臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第511號原 告 郭品柔訴訟代理人 曾耀賢律師被 告 林珮婕上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國115年2月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：其透過有巢氏房屋淡水摩天店房仲人員林祐亦之仲介，於民國113年7月27日向屋主即被告購買新北市○○區○○路○段000號17樓房屋及其坐落之基地（下稱系爭房地），然簽約當日僅有原告單方到場簽署預約書（下稱系爭預約書），未見簽約之相對人，林祐亦向原告表示要將系爭預約書取走交予被告簽名，然嗣後均未收到系爭預約書正本。而系爭預約書乃非對話之意思表示，被告未於依通常情形可期待承諾之到達時期內為出賣之承諾意思表示，則原告購買系爭房地之要約意思表示已失其拘束力，兩造間就系爭預約書顯未達成意思表示合致，則被告受領原告所匯款之新臺幣（下同）60萬元，屬無法律上原因，依不當得利法律關係請求返還之。縱認系爭預約書已達成合意，惟系爭預約書已載明被告為系爭房地之所有權人等文字，實則被告於113年7月27日簽約當時尚非系爭房地所有權人，顯屬可歸責於被告致給付不能，爰以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，依民法第157條、第226條、第及第259條之規定，請求回復原狀，返還所受領之60萬元，請求擇一為有利之判決等語。並聲明：被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：其於113年7月27日收到其委託之仲介葉婷宜通知有買方欲以1,300萬元購買系爭房地並已支付斡旋金，被告表示同意，故兩造對系爭房地價格達成共識，而將斡旋金5萬元轉為60萬元訂金。因原告十萬火急希望當天完成簽約，惟事出突然，被告無法前往仲介公司簽約，葉婷宜遂親至被告瑞芳住所，將原告業已簽署完成之系爭預約書交予被告簽名蓋章，被告並簽立擔保本票，是系爭預約書確已成立生效。況原告於113年8月間陸續要求直接與建商進行驗屋，房仲亦協助原告約建商之設計師討論裝潢細節等，均堪認兩造間確已成立系爭預約書。又系爭預約書第1條載明「預定簽訂買賣契約日：權狀核發於賣方後，十日內於有巢淡水摩天完成簽約手續」等語，是原告於簽約時顯已明知被告尚未取得系爭房地所有權，因被告係向建商購買系爭房地，僅待取得權狀後，即可移轉所有權予原告，並無給付不能。原告毀約不買，竟對仲介提起詐欺告訴、對被告提起訴訟，使被告無端多次進出法院，身心俱疲，且因原告違約，致被告每月須負擔沉重房貸利息，資金運用困難，所受損害甚大，故被告依系爭預約書約定沒收60萬元，自屬有理等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於113年7月27日簽立系爭預約書，當天被告並不在場；113年7月27日被告尚未取得系爭房地所有權等情，有系爭預約書及系爭房地謄本在卷可稽（見本院卷第105至109頁、第36至40頁），復為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、得心證理由：㈠原告主張兩造就系爭預約書並未達成意思表示合致，並無理由：
⒈按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時
，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院58年台上字第715號裁判意旨參照）。
⒉經查：證人葉婷宜於本院言詞辯論程序證稱：我是賣方的仲
介，被告買了房子之後，委託我們賣掉，但權狀要等建商流程跑完，才會拿到權狀，買方來看屋的時候，我們都會跟他們說要等權狀下來才可以正式買賣，會先簽一個預備約。本件我有跟原告的仲介林祐亦講這種情形，要求他必須要告知郭品柔，驗屋當天我也有自己跟郭品柔講，因為郭品柔一直在催，希望知道什麼時候交屋。驗屋的時候，郭品柔要求要改一些不能改的東西，例如要移瓦斯管線之類的。系爭預約書，我有看到雙方親筆簽名，因為郭品柔很急著要買這間房子，硬是要我當天給她答覆，代書說可以用買賣預約書來簽，郭品柔先簽，我有跟郭品柔說這有法律問題，不可以由被告的親戚代簽，所以我跟郭品柔說我要親自拿預約書去給屋主簽名，我在郭品柔簽預約書的同一天親自開車到被告位在瑞芳的家中請被告簽名，我也是看著被告簽名，所以當天我有親自看到他們雙方在預約書上簽名，被告簽完名之後，我有將該份雙方都簽好的預約書上傳到line群組，郭品柔也有在line群組看到被告已簽好名的契約，所以之後他才會依照預約書匯定金60萬元進來。該預約書一式三份，當買賣雙方都簽完之後，當天我就將被告應該收執的那一份預約書留給被告，帶兩份離開，回到公司很晚了，我就請我同事幫我把兩份交給買方仲介，本件也有買賣雙方押的各60萬元本票等語明確（見本院卷第348至350頁）。另證人林祐亦於本院言詞辯論程序證稱：我是買方仲介，系爭預約書我有看著郭品柔簽名，簽約當天被告不在場，所以是分開簽的。