臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第481號原 告 方郁絜訴訟代理人 王可文律師複代理 人 陳曾揚律師訴訟代理人 蔡杰廷律師被 告 福德雅苑公寓大廈管理委員會（原情趣家公寓大廈
管理委員會）法定代理人 謝博昌訴訟代理人 謝東霖上列當事人間請求確認使用權存在事件，本院於民國114年6月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號地下一樓如附圖編號十四所示停車位（面積九點六平方公尺）之使用權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國104年4月30日向訴外人廖重雄購買坐落於新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍：11790分之206，下稱系爭土地）及其上同段3576建號即門牌號碼新北市○○區○○○路000號5樓（權利範圍1分之1）之房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），買賣標的物亦包含本屬情趣家社區（後更名為福德雅苑社區，下均稱福德雅苑社區）共用部分停車位即地下1樓如附圖所示編號14號汽車停車位（下稱系爭車位）之專用使用權。而廖重雄之前手即訴外人鍾素惠係向原始興建系爭房地之金優美建設股份有限公司（下稱金優美公司）購買系爭房地，並簽訂承購車位權利使用協議書，可認伊向廖重雄買受系爭車位，即繼受鍾素惠與金優美公司、福德雅苑社區各住戶就系爭車位所成立之分管契約，伊進而取得系爭車位之使用權。又伊自購買系爭房地暨系爭車位後，多年來皆正常使用系爭車位，並均有繳納系爭車位之管理費。惟被告近期公告將系爭車位標示為產權待確認而未標示為伊所購買，且系爭車位已遭被告擅自標示為「16」之編號，被告更將伊所繳納系爭車位之管理費列為溢繳，被告以此否認伊就系爭車位之使用權利，顯屬無理，爰依民事訴訟法第247條之規定提起本件訴訟等語。並聲明如主文第一項所示。
二、被告則以：原告就系爭房地之權利範圍與系爭車位的持有比例顯不相當，伊顯然無法確認原告對系爭車位的使用權存在等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其向廖重雄購入系爭車位，依分管協議有權使用，其範圍如附圖編號14乙節，為被告所否認，並以前詞置辯。
是本件爭點則為：原告主張對於系爭車位之分管協議是否存在？茲敘述如下：
(一)按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判決意旨可資參照）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束；以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院98年度台上字第633號、97年度台上字第1729號判決意旨可資參照）。
(二)經查，原告經登記取得系爭房地之所有權，並已支付對價予廖重雄等情，有系爭房地之所有權狀可佐（見湖司簡調卷第35頁、第37頁）。又原告之前手為廖重雄，廖重雄之前手則為鍾素惠，此為被告所不爭執（見本院卷第61頁）；參以原告前於104年4月30日，與廖重雄就系爭房地暨系爭車位簽訂不動產買賣契約，買賣總價為新臺幣1,090萬元，買賣標的物包含停車位1個、位置編號在地下一層、車位形式為坡道平面、車位憑證則依照管委會位置圖說等情，有不動產買賣契約可憑（見湖司簡調卷第39至58頁）；另廖重雄係向前手鍾素惠購買系爭房地及系爭車位，曾約定：「茲因購買地下室車位使用權利雙方同意下訂立以下各條款，以資共同遵守。第一條：承買人購買車位及地下室防空避難室用途另行增加之停車位，如附圖尺寸為準。第二條：車位使用權利單價新台幣伍拾萬元整。第三條：承買人同意購買車位使用權利，不另行增加地下室持分面積，以所有權面積為準」等語，亦有鍾素惠與金優美公司所簽署之承購車位權利使用協議書（下稱系爭協議書）暨附圖（車位尺寸為寬2公尺、長4.8公尺）可佐（見湖司簡調卷第59至60頁、第83至85頁），依前開說明，可知福德雅苑社區之原始起造人金優美公司與各承購戶約定，福德雅苑社區共用之地下室防空避難空間另行增加之停車位，由特定共有人使用，於共有人間已合意成立分管契約，則原告主張其前前手鍾素惠與金優美公司所簽立之系爭協議書，就如附圖所示之系爭車位為約定專用，因各共有人與金優美公司亦分別約定其餘停車位專用部分，則於系爭房地之共有人間即就各自買受並交付管領之停車位部分，可得成立分管契約乙事，應屬有據。從而，原告對於系爭車位即依系爭房地共有人之分管協議取得管領使用之權能自明。另對照系爭車位之位置，右前方即為車道，如附圖編號14所示之車位，與系爭房地原始契約所附之地下室車位示意圖（見本院卷第85頁）互核一致；佐以被告身為金優美公司之受讓人，系爭車位亦已於被告申請成立前交由原告之前前手鍾素惠占有並依約使用，嗣再轉由廖重雄占有，則被告對於分管契約之存在通常即有可得而知之情形甚明。況原告於購買系爭房地後之104年10月迄今，均有支付系爭車位之管理費乙情，有繳費明細表可憑（見湖司簡調卷第87至95頁、第101頁、第103頁），益徵被告明知原告依約管領使用系爭車位，則被告自應受上開分管契約之拘束。綜合上情，堪認原告主張其向廖重雄簽訂買賣契約時，一併購買附圖編號14號之系爭車位，而廖重雄係繼受鍾素惠與原始起造人金優美公司所訂定之分管契約，並由廖重雄交付系爭車位予原告管領使用，原告對系爭車位之使用權存在等節，足可採信
(三)至於被告雖辯稱原告就系爭房地之權利範圍與系爭車位之持有比例顯不相當等語。然依照系爭協議書第3條之約定，可知原始起造人金優美公司不另行增加地下室持分之面積，而以所有權即系爭房地之持有面積為準，則縱使原告對地下室之持分與系爭車位之實際面積不相吻合，此乃系爭協議書所同意之結果，則被告辯以上詞，與客觀事證不符，不足採信。
四、綜上所述，原告依系爭房地分管契約之法律關係，請求確認其對坐落系爭房地即福德雅苑社區地下一層如附圖編號14所示停車位（面積9.6平方公尺）之使用權存在，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
民事第三庭 法 官 林哲安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
書記官 洪忠改附圖：