臺灣士林地方法院民事判決114年度訴字第530號原 告 王如禹被 告 王妙菁訴訟代理人 何彥勳律師上列當事人間返還房屋事件，本院於民國114年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴聲明㈡原為「被告應自民國112年3月1日起至遷讓門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號3樓房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付新臺幣（下同）2萬5,000元予原告」，嗣於114年7月24日言詞辯論期日變更聲明㈡為「被告應自112年3月1日起至113年2月底止、113年7月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付2萬5,000元予原告」（本院卷第281頁）。經核原告所為之訴之變更，為聲明之減縮，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：系爭房屋為原告所有，原告並以每月租金9,023元之代價向國有財產局承租坐落之臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）。又原告之父過世後，系爭房屋本由原告之母獨居使用，嗣因原告之母患病而閒置，惟原告於113年3月9日間前往整理系爭房屋時，始發現被告即原告兄長王鴻恩之女擅自加裝門鎖而無權占有之。原告因考量兩造間之親戚關係、被告表示已花費20餘萬元整修系爭房屋而欲繼續居住於系爭房屋等情，遂於113年3月12日與被告於LINE通訊軟體上達成協議並簽訂合約書（下稱系爭合約書），約定乙方（即被告）於每月15日前補貼地租1萬元予甲方（即原告）即享有使用系爭房屋之權限，是兩造就系爭房屋成立不定期限之租賃契約（下稱系爭租約）。詎料，被告僅繳付113年3月之地租後即置之不理，經原告於113年4月16日以存證信函(下稱存證信函一)催告後，遲至113年4月30日始繳付4月地租，其後復逾期未繳地租，原告乃於113年6月17日再次寄發存證信函(下稱存證信函二)催告，被告仍置之不理，已違反系爭合約書第10條C款約定，應於113年7月16日視同終止系爭租約。退步言，縱認系爭租約未於113年7月16日終止，原告亦以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示。是以，被告應返還其無權占有之系爭房屋予原告，並給付無權占有系爭房屋期間之相當於租金之不當得利。至於相當於租金之不當得利之金額，則應以系爭房屋之出租市面行情每月2萬5,000元計之。為此，爰依民法第767條、第179條規定提起本訴，請求並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告；㈡被告應自112年3月1日起至113年2月底止、自113年7月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付2萬5,000元予原告。
二、被告辯以：系爭房屋為被告之父王鴻恩出資購買，惟受原告之母之要求而借名登記予原告，是系爭房屋之所有權人實為王鴻恩。又被告自幼即與王鴻恩等家人共同居住於系爭房屋，但於112年3月前早已因工作遷出，且未更換、加裝門鎖，更未占有系爭房屋。嗣原告與王鴻恩因系爭房屋之所有權歸屬等事爭吵激烈，被告為緩解衝突，遂同原告簽訂系爭合約書以為權宜。詎料，被告給付數月地租後，原告竟以被告遲延數日繳付地租為由欲提高地租數額，且所為言詞亦對被告造成相當精神壓力，被告因此停止給付地租。是以，被告既未占有系爭房屋，又原告僅為系爭房屋之借名登記契約之出名人，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋，即無理由。再者，兩造雖同意簽訂系爭合約書，惟實未依約簽立書面文件，亦未就租賃達成合意，且被告基於系爭合約書所為給付之性質僅為補貼國稅局之地租而非使用系爭房屋之對價。況系爭土地為國土，未經國有財產局同意，原告不得以類似轉租之方式收取近似租金之利益，是原告亦未受有損害。末以，原告前主張地租為每月1萬多元，則原告主張本件無權占有系爭房屋之之相當於租金之不當得利金額以每月2萬5,000元計之，即無理由等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告為系爭房屋登記所有權人，該屋坐落土地即系爭土地係
