一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 8 月 12 日
民事第五庭 法 官 張新楣以上正本係依照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 8 月 12 日
書記官 施怡愷附表：
編號 規約條號 原告主張應予撤銷之規約內容 1 第2條一㈣但書 約定共用部分：公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定者，從其約定。 2 規約第2條四㈡⒈分管協議 為維護全體社區安全，非本社區住戶之車位所有權人，須遵守社區規約載明原始起造人之車位買賣契約書中的分管協議：『同意一樓一般事務所做為管理員室（非住宅），以管制人車。因地政登記法令限制故購買法定停車位係以一樓一般事務所（地址：台北市○○區○○街00號）做為主建物之持分，但其管理員室係供作社區大樓由住戶管理委員會指定用，不得主張管理、住用、收益之權利，絕無異議』。 3 規約第2條四㈡⒉分管約定 為維護全體社區安全，僅購買外賣車位所有權人，皆須遵守本社區規約載明原始起造人之車位買賣契約書的分管協議。因地政登記法令限制故購法定停車位係以一樓一般事務所（非住宅）（地址北市○○區○○街00號）做為車位之附屬建物部分持分顯示，其車位附屬登記之建物並非本社區之住宅，僅購買外賣車位者不得行使主張享有區分所有權人之同等權利，不得使用本社區區分有權人約定共用之公設區域（大公/棟公）.......不得申請調閱屬於區分權人之共用資料、不得使用區分所有權人其住宅之約定專用電梯梯廳，並遵循管理委員會所訂之停車場管理辦法及其社區規約訂定。 4 規約第2條四㈡分管範圍 僅購買外賣車位所有權人，除停車位使用之空間（即管理委員會指定之一樓外賣電梯之專用出入口、電樓梯、梯廳、及地下層車空間）外，需駕駛車輛住出本社區停車場入口時，須使用「康寧路一段156巷」之社區指定之專用外賣車位電梯出入本社區之地下停車場，不得擅闖進入社區，不得社區區分有權人社區共用部份之管理權......。