郭品柔簽完後，葉婷宜說她要送去給被告簽名，這份預約書的正本我有拿到，拿到兩份，一份公司留存，另外一份是郭品柔的，我也有通知郭品柔，因為要報成交，我有通知她，也有把預約書給她看，她希望驗屋。在簽預約書之前，原告並沒有看過房子內部，因為建商還沒有給權狀，驗屋要等建商統一安排，所以我們在第一次驗屋時有問原告要不要一起去，她有去驗屋。被告仲介有跟我說，這個房子建商還沒有把權狀給被告，我也有跟原告講這樣的情形，所以預約書才會寫「發權狀10日內簽正式買賣契約書」等語明確（見本院卷第351至352頁）。互核證人葉婷宜及林祐亦前揭證言，其2人就系爭預約書簽立過程、簽立完成後續處理、原告要求驗屋等節之證言均相符合，應堪採信。是以依其2人證人，可知系爭預約書係原告於113年7月27日先行簽立後，由被告委託之仲介葉婷宜攜至被告住處由被告親簽，葉婷宜除將雙方均已簽立完成之系爭預約書影像檔上傳至原告亦有參與之line群組外，復將系爭預約書正本交付予原告委託之仲介林祐亦，林祐亦收受系爭預約書正本後，復有將該正本予原告閱覽。顯然原告欲購買系爭房地而簽立系爭預約書之意思表示，業已到達被告，被告復因承諾而簽立系爭預約書，該承諾之意思表示，不論因葉婷宜將雙方簽立完成之系爭預約書影像檔上傳line群組而到達原告，抑或由原告委託之仲介林祐亦之轉達並將系爭預約書正本予原告閱覽，而到達原告，原告確已明確知悉被告承諾而簽立系爭預約書之意思表示，而雙方意思表示合致，是以系爭預約書已成立生效，業堪認定。
⒊再觀諸系爭預約書第8條復記載「買方需於113年7月30日前，
將新台幣60萬元整匯入仲介公司帳戶，由仲介代為保管…」（見本院卷第109頁），原告復主張有於113年7月30日匯款60萬元至有巢氏房屋帳戶，倘原告對系爭預約書之效力尚有疑義，豈會依系爭預約書約定匯款60萬元。再者，證人林祐亦及葉婷宜均證稱原告有參與建商舉辦之驗屋，且證人葉婷宜復證述「原告要求要改一些不能改的東西，例如要移瓦斯管線之類的」，均業如前述，而此節對照被告提出之line對話紀錄，被告與林祐亦均有參與之line群組，亦見原告詢問，是否一定要用他們配的設計師，能否找自己找等情（見本院卷第119頁line對話紀錄），倘原告未認為系爭預約書業已成立，豈會參與建商之驗屋，並對於設計師人選提出意見，此節均與常情不符。
⒋從而，原告主張兩造就系爭預約書並未達成意思表示合致，而不成立，顯屬無稽，不足採信。
㈡原告主張系爭預約書屬可歸責於被告致給付不能，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，亦屬無據：
⒈按按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事
人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第號1421號民事判決意旨參照）。⒉原告主張系爭預約書有記載「林珮婕『所有』之土地…建物……」
而主張被告於簽立系爭預約書時應為系爭房地所有權人，惟被告於113年7月27日簽約時尚非系爭房地所有權人，顯屬可歸責於被告致給付不能，而以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示云云。經查：系爭預約書第1條載明「預定簽訂買賣契約日：權狀核發於賣方後，十日內於有巢淡水摩天完成簽約手續」等語（見本院卷第105頁），是原告於簽約時顯已明知被告於113年7月27日簽立系爭預約書當時，尚未取得系爭房地所有權狀，否則豈會特別約定簽訂買賣契約日為「權狀核發於賣方後，十日內」。再者，依前揭證人林祐亦及葉婷宜之證言，亦可知證人林祐亦及葉婷宜均有明確告知原告此節，是以本件原告於系爭預約書時，確已知當時被告尚未取得系爭房地所有權，業堪認定。又出賣他人之物之債權契約並非無效，且本件被告係向建商購買系爭房地，嗣並於113年10月21日取得系爭房地所有權（見本院卷第38頁謄本），是以在其取得所有權之前所為之出賣系爭房地預約或本約，均非無效，且系爭預約書復約定係於被告取得權狀後10日內始負有依系爭預約書簽立系爭房地買賣契約之義務，則被告於113年10月21日取得權狀後，於113年11月27日催告原告履約，亦有存證信函附卷足憑（見本院卷第123頁），是以被告並無給付不能之情事，原告據此主張，以起訴狀繕本為解除系爭預約書之意思表示，尚屬無據。
㈢從而，系爭預約書業因兩造之意思表示合致而成立生效，且
被告復無給付不能之情事，原告主張系爭預約書不成立、主張被告給付不能而解除系爭預約書，均屬無稽。則被告受領原告依系爭預約書所給付之60萬元，自屬有據，原告依不當得利請求被告返還，並無理由。
五、綜上所述，原告民法第179條、第226條及第259條之規定，請求被告給付60萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 19 日
民事第三庭 法 官 陳菊珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 3 月 19 日
書記官 鍾堯任