由原告以每月9,023元之租金向國有財產局承租，承租字號(80)國基租字第AZ0000000000號，且兩造於113年3月12日透過LINE簽訂系爭合約書，嗣被告僅於113年3月12日、4月29日、5月13日、6月18日分別繳交3月至6月租金，期間原告曾於113年4月16日、6月17日寄發存證信函一、二予被告催告繳款等情，為兩造所不爭執（本院卷第195-197頁），並有國有基地租賃契約書、LINE對話紀錄截圖及列印版本、交易明細、存證信函一、二等件影本在卷可稽(士司簡調1038號卷第53-55頁、本院卷第35頁、第45-81頁)，是此部分事實，首堪認定。
㈡兩造已於113年3月12日簽訂系爭合約書，並就系爭房屋成立系爭租約：
1.按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約應通觀全文，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意，不得拘泥字面或截取書據中一二語，致失立約之真意（最高法院98年度台上字第1217號判決參照）。本件依系爭合約書所載，兩造約定被告應於每月15日前補貼地租1萬元予原告，原告則同意被告在補貼地租期間代管並全權使用系爭房屋，其用語雖為「補貼地租」、「使用系爭房屋」，而非租賃契約慣用之「租金」、「承租」等文字，惟觀諸系爭合約書就雙方權利義務之前開約定，兩造顯係就原告將系爭房屋交付被告使用，被告則支付對價予原告乙事達成意思表示合致，足見其等真意應為就系爭房屋成立租賃之法律關係甚明，則兩造就系爭房屋已成立系爭租約，應堪認定。
2.被告事後雖翻異前詞，辯稱兩造明確約定系爭合約書須經律師草擬或公證，並以正式書面簽署，惟此約定之書面要式從未完成，則系爭租約依民法第166條規定推定為不成立云云。然查，被告於本院114年5月14日言詞辯論期日已自認與被告透過LINE簽訂系爭合約書，且本件係由原告於113年3月12日詢問被告若願負擔相關費用，可在律師事務所或法院公證處簽署後，經法院認證系爭合約書，並表示會將系爭合約書做成正式書面版本，惟被告就此提議並未回應，而係逕行張貼系爭合約書內容，並於其後留言「我已簽約同意」，旋於當日轉帳1萬元，此有兩造LINE對話紀錄截圖存卷可參（本院卷第146-160頁），則兩造就系爭合約書所載內容顯已達成意思表示合致。又被告於製作正式書面前，即已依約履行，原告亦稱後續準備正式書面合約、日期追溯至當日等語（本院卷第154頁），足見兩造均認系爭租約於113年3月12日已然成立，被告更已依約履行，至於事後補具書面合約乙事，僅係作為兩造之憑據，自與系爭租約是否成立、生效無涉。況原告嗣於113年3月16日曾於LINE留言稱「我合約書也作成 合約3/12成立，3/22雙方做書面簽署!」，被告遂提議找律師協助，原告雖表示同意，但雙方後續又有齟齬，被告乃稱不用再找律師，原告固於113年3月17日回應還是找律師、製作合約書等語後，惟被告未予回應，原告乃於113年3月21日稱：「既然你還沒跟律師商量好，那明天我就不過去了」，其後，兩造未就補具書面乙事進行任何對話，被告則於113年4月30日留言「已匯」，而繼續支付113年4月租金等情，有兩造LINE對話紀錄截圖在卷可憑(本院卷第180-188頁)，益徵被告因故未再要求原告踐行後續程序，且對於系爭租約之成立、生效並不爭執，復已依約履行，是被告臨訟辯稱上情，實屬無據，要無可採。
3.被告又辯稱其基於系爭合約書所為給付之性質僅為補貼國稅局之地租，而非使用系爭房屋之對價云云。然觀諸兩造於113年3月10日之對話紀錄，原告向被告稱：「你只是補貼 這樣才不會違法的」、「不然我們都會被國有財產局找麻煩房地是不得轉租的」、「所以不能有妳付租金的字眼出現在合約....」，被告於對話中則回應稱：「我明白，因為條款寫得很清楚」等語（本院卷第121-122頁），足見兩造係以補貼地租之用語迴避系爭房屋得否出租之爭議，惟實為成立由原告提供系爭房屋予被告使用、被告支付對價即租金之系爭租約甚明。從而，被告上開所辯，亦與事實相違，不足採信。
㈢系爭租約尚未終止，原告不得請求被告將系爭房屋遷讓返還原告：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上者，出租人得收回房屋。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第767條第1項前段、第440條第1、2項、土地法第100條第3款、民法第455條分別定有明文。故出租人以承租人積欠租金為由終止租約時，須依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付積欠租金，承租人於期限內不為支付者，始得終止租賃契約，不得未經催告即逕行主張終止。
2.本件原告主張被告未依限於113年4月15日、6月15日繳交租金，乃各於113年4月16日、6月17日寄發存證信函一、二催告，惟被告仍置之不理，未付租金已超過2個月，嗣被告復未依照系爭合約書之約定，於113年7月15日前繳交7月租金，已違反系爭合約書第10條C款約定，應於113年7月16日視同終止系爭租約。然查，被告經原告先後以存證信函一、二催繳租金後，已各於113年4月30日、6月18日補繳租金完畢，業如前述，故被告係於113年7月15日後，始有積欠113年7月租金未繳之情事，且於113年7月16日遲付租金之總額尚未達2個月之租額，則原告援用系爭合約書第10條C款約定（「乙方未依前第二條約定，逾期補貼租金，合約自動中止」，見本院卷第142-143頁），主張系爭租約於113年7月16日自動終止，自有違民法第440條前開規定，無可憑採。又依卷內現存資料，原告於113年7月15日之後，並未以任何方式催告被告繳納租金，揆諸前揭說明，原告既尚未踐行催告程序，自亦無從逕以起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示，故系爭租約尚未經合法終止而仍有效存在，洵堪認定。準此，被告已承租人身分占有系爭房屋，即非無權占有，是原告訴請被告遷讓返還系爭房屋，自屬無據，應予駁回。
㈣原告依不當得利之法律關係，請求被告自112年3月1日起至11
3年2月底止、自113年7月1日起至騰空遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5,000元，並無理由：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害（最高法院99年度台上第2019號裁判意旨參照）。本件原告主張被告自112年3月1日起無權占有系爭房屋，迄113年3月始與原告簽訂系爭合約書，且系爭租約於113年7月16日自動終止，因認被告應給付原告自112年3月1日起至113年2月底止、自113年7月1日起至騰空遷讓系爭房屋之日止，每月2萬5,000元相當於租金之不當得利，惟此為被告所否認，自應由原告就此部分主張負舉證之責。
2.經查，原告主張被告於112年3月1日至113年2月底期間已占有系爭房屋，無非係以被告於112年3月僱工對於系爭房屋進行粉刷整理、經鄰居告知被告長期居住系爭房屋等情為據。然觀諸兩造LINE對話紀錄截圖可知，被告於113年3月12日固坦認於113年間曾應王鴻恩要求，出錢進行粉刷油漆補土工程（本院卷第157頁），但由此並不足以證明被告於112年3月1日起至113年2月底曾有占有系爭房屋之事實。而經訊問證人即系爭房屋所在地之里長楊小莉，伊證稱對於被告在該段期間曾否在系爭房屋居住，或有無其他占用系爭房屋等節並不知情（本院卷第282-284頁），此外，原告復未能提出其他具體事證以資佐證被告確實於112年3月1日至113年2月底期間無權占有系爭房屋，則原告空言主張上情，並請求被告按月給付原告2萬5,000元，難認有據。又系爭租約迄今仍有效存在，業經本院認定如前，被告自有權繼續占有、使用系爭房屋，從而，原告依民法第179條規定，請求被告自113年7月1日起至騰空遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5,000元之不當得利，同屬無據。
四、基上，原告依民法第767條、第179條規定，分別請求被告騰空遷讓系爭房屋，以及自112年3月1日起至113年2月底止、自113年7月1日起至騰空遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5,000元，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，爰依法判決如主文。中 華 民 國 114 年 8 月 28 日
民事第二庭 法 官 蘇怡文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 28 日
書記官 黃靖芸